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08년도 매입아파트 23년도 매도시 비과세 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.말씀하신 아파트 매도시 양도소득세 비과세 여부는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.아파트 취득 당시 조정대상 지역인지 여부아파트 보유 기간아파트 거주 여부아파트 매도 가격1가구 1주택 여부이 중에서 가장 중요한 것은 아파트 취득 당시 조정대상 지역인지 여부입니다. 왜냐하면 조정대상 지역에 속한 주택의 경우 2년 이상 보유하고 12억 이하로 매도해도 비과세가 되려면 실거주를 해야 하기 때문입니다. 실거주란 세대주 또는 세대원이 해당 주택에 1년 이상 연속하여 거주한 것을 말합니다그런데 말씀하신 바로는 2008년 2월 24일에 아파트를 취득하셨는데, 그 당시 구로구는 조정대상 지역이었습니다 따라서 2년 이상 보유하고 12억 이하로 매도하셔도 비과세가 되려면 실거주를 하셔야 합니다. 하지만 15년 동안 한 번도 실거주를 하지 않으셨다고 하셨으므로, 비과세 조건을 충족하지 못하셨습니다.따라서 아파트 매도시 양도소득세를 납부하셔야 합니다. 양도소득세는 양도차익에 세율을 곱한 후 공제액을 뺀 금액입니다. 양도차익은 매도가격에서 취득가격과 필요경비를 뺀 금액입니다. 세율은 보유 기간에 따라 다르게 적용됩니다. 15년 이상 보유하셨으므로 20%의 세율이 적용됩니다 공제액은 장기보유특별공제와 인별공제가 있습니다. 장기보유특별공제는 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제하는 것입니다. 15년 이상 보유하셨으므로 50%의 공제율이 적용됩니다 인별공제는 양도자 본인과 배우자, 직계존비속, 직계비속에게 각각 250만 원씩 공제하는 것입니다.예를 들어, 아파트 취득가격이 5억 원이고, 매도가격이 23년 11월 24일 기준으로 10억 원이라고 가정하겠습니다. 필요경비는 취득세, 중개수수료, 법무사비 등으로 1,000만 원이라고 가정하겠습니다. 그리고 양도자는 배우자와 자녀가 없다고 가정하겠습니다. 이 경우 양도소득세는 다음과 같이 계산됩니다.양도차익 = 매도가격 - 취득가격 - 필요경비 = 10억 - 5억 - 1,000만 = 4억 9,000만 원과세대상 양도차익 = 양도차익 - 장기보유특별공제 = 4억 9,000만 - (4억 9,000만 x 50%) = 2억 4,500만 원과세표준 = 과세대상 양도차익 - 인별공제 = 2억 4,500만 - 250만 = 2억 4,250만 원양도소득세 = 과세표준 x 세율 - 누진공제 + 지방소득세 = (2억 4,250만 x 20%) - 1,400만 + (4,850만 x 10%) = 1억 1,650만 원즉, 양도소득세는 약 1억 1,650만 원이 됩니다.이 금액은 예시이며, 실제로는 매도가격, 필요경비, 공제대상자 등에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 양도소득세는 양도소득세 계산기를 이용하시거나 세무사에게 상담하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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아파트 kb시세 한도내 추가대출 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 kb시세 한도내 추가대출에 관해서는 다음과 같이 설명할 수 있습니다.1. 최초 1금융은행에서 추가대출이 가능한지 여부는 은행의 심사 기준과 당신의 신용 상태에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로는 LTV (Loan to Value) 비율과 DSR (Debt Service Ratio) 비율을 고려하여 추가대출 한도를 산정합니다. LTV 비율은 대출금액이 아파트 시가의 몇 퍼센트인지를 나타내는 지표이고, DSR 비율은 월 소득 대비 월 부채 상환액의 비율을 나타내는 지표입니다. LTV 비율과 DSR 비율은 지역별로 다르게 적용되며, 규제가 강화된 지역일수록 낮은 비율로 적용됩니다. 따라서 당신이 거주하는 지역의 LTV/DSR 한도와 당신의 신용 등급을 확인하고, 은행에 문의하여 추가대출 가능 여부를 알아보는 것이 좋습니다.2. 2금융에서 후순위 아파트 대출을 받는 것은 1금융에서 추가대출이 불가능하거나 한도가 부족한 경우에 고려할 수 있는 방법입니다. 2금융에서 후순위 아파트 대출을 받으려면 1금융은행의 동의가 필요하며, 2금융은행의 심사를 통과해야 합니다. 2금융에서 후순위 아파트 대출을 받는 경우에는 금리가 높고, 상환 기간이 짧고, 대출 한도가 낮을 수 있습니다. 