답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 임대인이 공인중개사를 대리인으로 지정한 경우에도 반드시 대리위임장과 임대인의 인감증명서, 인감도장, 신분증을 확인하셔야 합니다. 이러한 서류는 대리인이 정당한 대리권을 가지고 있음을 증명하는 증거자료이기 때문입니다. 또한, 대리위임장에는 위임하는 내용, 범위, 기간, 제한사항 등이 명확하게 기재되어 있어야 합니다. 예를 들어, 임대인이 대리인에게 해당 부동산 전세계약에 대한 전권을 위임하고, 계약 기간은 현재부터 1년 이내로 한정하고, 전세금은 임대인의 계좌로 입금되어야 한다는 내용이 있어야 합니다.중기청 전세대출을 받으시려면, 대리계약을 하더라도 임대인과 직접 연락하셔서 전세보증보험 가입에 동의하고, 전세보증보험 가입 신청서에 서명하고, 임대인의 신분증 사본을 제공하셔야 합니다. 이러한 서류는 대리인이 대신 제출할 수 없습니다. 또한, 전세보증보험 가입 신청서에는 임대인의 인감도장이 필요합니다. 따라서, 임대인이 인감도장을 대리인에게 위임한 경우에도, 대리인이 인감도장을 사용할 수 있는 범위와 기간이 명시된 위임장이 있어야 합니다.영상통화를 통해 임대인과 직접 계약을 하시는 경우에는, 대리인이 없어도 계약이 성립할 수 있습니다. 다만, 영상통화를 통한 계약은 구두상의 계약이므로, 추후에 분쟁이 발생할 경우 증거가 부족할 수 있습니다. 따라서, 영상통화를 통해 계약을 하신 후에는 반드시 전자계약서를 작성하시고, 임대인과 대리인 모두에게 전자서명을 받으시는 것이 좋습니다. 전자계약서는 [민법 제4조]에 따라 서면계약과 동일한 효력을 가지므로, 법적으로 보호받을 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약시에 갱신청구권을 사용하지 않는다면, 집주인과 세입자가 상호 합의하에 보증금을 5% 이상 올릴 수 있습니다. 갱신청구권은 임차인이 임대인에게 재계약을 요구할 수 있는 권리로, 이때는 보증금의 증액 상한이 5%로 제한됩니다. 하지만 갱신청구권을 사용하지 않고, 임대인과 임차인이 새로운 계약을 체결하는 경우에는 보증금의 증액 상한이 없습니다. 단, 임대인이 임차인에게 갱신청구권을 포기하도록 강요하거나, 갱신청구권을 포기하는 것을 계약 조건으로 하는 것은 무효입니다갱신청구권을 사용하지 않을 생각이라고 하셨는데, 이는 재계약을 한 번 더 할 수 있는 것을 의미합니다. 갱신청구권은 임차인이 한 번만 행사할 수 있으므로, 묵시적으로 계약이 연장된 경우에는 갱신청구권을 사용한 것이 아닙니다. 따라서, 이후에 갱신청구권을 한 번 더 사용할 수 있습니다

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출 불가라고 말하는 전세집들이 사기인 것은 아닙니다. 전세자금대출 불가는 다음과 같은 경우에 발생할 수 있습니다.전세집의 소유주가 전세보증금을 담보로 대출을 받은 경우전세집의 소유주가 전세보증금을 상환하지 않고 다른 집을 구입한 경우전세집이 투기지역이나 투기과열지구에 속하고 시가가 3억원을 초과하는 경우이런 경우에는 전세자금대출을 받기 어렵거나 불가능할 수 있습니다. 따라서 전세계약을 하기 전에는 전세집의 등기부등본과 건축물대장을 확인하고, 전세자금대출 가능 여부를 금융기관에 문의하는 것이 좋습니다. 또한 전세계약서에 전세자금대출 불가능할 경우 계약금을 반환한다는 특약을 넣는 것도 방법입니다.현재 사시는 집의 전세가격이 적정한지는 시장 상황에 따라 다를 수 있습니다. 전세가격은 지역별로 다르고, 집의 크기, 층수, 나이, 관리비, 주변 환경 등에 영향을 받습니다. 일반적으로 전세가격은 전세보증금의 연간 이자율과 월세가격을 비교하여 산출할 수 있습니다. 예를 들어, 전세보증금이 1억원이고 연간 이자율이 2%라면, 전세가격은 1억원 x 2% = 200만원입니다. 이는 월세가격이 16.7만원인 경우와 동일합니다. 따라서 월세가격이 16.7만원보다 높다면 전세가격이 저렴하고, 낮다면 비싼 것입니다. 이렇게 전세가격을 계산해보고, 현재 사시는 집의 전세가격이 시장가보다 높거나 낮은지 판단해보세요. 