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부동산 매매 잔금 전 등기서류 달라고 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매 잔금 전 등기서류는 다음과 같습니다매도인 준비서류: 인감도장, 매도용 인감증명서 (매수인 인적 사항 포함), 등기권리증, 주민등록 초본 (주소 변동 이력 전체 포함)매수인 준비서류: 인감도장, 신분증, 주민등록등본, 가족관계증명서 (주택 거래인 경우)이러한 서류들은 잔금 지급과 동시에 매수인에게 전달해야 합니다. 잔금 지급 전에 서류를 미리 주는 것은 매도인의 손해를 초래할 수 있습니다. 매수인이 서류를 가지고 소유권 이전 등기를 먼저 신청하거나, 매도인의 동의 없이 다른 사람에게 양도하거나, 매도인의 근저당을 해제하지 않고 잔금을 지불하지 않는 등의 문제가 발생할 수 있습니다.따라서, 잔금 지급 전에는 등기권리증을 달라고 하는 것은 말이 되지 않습니다. 잔금 지급은 은행에서 함께 하시는 것이 좋습니다. 매수인이 대출받은 금액이 매도인에게 입금되는 것을 확인하고, 매도인은 서류를 매수인에게 전달하고, 소유권 이전 등기를 신청하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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계약기간 전에 방을 빼는데 전입신고 다시 해야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고를 하면 임차인의 보증금과 주거권을 보호받을 수 있고, 세금, 복지, 의료, 교육 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 전입신고를 하지 않으면 과태료가 부과될 수 있고, 집주인이 임대차 계약을 파기하거나 보증금을 돌려주지 않을 수도 있습니다.전입신고를 하는 방법은 온라인과 오프라인 두 가지가 있습니다. 온라인으로 전입신고를 하려면 정부24 홈페이지에 접속하고, 본인인증을 한 후에 전입신고 메뉴를 선택하면 됩니다. 온라인 전입신고를 하려면 신규 거주지의 세대주가 인터넷으로 확인을 해줘야 합니다. 세대주가 확인을 할 수 없거나, 미성년자, 한지붕 세대분리 등의 경우에는 온라인으로 전입신고를 할 수 없습니다.오프라인으로 전입신고를 하려면 새로운 거주지의 읍, 면, 동 주민센터에 방문하면 됩니다. 오프라인 전입신고를 하려면 신분증, 전입신고서, 전입사유서, 세대주의 서명날인이 필요합니다. 세대주가 변경되는 경우에는 기존 세대주의 서명날인도 필요합니다전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 해야 합니다. 전입신고를 미리 하려면 집주인의 동의가 있거나 공실이어야 합니다. 전입신고를 하면 전입신고 확정일자가 부여되고, 전입신고 확정일자부터 전월세 신고제에 따라 임대차 계약을 신고해야 합니다. 전월세 신고제는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 제도입니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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전세집 집주인이 미리 고지나 동의없이 관리비 인상하려고 하면
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 상가임대차법에는 관리비에 대한 별도의 규정이 없어서 건물주가 임의로 관리비를 인상하는 것을 제한할 수 있는 방법이 없습니다. 그러나 주택임대차보호법 개정안이 입법예고되었는데, 이 개정안에 따르면 세입자가 월세와 별도로 부담하는 관리비 등을 증액할 경우 임대인은 세입자에게 증액청구 세부 내역을 서면으로 통지하도록 되어 있습니다. 이는 원룸과 빌라의 경우 임대인이 일방적으로 관리비를 올릴 수 있어 세입자의 과도한 부담을 막을 수 있는 장치입니다.따라서 임대인이 관리비를 인상하려면 세입자에게 인상 근거와 내역을 서면으로 알려야 하며, 세입자는 그 내역을 토대로 관리비 인상이나 인상 폭이 적절한지 판단할 수 있습니다. 만약 과도한 인상이라고 생각하면 주택임대차분쟁조정위원회에 해당 내역을 제출하고 피해를 구제받을 수 있습니다.그러나 이 개정안은 아직 입법예고 단계이므로 현재 시행되고 있는 법은 아닙니다. 개정안은 내년 초에 법을 바꾸는 부분은 국회 본회의에 법을 상정하여 통과할 수 있도록 하고 정부가 힘을 쓰고 있습니다. 시행령은 입법 예고기간이 끝나고 나서 바로 공포·시행할 예정입니다.따라서 현재 상황에서는 임대인이 관리비를 인상하려면 계약서에 명시된 내용을 따라야 합니다. 계약서에 관리비 금액이 적혀있지 않고 관리비를 징수할 때는 관리비의 부과명세서를 첨부하여 임차인에게 이를 낼 것을 통지한다고 되어 있다면, 임대인은 관리비를 인상하기 전에 세입자에게 관리비의 부과명세서를 첨부하여 통지해야 합니다. 그렇지 않으면 임차인은 관리비 인상에 동의하지 않을 수 있습니다.또한 임대인이 관리비를 인상할 때는 관리비의 증액 근거가 있어야 합니다. 