따라서 2금융에서 후순위 아파트 대출을 받기 전에 장단점을 비교하고, 상환 능력을 검토하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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1년 월세 계약 시 임대인이 새로운 계약을 하고 싶을 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 1년 월세 계약 시 임차인이 2년을 살 수 있지만 2년 되기 전에 나가려고 하면 어떻게 되는지에 대해서는 판례에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 임차인이 2년 미만의 기간을 주장할 수 있는 경우는 전세나 월세 계약을 종료할 때만 가능하다고 합니다. 즉, 임차인이 2년 미만의 기간 이후 묵시적 갱신 등을 주장하면서 계속 거주하려고 한다면 최초 계약기간은 2년 미만으로 합의했더라도 무조건 2년이라고 보고 있습니다. 따라서 임차인이 2년 미만의 기간 도중에 이사를 하려고 한다면 임대인의 동의가 필요하거나 위약금을 지불해야 할 수 있습니다. 그러나 임차인이 2년 미만의 기간을 유효하다고 주장할 수 있다는 단서가 있기 때문에 임차인이 2년 미만의 기간을 원하는 이유가 타당하다면 임대인이 반대할 수 없는 경우도 있을 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 직장을 옮기거나 결혼 등으로 인해 이사를 해야 하는 경우에는 임차인의 사정을 고려하여 임대인이 동의해야 할 의무가 있습니다.2 1년 계약 후 계약 종료 전 6개월 ~ 2개월 전에 새로운 계약을 하자고 하면 어떤 차이가 있는지에 대해서는 주택임대차보호법 제6조에 따라 다음과 같이 설명할 수 있습니다. 임대인이 임대차 기간 만료 전 6개월 ~ 2개월 전까지 임차인에 대하여 갱신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면, 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임 대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한다고 규정하고 있습니다. 즉, 임대인이 이 기간 내에 아무런 통지를 하지 않으면 임차인은 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것입니다. 그러나 임대인이 이 기간 내에 새로운 계약을 하자고 하면 임차인은 임대인의 제안을 수락하거나 거절할 수 있습니다. 임차인이 수락하면 새로운 계약이 체결되고, 거절하면 기존 계약이 자동 연장되는 것입니다. 따라서 임대인이 새로운 계약을 하자고 하는 경우에는 임차인이 기존 계약과 다른 조건을 받아들일지 여부를 결정할 수 있는 권리가 있습니다.3 임대인이 월세 인상을 요구할 경우 어떻게 되는지에 대해서는 주택임대차보호법 제7조에 따라 다음과 같이 설명할 수 있습니다. 임대인은 임대차 기간 중에 임대료를 인상할 수 없으며, 임대차 기간이 만료되는 경우에도 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우에는 임대료를 인상할 수 없습니다. 즉, 임대인은 월세 인상을 요구할 수 있는 경우는 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않고 계약을 종료하거나 새로운 계약을 체결하는 경우뿐입니다. 따라서 임대인이 월세 인상을 요구하려면 임차인이 계약갱신청구권을 포기하거나 새로운 계약에 동의해야 합니다. 그러나 임차인이 계약갱신청구권을 행사하거나 기존 계약을 유지하고자 한다면 임대인은 월세 인상을 할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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집을 보러 가지 않고 호 수만 먼저 물어 봐도 되나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집을 보러 가기 전에 호수를 물어보는 것은 전혀 실례가 아닙니다. 사실, 많은 사람들이 집을 보기 전에 먼저 정보를 수집하고, 그 중 일부는 호수를 포함합니다. 이는 청년 전세 자금 대출 가심사를 위해 등기부등본을 준비하는 것과 같은 이유로 필요할 수 있습니다. 따라서, 호수를 먼저 물어보는 것은 전혀 문제가 되지 않습니다. 