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부동산도 주기적인 사이클이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장의 사이클은 여러가지 요인에 영향을 받습니다. 예로 공급과 수요의 변화, 정부의 정책과 규제, 경제와 금리의 상황, 투자자들의 심리등이 부동산 시장의 상승과 하락을 결정합니다.부동산시장의 사이클은 다양한 방식으로 분석됩니다.1. 한센주기설은 17~18년을 주기로 부동산과 건설시장의 상승하락이 반복된다는 이론입니다.2. 호이트주기설은 18년은 주기로 부동산 시장이 20여단계로 움직인다는 이론입니다.3. 10년 주기설도 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.05
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청약통장 관련 질문입니다(납입 못한 경우)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 청약 1순위를 넣으려면 납입기간과 예치금액이 모두 충족되어야 합니다.납입기간은 주택청약통장 가입후 2년이상이어야 하고 예치금액인 주택건설지역과 주택규모에 따라 다릅니다.자동이체가 끊겨서 6개월동안 납입이 안된 경우에는 납입기간에서 6개월이 빠지게 됩니다. 즉 가입후 2년이 되기전에는 청약을 할수 없습니다. 그리고 납입금액도 부족하게 되므로 추가로 입금을 해야 합니다.예전에 한번에 200만원을 넣었던 경우에는 그 금액이 예치금액으로 인정은 되지만 납입기간으로 인정이 되지는 않습니다. 즉 한달에 최대 10만원까지만 납입인정금액으로 계산되어 나머지는 예치금액으로만 계산됩니다.
경제 / 부동산
23.10.05
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아파트 세대수가 많으면 장점과 단점이 무엇인가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 세대수가 많으면 장점과 단점이 있습니다. 장점으로는 다음과 같은것이 있습니다.1. 낮은 관리비가 잇습니다. 세대수가 많을수록 세대당 관리비가 낮아집니다. 이는 경제학에서 말하는 규모의 경제 때문입니다.2. 높은 환금성이 있습니다. 세대가 많을수록 매매가 더 빈번해지고 따라서 아파트를 사거나 팔기가 더 쉬워집니다.3. 쉬운 시세확인이 가능합니다.단점으로는 1 동별 입지차이가 있습니다. 단지의 부지가 상당히 넓은 만큼 같은 단지내에서도 동별로 입지에 대한 평가가 다를수 잇습니다.2. 복잡한 인증절차가 있습니다. 1000세대 이상의 아파트들은 필수로 받아야하는 녹색건축인증이 존재합니다.
경제 / 부동산
23.10.04
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부동산 등기부등본은 아무나 조회가 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집을 계약하려는 사람이 아니어도 등기부등본을 확인할수 있습니다.등기부등본은 공적장부로서 등기사항을 기재하는 건물등기부와 토지등기부로 구분되며 주소지만 알면 누구나 열람하거나 발급받을수 있습니다. 인터넷 등기소에서 온라인으로 열람하거나 발급받으려면 공인인증서가 필요하며 수수료는 열람시 700원 발급시 1000원이 부과됩니다. 등기부등본을 통해 부동산의 소유자, 대출, 전세권등의 권리상황을 확인할수 있으므로 부동산 거래전 반드시 확인하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.04
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이사를 가기 전에 집주인한테얼마 전에 통보하는게 바람직한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전셋집에 살고 계신다면 전세계약을 종료하고 새로운 집으로 이사를 가기전에 집주인에게 통보를 해야 합니다. 전세계약의 해지통보 시점과 방법은 주택임대차보호법에 따라 다릅니다. 일반적으로는 전세계약이 만료되기 6개월전부터 2개월전까지 집주인에게 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 표시해야 합니다. 만약 이 기간내에 통보를 하지 안흥면 전세계약은 자동으로 2년 연장되는것으로 간주됩니다.이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 묵시적 갱신이 된 경우에도 세입자는 언제든지 계약을 해지할수 있습니다.단 계약을 해지하겠다는 통보를 한날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.10.04
