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전세연장 계약 앞두고 임대인 지분 변경 문제 때문에 도움 요청해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 임대인의 지분이 변경되었다고 해서 임차인의 권리와 의무가 달라지는 것은 아닙니다. 임대인의 지위는 새로운 임대인에게 승계되고, 임차인은 기존의 계약조건을 유지할 수 있습니다. 따라서, 전세보증금이 증액되지 않는다면, 굳이 계약서를 새로 작성할 필요는 없습니다. 그러나, 임대인의 변경 사실을 명시하고, 계약갱신청구권을 사용한다는 내용을 특약사항에 추가하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면, 임대인이 누구인지 확실히 알 수 있고, 추후 보증금 반환시 문제가 발생할 가능성을 줄일 수 있습니다.그러므로, 1번의 경우에는 임대인B와 임대인C가 함께 서명과 도장을 하고, 임차인과 입회자도 서명과 도장을 하면 됩니다. 2번의 경우에는 임대인B와 임대인C가 함께 새로운 계약서를 작성하고, 특약사항에 계약갱신청구권을 사용한다는 내용을 넣고, 임차인과 입회자도 서명과 도장을 하면 됩니다. 3번의 경우에는 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 이미 받은 확정일자는 그 금액에 대한 대항력을 유지하고 있습니다.
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23.12.02
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요즘 전세 보증금 시세 관련해서 궁금한게 있는데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울 마포구 기준으로 전세 보증금이 요즘 하락하는 추세가 맞습니다. 부동산 정보제공업체 경제만랩에 따르면 올해 1~5월 서울 빌라 (연립, 다세대) 대상 국토교통부 전월세 실거래가를 분석한 결과, 지난 5월 이후 수도권 빌라 보증금은 하락 전환했습니다. 또한 마포구에서 중대형 아파트가 잇따라 3억~4억원에 전세계약이 체결되는 사례도 있습니다. 이러한 하락 추세는 HUG 전세보증 요건 강화와 전세사기 우려로 월세 수요가 늘어난 탓이라고 합니다.만약 이번에 집주인이 보증금 인상을 또 요구하면, 갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 갱신청구권이란 임차인이 임대차 계약을 갱신할 때, 집주인이 임대료를 인상하거나 임대차 계약을 해지하려 할 때, 임차인이 계약을 갱신할 수 있는 권리입니다. 갱신청구권을 사용하려면 임대차 계약 만료일 3개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 서면으로 통지해야 합니다. 갱신청구권을 사용하면 임대료는 기존 임대료의 5% 이내로만 인상할 수 있습니다.
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부동산
23.12.02
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전세 만료 전 미연장 통보는 집주인 본인에게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 만료 전 미연장 통보는 임대인(집주인)에게 직접 해야 하는 것이 원칙입니다. 부동산을 통해 통보하는 것은 임대인에게 도달하지 않을 수도 있기 때문에 증거로 삼기 어렵습니다. 따라서 임대인의 연락처를 알고 있다면 문자나 내용증명 등으로 통보하는 것이 좋습니다. 만약 임대인의 연락처를 모른다면 부동산을 통해 임대인의 연락처를 요청하거나 부동산에게 임대인에게 통보하도록 요구할 수 있습니다. 그리고 통보 내용을 증거로 남겨두기 위해 문자나 카톡 등으로 통보한 내용을 캡쳐하거나 부동산과의 통화 녹음을 해두는 것이 좋습니다.전세 계약 만료 전 미연장 통보의 시기는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 만약 이 기간을 놓치면 임대차 3법에 따라 묵시적 갱신이 되어 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장됩니다. 묵시적 갱신 후에는 임차인은 이사 3개월 전에 통보하면 정상적으로 전세금을 돌려받을 수 있고, 임대인은 기존 계약과 동일한 기간을 보장해야 합니다.전세 계약 만료 전 미연장 통보의 내용은 다음과 같이 작성할 수 있습니다.[예시]안녕하세요, OO 아파트 XX동 XX호 임차인 홍길동입니다. 저희는 전세 계약 만료일인 2023년 12월 31일을 기준으로 계약을 연장하지 않고 이사를 하려고 합니다. 이에 계약 종료일 전까지 전세 보증금을 반환해 주시기 바랍니다. 감사합니다.