그러나, 호수를 물어볼 때는 예의를 지키고, 가능한 한 정중하게 요청하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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자식 명의의 집에서 부모님이 전세계약할 때 전세 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님과 자식 간에 전세계약을 체결하는 것은 가능합니다. 그러나 부모님과 자식 간의 전세계약에 따른 전세자금 대출은 원칙적으로 불가능합니다. 이는 가족 간의 특수한 관계 때문에 전세자금 대출이 다른 용도로 사용될 우려가 있고, 증여세를 피하려는 방법으로 악용되는 사례들도 있었기 때문입니다.따라서, 이미 매수한 집에 부모님이 전세로 들어올 때에도 마찬가지로 전세 대출은 불가능합니다. 이 점을 참고하시면 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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구분상가에 대한 얘기가 부동산 까페등을 보면 많이 나오는데 어떤걸 구분상가라고 하는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.구분상가란 쉽게 말해 층이나 호와 같이 일정 규모별로 구분 등기가 가능한 상가를 말합니다. 주거용 부동산으로 비교하면 아파트 또는 다세대 빌라라고 보시면 되는데요. 층별로 등기할 경우 복도를 비롯한 층별 공유면적을 포함하게 되어 전용률이 15%정도 올라가면서 가용면적이 그만큼 늘어나게 됩니다.구분상가 투자의 장점에 대해 알아보면 다음과 같습니다1 수익률이 주택보다 월등히 높습니다. 주택의 임대수익보다 월세를 더욱 높이 받을 수 있습니다.2 적은 투자금으로 소액의 투자가 가능합니다. 호실이나 층의 규모로 투자가 가능하기에 일반 상가에 비해서 적은 소액으로 투자해서 상가를 소유할 수 있습니다.3 안정적으로 장기간 임대운영이 가능합니다. 브랜드나 업종에 따라서 차이가 날수 있지만 인기 있는 프랜차이즈의 임차인인 경우 장기적으로 운영이 가능합니다.4 임대료 인상을 통해서 자본이득, 소득 이득을 누릴 수 있습니다. 1군의 프랜차이즈 임차인의 경우에 계약기간 동안에 단계적으로 임대료를 인상해서 소득 이득 증가를 기대할 수 있고, 이렇게 상가의 가치 또한 상승을 하게 되어서 매매 시 시세의 차익 또한 기대를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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원룸 양도 받아서 살고 있는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 재계약에 대한 우선권은 일반적으로 임차인에게 있습니다. 임대인은 임차인이 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 그러나 여기서 중요한 점은, 이 규정이 적용되려면 임차인이 계약을 갱신하길 원한다는 명확한 의사를 표시해야 한다는 것입니다.그러나 질문자님의 경우에는 상황이 다소 복잡해 보입니다. 원래의 임차인인 양도인이 아직 임대계약을 가지고 있고, 여러분은 그와 별도의 계약 없이 월세를 내고 있는 상황입니다. 이 경우 양도인이 여전히 임차인으로서의 권리를 가지고 있을 수 있습니다
경제 / 부동산
23.11.25
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올해 총 3채 매입하여 임대소득세 신고하려고 하는데요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2023년에 주택임대소득을 신고하는 방법은 다음과 같습니다1 홈택스에서 셀프신고: 홈택스에서 주택임대소득 분리과세를 신고할 수 있습니다. 이 경우, 사업장현황신고를 하지 않은 경우에도 임대소득금액을 직접 계산하여 입력할 수 있습니다.2 소형주택세액감면 신청: 소형주택에 대한 세액감면을 신청할 수 있습니다. 이 경우, 감면대상 임대소득금액과 감면대상 세액을 직접 계산하여 입력해야 합니다.3 국세청 누리집에서 신고서 서식 다운로드: 국세청 누리집(www.nts.go.kr)에서 신고서 서식을 내려받아 작성한 후, 관할 세무서에 우편접수하거나 민원실에 접수할 수 있습니다.주택임대소득 신고는 매년 5월에 이루어집니다. 따라서 11월부터 월세를 받기 시작한 경우, 다음해 5월에 신고를 해야 합니다.참고로, 주택임대소득은 본인이나 배우자가 소유한 주택을 임대하여 얻은 소득을 말하며, 주택 외의 부동산(토지, 건물 등)을 임대하여 얻은 소득은 사업소득으로 분류됩니다. 따라서 오피스텔 임대소득은 주택임대소득으로 분류됩니다.
