답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 조합원 지위 양도는 일반적으로 관리처분계획 인가 이후부터 제한됩니다. 하지만 상속이나 이혼과 같은 불가피한 사유로 인한 양도의 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능합니다. 증여도 이에 해당되므로 증여를 받으실 경우 조합원 지위를 승계하실수 있습니다.조합원 지위 양도 절차는 다음과 같습니다.1. 증여자와 증여받는 자가 재개발 조합에 증여 의사를 통지하고 증여계약서를 작성합니다.2. 증여자와 증여받는자가 증여계약서와 증여등기신청서를 첨부하여 관할 법원에 증여등기를 신청합니다.3. 증여등기가 완료되면 증여받는자가 재개발 조합에 증여등기완료증을 제출하고 조합원 지위를 승계합니다.4. 증여 받는자가 조합비를 납부하고 재개발 사업에 참여합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.김포시가 서울로 편입된다는 소식이 전해지자 부동산 관련 커뮤니티등에서는 실현 가능성등을 놓고 관련 글들이 줄줄이 올라오고 있습니다. 김포 부동산 시장은 현실화 여부를 떠나 벌써 들썩이는 모습입니다. 집주인들이 내놨더 매물을 줄줄이 회수하거나 호가를 올리는 분위기입니다. 하지만 전문가들은 이번 이슈가 관련 지역의 부동산 시장에 큰 영향을 미칠수 있다고 전망하였는데요.전세기간 중에는 임대차보호법에 따라 보호를 받습니다.하지만 그 이후에 연장을 하게 되면 상황은 달라질수 있습니다.아직 1년6개월 남았기 때문에 임대인 마음대로 인상을 하거나 계약을 해지할수는 없습니다. 그 부분은 너무 걱정하지 않으셔도 될것 같습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 확정일자는 임차인이 임대차계약서에 동사무소나 법원에서 도장을 받는것으로 임차권에 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 필요한 절차입니다. 임차권에 대항력이란 임대인이 임대주택을 다른 사람에게 재임대하거나 매각하는 경우에도 임차인의 임차권이 유지되는것을 의미하고 우선변제권이란 임대주택이 경매에 처해지는 경우에도 임차인이 임대인에게 지급한 보증금을 우선적으로 반환받을수 있는 권리를 의미합니다.전세계약 확정일자는 전세 입주일까지 받아야 합니다.그리고 전세금이 변동될때마다 받아야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인은 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은후 1년이내에는 임차인에게 재차 증액을 청구할수 없습니다. 즉 월세를 내는 시점이 아니라 증액을 청구한 시점이 중요한 것입니다. 예로 11월이 계약 날짜고 9월에 인상 및 갱신하였다면 다음해 9월 이후에야 다시 인상을 청구할수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 1년 연장이란 전세 계약기간이 만료되기 전에 임대인과 임차인이 합의하여 계약기간을 1년 더 연장하는것을 말합니다. 전세 1년 연장은 주택임대차보호법 제 6조 3에 따라 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유없이 거절하지 못하는 것과는 다릅니다. 전세 1년 연장은 당사자의 자유로운 합의에 의한 것이므로 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않은것으로 간주됩니다. 따라서 전세 1년 연장후에 묵시적으로 연장이 가능한지 여부는 전세1년 연장이 언제 이루어졌는지에 따라 다릅니다.만약 전세 1년 연장이 임대차기간이 끝나기 2개월전에 이루어진 경우 묵시적으로 연장이 가능합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저 부모님께서 실거주 20년 정도 하셨다면 장기보유특별공제를 받으실수 있습니다. 장기보유특별공제는 보유기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도입니다.그리고 부모님께서 1억빌라를 동생에게 무상으로 양도하신다면 양도가액은 시가로 산정됩니다. 시가는 국세청이 공시하는 공시가격이나 시장가격을 참고하여 결정합니다.취득가액은 부모님꼐서 실제로 취득하신 금액입니다. 취득가액은 취득세, 등기수수료, 개량비, 컨설팅비 등의 필요경비를 더하실수 있습니다.양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다가구주택은 한 건물 안에 여러 세대가 거주하는 주택으로 주택으로 쓰는 층수가 3층이하이고 바닥면적이 660제곱미터 이하이며, 19세대 이하가 거주할수 있는 주택을 말합니다. 다가구주택은 건물 전체의 소유권자가 1명이기 때문에 호수별로 소유권이전이 불가능하고 전세보증보험이나 LH전세임대등의 서비스를 이용하기 어렵습니다. 다가구주택의 예로는 원룸건물이 있습니다. 원룸건물은 다가구주택의 한 호에 대하야 전세나 월세로 임대차 계약을 하는것을 말합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1.전세계약 승계의 경우 임차인은 전입신고와 점유를 마쳐 대항력을 취득해야 합니다. 그렇지 않으면 새로운 임대인이 임차인에게 계약해지를 요구할수 있습니다.2.잔금을 1시 전까지 줘야 한다는것은 매도인과 매수인 사이의 약정일뿐 임차인에게 강제력이 없습니다.3. 임차인은 잔금을 줄때 임대인이 잔금을 받은 사실을 증명할수 있는 영수증이나 게약서를 받아야 합니다. 그렇지 않으면 임대인이 잔금을 받지 않았다고 주장할수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매수 의향서는 부동산의 구매 의사를 표시하는 것으로 계약 이전에 작성하는 문서입니다. 계약서와의 차이점은 부동산 매수 의향서가 단순히 의사를 표현하는 것일뿐 이행의 의무는 내포하지 않는다는 점입니다. 즉 부동산 매수 의향서를 작성하더라도 작성된 내용에 따라 매수해야 할 의무가 생기는 것은 아닙니다. 다만 상대방에게 신뢰를 줄수 있고 매매 약속을 정하기 위한 용도로 쓰일수 있습니다.부동산 매수 의향서는 다음과 같은 경우에 작성할수 있습니다.1. 절차를 거치는 매물, 대형 법인 매물, 매도인이 외국에 거주하는 경우 등 매수인의 진정성을 확보해야 할때.2. 어느 정도 금액 조정이 될 사항이 있는 경우, 매수인의 입장을 밝히고 협상의 여지를 남기고 싶을때.3. 매수인이 여러 매물을 두고 고민하고 있을때, 일정 기간 동안 매물을 확보하고 싶을때.4. 매수인이 매물을 구매하고자 하는 의사가 확실할때, 매도인에게 빠른 계약을 요구하고 싶을때부동산 매수 의향서는 법적 효력이 없는 문서이므로 실제로 매수하려면 매매계약서를 작성하고 계약금을 지불해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세계약시 집주인이 도배 및 장판을 해주는지는 임대차 계약서에 따라 다릅니다. 일반적으로 월세의 경우에는 임대인이 도배 및 장판비용을 부담하는 것이 관례입니다. 하지만 임대인이 도배 및 장판을 거부하거나 임차인이 훼손한 경우에는 임차인이 비용을 부담해야 할수도 있습니다. 따라서 계약서를 잘 확인하고 필요한 경우 임대인과 협의하시기 바랍니다.