답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약자 명의와 전세대출자 명의가 다르면 전세대출을 받을 수 없습니다. 일반적으로 전세대출은 임차보증금 반환채권을 담보로 합니다. 따라서 계약자가 아닌 사람이 대출을 받는 것은 불가능합니다. 이 점 참고하시기 바랍니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약서 작성 시 확인해야 할 주요 사항들은 다음과 같습니다등기부등본 확인: 전세 계약 시 가장 먼저 확인해야 할 사항입니다. 등기부등본 확인 시 을구에 설정된 선순위 근저당을 확인하는 것이 중요합니다.임대인 세금 체납 여부 확인: 전세 계약 시 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것도 중요합니다.공인중개사 확인하기: 세상이 흉흉하다 보니, 나쁜 마음을 가지고 중간에서 사기를 치는 공인중개사들이 있습니다. 등록된 공인중개사가 맞는지 확인해볼 필요가 있습니다.계약서 작성하기: 계약 시 준비물은 신분증과 도장입니다. 도장은 없으면 서명으로 대체해도 됩니다.작성하신 계약서는 전반적으로 잘 작성되어 있습니다. 그러나, 계약서 작성 시 주의할 사항은 다음과 같습니다임차주택의 표시를 부동산등기부등본을 참고하여 정확히 하고보증금을 정확히 기재하고계약금, 중도금, 잔금의 기재와 지급일을 명확히 하고임대차 기간을 정확히 작성하는 것입니다.이 외에도, 계약서 작성 시 필요한 서류는 토지대장, 건축물대장, 등기부등본이 필요합니다. 이유는 소재지, 지목, 토지 면적은 토지대장을 보고 기재하고 대지권의 종류, 대지권의 비율, 건물의 구조, 용도, 전유부분, 전유 부분의 면적은 건축물대장을 보고 기재합니다. 또 가장 중요한 임대인은 등기부 등본의 갑구의 소유자를 보고 기재해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 전세보증보험의 신규가입과 연장 중 어떤 것이 유리한지는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로, 보험의 연장은 기존의 보험 계약을 이어가는 것이므로, 신규 가입보다는 절차가 간단하고 빠를 수 있습니다. 그러나 보험료나 보험 조건 등을 비교해 보고 결정하는 것이 좋습니다.2 갱신권을 사용하여 계약이 연장된 후에도 임차인은 언제든지 임대인에게 퇴거의사를 통보할 수 있습니다. 통보 후 3개월이 지나면 계약이 해지되며, 이 경우 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 이 때 보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우를 대비하여 가입해 두는 것이 좋습니다. 중도 퇴거 시에도 보증보험을 통해 보증금을 받을 수 있습니다. 그러나 이에 대한 구체적인 사항은 보험 약관을 확인하거나 보험사에 문의해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고 확정일자를 받은 후에 근저당이 변제되면, 세입자는 선순위 세입자가 될 수 있습니다. 이는 세입자가 전입신고 확정일자를 받은 시점에서 근저당이 설정된 시점이 뒤따르기 때문입니다.그러나 이러한 상황에서 중요한 점은 근저당이 완전히 변제되어야 한다는 것입니다. 근저당이 완전히 변제되지 않으면, 세입자의 보증금은 여전히 근저당에 의해 담보되어 있을 수 있습니다. 따라서 근저당이 완전히 변제되었는지 확인하는 것이 중요합니다.또한, 선순위 세입자가 되려면 근저당이 없는 ‘깨끗한’ 상태가 필요한 것은 아닙니다. 선순위 세입자가 되는 것은 근저당이 설정된 시점과 세입자가 전입신고 확정일자를 받은 시점에 따라 결정됩니다. 