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답변 내역

부동산 경매시 유찰이 많이 된 물건 이유는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.물건의 최저 입찰가격이 시장가와 비슷하거나 높은 경우: 경매를 통해 부동산을 사는 이유는 대부분 시장가보다 저렴하게 사고 싶어서일 것입니다. 하지만 물건의 최저 입찰가격이 시장가와 비슷하거나 높다면, 입찰을 하는 사람이 없을 수 있습니다. 이런 경우에는 유찰이 반복되면서 최저 입찰가격이 낮아질 때까지 기다린 다음에 입찰을 할 가능성이 있습니다.물건의 권리관계에 문제가 있는 경우: 물건에 선순위 채권자가 있거나, 유치권이 있거나, 대항력이 있는 임차인이 있을 경우, 낙찰자가 낙찰가 이외에 추가로 부담해야 하는 금액이 있을 수 있습니다. 이런 경우에는 물건의 가치가 하락하고, 입찰을 하기 전에 권리관계를 정확히 파악해야 하는 어려움이 있습니다. 따라서, 입찰자가 적거나 없을 수 있습니다.물건의 시장성이 낮은 경우: 물건의 위치나 상태가 좋지 않거나, 소규모 단지나 노후 빌라와 같이 시장에 잘 나오지 않는 물건일 경우, 입찰자의 관심이 떨어질 수 있습니다. 이런 경우에는 물건의 가격이 시장가보다 훨씬 낮아져야 입찰이 이루어질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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주택청약 통장 유지해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약 통장을 유지할지 여부는 본인의 상황과 목표에 따라 다르겠지만, 일반적으로는 청년우대형 청약통장으로 전환하는 것이 좋습니다.청년우대형 청약통장은 기존 청약통장의 청약 기능과 소득공제 혜택은 유지하면서 1.5%P 우대금리를 제공하는 청년들을 위한 통장입니다. 우대금리는 최대 10년 동안 연 600만 원 한도로 제공되고, 이에 따른 연 최고 금리는 3.3%입니다. 가입 기간이 2년 이상일 경우 이자소득에 대하여 500만 원까지 비과세 적용 됩니다. 또한, 무주택 세대주라면 연 240만 원까지 40% 소득공제가 적용되어 최고 96만 원을 공제받을 수 있습니다.청년우대형 청약통장에 가입하려면 나이, 소득, 무주택의 3가지 조건을 충족 해야 합니다. 만 19세 이상부터 만 34세 이하의 청년을 대상으로 하며, 최대 6년의 병역 이행 기간을 인정하여 현재 나이에서 해당 기간을 제외한 나이가 만 34세라면 신청할 수 있습니다. 또한, 직전년도 신고소득이 있어야 하며, 연 소득이 3,000만 원 이하여야 합니다. 무주택 세대주, 무주택이며 3년 내 세대주 예정자, 무주택 가구의 세대원 중 하나에 속하는 경우 신청할 수 있습니다.청년우대형 청약통장을 만들려면 신분증과 주민등록등본, 소득확인증명서 를 필수로 준비해야 합니다. 소득확인증명서는 원천징수 영수증, 소득금액증명원, 급여명세서로 대체할 수 있으며, 전년도 소득이 확정되지 않은 경우라면 2년 전을 기준으로 증빙 가능합니다. 지방세 세목별 과세증명서는 무주택 세대원일 경우 필요하며, 병적증명서는 병역기간을 제외한 나이를 적용할 경우 필요합니다.기존의 일반 청약통장을 보유하고 있는 경우 별도의 가입 없이 통장을 전환하여 사용할 수 있습니다. 기존 청약통장을 개설한 은행에 직접 방문하여 청년우대형 청약통장으로 전환을 신청하고, 구비 서류를 제출 하면 간단하게 전환 가능합니다. 통장 전환 시 기존 청약통장에 대한 가입 기간 및 납입 회차, 납입 금액은 그대로 인정되며, 전환 후 입금된 금액부터 우대이율이 적용됩니다. 다만 납입일이 변경된다는 점 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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지주택 조합원인데 조합원 자격이 자동으로 탈퇴 된건지 궁금 합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지주택 조합원은 원칙적으로 임의로 조합을 탈퇴할 수 없습니다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정하여야 합니다.그러나 2020년 8월 5일부터 시행된 개정된 주택법에 따르면 조합 가입을 신청한 자는 가입비 등을 예치한 날로부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있습니다. 이때 조합원을 모집한 주체가 되는 사람이 가입비를 10일 이내에 환불해야 하며, 청약 철회를 이유로 위약금이나 손해배상청구를 할 수 없게 됩니다.따라서, 당신이 가입비를 예치한 날로부터 30일 이내에 청약을 철회하였다면, 자동으로 조합원 자격이 상실되었을 것입니다. 