답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 세입자가 다른 사람한테 월세로 집을 빌려 줄수 있는지에 대해서는 법적으로 논란이 있습니다. 일반적으로 전세계약을 체결하고 재임대를 놓는것을 전대차라고 하는데요. 임대인의 동의 없는 전대차는 불법이라는것이 대부분의 판례와 학설의 입장입니다. 그러나 전대차가 불법이라고 해서 전대차 계약이 무효가 되는것은 아니라는 판례도 있습니다. 따라서 전세 세입자가 다른 사람한테 월세로 집을 빌려 줄수 있는지는 사실과 법률의 해석에 따라 달라질수 있습니다.전세 세입자가 임대인의 동의 없이 전대차를 하게 되면 임대인은 전대차 계약을 해지하고 전세 세입자에게 손해배상을 청구할수 있습니다.또한 전대차 계약이 무효라고 판단되면 전대차 세입자는 전세 세입자에게 월세를 지급한 금액을 반환받을수 없을수도 있습니다. 그리고 전대차 세입자가 임대주택의 시설물을 파손하거나 계약기간이 지났는데 이사를 나가지 않는 경우 전세 세입자가 대신 손해배상을 해야 할수도 있습니다.따라서 전세 세입자가 다른 사람한테 월세로 집을 빌려 주려면 임대인의 동의를 받는것이 가장 안전하고 바람직한 방법입니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세로 들어갈 집에 대출이 있는 경우에는 다음과 같은 점을 주의해야 합니다.1.전세로 들어갈 집에 대출이 있는 경우에는 전세 보증금이 대출금이 우선변제권을 가지지 못하고 대출금에 밀려 뒤로 밀리게 됩니다. 즉 집주인이 대출금을 갚지 못하고 압류나 경매에 처해지면 전세보증금을 잃을수 있습니다.2. 전세로 들어갈 집에 대출이 있는 경우에는 전세계약서에 대출금의 존재 여부와 금액, 대출기관, 대출기간, 대출목적등을 명시하고 대출금의 상환 여부를 확인할수 있는 서류를 첨부해야 합니다. 3. 전세로 들어갈 집에 대출이 잇는 경우에는 전세보증금을 집주인에게 직접 주는 것보다는 전세보증보험을 가입하거나 전세금안심서비스를 이용하는것이 안전합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매계약을 할때에는 다음과 같은 점들을 주의해야 합니다.1.매매대상 부동산의 실제 상태와 등기부등본의 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 실제 상태는 직접 현장을 방문하여 살펴보고 등기부등본은 부동산 중개인이나 매도인에게 요청하여 최근 발급된 것을 받아보아야 합니다.2. 매매 계약서의 내용을 자세히 읽고 이해해야 합니다. 매매 계약서에는 매매 대금, 계약금, 중도금, 잔금, 융자금의 액수와 지금일, 소유권이전등기의 시기와 방법, 부동산의 인도시기와 방법등의 내용이 포함되어야 합니다.3. 계약금과 대금지급시에는 거래내역을 남겨야 합니다.4. 소유권 이전 등기를 신속하게 완료해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트와 오피스텔의 차이점은 다음과 같습니다.1. 용도 : 아파트는 주거용 건물이지만 오피스텔은 주거용과 사무용으로 겸용이 가능합니다. 오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어입니다.2. 관련법규 아파트는 주택법 오피스텔은 건축밥을 준용합니다.3. 면적은 아파트는 베란다, 발코니가 서비스면적으로 들어가나 오피스텔은 없습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.깡통전세란 임대인이 임대차보증금을 받고 임대차계약을 맺은후 임차인에게 임대차보증금을 돌려주지 않고 사라지는 사기행위를 말합니다. 깡통전세는 보통 다음과 같은 방식입니다.1.임대인은 임대차보증금이 실질 매매대금을 웃도는 '깡통빌라'를 타인의 명의로 매입합니다.2.임대인은 공인중개사를 통해 임차인을 구합니다.3. 임대인은 임차인에게 전입신고를 하지 못하게 하거나 전입신고를 하게 해도 확정일자나 전세권 설정을 받지 못하게 합니다.4. 임대인은 임대차보증금을 가지고 도주하거나 임대차보증금을 다른 목적으로 사용하고 임차인에게 연락이 되지 않게 합니다.5. 임차인은 임대차보증금을 돌려받기 어렵고 임대차 계약서가 무효가 되어 집을 빼야 하는 상황에 처하게 됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔은 업무용으로 사용하면 일반임대 사업자로 등록하고 주거용으로 사용하면 주택임대 사업자를 등록하거나 무등록으로 선택할수 있습니다. 본인이 오피스텔을 거주하시려면 일반임대 사업자를 폐업하고 주소를 옮길수 있습니다. 그러나 일반임대사업자를 폐업하면 부가세 환급을 받았던 경우에는 다시 납부해야 하고 재산세나 양도소득세등의 세금혜택도 사라집니다.