그러나 근저당이 있는 상태에서 계약을 체결하는 것은 위험할 수 있으므로, 가능하다면 근저당이 변제된 후에 계약을 체결하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약기간 만료 전에 이사를 가는 경우, 원칙적으로는 임차인의 개인사정을 이유로 일방적으로 임대차계약을 해지할 수는 없으므로, 임차인이 비록 집을 사용하지 않는다 하더라도 집세를 지불해야 합니다.그러나 임차인은 임대인에게 언제든지 월세 계약기간 만료 전 이사 해지통보를 할 수 있습니다. 단, 법적으로 그 효력은 임대인에게 통지를 한 날로부터 3개월 후에 발생하게 됩니다. 따라서 임대인은 통지를 받은 날로부터 3개월 후에는 보증금을 돌려주어야 합니다.따라서, 임차인이 이사를 가기 위해서는 전세 계약 기간이 만료되든지, 중도에 해지되든지 어쨌든 종료되어야 합니다. 임차인이 계약 만료 전 이사를 통보하면, 상대방이 동의만 해준다면 계약을 중도에 종료시킬 수 있는 것입니다. 그리고 이때 임대차계약 종료일은 임대인과 임차인이 합의하여 정할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.선순위 임차인이 되기 위한 조건은 다음과 같습니다정상적인 계약: 부동산 중개인이 아닌 직거래의 경우는 위험하다.말소기준권리보다 선순위여야 한다: 경매개시결정등기 이전에 대항력의 효력 발생요건을 갖추고 배당요구의 종기일까지 대항요건을 유지해야만 합니다.실제 점유를 하고 있어야 한다.따라서, 전입신고 확정일자를 받은 후에 주인이 대출을 갚더라도, 그것이 말소기준권리보다 선순위인지가 중요합니다. 만약 그렇다면, 선순위 임차인이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.도배와 장판에 대한 의무는 임대인과 임차인 사이의 계약에 따라 다르지만, 일반적으로는 다음과 같습니다전세: 전세의 경우, 세입자가 도배와 장판 비용을 부담하는 것이 일반적입니다. 하지만 법률상으로는 전월세 모두 임대인에게 의무가 있습니다.월세: 월세의 경우, 집주인이 도배와 장판 비용을 부담합니다.그러나, 벽지나 장판이 사용할 수 없는 상태일 경우, 임대인은 임차인이 사용과 수익에 필요한 상태를 유지해 주기 위해서 도배 및 장판을 해주어야 하는 의무가 있습니다. 이는 세입자를 보호하기 위한 임대인의 의무입니다.구두로 약속을 받는 것도 가능하지만, 가능하다면 계약서에 명시하는 것이 더 확실합니다. 계약서에 명시되어 있지 않다면, 문제가 발생했을 때 증명하기 어려울 수 있습니다.세입자가 바뀔 때마다 도배와 장판을 새로 해주는지는 임대인에 따라 다릅니다. 일부 임대인은 세입자가 바뀔 때마다 새로 도배하고 장판을 교체하지만, 모든 임대인이 그렇게 하는 것은 아닙니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약에 당첨이 되신다면 축하드립니다! 주택청약에 당첨된 후에는 다음과 같은 일들을 해야 합니다.첫째, 자격 확인과 서류 준비를 합니다. 주택청약 당첨자들은 유형별로 자격을 갖추었는지 서류상으로 확인하는 절차를 거칩니다. 이 때 필요한 서류는 신분증, 주민등록표등본, 가족관계증명서, 인감증명서, 출입국사실증명원 등이 있습니다. 이 서류들은 모두 입주자모집공고일 이후 발급된 것이어야 합니다.둘째, 계약서를 작성하고 계약금을 납부합니다. 계약금은 주택 분양가의 10%에 해당하는 금액이며, 계약 전에 미리 지급하고 계약서를 작성합니다. 계약금은 대출이 불가능하므로 자기자금으로 준비해야 합니다. 계약금 납부 기한을 놓치면 청약이 취소되고, 일정 기간 재청약이 불가능하므로 주의해야 합니다.셋째, 중도금을 납부합니다. 중도금은 주택 분양가의 60%에 해당하며, 공사 기간에 따라 분할 납부합니다. 중도금은 주택담보대출을 이용할 수 있으며, 시공사나 시행사에서 지정한 금융기관의 대출상품을 이용하면 됩니다. 중도금 납부 일정과 금액은 청약 신청 시 미리 확인할 수 있습니다.