그러나 30일이 지난 후에 청약을 철회하였다면, 조합의 의결에 따라 탈퇴 여부가 결정될 것입니다. 이 경우에는 조합이 중도금 대출을 안받아서 발생한 이자를 청구할 수 있을 수도 있습니다. 당신이 언제 청약을 철회하였는지 확인하시고, 조합과 협의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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아파트 전월세 입주시 청소는 임대/임차 중 누가?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 입주청소는 임차인이 부담하는 것이 통상적이며, 퇴거시에도 임차인이 청소를 해야 합니다. 하지만 입주청소의 범위와 비용은 임대인과 임차인 사이에 협의가 필요하며, 계약서에 특약 사항으로 넣을 수 있습니다. 새 아파트의 경우에는 임대인이 입주청소를 해주는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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신생아 특례대출 부부합산 연소득 1억 3천이 넘는경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례대출은 소득 기준이 대출 신청일을 기준으로 적용됩니다. 따라서 대출 신청일에 부부 합산 연소득이 1억 3천만 원 이하인 경우에만 대출을 받을 수 있습니다. 대출을 받은 후에 부부 합산 연소득이 1억 3천만 원을 초과하더라도 대출을 취소하거나 일반 대출로 변경할 필요는 없습니다. 다만, 대출을 받은 후에 아이를 더 출산하면 금리 인하와 기간 연장 혜택을 받을 수 있는데, 이 경우에는 추가 출산 시점의 부부 합산 연소득이 1억 3천만 원 이하여야 합니다
경제 / 부동산
23.11.30
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업무용 오피스텔 세대쪼개기 월세 계약시 질문사항이 있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.업무용 오피스텔은 주거용 오피스텔과 달리 건축법상 업무시설로 분류되어 있으므로, 세대쪼개기를 하려면 특별한 절차가 필요합니다. 세대쪼개기란 한 세대의 공간을 두 개 이상의 독립된 공간으로 나누는 것을 말합니다. 세대쪼개기를 하면 임대수익을 늘릴 수 있지만, 법적인 문제가 발생할 수도 있습니다. 세대쪼개기와 관련된 질문에 답변드리겠습니다.1 먼저 업무용 오피스텔에 세대쪼개기가 되면 등기부등본 및 건축물대장에는 어떻게 표시되나요?업무용 오피스텔에 세대쪼개기를 하려면 건축물대장의 용도변경 신고가 필요합니다. 용도변경 신고를 하면 건축물대장에 세대수가 증가하고, 각 세대의 면적과 구조가 표시됩니다. 용도변경 신고를 하지 않으면 건축물대장에는 세대쪼개기가 반영되지 않습니다. 등기부등본에는 세대쪼개기가 표시되지 않습니다. 등기부등본에는 소유권과 권리의 설정만 표시됩니다. 세대쪼개기를 하더라도 등기부등본에는 한 세대로만 표시됩니다.2 업무용 오피스텔을 세대쪼개기하는 것은 건축법 위반이 아닌가요?업무용 오피스텔을 세대쪼개기하는 것은 건축법 위반이 될 수 있습니다. 업무용 오피스텔은 업무시설로 분류되어 있으므로, 주거용으로 사용하거나 임대하면 안됩니다. 주거용으로 사용하거나 임대하려면 주거용 오피스텔로 용도변경을 해야 합니다. 용도변경을 하지 않고 세대쪼개기를 하면, 건축물대장과 실제 사용상황이 다르게 되어 건축법 위반으로 처벌될 수 있습니다. 건축법 위반으로 처벌되면, 벌금이나 과태료가 부과되거나, 세대쪼개기를 원상복구하라는 명령이 내려질 수 있습니다.3 세대쪼개기된 업무용 오피스텔에 근저당권 설정이 가능한가요?세대쪼개기된 업무용 오피스텔에 근저당권 설정이 가능합니다. 근저당권은 부동산에 대한 담보권의 일종으로, 부동산의 소유권은 그대로 유지하면서, 부동산을 담보로 채무를 보장하는 권리입니다. 근저당권은 등기부등본에 표시되므로, 세대쪼개기가 등기부등본에 영향을 미치지 않습니다. 따라서 세대쪼개기된 업무용 오피스텔에도 근저당권을 설정할 수 있습니다. 단, 근저당권을 설정하려면 부동산의 소유자의 동의가 필요합니다. 세대쪼개기된 업무용 오피스텔의 경우, 세대쪼개기를 한 임대인이 아니라, 전체 부동산의 소유자가 근저당권을 설정할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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한달후면 전세만기인데 집주인이 여태 연락없으면 묵시적갱신이 된건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 임대인과 임차인이 임대차 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 갱신거절이나 계약조건 변경을 통지하지 않으면, 계약이 자동으로 2년 연장되는 것을 말합니다. 