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임차인의 건물외부 권리는 어디까지인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인은 임대차 계약에 따라 임대물의 사용·수익권을 가지고 있습니다. 그러나 임차인은 임대물의 일부분만을 빌려서 사용하는 것이므로 외벽에 대한 권리는 없습니다. 임차인은 임대인의 동의 없이 외벽에 부속물을 설치하거나 변경할 수 없습니다. 임차인은 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 이를 거절하지 못합니다. 다만, 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다.따라서 임대인이 옥상의 바닥을 수리하거나 2층이나 3층의 실외기를 관리하려고 할 때 임차인은 이에 협력해야 합니다. 임대인이 1층의 창문 옆에 2층의 실외기를 설치하려고 할 때 임차인은 이를 거부할 수 있습니다. 왜냐하면 이는 임차인의 사용·수익권을 침해하고 임차의 목적을 달성할 수 없게 만들 수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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전세 월세 매매 어떤게 괜찮을까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세, 월세, 매매는 각각 장단점이 있습니다. 전세는 매월 나가는 돈의 부담이 적지만, 보증금이 크고 전세 사기의 위험이 있습니다. 월세는 보증금이 적고 연말정산 시 세액공제를 받을 수 있지만, 매월 사용료를 지불해야 하고 인테리어나 풀옵션에 따라 비용이 달라질 수 있습니다. 매매는 집이 온전히 내 것이 되어 안정적으로 정착할 수 있지만, 초기 비용이 많이 들고 집값의 변동에 따라 손해를 볼 수도 있습니다.부동산에서 일하시는 분들은 3가지 중 어떤 것을 추천해주실지는 개인의 상황과 성향에 따라 다를 수 있습니다. 돈은 중요하지 않다고 가정했을 때라면, 매매가 가장 좋은 선택일 수 있습니다. 왜냐하면 매매는 집을 자유롭게 꾸밀 수 있고, 장기적으로 집값이 오를 가능성이 높기 때문입니다. 하지만 매매는 집을 구하기가 어렵고, 계약을 취소하기가 힘들 수 있으므로 신중하게 결정하셔야 합니다.전세는 이제 대출비용이 싸긴 싼거같아요라고 말씀하셨는데요, 전세대출은 금리가 낮아지고 있지만, 여전히 월세보다는 높습니다. 또한 전세대출은 2년마다 갱신해야 하고, 6개월마다 변동금리로 진행되므로, 금리 상승에 따른 부담이 있을 수 있습니다. 전세는 목돈을 모으기에 좋은 방법이지만, 전세 사기나 집주인과의 갈등에 주의하셔야 합니다.월세는 전세보다는 적은 금액의 보증금을 내고, 매달 일정한 돈을 집주인에게 줍니다. 월세는 보증금과 월세의 비율을 조절할 수 있으므로, 자신의 현금 보유량에 맞게 선택할 수 있습니다. 월세는 전세보다는 깨끗하고 예쁜 집을 찾기 쉽고, 필수 가전이 갖추어져 있을 가능성이 높습니다. 월세는 연말정산 시 세액공제를 받을 수 있어서 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 하지만 월세는 매월 나가는 비용이 많아 절약하기 어렵고, 장기적으로 집값이 오르면 손해를 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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1주택자는 청약통장을 어떻게 활용하는게 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1주택자라도 청약통장을 유지하면 좋은 이유가 있습니다. 첫째, 가입기간이 길수록 청약당첨에 유리합니다. 만약 나중에 집을 팔게 되면, 가입기간이 리셋되지 않고 유지되기 때문에, 민간분양의 가점제나 공공분양의 납입금액과 납입횟수에 따라 당첨확률이 높아집니다. 둘째, 1주택자도 추첨제 물량에 신청할 수 있습니다. 이 경우, 당첨되면 6개월 안에 기존주택을 처분하겠다는 약속을 해야 합니다. 이를 '주택 갈아타기’라고 하며, 투기과열지역이나 비규제지역에서도 가능합니다. 