또한, 전세가격은 계약기간이 끝날 때마다 변동될 수 있으므로, 재계약시에는 전세가격을 재협상하는 것이 좋습니다.새로운 전세집을 알아보고 이사가는 것이 좋을지는 개인의 선택에 달려있습니다. 새로운 전세집을 찾는다면 다음과 같은 장단점이 있습니다.장점: 새로운 환경에서 살아보고 싶다면, 새로운 전세집을 찾는 것이 좋습니다. 새로운 전세집이 현재 사시는 집보다 더 좋은 조건을 갖고 있다면, 새로운 전세집을 찾는 것이 좋습니다. 예를 들어, 전세가격이 더 저렴하거나, 집이 더 넓거나, 층수가 더 높거나, 나이가 더 적거나, 관리비가 더 저렴하거나, 주변 환경이 더 좋다면, 새로운 전세집을 찾는 것이 좋습니다.단점: 새로운 전세집을 찾는다면, 이사비용이 들어갑니다. 이사비용은 집의 크기와 거리에 따라 다르지만, 보통 100만원 이상은 들 수 있습니다. 새로운 전세집을 찾는다면, 새로운 환경에 적응하는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 새로운 전세집이 현재 사시는 집보다 더 나쁜 조건을 갖고 있다면, 새로운 전세집을 찾는 것이 좋지 않습니다. 예를 들어, 전세가격이 더 비싸거나, 집이 더 좁거나, 층수가 더 낮거나, 나이가 더 많거나, 관리비가 더 비싸거나, 주변 환경이 더 나쁘다면, 새로운 전세집을 찾는 것이 좋지 않습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 중도해지 시 중개수수료는 임차인이 부담하는 것이 일반적인 관례입니다. 이는 중도해지로 인해 임대인이 새로운 임차인과 계약을 체결하면서 중개수수료가 발생하기 때문입니다. 그러나 이는 임대인과 임차인이 상호 합의한 경우에만 적용되는 것이며, 법적으로 강제할 수 있는 것은 아닙니다. 따라서 특약이나 계약서상에 중개수수료 부담에 관한 내용이 명시되어 있지 않다면, 임차인은 중개수수료를 내지 않아도 됩니다하지만 임차인이 중개수수료를 내지 않는다고 해서 임대인이 계약해지를 동의해줄 의무가 있는 것은 아닙니다. 임대인은 계약기간 동안 임차인에게 월세를 지불하도록 요구할 수 있습니다. 그러므로 임차인은 임대인과 원만하게 협의하여 계약해지를 하시는 것이 좋습니다

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.태국에서는 외국인이 땅을 소유할 수 없기 때문에, 콘도미니엄은 외국인에게 가장 쉽게 구매할 수 있는 부동산입니다. 콘도 구매에는 다음과 같은 절차가 필요합니다.콘도를 선택하고, 개발자나 중개인과 계약을 체결합니다. 계약금을 지불하고, 콘도의 상태와 문서를 확인합니다.외국에서 태국의 은행 계좌로 송금하여야 합니다. 송금액은 매매 가격 이상이어야 하며, 송금 목적이 콘도 구매임을 명시해야 합니다. 송금 후에는 외화 환전 증명서 (Thor Tor 3)를 은행에서 발급받아야 합니다. 이 증명서는 콘도 소유권을 등록할 때 필요합니다.콘도 소유권을 등록하기 위해, 유효한 여권과 외화 환전 증명서를 가지고, 콘도가 위치한 지역의 땅 등기소에 방문합니다. 콘도 소유권을 등록하고, 콘도미니엄 법률에 따라 소유권 증서 (Chanote)를 받습니다. 콘도 소유권 등록에는 세금과 수수료가 부과됩니다.콘도를 소유하게 되면, 콘도 관리비, 공용 시설 유지비, 공동 소유권 비용 등을 정기적으로 납부해야 합니다. 콘도를 임대하거나 판매할 경우에는, 세금과 수수료가 발생할 수 있으므로, 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 반환 확약서는 임대인과 임차인이 전세계약을 해지하고 전세보증금을 반환하기 위해 작성하는 서류입니다. 전세보증금 반환 확약서에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다.임대인과 임차인의 성명, 주소, 연락처임대차 계약의 주택소재지, 계약기간, 전세보증금, 입주자 부담액 등전세보증금 반환일, 반환방법, 반환금액 등임대인과 임차인의 서명 또는 인감전세보증금 반환 확약서는 임대인용과 임차인용으로 각각 2부씩 작성하고, 임대인용은 임대인에게, 임차인용은 임차인에게 각각 1부씩 전달해야 합니다. 