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아파트 월세계약전 승계( 임대인 월세인상)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 임대인이 월세를 80만원으로 올린 것은 잘못된 행위입니다. 주택임대차보호법 제7조에 따르면, 임대인은 임대차기간 중에 차임(월세) 또는 보증금의 증액을 청구할 수 없습니다. 임대차기간이 만료되어 재계약을 할 때에도 차임 또는 보증금의 증액은 약정한 자 임의 20분의 1(5%)의 금액을 초과할 수 없습니다. 따라서, 임대인은 70만원의 월세에서 5%인 3.5만원을 더한 73.5만원까지만 인상할 수 있습니다. 임차인은 임대인의 부당한 증액청구에 대해 거부할 수 있으며, 임대인이 계약을 해지하거나 임차인을 강제로 퇴거시키려고 하면 임차인은 법원에 가처분을 신청할 수 있습니다.또한, 임대인이 임차인의 아이 수를 이유로 계약을 거절한 것도 잘못된 행위입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임차인은 임대차기간이 만료되기 1개월 전까지 임대인에게 임대차기간의 연장을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 정당한 사유란 임대인이 임대주택을 직계존속 또는 직계비속에게 거주하게 하거나, 임대주택을 개량하거나, 임대주택을 매각하거나, 임차인이 임대차계약을 위반한 경우 등을 말합니다. 임차인의 아이 수는 정당한 사유가 될 수 없습니다. 임대인이 임차인의 계약연장 요구를 거절하면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.따라서, 임대인은 월세를 80만원으로 올리거나, 임차인의 아이 수를 이유로 계약을 거절하는 행위를 삼가야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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SH신혼부부 매입임대주택은 확정일자가 필요 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.SH 신혼부부 매입임대주택은 확정일자가 필요합니다. 확정일자는 임대차계약서에 도장으로 찍어주는 것이 아니라 주택 임대차 계약 신고필증이라는 문서로 발급받아야 합니다. 주민센터에서 전월세 신고를 요구할 수도 있지만, 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업은 전월세 신고대상에서 배제되므로 전월세 신고는 하지 않아도 됩니다. 만약 확정일자를 받지 않았다면, 주민센터에 방문하여 신청하시기 바랍니다. 확정일자는 임대차계약의 효력을 갖게 하고, 임대료 상호전환 제도나 버팀목 전세 자금 대출 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 확정일자를 받으셨다면, 임대차계약서에 있는 계약일과 입주일을 확인하시고, 문제가 없다면 안심하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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디딤돌 대출 자격조건 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌 대출은 부부합산 연소득이 60백만원 (단, 생애최초·2자녀 이상 가구 70백만원, 신혼가구 85백만원) 이하의 무주택 세대주를 대상으로 하는 대출 상품입니다. 따라서, 현재 무주택 단독세대주이고 연봉이 5천 초반인 경우, 디딤돌 대출의 자격조건을 만족하십니다.다만, 디딤돌 대출은 주택 하나 있을 때, 처분 조건이 불가능하므로, 부모님께서 제 명의로 해놓으셨던 빌라를 다시 부모님 명의로 바꾸신 날짜가 중요합니다. 만약, 대출신청일로부터 3년 이내에 빌라를 처분하셨다면, 디딤돌 대출을 받으실 수 없습니다. 그러나, 3년 이상이 지났다면, 디딤돌 대출을 받으실 수 있습니다.디딤돌 대출의 대출한도는 LTV 최대 70%이며, 최대 2억 5천만원 (생애최초 주택구입자 3억원, 신혼 · 2자녀 이상 가구는 4억원)입니다. 디딤돌 대출의 금리는 고정금리 또는 5년 단위 변동금리로, 최저 1.5%입니다.