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부동산
23.12.02
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자가 아파트가 있는데 이혼할 경우에는..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이혼 시 자가 아파트의 권리는 아파트의 명의와 상관없이 부부가 공동으로 형성한 재산으로 간주되어 재산분할의 대상이 됩니다. 즉, 자기 소유한 아파트를 가지고 결혼했다고 해도, 상대방 배우자가 적극적으로 특유재산의 유지에 협력하여 재산이 증식되었다면 그 재산은 재산분할 대상이 됩니다1. 재산분할의 기준은 부부의 재산형성 기여도로 판단되며, 이는 직접적으로 경제활동을 통해 소득이나 수입을 얻는 행위뿐만이 아니라, 전업으로 살림을 전담하여 간접적으로 기여한 경우도 포함이 됩니다.재산분할의 금액은 아파트의 시세를 기준으로 산정되며, 이는 이혼과 가장 가까운 시점의 "KB부동산 시세의 일반평균가"가 됩니다. 아파트 시세는 국토교통부 실거래가공개시스템이나 KB부동산 시세에서 확인 가능합니다. 재산분할의 방법은 협의이혼인 경우에는 당사자간의 합의에 따라 결정할 수 있으며, 소송이혼인 경우에는 법원의 판결에 따라 결정됩니다.
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23.12.02
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전세계약시 임대인의 대리인이 공인중개사인 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 임대인이 공인중개사를 대리인으로 지정한 경우에도 반드시 대리위임장과 임대인의 인감증명서, 인감도장, 신분증을 확인하셔야 합니다. 이러한 서류는 대리인이 정당한 대리권을 가지고 있음을 증명하는 증거자료이기 때문입니다. 또한, 대리위임장에는 위임하는 내용, 범위, 기간, 제한사항 등이 명확하게 기재되어 있어야 합니다. 예를 들어, 임대인이 대리인에게 해당 부동산 전세계약에 대한 전권을 위임하고, 계약 기간은 현재부터 1년 이내로 한정하고, 전세금은 임대인의 계좌로 입금되어야 한다는 내용이 있어야 합니다.중기청 전세대출을 받으시려면, 대리계약을 하더라도 임대인과 직접 연락하셔서 전세보증보험 가입에 동의하고, 전세보증보험 가입 신청서에 서명하고, 임대인의 신분증 사본을 제공하셔야 합니다. 이러한 서류는 대리인이 대신 제출할 수 없습니다. 또한, 전세보증보험 가입 신청서에는 임대인의 인감도장이 필요합니다. 따라서, 임대인이 인감도장을 대리인에게 위임한 경우에도, 대리인이 인감도장을 사용할 수 있는 범위와 기간이 명시된 위임장이 있어야 합니다.영상통화를 통해 임대인과 직접 계약을 하시는 경우에는, 대리인이 없어도 계약이 성립할 수 있습니다. 다만, 영상통화를 통한 계약은 구두상의 계약이므로, 추후에 분쟁이 발생할 경우 증거가 부족할 수 있습니다. 따라서, 영상통화를 통해 계약을 하신 후에는 반드시 전자계약서를 작성하시고, 임대인과 대리인 모두에게 전자서명을 받으시는 것이 좋습니다. 전자계약서는 [민법 제4조]에 따라 서면계약과 동일한 효력을 가지므로, 법적으로 보호받을 수 있습니다.