또한 임차인용은 LH주택공사 지역본부 담당자에게 팩스 또는 우편으로 제출해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세와 매매는 여러 요인에 따라 장단점이 있습니다. 전세는 보증금이 많이 필요하지만 월세가 없거나 적으며, 매매는 자기 자신의 집이 되지만 대출이나 융자가 필요하고, 부동산 시장의 변동에 따라 손실이나 이익이 발생할 수 있습니다.전세 2년 정도 살다가 매매할려고 한다면, 다음과 같은 점을 고려해보세요.현재 부동산 시장의 상황과 향후 전망은 어떤가요? 매매가격이 오르고 있거나 내려가고 있거나, 전세가격이 안정적이거나 변동적이거나, 수요와 공급이 균형을 이루고 있거나 불균형을 보이고 있거나 등등의 정보를 파악해야 합니다. 부동산 시장의 동향은 [부동산114]이나 [KB부동산] 등의 사이트에서 확인할 수 있습니다.전세 계약을 해지하거나 연장하려면 어떤 절차와 비용이 들어가나요? 전세 계약을 해지하면 보증금을 돌려받을 수 있지만, 일정 기간의 위약금이나 중개수수료가 발생할 수 있습니다. 전세 계약을 연장하면 보증금을 그대로 유지할 수 있지만, 전세가격이 인상되거나 감소되거나, 재계약이 거절될 수도 있습니다. 전세 계약의 해지나 연장에 관한 법률은 [전세보호법]이나 [전세보증보험법] 등에서 확인할 수 있습니다.매매를 하려면 어떤 조건과 비용이 들어가나요? 매매를 하려면 자금을 마련해야 합니다. 대출이나 융자를 받으려면 신용도나 소득이나 부채 등의 요건을 충족해야 하며, 이자율이나 상환기간이나 대출한도 등의 조건을 고려해야 합니다. 또한, 매매를 하면 취득세나 등록세나 양도세 등의 세금이나, 중개수수료나 인테리어비 등의 비용이 발생합니다. 매매에 관한 자세한 정보는 [부동산거래법]이나 [부동산거래세법] 등에서 확인할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.리모델링 비용이 양도세 감면에 영향을 미치는지는 자본적 지출인지 수익적 지출인지에 따라 다릅니다. 자본적 지출이란 자산의 내용연수를 연장하거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위한 지출로, 예를 들면 아파트 베란다 섀시 비용, 보일러 교체비용, 방 확장 등의 내부시설개량 공사비가 해당됩니다. 이러한 비용은 양도차익에서 필요경비로 공제할 수 있습니다. 반면 수익적 지출이란 자산의 가치를 상승시키기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 지출로, 예를 들면 벽지나 장판 교체비용, 보일러 수리비용, 외벽 도색작업 등이 해당됩니다. 이러한 비용은 필요경비로 공제할 수 없습니다. 따라서 리모델링시 어떤 부분의 비용이 양도세 감면 혜택이 있는지는 실질적으로 자산의 가치를 증가시키는 비용인지 아닌지에 대한 사실 판단이 필요합니다.리모델링 비용에 대한 증빙서류도 중요합니다. 2016년 2월 17일 이후 지출분부터는 반드시 적격증빙에 해당하는 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증을 수령 보관하여야만 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 따라서 카드로 하는 것이 유리할 수 있습니다. 일반 영수증이 아닌 법정의 적격증빙을 받는 것이 매우 중요하다는 점을 기억해주세요.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님 집에 들어가서 살기 신혼부부 세대분리에 관해 궁금하신 점에 대해 답변드리겠습니다.주민등록등본상 저희 아버지(집소유주) 밑으로 저희 세 식구가 등재가 되는건지요?부모님 집에 들어가서 살면서 전입신고를 하시면, 저희 아버지(집소유주)의 세대에 저희 세 식구가 등재가 됩니다. 즉, 동일 세대로 보이게 됩니다. 이 경우, 세대주는 저희 아버지가 되고, 저희는 세대원이 됩니다.아니면 세대분리를 해야되는건가요 ?