디딤돌 대출의 신청 절차는 다음과 같습니다대출신청: 한국주택금융공사 홈페이지에서 대출신청서를 작성하고, 필요한 서류를 첨부하여 제출합니다.신용심사: 한국주택금융공사에서 신용심사를 진행하고, 대출승인 여부를 통보합니다.대출실행: 대출승인을 받은 후, 담보주택의 소유권 이전등기를 접수하고, 대출계약서를 작성하여 서명합니다. 그 후, 대출금을 지급받습니다.디딤돌 대출에 대한 자세한 내용은 한국주택금융공사 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다. 또한, 디딤돌 대출 외에도 특례 보금자리론이라는 대출 상품도 있으니, 비교해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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전세 만기후에 전세금 일부만 줄 경우 임차권등기 가능한지 궁금해요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 일부만 받았다면 임차권등기를 할 수 있습니다. 임차권등기는 세입자가 다른 곳으로 이사해도 기존 주택의 전입신고가 빠지더라도 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 제도입니다. 따라서 전세금을 모두 돌려받지 못한 경우에는 임차권등기를 통해 전세금을 보호할 수 있습니다.하지만 전세금을 일부만 받았다면 임차권등기가 오히려 단점이 될 수도 있습니다. 임차권등기는 등기부에 남기 때문에 집주인에게는 전세금을 변제하지 않았다는 낙인이 되고, 신규 세입자에게는 자신의 권리가 확보되지 못한다는 불안감을 줄 수 있습니다. 이 경우 신규 세입자가 계약을 꺼리거나 집주인이 계약을 파기할 수 있습니다.따라서 전세금을 일부만 받았고 나머지 금액이 현저히 적다면 임차권등기 대신 근저당 설정을 고려해보는 것이 좋습니다. 근저당은 집주인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자보다 우선하여 채무를 변제받을 수 있는 제도입니다. 근저당은 임차권등기보다 신규 세입자의 부담을 줄일 수 있고, 기존 세입자에게는 경매신청권을 부여하여 전세금을 확보할 수 있습니다.전세금을 일부만 받았다면 전세금반환소송을 제기할 수도 있습니다. 전세금반환소송은 집주인이 전세금을 돌려주지 않았을 때 세입자가 법원에 소송을 제기하여 전세금을 청구하는 절차입니다. 전세금반환소송은 임차권등기나 근저당 설정과 별개로 진행할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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아파트를 구매하기 전에 꼭 확인해야 될 체크 사항이는 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트를 구매하기 전에 꼭 확인해야 할 체크 사항은 다음과 같습니다.아파트의 위치 및 교통환경은 얼마나 편리한지, 주변에 마트, 병원, 학교, 공원 등의 생활편의 시설이 있는지, 주차공간은 충분한지 등을 살펴보아야 합니다.아파트의 채광, 조망권, 방향, 외풍, 수압, 전기 용량, 온수, 벽지, 곰팡이, 노후화 정도, 누수, 배수, 기물 파손, 균열, 하자 등의 상태를 꼼꼼하게 점검해야 합니다.아파트의 내력, 거주자 현황, 층간 소음, 결로 문제, 주변의 개발계획, 지가상승 여력, 혐오시설, 악취, 소음 등의 정보를 정확하게 파악해야 합니다.아파트의 실내 공간은 가구 배치가 가능한지, 빌트인 가전이 잘 작동하는지, 수납공간이 충분한지, 실외기실이 있는지, 시스템 에어컨이 설치되어 있는지 등을 확인해야 합니다.아파트의 구매 목적과 예산을 명확하게 정하고, 계획한 예산을 초과하는 주택은 다시 생각해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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만 58세 아버지 자가 보유 세대주 이신데 디딤돌 대출 방법 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌 대출은 주택도시기금에서 운영하는 주택담보대출 상품으로, 무주택자에게 저금리로 주택 구입을 지원하는 대출입니다. 