셋째, 청약통장을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 급하게 돈이 필요한 경우, 청약통장을 해지하지 않고 담보대출을 이용하면, 청약가점도 살리고 이자상환부담도 줄일 수 있습니다.하지만, 청약통장을 해지하는 것이 더 현명한 경우도 있습니다. 예를 들어, 집을 팔 생각이 없고, 담보대출의 이자부담이 크다면, 청약통장을 해지하고 대출금을 갚는 것이 더 좋을 수 있습니다. 또는, 부양가족이 많고, 청약통장을 증여하거나 상속할 수 있는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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부동산에서 맹지라는 것이 있던데 도대체 무엇을 의미하는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.맹지란, 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지 혹은 (여러 필지)의 토지를 말합니다. 사도 (개인도로)를 개설하여 도로에 연결시켜야 이용이 가능하고, 이용이 제한을 받는 만큼 주변의 토지에 비해 가격이 낮습니다. 또한, 맹지에는 건축법상 건물을 세울 수 없습니다.맹지는 공로 (공공도로)로 나가기 위해 주위의 토지를 통행하거나 개설 할 수 있는 '주위토지통행권’을 가지게 되는데요. 이처럼 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자가 주위의 토지를 통행하거나 통로로 쓸 수 있는 권리입니다. 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야하고, 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상해야합니다.맹지는 건축이 제한되고 통행권 문제가 발생할 수 있기 때문에 부동산 가격이 낮아지는 경향이 있습니다. 맹지를 탈출하기 위해서는 공로에 접하는 토지를 매수하거나, 사도 개설 허가를 받거나, 점유취득 시효를 이용하는 등의 방법이 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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주택 임대차 계약 연장시 확정신고를 다시해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 임대차 계약 연장시에는 보증금이나 월세가 변하지 않았다면 신고할 필요가 없습니다. 그러나 보증금이나 월세가 증액되거나 감소되었다면 신규 계약으로 간주되어 신고해야 합니다. 신고를 하면 확정일자를 자동으로 부여받을 수 있습니다. 확정일자는 임대차 계약의 효력과 우선변제권을 보장하는 중요한 서류입니다.주택 임대차 계약 신고는 온라인이나 오프라인으로 할 수 있습니다. 온라인으로 신고하려면 국토교통부 부동산 거래 관리 시스템에 접속하여 신고서를 작성하고 계약서를 첨부하면 됩니다. 오프라인으로 신고하려면 가까운 행정복지센터에 방문하여 신고서를 제출하면 됩니다. 온라인 신고의 경우 수수료가 없지만, 오프라인 신고의 경우 수수료가 600원 발생합니다.주택 임대차 계약 신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 해야 합니다. 만약 기간 내에 미신고 시 최소 4만 원에서 최대 100만 원의 벌금을 부과할 수 있습니다. 따라서 주택 임대차 계약을 하시는 분들은 꼭 잊지 않고 신고하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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내년에 부동산 전망은 어떨까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.내년 부동산 전망에 대해서는 전문가들의 의견이 엇갈리고 있습니다. 일부는 공급부족과 금리인하 등으로 인해 집값이 상승할 것이라고 예상하고 있습니다. 다른 일부는 경기침체, 역전세, 인구이동 등으로 인해 집값이 하락할 것이라고 전망하고 있습니다. 어떤 요인이 부동산 시장에 더 큰 영향을 미칠지는 아직 확실하지 않습니다.