예를 들어 관리비에 포함된 항목의 비용이 상승했거나, 관리비에 새로운 항목이 추가되었거나, 관리비의 산정 기준이 바뀌었거나 하는 경우입니다. 임대인이 주차 등으로 관리비를 인상했다고 하면, 임차인은 주차를 하지 않는다고 해서 관리비를 낮출 수는 없습니다. 그러나 임대인은 주차를 포함한 관리비의 산정 기준과 내역을 세입자에게 알려야 합니다.만약 임대인이 관리비 인상에 대한 근거와 내역을 제대로 통지하지 않았거나, 관리비 인상이 부당하다고 판단되면, 임차인은 임대인과 협의를 시도할 수 있습니다. 협의가 안되면 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁을 신청할 수 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회는 임대인과 임차인 간의 임대차 계약에 관한 분쟁을 신속하고 저렴하게 해결할 수 있는 중재기관입니다.이사 나갈 때 문제가 생기는 부분은 임대인이 임차인에게 관리비를 청구하고, 임차인이 그것을 거부하면 임대인이 임차인의 보증금에서 관리비를 공제할 수 있습니다. 그러나 임차인이 관리비 인상에 동의하지 않았거나, 관리비 인상이 부당하다고 주장하면, 임차인은 임대인의 공제에 이의를 제기할 수 있습니다. 이 경우에도 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁을 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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전세 갱신청구권 관련해서 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 갱신청구권이란 임차인이 임대차 계약이 만료되기 전에 임대인에게 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 임차인이 한 번만 행사할 수 있으며, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 갱신청구권을 행사하면 임대인은 특별한 사유가 없으면 거절할 수 없으며, 임대료 인상도 5%로 제한됩니다. 임차인은 갱신된 계약 기간 중에 언제든지 중도 해지할 수 있습니다.문의주신 내용에 따르면, 임차인은 계약 만료 3개월 전에 임대인에게 1년 정도 더 살고 싶다고 말씀하셨습니다. 그러나 이는 갱신청구권을 행사한 것으로 보기 어렵습니다. 왜냐하면 갱신청구권을 행사하면 갱신되는 기간은 2년으로 정해져 있기 때문입니다. 만약 임차인이 1년만 더 살고 싶다면, 갱신청구권을 행사하지 않고 임대인과 새로운 계약을 체결해야 합니다. 그러나 이 경우에는 임대인이 재계약을 거절하거나 임대료를 인상할 수 있습니다. 따라서 임차인은 갱신청구권을 행사하고, 갱신된 계약 기간 중에 원하는 시점에 중도 해지하는 것이 더 유리할 수 있습니다.분쟁소지 없이 정확하게 임대인에게 의사를 전달하고 싶다면, 갱신청구권을 행사한다는 내용을 명시적으로 통보해야 합니다. 예를 들어, “저는 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사하고자 합니다. 따라서 계약 만료일인 2023년 12월 31일 이후에도 동일한 조건으로 2년간 계약을 연장하고자 합니다. 이에 대해 동의해주시기 바랍니다.” 라고 말하면 됩니다. 갱신청구권을 행사할 때는 증거를 남길 수 있는 방법을 사용하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 내용증명 우편이나 이메일 등을 활용할 수 있습니다. 갱신청구권을 행사하면 임대인은 특별한 사유가 없으면 거절할 수 없으므로, 임차인은 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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시골집 또는 농막 취득하면 집이 2개 되는데 세금문제
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.시골집 또는 농막을 취득하실 때 고려해야 할 세금은 크게 취득세, 재산세, 양도소득세가 있습니다. 취득세는 농지 또는 주택을 구입할 때 발생하는 세금으로, 농지는 거래가액의 3.4%, 주택은 거래가액의 4.6%를 내야 합니다. 재산세는 농지 또는 주택을 보유할 때 매년 납부하는 세금으로, 농지는 면적과 지목에 따라 다르지만 평균적으로 1만원 이하, 주택은 가액과 면적에 따라 다르지만 평균적으로 10만원 이상입니다. 양도소득세는 농지 또는 주택을 판매할 때 발생하는 세금으로, 보유기간과 주택수, 주택가액 등에 따라 다르지만 최대 40%까지 부과될 수 있습니다.그러나 정부는 농어촌 주택 취득을 장려하기 위해 세제 혜택을 제공하고 있습니다. 예를 들어, 1주택자가 3억원 이하의 농어촌 주택이나 고향 주택을 취득하고 3년 이상 보유한 후 이전 주택을 매도할 경우, 양도소득세를 면제받을 수 있습니다. 이 혜택은 2025년까지 적용됩니다. 또한, 농지를 취득하고 8년 이상 직접 경작한 후 양도할 경우, 양도소득세의 전액을 1억원까지 감면받을 수 있습니다.