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23.12.02
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전세 재계약시에 갱신청구권을 사용하지
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약시에 갱신청구권을 사용하지 않는다면, 집주인과 세입자가 상호 합의하에 보증금을 5% 이상 올릴 수 있습니다. 갱신청구권은 임차인이 임대인에게 재계약을 요구할 수 있는 권리로, 이때는 보증금의 증액 상한이 5%로 제한됩니다. 하지만 갱신청구권을 사용하지 않고, 임대인과 임차인이 새로운 계약을 체결하는 경우에는 보증금의 증액 상한이 없습니다. 단, 임대인이 임차인에게 갱신청구권을 포기하도록 강요하거나, 갱신청구권을 포기하는 것을 계약 조건으로 하는 것은 무효입니다갱신청구권을 사용하지 않을 생각이라고 하셨는데, 이는 재계약을 한 번 더 할 수 있는 것을 의미합니다. 갱신청구권은 임차인이 한 번만 행사할 수 있으므로, 묵시적으로 계약이 연장된 경우에는 갱신청구권을 사용한 것이 아닙니다. 따라서, 이후에 갱신청구권을 한 번 더 사용할 수 있습니다
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23.12.02
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전세자금대출 불가라고 말하는 전세집들은 사기인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출 불가라고 말하는 전세집들이 사기인 것은 아닙니다. 전세자금대출 불가는 다음과 같은 경우에 발생할 수 있습니다.전세집의 소유주가 전세보증금을 담보로 대출을 받은 경우전세집의 소유주가 전세보증금을 상환하지 않고 다른 집을 구입한 경우전세집이 투기지역이나 투기과열지구에 속하고 시가가 3억원을 초과하는 경우이런 경우에는 전세자금대출을 받기 어렵거나 불가능할 수 있습니다. 따라서 전세계약을 하기 전에는 전세집의 등기부등본과 건축물대장을 확인하고, 전세자금대출 가능 여부를 금융기관에 문의하는 것이 좋습니다. 또한 전세계약서에 전세자금대출 불가능할 경우 계약금을 반환한다는 특약을 넣는 것도 방법입니다.현재 사시는 집의 전세가격이 적정한지는 시장 상황에 따라 다를 수 있습니다. 전세가격은 지역별로 다르고, 집의 크기, 층수, 나이, 관리비, 주변 환경 등에 영향을 받습니다. 일반적으로 전세가격은 전세보증금의 연간 이자율과 월세가격을 비교하여 산출할 수 있습니다. 예를 들어, 전세보증금이 1억원이고 연간 이자율이 2%라면, 전세가격은 1억원 x 2% = 200만원입니다. 이는 월세가격이 16.7만원인 경우와 동일합니다. 따라서 월세가격이 16.7만원보다 높다면 전세가격이 저렴하고, 낮다면 비싼 것입니다. 이렇게 전세가격을 계산해보고, 현재 사시는 집의 전세가격이 시장가보다 높거나 낮은지 판단해보세요. 또한, 전세가격은 계약기간이 끝날 때마다 변동될 수 있으므로, 재계약시에는 전세가격을 재협상하는 것이 좋습니다.새로운 전세집을 알아보고 이사가는 것이 좋을지는 개인의 선택에 달려있습니다. 새로운 전세집을 찾는다면 다음과 같은 장단점이 있습니다.장점: 새로운 환경에서 살아보고 싶다면, 새로운 전세집을 찾는 것이 좋습니다. 새로운 전세집이 현재 사시는 집보다 더 좋은 조건을 갖고 있다면, 새로운 전세집을 찾는 것이 좋습니다. 예를 들어, 전세가격이 더 저렴하거나, 집이 더 넓거나, 층수가 더 높거나, 나이가 더 적거나, 관리비가 더 저렴하거나, 주변 환경이 더 좋다면, 새로운 전세집을 찾는 것이 좋습니다.단점: 새로운 전세집을 찾는다면, 이사비용이 들어갑니다. 이사비용은 집의 크기와 거리에 따라 다르지만, 보통 100만원 이상은 들 수 있습니다. 새로운 전세집을 찾는다면, 새로운 환경에 적응하는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 새로운 전세집이 현재 사시는 집보다 더 나쁜 조건을 갖고 있다면, 새로운 전세집을 찾는 것이 좋지 않습니다. 예를 들어, 전세가격이 더 비싸거나, 집이 더 좁거나, 층수가 더 낮거나, 나이가 더 많거나, 관리비가 더 비싸거나, 주변 환경이 더 나쁘다면, 새로운 전세집을 찾는 것이 좋지 않습니다.