디딤돌 대출을 받으려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.민법상 성년인 대한민국 국민이어야 합니다.세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. (분양권, 조합원, 입주권도 주택 보유로 간주합니다.)부부합산 연소득이 60백만원 이하이어야 합니다. (생애최초, 신혼, 2자녀 이상 가구는 70백만원, 신혼가구는 85백만원 이하입니다.)부부합산 순자산 가액이 5.06억원 이하이어야 합니다.CB점수가 350점 이상이어야 하고, 신용정보관리규약에 따른 신용정보 및 해제정보가 없어야 합니다.주택 구입용도로만 대출을 신청할 수 있습니다. (소유권이전 등기일로부터 3개월 이내에 신청해야 합니다.)구입하려는 주택의 주거전용면적이 85㎡ 이하이어야 합니다. (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡ 이하입니다.)구입하려는 주택의 평가액이 5억원 이하이어야 합니다. (신혼, 2자녀 이상 가구는 6억원 이하입니다.)대출한도는 다음 중 작은 금액으로 산정됩니다.일반: 2.5억원 이내 (생애최초 주택구입자 3억원 이내)신혼부부: 4억원 이내2자녀 이상가구: 3.1억원 이내LTV는 최대 70%이고, DTI는 최대 60%입니다. (생애최초 주택구입자는 LTV 80%까지 가능합니다.)대출금리는 부부합산 연소득에 따라 다르며, 금리우대 및 추가우대금리가 적용될 수 있습니다.대출만기는 10년, 15년, 20년, 30년 중 선택할 수 있으며, 비거치 또는 1년거치, 원리금 균등분할상환, 원금균등분할상환, 체증식상환 중 선택할 수 있습니다.대출을 받은 후에는 1개월 내에 담보주택에 전입하고, 1년 이상 실거주를 유지해야 합니다.아버지께서는 주택 소유 중이시므로, 무주택 요건에 부합하지 않습니다. 따라서 디딤돌 대출을 받으실 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.12.05
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전세금 반환없이 이사를 가는 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 반환없이 이사를 가는 경우에는 임차인이 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 상실될 수 있습니다. 대항력은 임차한 주택의 소유권이 변동되더라도 임차인이 계약기간 동안 주택을 사용할 수 있는 권리입니다. 우선변제권은 임차한 주택이 경매에 넘어갈 때 다른 채권자보다 우선해서 전세금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이러한 권리는 주민등록 및 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 취득할 수 있습니다.따라서 전세금 반환없이 이사를 가려면 이러한 권리를 유지하기 위해 몇 가지 조치를 취해야 합니다. 첫째, 주소지를 이전하지 않고 기존에 살았던 집의 주민등록을 유지해야 합니다. 둘째, 짐을 일부 남겨두어야 합니다. 셋째, 집열쇠나 비밀번호를 집주인에게 인계하지 않아야 합니다. 이렇게 하면 임차인이 주택을 계속 점유한 상태로 간주되어 대항력과 우선변제권이 상실되지 않습니다.짐을 남겨두는 경우에는 어떤 짐을 어느 정도 남겨두어야 하는지에 대한 명확한 기준은 없습니다. 하지만 임차인이 주택을 계속 사용하고 있다는 것을 입증할 수 있는 정도의 짐을 남겨두는 것이 좋습니다. 예를 들어, 가구, 가전제품, 의류, 식기, 침구류 등의 생활용품을 남겨두는 것이 적절할 수 있습니다. 반면에, 책, 잡지, 장난감, 장식품 등의 비생활용품만 남겨두는 것은 부적절할 수 있습니다.전세금 반환없이 이사를 가는 경우에는 임차권등기명령을 신청하는 것도 한 가지 방법입니다. 임차권등기명령은 임차권을 등기부에 등록하여 대항력과 우선변제권을 보호하는 제도입니다. 임차권등기명령을 신청하면 임차인은 전세금을 받지 못한 채 이사를 가더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 그대로 유지됩니다. 다만 임차권등기명령은 임대차계약이 종료된 이후에야 신청이 가능하고, 등기부에 임차권등기가 된 것을 확인할 때까지는 이사를 나가서는 안됩니다.