또한 일반임대사업자를 개시한 후에는 과태료가 발생할수 있으니 임차인을 받기전에 폐업하는것이 좋습니다.일반 임대 사업자의 폐업방법은 다음과 같습니다.1. 임대 사업 등록한 세무서에 방문하여 종합민원실에서 휴/폐업 신고서를 작성합니다.2. 창구에 들어가셔서 대기번호를 뽑고 폐업신고서를 작성합니다.3. 신고서를 작성하면 접수증을 줍니다.4. 폐업한 달의 다음달 25일까지 폐업일이 속하는 과세기간의 매출/ 매입에 대해 부가가치세 신고를 하셔야 합니다.주소를 옮기시려면 오피스텔을 주거용으로 사용하고 전입신고를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지구 단위계획이란 도시관리계획의 한 종류로 도시계획수립 대상 지역의 일부에 대해 토지이용을 합리화하고 기능과 미관을 증신시키며 양호한 환경을 확보하기 위해 수립하는 계획입니다. 즉 도시와 마을에 대해 입체적인 건축물 계획과 평면적인 토지이용계획을 모두 고려하여 처음부터 모든 틀을 짜놓고 만들어지는 것입니다.지구단위 계획은 시나 군에서 지정하게 되지만 토지 소유자 2/3이상이 동의해야만 진행할수 있으며 여러단계의 조사, 작성, 청취, 협의, 심의등을 거쳐 결정하고 고시하게 됩니다.이렇게 지구단위계획으로 설계된 지역들은 토지와 도로의 구분이 확실하고 건축물의 층수와 면적, 높이와 색채, 재질등이 전부 정해져 있어 지구단위에서 거주하는 거주민들의 만족도도 높은 편입니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대사업자로 등록한 주택을 본인의 자녀에게 임대할수 있는지에 대해 다음과 같은 내용을 참고하시면 됩니다.1. 주택임대사업자로 등록한 주택에서는 임대사업자 본인의 직접 거주는 불가능합니다. 규정위반시 과태료 3천만원이 부과될수 있습니다.2. 주택임대사업자로 등록한 주택을 본인의 자녀에게 임대할수 있습니다.3. 임대료는 인근지역 시세 범위에서 적정하게 책정하고 임대사업자 본인의 계좌로 명확하게 입금받아야 합니다. 자녀의 소득수준에 비해 임대보증금이 너무 높을 경우 증여세 탈루 등의 문제가 발생할수 있으니 주의하셔야 합니다.4. 임대사업자의 사업장현황신고 및 소득신고등을 투명하고 명확하게 신고하셔야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공민가임대의 경우 임대차계약 기간이 만료되거나 중도해지되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 그러나 임대인이 보증금을 늦게 주거나 주지 않는 경우가 있을수 있습니다. 이런 경우에는 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 독촉하거나 법적 절차를 취할수 있습니다.보증금 반환을 독촉하는 방법은1. 임대인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명우편을 발송합니다.2.임대인이 보증금 반환보증에 가입했다면 보증회사에 보증금 반환을 요청합니다.보증금 반환을 위해 법적 절차를 취하는 방법은 1. 임대인이 보증금 반환보증에 가입하지 않았거나 보증회사가 보증금을 지급하지 않는 경우에는 임차인은 임대인에게 보증금반환청구소소을 제기할수 있습니다.2. 임대인이 재산을 은닉하거나 뺴돌릴 가능성이 있으면 임차인은 보증금반환청구소송을 제기하기전에 임대인의 재산에 가압류를 해둘수 있습니다.3. 임대인이 보증금 반환의무가 있다는 사실을 인정하고 임차인의 채권의 존재자체를 두투지 않을것으로 예상되는 경우에는 지급명령 절차를 이용할수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 세입자는 계약 기간 중 또는 계약 만료전에 임의로 보증금 반환을 요구할수 없습니다. 임대차계약은 양당사자가 약정한 기간동안 유효하며 세입자는 계약기간이 만료되기 전에는 임대차목적물을 반환하고 임대인은 계약기간이 만료된 후에 보증금을 반환해야 합니다.만약 세입자가 계약 기간중에 보증금 반환을 요구하면 임대인은 이를 거절할수 있으며 세입자는 임대차 목적물을 계속 사용할수 있습니다. 단 세입자가 계약기간중에 임대차목적물을 반환하고 보증금 반환을 요구하는 경우 임대인은 임대차목적물을 재임대하거나 임대차목적물의 가치가 상승한 경우에는 보증금을 반환해야 할수 있습니다.만약 세입자가 계약만료전에 보증금 반환을 요구하면 임대인은 이를 거절할수 있으며 세입자는 임대차목적물을 계속 사용할수 있습니다.하지만 세입자와 임대인이 계약기간 중 또는 계약만료전에 보증금 반환과 관련하여 서로의 합의를 하여 계약을 종료하고 보증금을 반환할수도 있습니다.