경제 / 부동산
23.11.25
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전세사기의 위험성때문에 쉽게 전세를 구입하기가 망설여집니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 체결할 때 주의해야 할 사항들은 다음과 같습니다1 등기부등본 확인: 부동산 거래를 할 때는 중개업자가 인터넷으로 등기부등본을 발급받아 보여 줍니다. 하지만 전세 계약을 진행할 거라면 자주 확인해 보셔야 합니다. 등기부등본 열람할 때는 현재 소유자가 누구인지, 주소는 일치하는지 체크합니다.2 가압류, 가처분, 경매 등기, 예고등기 확인: 전세계약시 주의사항에서 중요한 부분으로 가압류, 가처분, 경매 등기, 예고등기가 있는지 확인합니다. 만약 설정이 되어있다면 계약을 하시면 안 됩니다.3 융자 확인: 융자가 많이 들어있는 집이라면 거래를 피하시는 게 좋습니다.4 대출 확인 및 매매가 시세 확인: 전세계약 주의사항 체크리스트 4가지 중 하나로 대출 확인 및 매매가 시세 확인이 있습니다.5 전입신고 및 확정일자 등기부등본 확인: 전입신고 및 확정일자 등기부등본 확인도 중요한 체크리스트 중 하나입니다.6 전세보증보험 가입: 전세보증보험 가입도 체크리스트에 포함되어 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.25
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월세보증금 소득공제액은 어떻게 계산 되는 건가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세에 대한 소득공제는 월세 지급액의 일정 비율을 공제하는 방식으로 이루어집니다. 이는 근로소득이나 종합소득에 따라 다르게 적용됩니다.총급여가 7천만 원 이하인 경우 (종합소득금액 6천만 원 초과자 제외), 월세 지급액의 10%가 세액공제됩니다.총급여가 5,500만 원 이하인 경우 (종합소득금액 4천만 원 초과자 제외), 월세 지급액의 12%가 세액공제됩니다.예를 들어, 연 급여액이 3,500만 원인 근로자가 매월 55만 원의 월세를 냈다면, 소득에 따른 공제율이 12%이고, 55만 원 X 12개월 = 660만 원이므로 660만 원의 12%인 79만 2천 원을 공제받을 수 있습니다.월세 세액공제를 받기 위해서는 아래의 세 가지 서류를 구비해야 합니다1 신청자 본인의 주민등록등본2 임대차계약증서 사본3 월세 납입 증명서류 (현금영수증, 계좌이체 영수증, 무통장입금증 등)월세 세액공제는 최대 5년 이내의 내역까지 소급해서 신청이 가능하니, 여러 사정에 의해 과거에 세액공제 신청을 하지 못했다면, 이번 종합소득세 신고 기간에 꼭 경정청구 하여 돌려받으시기 바랍니다.세액공제 신청 요건에 맞지 않는 경우에는 소득공제로 진행하는 것이 일반적입니다. 소득공제는 세금을 매기기 전 필요 경비 등을 소득에서 제외해 과세표준을 낮추기 위한 제도입니다.세액공제와 소득공제에 대한 자세한 정보는 국세청 홈택스 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.25
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