내년 부동산 대책은 정부가 부동산 시장 하향화 연착륙을 위해 관련 규제를 완화하고 나설 것으로 보입니다. 특히, 공공택지와 정비사업의 활성화, 주택공급 확대, 임대주택 지원, 주택금융 개선 등이 주요 과제로 제시될 것으로 예상됩니다. 그러나 금리인상과 PF부실 등의 리스크도 여전히 존재하기 때문에 부동산 정책의 효과는 제한적일 수 있습니다.내년 각종 세제혜택은 주택시장의 하락세를 완화하기 위해 확대될 가능성이 있습니다. 예를 들어, 신혼부부나 저소득층, 신축주택 구매자 등을 대상으로 한 세금 감면이나 지원이 늘어날 수 있습니다. 또한, 주택임대사업자나 임대주택 공급자에 대한 세제지원도 강화될 것으로 보입니다. 그러나 세제혜택은 부동산 가격의 상승요인이 될 수도 있기 때문에 신중하게 검토되어야 할 것입니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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사망하신분에게 건물 관리비를 어떻게 받아야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 먼저, 사망하신 분의 유가족이나 상속인의 연락처를 알아내야 합니다. 유가족이나 상속인이 없거나 알 수 없는 경우, 부재자 재산관리인을 선임할 수 있습니다. 부재자 재산관리인은 가정법원에 심판을 청구하여 선임할 수 있으며, 부재자의 재산을 관리하고 채권자의 청구에 응할 수 있습니다. 부재자 재산관리인 필요한 경우와 심판청구 방법에 대해서는 여기를 참고하시기 바랍니다.2 다음으로, 사망하신 분의 상속개시일과 상속인의 범위를 확인해야 합니다. 상속개시일은 사망일로부터 3개월 이내에 상속재산을 포기하지 않는 한, 사망일과 동일하게 됩니다. 상속인의 범위는 상속법에 따라 결정되며, 일반적으로 배우자, 자녀, 부모, 형제자매 등이 포함됩니다. 상속인이 여러 명인 경우, 상속재산을 공동으로 소유하게 되며, 상속인 간의 합의에 따라 상속재산을 분할할 수 있습니다.3 그리고, 사망하신 분의 상속재산에 대한 채권자의 권리를 확인해야 합니다. 채권자는 상속인에게 상속재산의 범위 내에서 채권을 청구할 수 있습니다. 채권자는 상속인에게 채권을 청구하기 전에 상속재산 목록의 작성과 공고를 가정법원에 신청할 수 있습니다. 상속재산 목록의 작성과 공고는 상속재산의 내용과 가액을 명확하게 밝히고, 상속인이 상속재산을 은닉하거나 처분하는 것을 방지하기 위한 조치입니다.4 마지막으로, 사망하신 분의 관리비 채권을 청구할 수 있는 방법을 결정해야 합니다. 관리비 채권은 상속인이 승계하여야 하는 채권으로, 상속인이 상속재산을 포기하지 않는 한, 상속인에게 청구할 수 있습니다. 관리비 채권은 3년의 단기소멸시효에 걸리는 채권으로, 3년간 행사하지 않으면 소멸되므로, 시간이 지나기 전에 청구해야 합니다. 관리비 채권을 청구하는 방법은 다음과 같습니다.관리단의 명의로 상속인에게 관리비를 청구하는 방법. 이 경우, 관리단은 상속인의 연락처를 알아내어 관리비를 청구할 수 있습니다. 관리비를 청구할 때는 관리비의 내역과 기간, 청구금액, 납부기한, 납부방법 등을 명시해야 합니다. 상속인이 관리비를 납부하지 않는다면, 관리단은 관리비 채권을 입증할 수 있는 서류를 갖추어 가정법원에 소송을 제기할 수 있습니다.위탁관리회사의 명의로 상속인에게 관리비를 청구하는 방법. 이 경우, 위탁관리회사는 관리단으로부터 적법하게 관리비 징수권한을 위임받은 자로서, 자기 이름으로 상속인에게 관리비를 청구하고 소송을 제기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.07