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23.12.01
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공인중계사 없이 월세 계약했는데 중도해지 시 중개수수료
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 중도해지 시 중개수수료는 임차인이 부담하는 것이 일반적인 관례입니다. 이는 중도해지로 인해 임대인이 새로운 임차인과 계약을 체결하면서 중개수수료가 발생하기 때문입니다. 그러나 이는 임대인과 임차인이 상호 합의한 경우에만 적용되는 것이며, 법적으로 강제할 수 있는 것은 아닙니다. 따라서 특약이나 계약서상에 중개수수료 부담에 관한 내용이 명시되어 있지 않다면, 임차인은 중개수수료를 내지 않아도 됩니다하지만 임차인이 중개수수료를 내지 않는다고 해서 임대인이 계약해지를 동의해줄 의무가 있는 것은 아닙니다. 임대인은 계약기간 동안 임차인에게 월세를 지불하도록 요구할 수 있습니다. 그러므로 임차인은 임대인과 원만하게 협의하여 계약해지를 하시는 것이 좋습니다
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23.12.01
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해외에서는 보통 외국인이 집을 보유하지 못하잖아요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.태국에서는 외국인이 땅을 소유할 수 없기 때문에, 콘도미니엄은 외국인에게 가장 쉽게 구매할 수 있는 부동산입니다. 콘도 구매에는 다음과 같은 절차가 필요합니다.콘도를 선택하고, 개발자나 중개인과 계약을 체결합니다. 계약금을 지불하고, 콘도의 상태와 문서를 확인합니다.외국에서 태국의 은행 계좌로 송금하여야 합니다. 송금액은 매매 가격 이상이어야 하며, 송금 목적이 콘도 구매임을 명시해야 합니다. 송금 후에는 외화 환전 증명서 (Thor Tor 3)를 은행에서 발급받아야 합니다. 이 증명서는 콘도 소유권을 등록할 때 필요합니다.콘도 소유권을 등록하기 위해, 유효한 여권과 외화 환전 증명서를 가지고, 콘도가 위치한 지역의 땅 등기소에 방문합니다. 콘도 소유권을 등록하고, 콘도미니엄 법률에 따라 소유권 증서 (Chanote)를 받습니다. 콘도 소유권 등록에는 세금과 수수료가 부과됩니다.콘도를 소유하게 되면, 콘도 관리비, 공용 시설 유지비, 공동 소유권 비용 등을 정기적으로 납부해야 합니다. 콘도를 임대하거나 판매할 경우에는, 세금과 수수료가 발생할 수 있으므로, 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
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23.12.01
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전세보증금 반환 확약서 질문합니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 반환 확약서는 임대인과 임차인이 전세계약을 해지하고 전세보증금을 반환하기 위해 작성하는 서류입니다. 전세보증금 반환 확약서에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다.임대인과 임차인의 성명, 주소, 연락처임대차 계약의 주택소재지, 계약기간, 전세보증금, 입주자 부담액 등전세보증금 반환일, 반환방법, 반환금액 등임대인과 임차인의 서명 또는 인감전세보증금 반환 확약서는 임대인용과 임차인용으로 각각 2부씩 작성하고, 임대인용은 임대인에게, 임차인용은 임차인에게 각각 1부씩 전달해야 합니다. 또한 임차인용은 LH주택공사 지역본부 담당자에게 팩스 또는 우편으로 제출해야 합니다.
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