따라서, 12월 30일이 전세계약 만료일이라면, 6월 30일부터 10월 30일까지의 기간 동안 집주인이 연락이 없었다면 묵시적 갱신이 성립된 것으로 볼 수 있습니다. 묵시적 갱신이 되면 새로운 계약서를 작성할 필요가 없습니다. 단, 묵시적 갱신 후에는 임차인이 언제든지 계약해지를 요구할 수 있으며, 임대인은 해지 요구를 받은 시점부터 3개월 이내에 임대보증금을 돌려줘야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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재건축을 할 때 그 수익성을 판단하기 위해서 꼭 살펴봐야 하는 사항들을 알려주시면 감사드리겠습니다. 지표 위주로 말씀해주세요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 사업의 수익성을 판단하기 위해서는 다음과 같은 지표들을 살펴보아야 합니다.세대당 평균 대지지분: 사업지의 면적을 전체 세대수로 나눈 값으로, 보통 15평 이상이면 사업 수익성이 좋다고 볼 수 있습니다. 세대당 평균 대지지분이 크다는 것은 그만큼 추가 세대를 늘릴 여지가 많다는 뜻이며, 이는 조합의 일반분양수입 증가와 조합원의 추가분담금 감소로 이어집니다.용적률: 향후 재건축시 아파트를 얼마나 더 높게 지을 수 있는지를 결정하는 요소로, 보통 100% 후반인 경우 재건축 사업이 가능한 것으로 볼 수 있습니다. 용적률이 낮을수록 재건축시 늘릴 수 있는 추가 세대가 많아집니다.분담금: 새 아파트를 받기 위해서 지불해야 하는 금액으로, 조합원 분양가에서 소유주택의 가치(감정평가액*비례율)를 뺀 금액이 됩니다. 분담금이 적을수록 재건축 사업의 수익성이 높다고 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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신생아 특례대출 연봉 조건 충족이 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례대출의 조건은 다음과 같습니다.대출 신청일 기준 2년 이내 출산한 무주택 가구 대상2023년 출생아부터 적용혼인 여부 관계없음소득 1억3,000만원 이하, 자산 5억 600만원 이하 가구가 9억원 이하 주택을 살 때 최대 5억까지 대출받을 수 있음5년 동안 연 1.6~3.3%의 특례 금리 적용 (고정금리)특례대출을 받은 뒤 아이를 더 낳으면 1명당 금리를 0.2% 추가 인하, 적용 기간 5년 더 연장타 대출이 있는 경우 대환 가능따라서, 질문하신 내용에 대해 답변드리면,1 내년에 특례 대출 적용이 될까요?대출 신청일 기준으로 소득이 1억3,000만원 이하인 경우에만 특례 대출을 받을 수 있습니다. 따라서, 올해 연 소득이 1억3,000만원을 넘는다면 내년에 특례 대출을 받을 수 없습니다. 하지만, 내년에 직장을 그만두게 되면 소득이 줄어들 것이므로, 그 이후에 대출 신청을 하시면 가능할 수 있습니다. 단, 다른 조건들도 모두 충족해야 합니다.2 기존 집 대출이 있는데, 신생아 특례대출로 갈아타기 가능한지도 궁금합니다.네, 가능합니다. 신생아 특례대출은 타 대출이 있는 경우에도 대환할 수 있습니다. 즉, 기존의 집 대출을 신생아 특례대출로 바꿀 수 있습니다. 단, 대출한도와 금리 등의 조건이 기존 대출과 다를 수 있으므로, 신중하게 비교하시고 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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1기 신도시 특별법에 관한 궁금증
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1기 신도시 특별법은 노후 계획도시의 정비와 지원을 위한 법안으로, 재건축 안전진단의 완화나 면제, 용적률의 상향 조정, 인허가 절차의 통합 심의 등을 포함하고 있습니다. 이 법안은 1기 신도시의 재건축 속도를 높여 양질의 주택 공급을 늘리고, 도시 환경과 주거의 질을 개선하고, 지역 경제를 활성화하려는 취지를 가지고 있습니다.그러나 이 법안에는 반대 의견도 많이 제기되고 있습니다. 분당을 예로 들면, 성남시장을 비롯한 일부 시민들은 이 법안이 분당의 특성과 역사를 무시하고, 부동산 시장을 불안하게 하고, 수도권 과밀화와 교통 혼잡을 악화시킬 것이라고 주장하고 있습니다. 또한 이 법안이 1기 신도시에만 특혜를 부여하고, 다른 지역의 재건축 사업에는 형평성을 해치는 것이라고 비판하는 목소리도 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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