넷째, 잔금을 납부합니다. 잔금은 주택 분양가의 30%에 해당하며, 입주 지정일에 납부하게 됩니다. 잔금도 주택담보대출이 가능하지만, 입주 시점 기준 분양가가 15억 이상이 되면 잔금 대출이 불가능할 수 있으므로 미리 확인하셔야 합니다.다섯째, 취득세를 납부합니다. 취득세는 주택을 취득할 때 발생하는 세금으로, 주택 분양가의 1~4% 정도입니다. 취득세는 주택 취득일로부터 60일 이내에 납부해야 하며, 지방세법에 따라 감면이나 분할납부가 가능할 수 있습니다.여섯째, 아파트 소유권 이전신청을 합니다. 아파트 소유권 이전신청은 주택 분양계약이 완료된 후에 하는 절차로, 주택을 취득한 사실을 등기부에 등록하는 것입니다. 이를 위해서는 주택 분양계약서, 주민등록증, 인감증명서, 인감도장, 취득세 납부증명서 등이 필요합니다. 소유권 이전신청은 주택 분양계약 완료일로부터 6개월 이내에 해야 하며, 소유권 이전등기비용은 주택 분양가의 0.05% 정도입니다.일곱째, 입주를 준비합니다. 입주를 위해서는 입주자대표회의에 참여하고, 입주 안내서를 받아야 합니다. 입주 안내서에는 입주 시점, 입주 절차, 입주 시 주의사항 등이 안내되어 있습니다. 또한 입주 전에는 세입자와의 계약 해지, 가구 구입, 이사업체 선정, 행정처리 등을 미리 준비해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문 1:디딤돌 부양가족 조건을 충족하기 위해서는 주민등록상 세대주와 부양가족이 같은 주소지에 거주하고 있어야 합니다. 따라서 현재 상황에서는 친구집으로 세대주와 부양가족을 전입신고하더라도 디딤돌 부양가족 조건을 만족하지 못합니다. 세대주와 부양가족이 실제로 거주하는 주소지로 전입신고를 하고, 6개월 이상 부양하는 것이 확인되어야 합니다.질문 2:디딤돌 부양가족 조건을 충족할 경우, 기본 금리에 0.5%의 우대금리가 적용됩니다. 한부모 가구의 경우, 추가로 0.2%의 우대금리가 적용됩니다. 따라서 디딤돌 부양가족이면서 한부모 가구인 경우, 최대 0.7%의 우대금리를 받을 수 있습니다. 디딤돌 대출의 기본 금리는 소득과 상환기간에 따라 다르게 적용되며, 2023년 1월 기준으로 최저 1.9% ~ 최대 2.75%입니다. 따라서 디딤돌 부양가족이면서 한부모 가구인 경우, 최저 1.2% ~ 최대 2.05%의 금리가 적용될 수 있습니다

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울에서 가장 비싼 아파트 중 하나인 서울 용산구 한남동 '한남 더힐’의 전용면적 206㎡의 한 달 평균 관리비는 97만원이라고 합니다. 겨울철과 여름철은 각각 92만원과 110만원으로 책정됐다고 하네요. 2018년에는 관리비 액수가 210만원에 달했다고도 하는데, 이는 아마도 특별한 사유가 있었던 것 같습니다.한남 더힐의 관리비 정보는 아파트 다모아에서도 확인할 수 있습니다. 2023년 9월 기준으로 공용관리비는 458,613,955원이고, 미터당 2,227원이라고 나와 있습니다. 이는 부과면적 기준이므로, 실제로 세대별로 납부하는 관리비는 전용면적에 따라 다를 수 있습니다.서울에서 제일 비싼 아파트라고 할 수 있는 다른 단지들의 관리비는 정확히 알 수 없습니다. 그 이유는 관리비 공개 의무단지가 아니거나, 관리비 공개 현황이 업데이트되지 않았기 때문입니다. 관리비 공개 의무단지는 300세대 이상 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기 설치 또는 중앙(지역)난방방식의 공동주택, 주택이 150세대 이상인 주상복합아파트, 그 외 입주자등이 2/3 이상 서면동의하여 의무관리대상으로 전환한 공동주택, 공공임대 및 민간임대주택 등입니다.서울시에서는 공동주택통합정보마당에서 관리비 공개 의무단지의 관리비 정보를 제공하고 있습니다.