세대분리를 하시려면, 물리적 공간이 구분되어 있어야 합니다. 예를 들어, 부모님 집이 단독주택이고, 별도의 입구와 주방, 화장실 등이 있는 공간이 있다면, 그 공간에 전입신고를 하시면 세대분리가 가능합니다. 이 경우, 세대주는 저가 되고, 부모님과는 별도의 세대로 인정됩니다. 하지만, 부모님 집이 아파트나 연립주택과 같이 물리적 공간이 구분되어 있지 않다면, 세대분리가 불가능합니다. 이 부분은 해당 지역 주민센터에 문의해보셔야 합니다.추후 여기서 아둥바둥 돈을 모아서 ,무주택자로써 아파트청약 지원시 불이익 같은게 있을까요?아파트 청약을 하시려면, 주택공급에 관한 규칙에 따라 세대원의 범위가 정해집니다. 세대원의 범위는 다음과 같습니다.주택공급신청자주택공급신청자의 배우자주택공급신청자의 직계존속 (주택공급신청자의 배우자의 직계존속을 포함한다. 이하 같다)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람주택공급신청자의 직계비속 (직계비속의 배우자를 포함한다. 이하 같다)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람주택공급신청자의 배우자의 직계비속으로서 주택공급신청자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람즉, 부모님과 동일 세대로 전입신고를 하시면, 부모님도 세대원으로 인정되어, 부모님의 주택 소유 여부가 청약에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 부모님의 주택이 1주택이라면, 저희는 2주택 세대로 간주되어, 청약에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 부모님의 주택이 2주택 이상이라면, 저희는 3주택 이상 세대로 간주되어, 청약이 불가능합니다. 따라서, 부모님과 세대분리를 하시는 것이 청약에 유리할 수 있습니다.또한, 행복주택에 거주하시는 경우에는, 행복주택 임대차계약기간이 만료되기 전에는 청약이 불가능합니다. 행복주택 임대차계약기간이 만료된 후에는, 행복주택을 반납하고, 무주택자로서 청약이 가능합니다. 단, 행복주택 임대차계약기간이 만료된 후 1년 이내에는 행복주택 임대차계약기간 중에 취득한 청약포인트가 소멸됩니다. 따라서, 행복주택 임대차계약기간이 만료된 후 1년 이내에 청약을 하시려면, 행복주택 임대차계약기간 중에 취득한 청약포인트를 포기하셔야 합니다.결론적으로, 부모님 집에 들어가서 살기 신혼부부 세대분리를 하시려면, 물리적 공간이 구분되어 있어야 하고, 부모님과 세대분리를 하시는 것이 청약에 유리할 수 있습니다. 또한, 행복주택에 거주하시는 경우에는, 행복주택 임대차계약기간이 만료되고, 행복주택을 반납한 후에 청약이 가능하며, 행복주택 임대차계약기간 중에 취득한 청약포인트가 소멸될 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 강제매각이란 채무자가 빚을 갚지 못할 경우 채권자가 법원에 신청하여 채무자의 재산을 경매로 매각하고 그 대금으로 채권을 변제받는 절차입니다. 강제매각을 당하는 집주인은 자신의 집을 잃게 되고, 전세금을 돌려주지 못한 세입자들에게 배상책임을 지게 됩니다. 따라서, 강제매각을 당하는 것은 이득이 아니라 큰 손실이라고 할 수 있습니다.그리고, 질문하신 사례에서는 다가구세대의 집주인이 전세금을 9억8천만원 받았고, 집 가격이 8억원이었으나 6억원으로 떨어졌다고 하셨습니다. 이 경우, 집주인은 전세금을 돌려주기 위해 집을 팔아야 하는데, 집 가격이 전세금보다 적으므로 전세금을 모두 돌려주지 못하게 됩니다. 즉, 집주인은 집을 잃고도 전세금을 다 갚지 못하는 상황이 발생합니다. 이런 경우에는 강제매각을 당하더라도 전세금을 돌려주지 못한 부분에 대해 채무가 남게 됩니다. 따라서, 강제매각을 당하는 것이 이득이라고 할 수 없습니다.만약, 집주인이 강제매각을 막고 싶다면, 전세금을 돌려주거나, 전세계약을 임대차계약으로 변경하거나, 다른 은행이나 금융기관에 대출을 갈아타는 등의 방법을 시도해 볼 수 있습니다.