따라서 시골집 또는 농막을 취득하실 때는 세금 문제를 잘 파악하시고, 세제 혜택을 적극적으로 활용하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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재계약 후 돈을 더 주든지 나가라고 했을때 무슨방법없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약서에 반려동물 가능 여부에 대한 특약이 없다면, 임차인은 반려동물을 키우는 것을 임대인에게 고지할 의무가 없습니다. 따라서 임대인은 반려동물을 키운다는 이유로 임대차 계약을 해지하거나 임차인을 내보낼 수 없습니다. 만약 임대인이 임차인에게 추가적인 비용을 요구하거나 보증금에서 빼겠다고 한다면, 이는 부당한 요구이므로 거절할 수 있습니다.임대차 계약서에 반려동물 가능 여부에 대한 특약이 있다면, 임차인은 반려동물을 키우는 것을 임대인에게 사전에 알리고 동의를 받아야 합니다. 만약 임차인이 임대인의 동의 없이 반려동물을 키우거나 입양한다면, 이는 계약 위반으로 간주될 수 있으므로 임대인이 임대차 계약을 해지하거나 임차인을 내보낼 수 있습니다. 또한 임대인이 반려동물로 인한 손해배상을 청구할 수도 있습니다.임대차 계약을 갱신할 때에는 임대인이 임차인의 계약 갱신을 거절할 수 있는 예외 규정이 있습니다. 이 중에는 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중과실로 파손한 경우나 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우가 있습니다. 따라서 임차인은 반려동물로 인해 주택을 훼손하거나 이웃과의 민원이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.결론적으로, 임차인은 임대차 계약서에 반려동물 가능 여부에 대한 특약이 있는지 확인하고, 임대인과의 소통을 통해 반려동물과 관련된 문제를 예방하거나 해결하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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이사를 조금 일찍 가고 싶으면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약 만기 전 이사를 하고 싶으시다면, 임대인과 임차인이 서로 합의하여 계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이때 임대차계약 종료일은 임대인과 임차인이 협의하여 정할 수 있습니다. 예를 들어, 만기일이 2월인데 1월 말에 이사를 가고 싶다면, 임대인이 동의한다면 1월 말을 계약 종료일로 정할 수 있습니다.만약 임대인이 동의하지 않는다면, 임대인의 계약 위반을 이유로 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 임차인에게 청소나 수리 등을 강요하거나, 임차인의 거주권을 침해하는 경우에는 계약 위반으로 볼 수 있습니다. 이때 임차인은 임대인에게 일정 기간을 주면서 계약을 이행할 것을 촉구한 후, 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해지할 수 있습니다.계약을 중도에 해지할 때는 보증금 반환과 관련하여 주의해야 할 점이 있습니다. 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임차인의 임대차목적물 반환의무와 동시이행관계에 있습니다. 즉, 임차인이 건물을 비우고 열쇠를 반납하는 순간에 임대인은 보증금을 돌려줘야 합니다. 따라서 임차인은 보증금을 미리 받을 수 없습니다. 만약 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 법적인 조치를 취할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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공법의 도시군 기본계획과 도시군 관리계획의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.도시군 기본계획과 도시군 관리계획의 차이는 다음과 같습니다.도시군 기본계획은 도시의 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로, 도시군 관리계획 수립의 지침이 되는 계획입니다. 도시군 기본계획은 국민의 권리와 의무에 직접적으로 영향을 미치지 않으며, 그 법적 성질이 행정규칙과 유사합니다. 도시군 기본계획은 20년을 기준으로 하며, 5년마다 재검토하여 정비해야 합니다. 도시군 기본계획을 수립하거나 변경하려면 주민과 지방의회의 의견을 듣고, 도지사의 승인을 받아야 합니다도시군 관리계획은 도시의 개발, 정비, 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전 등에 관한 계획으로, 도시군 기본계획에 부합하는 내용으로 수립되어야 합니다. 도시군 관리계획은 단일화된 하나의 계획이 아니라 여러 계획들이 하나의 체계 하에 유기적으로 연계되어 있는 복합체입니다. 도시군 관리계획은 도시군 기본계획과는 달리 관계 행정기관은 물론 국민에 대해 직접 구속력을 가집니다. 행정기관에 대한 내부적 구속력을 가지면서 동시에 일반인도 구속하는 대외적 구속력을 가지는 계획입니다. 도시군 관리계획은 수립권자가 다양하며, 관계 행정기관과 협의하고, 시도 도시계획위원회의 심의를 거쳐 결정하고 고시해야 합니다