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월세중도해지하는데 15일날 방빼고 월세는 말일까지 내라네요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 중도 해지의 경우, 임대인과 임차인의 입장에 따라 다른 요건과 절차가 적용될 수 있습니다. 일반적으로, 임대인이 임차인에게 중도 해지를 요구할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.차임을 미납한 경우제3자에게 무단 전대한 경우건물 일부를 심각하게 훼손하거나 불법 개조한 경우반대로, 임차인이 임대인에게 중도 해지를 요구할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.약속한 특약 사항을 지키지 않을 경우임대인의 지위가 다른 사람에게 양도된 경우보존행위로 임차 목적 달성을 할 수 없을 경우과실 없이 임차 건물 일부가 멸실된 경우이러한 경우에는 임대인이나 임차인이 상대방에게 서면으로 해지 통보를 하고, 보증금이나 월세 등의 정산을 하여 계약을 종료할 수 있습니다. 단, 상대방의 귀책사유가 없는 경우에는 위약금을 지불해야 할 수도 있습니다.질문자님의 경우, 임대인이 집을 매매하기로 한 것은 임차인의 귀책사유가 아니므로, 임대인이 임차인에게 중도 해지를 요구할 수 있는 근거가 없다고 볼 수 있습니다. 따라서 임차인은 15일에 나가줄 의무가 없으며, 월세도 15일까지만 내면 됩니다. 또한 보증금은 임차인이 집을 비우고 상태 확인을 한 후에 즉시 반환받아야 합니다. 임대인이 보증금을 늦게 주거나 월세를 더 요구한다면, 임차인은 법적으로 이자나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.07
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1인거주원칙을 포함하는 특약일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.인.허가의제제도란 하나의 인.허가를 받는 과정에서 다른 법률상의 인.허가 요건을 충족하였는지도 함께 심사하여 주된 심사를 받으면 다른 법률상에 의한 인.허가도 함께 받은 것으로 보는 제도를 말합니다. 이 제도는 여러 법률에 규정된 인.허가를 받는 데에 소요되는 시간과 비용을 줄이는 방안으로 도입되었습니다.말씀하신 계약서의 조항은 전대를 금지한 조항으로 보이며, 1인거주원칙을 포함한 것으로 해석하기 어렵습니다. 1인거주원칙은 임차인이 임대인의 동의 없이 타인과 방을 공유하거나 방문자를 초대하는 것을 금지하는 조항으로, 계약서에 명시적으로 기재되어야 합니다. 따라서 당신은 룸메와 같이 살 수 있으나, 임대인의 동의를 받는 것이 좋습니다. 임대인이 동의하지 않는다면, 계약을 해지하거나 변경할 수 있습니다
경제 / 부동산
23.12.07
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의사표시 공시송달의 추가 신청과 첨부 서류에 대한 질문입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.의사표시 공시송달은 민사소송법 제194조에 따라 법원에 신청할 수 있는 제도입니다. 그러므로, 한 건의 사건에 대해서 여러 번의 공시송달을 신청할 수는 없습니다. 만약, 공시송달을 신청한 후에 의사표시의 내용이 변경되거나 추가되었다면, 공시송달 신청을 취하하고, 새로운 신청을 하거나, 기존의 신청을 수정할 수 있습니다따라서, 임대차계약이 자동으로 연장된 경우에, 임차인의 계약해지권을 행사하려면, 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.첫 번째 방법은, 이미 신청한 공시송달을 취하하고, 새로운 의사표시의 공시송달을 신청하는 것입니다. 이 경우에는, 새로운 의사표시의 내용과 소명서류를 작성하여 제출해야 합니다. 즉, 계약해지의 이유와 기간을 변경하고, 새로운 내용증명서와 반송봉투, 피신청인의 주민등록초본, 통고서를 첨부해야 합니다.두 번째 방법은, 이미 신청한 공시송달을 수정하는 것입니다. 이 경우에는, 법원에 수정신청서를 제출하고, 수정된 의사표시의 내용과 소명서류를 첨부해야 합니다. 즉, 계약해지의 이유와 기간을 변경하고, 새로운 내용증명서와 반송봉투, 피신청인의 주민등록초본, 통고서를 첨부해야 합니다.두 방법 모두, 법원의 결정이 나기 전에 신청할 수 있으며, 법원의 결정이 나면 공시송달의 절차가 진행됩니다. 공시송달이 완료되면, 2주가 지난 후에 의사표시가 도달된 것으로 간주되어, 계약해지의 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.12.07
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