경제 / 부동산
23.12.05
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무허가건물(하천)에서 편의점이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무허가건물에서 편의점 영업을 하려면 일반적으로 식품위생법상의 영업허가를 받아야 합니다. 그러나 식품위생법상의 영업허가를 받기 위해서는 영업장소가 건축관련 법규에 적합한 건물이어야 합니다. 따라서 무허가건물이나 위반건축물에서는 영업허가를 받을 수 없습니다.그러나 사업자등록은 영업허가와 달리 허가없이 신고만으로 가능한 경우가 있습니다. 예를 들어, 사무실이나 소매점, 인터넷쇼핑몰 등은 관할구청에서 허가없이 신고만으로 사업자를 낼 수 있습니다. 또한, 허가업종 중에서도 승계 입점이라면 위반건축물이어도 영업이 가능한 경우가 있습니다.이러한 경우에도 무허가건축물이나 위반건축물에서의 영업은 위험하고 불안정합니다. 언제든지 행정청이나 소유주의 강제철거나 퇴거명령을 받을 수 있으며, 영업권 보상이나 임대료 감면 등의 혜택을 받기 어렵습니다.이 사건 건물이 하천법상의 허가를 받지 않은 무허가건물이라면, 주택용 무허가 건물을 철거하고 조립식상가를 설치하는 것도 적법하지 않습니다. 하천법 제40조에 따르면, 하천에서 건축물을 신축하거나 개수하려면 하천관리청의 허가를 받아야 하며, 그렇지 않으면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.따라서 무허가건물에서 편의점 영업을 하려면, 먼저 건축물의 적법성을 확보하고, 식품위생법상의 영업허가를 받아야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.05
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부동산 잔금을 치루는 날짜에 갑자기 대출이 안된다고 하는 경우 계약서 하기에 조건이 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약 파기는 계약서에 작성된 특약사항이나 법률적 근거에 따라 가능합니다. 매수인이 대출을 받지 못하는 경우에 계약을 파기할 수 있는지 여부는 계약서에 어떤 내용이 들어있는지에 따라 달라집니다.만약 계약서에 '매수인이 대출을 받지 못하는 경우에는 계약을 해제할 수 있다’라는 조항이 있거나, 매수인이 대출을 받는 것을 계약의 조건으로 하였다면, 매수인은 계약금을 돌려받고 계약을 파기할 수 있습니다. 이런 경우에는 매도인은 계약금을 돌려주어야 하며, 매수인에게 손해배상을 청구할 수 없습니다하지만 계약서에 그런 조항이 없거나, 매수인이 대출을 받는 것을 계약의 조건으로 하지 않았다면, 매수인은 계약을 파기할 수 없습니다. 이런 경우에는 매도인은 계약금을 환수하고, 매수인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.따라서 아버지께서 땅을 파시는 경우에 계약금을 돌려주지 않아도 되는지 여부는 계약서를 확인해보셔야 합니다. 계약서에 대출과 관련된 조항이 없다면, 계약금을 돌려주지 않고 계약을 파기할 수 있습니다. 하지만 계약서에 대출과 관련된 조항이 있다면, 계약금을 돌려주고 계약을 파기할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.12.05
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분양가 상한제 아파트 당첨 후 취소시 재당첨 제한 기간?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양가 상한제 아파트에 당첨된 경우 재당첨 제한 기간은 최대 10년이 맞습니다. 투기과열지구와 청약과열지역에서 공급되는 국민주택과 민영주택에 당첨된 경우에는 재당첨 제한이 적용되고, 그 외의 지역에서 공급되는 민영주택에 당첨된 경우에는 재당첨 제한이 없습니다. 당첨 후 취소하거나 포기한 경우에도 재당첨 제한은 동일하게 적용됩니다. 재당첨 제한 기간은 다음과 같습니다.분양가 상한제 적용 주택: 10년투기과열지구 내 공급 주택: 10년청약과열지구 내 공급 주택: 7년토지임대주택: 5년투기과열지구 내 정비사업 조합원 공급 주택: 5년이전기관 종사자 특별공급 주택: 과밀억제권 85㎡ 이하 5년, 85㎡ 초과 3년분양전환 공공임대주택: 과밀억제권 85㎡ 이하 5년, 85㎡ 초과 3년, 그 외 지역 85㎡ 이하 3년, 85㎡ 초과 1년
경제 / 부동산
23.12.04
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