경제 / 부동산
23.12.03
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혼인으로 인한 일시적 2주택시 종부세는 어떻게 나올까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도세 비과세 특례 혜택이 주어집니다. 즉, 1주택 비과세 요건 (2년 이상 거주 등)을 충족하면 양도세를 내지 않아도 됩니다.혼인한 날부터 5년 동안은 각각을 1가구로 본다는 의미입니다. 실제로는 1가구 2주택이지만, 종부세를 계산할 때 한정해 본인과 배우자를 각각 별도 가구로 보아 6억원을 공제하고 종부세를 계산합니다.5년이 지나면 1가구 2주택으로 보아 종부세가 중과됩니다. 조정대상지역에서 2주택을 보유하면 일반지역보다 약 2배의 세율과 누진공제액이 적용됩니다.예를 들어, 공시지가 11억원과 6억원의 아파트를 보유하고 있고, 비조정대상지역이라고 가정하면, 혼인신고를 하기 전에는 각각 1가구 1주택으로 보아 종부세가 각각 0원과 0원입니다. (공시가격 11억원 이하이므로)혼인신고를 하고 5년 이내에는 각각을 1가구로 보아 종부세가 각각 0원과 0원입니다. (공시가격에서 6억원을 공제하면 0원 이하이므로)혼인신고를 하고 5년이 지나면 1가구 2주택으로 보아 종부세가 각각 1,200만원과 0원입니다. (공시가격에서 6억원을 공제하고 세율과 누진공제를 적용하면 1,200만원과 0원이 됩니다)이렇게 혼인으로 인한 일시적 2주택시 종부세는 혼인신고일과 양도일에 따라 달라집니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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보증보험 사고 예정 숨기고 전세계약
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 파기 조건은 계약서에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로는 임대인이 임차인에게 중대한 손해를 입히거나, 임차인이 임대인에게 중대한 손해를 입히거나, 임차인이 임차권을 양도하거나 전대하거나, 임차인이 임대료를 2회 이상 연체하거나, 임차인이 임대목적물을 계약과 다른 용도로 사용하거나, 임차인이 임차인의 의무를 위반하거나, 임차인이 임대차 계약을 중도해지할 수 있는 사유가 있는 경우에는 계약 파기가 가능합니다.그러나 계약 파기를 하더라도 위약금이나 손해배상을 청구할 수 있는지는 별도의 약정이 있어야 합니다. 위약금이나 손해배상을 청구할 수 있는 경우에도, 그 금액은 실제로 발생한 손해액을 초과할 수 없습니다. 위약금이나 손해배상을 청구할 때에는 손해사실과 손해액을 입증해야 합니다.귀하의 경우에는 임대인이 임차권 설정을 제 보증금으로 갚아서 처리할려고 처음부터 기획했던 것으로 봐집니다. 이는 임대인이 임차인에게 중대한 손해를 입힌 것으로 볼 수 있으므로, 계약 파기 조건에 해당한다고 할 수 있습니다. 또한 임대인이 임차권 설정에 대한 사실을 사전에 알려주지 않은 것은 계약의 내용을 충실히 설명하지 않은 것으로 볼 수 있으므로, 계약 무효나 계약 취소의 사유가 될 수 있습니다.따라서 귀하는 계약 파기를 요구할 수 있으며, 계약금을 두 배로 돌려받을 수 있습니다. 또한 임대인이 귀하에게 입힌 손해액을 청구할 수 있습니다. 손해액은 임대인이 임차권 설정으로 인해 귀하에게 지급해야 할 보증금과 임차권 설정을 해제하기 위해 귀하가 지출한 비용, 그리고 임대인의 계약 위반으로 인해 귀하가 다른 주거를 구하기 위해 지출한 비용 등을 포함할 수 있습니다.또한 귀하는 임대인과 중개인이 계약을 위반한 것으로 볼 수 있으므로, 민사상 손해배상 외에도 형사상 고소나 공정거래위원회에 신고할 수 있습니다. 임대인과 중개인은 계약의 내용을 충실히 설명하지 않고, 임차권 설정을 숨기고, 계약을 위반한 것으로 볼 수 있으므로, 사기나 부당거래 등의 범죄에 해당할 수 있습니다.마지막으로, 귀하가 이 집을 매매하고 싶다면, 은행 대출이 가능한지는 은행의 심사에 따라 다를 수 있습니다. 임차권 설정이 해제되고, 임대인이 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 제공하고, 귀하가 신용도와 소득 등의 조건을 충족한다면, 은행 대출이 가능할 수 있습니다. 그러나 임차권 설정이 해제되지 않거나, 임대인이 서류를 제공하지 않거나, 귀하가 신용도나 소득 등의 조건을 충족하지 못한다면, 은행 대출이 불가능할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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