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전세 계약서 작성 후 신탁회사에 등기 이전 되어있는 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선 임대인이 등기가 나오면 잔금을 지불하기로 한 계약을 체결하고 계약금을 받은 후에도 등기를 하지 않고 위탁회사로 등기 이전을 한 것은 임차인의 권리를 침해하는 행위입니다. 임차인은 전세권 설정등기를 통해 보증금의 우선변제권과 경매청구권을 확보할수 있기 때문에 임대인이 등기를 하지 않으면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.따라서 임차인은 임대인에게 등기를 즉시 하거나 계약을 해지하고 계약금의 배액을 지급하도록 요구 할수 있습니다.만약 임대인이 이에 응하지 않거나 부동산 중개업자가 중개수수료를 청구한다면 임차인은 소비자분쟁조정위원회나 지방법원에 분쟁조정 또는 소송을 신청할수 있습니다. 소비자분쟁조정위원회는 민사소송보다 절차가 간단하고 비용이 저렴하며 조정결과는 법적 효력이 있습니다. 지방법원은 재판을 통해 임대인에게 계약금의 배액과 손해배상을 지불하도록 판결할수 있습니다.전세계약을 할대는 인터넷등기소에서 등기부등본을 확인하고 전세권 설정등기와 관련된 특약조항을 계약서에 반영하는것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.10.04
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전입신고 안한 원룸에 다음 세입자가 들어왔는데, 늦게라도 전입 및 전출을 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고를 하지 않은 경우에는 다음의 문제가 발생합니다.1. 전입신고를 하지 않으면 주민등록상의 주소가 변경되지 않아서 세금, 복지, 의료, 교육등의 행정서비스를 받는데 불편이 있습니다.2. 전입신고를 하지 않으면 임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 상실할수 있습니다. 이는 임대인이 임대차부동산을 담보로 대출을 받거나 경매에 처하게 되면 보증금을 환수하기 어렵게 되는것을 의미합니다.3. 전입신고를 하지 않으면 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 임대인이 계약해지를 통보할수 있는 기간이 연장될수 있습니다. 이는 임차인이 원하는 시기에 계약을 종료하기 여렵게 되는것을 의미합니다.보증금을 안전하게 받아보려면 다음과 같은 방식으로 진행합니다.1. 임대차 계약서에 보증금의 반납시기와 방법을 명확하게 기재하고 양측이 서명날인하거나 전자서명합니다.2. 임대차 계약기간이 만료되기 전에 계약해지의 의사를 내용증명으로 통보하고 보증금 반환을 요구합니다.새로운 세입자분께 문제가 생기는지는 다음과 같은 사항이 잇습니다.1. 새로운 세입자분은 임대차 계약서에 서명날인하거나 전자서명을 하셨다면 임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 가지게 됩니다.2. 새로운 세입자분은 임대차계약서에 기재된 입주일로부터 14일 이내 전입신고를 하셨다면 주민등록상의 주소가 변경되어 세금, 복지, 의료, 교육등의 행정서비스를 받을때 불편이 없습니다.
경제 / 부동산
23.10.04
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도로영구사용 지역권 설정에대하여
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.맹지토지를 구매하면서 도로와 연결된 땅 일부를 도로로 사용할수 있게끔 영구 사용 지역권설정을 하는것은 맹지 탈출이고 할수 있습니다.지역권설정은 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 용익물권으로 설정계약과 등기를 통해 성립하며 승역지 소유자가 바뀌어도 지역권자는 토지 사용을 주장할수 있습니다.따라서 지역권 설정은 맹지토지의 사용가치를 증대시키고 도로에 접하지 않는 문제를 해결하는 유효한 방법입니다.하지만 지역권설정에도 일부 제한이 있습니다. 예로 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못하고 요역지의 처분에 수반하게 됩니다. 또한 지역권은 설정계약에서 정한 목적과 범위에 따라 토지를 사용할수 있으므로 그 이상의 사용이나 공작물의 설치는 승역지 소유자의 동의가 필요합니다. 또한 지역권 설정은 승역지 소유자의 재산권을 제한하는 것이므로 승역지 소유자가 지역권 설정을 거부하거나 설정후에 철회하거나 대가를 요구하는 경우가 있을수 있습니다. 이런 경우에는 지역권설정에 관한 분쟁이 발생할 가능성이 있으므로 사전에 계약서를 작성하고 필요한 경우 법률 자문가의 자문을 받는것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.10.04
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재개발될시 부담금과 기존 대지평수의 상관관계가 있을까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 사업에 대한 부담금과 기존 대지평수의 상관관계는 사업의 방식과 조건에 따라 다를수 있습니다. 일반적으로 재건축은 도급제방식, 재개발은 지분제 방식으로 진행되는데 도급제 방식은 기존 대지지분에 비례하여 새로운 대지지분을 받고 지분제 방식은 기존 대지지분에 상관없이 새로운 대지지분을 정해진 비율로 나눠갖습니다. 따라서 재건축의 경우 기존 대지평수가 작을수록 부담금이 적고 재개발의 경우 기존 대지평수와 무관하게 부담금이 결정됩니다. 고도제한은 재개발 사업의 용적률과 관련이 있습니다.용적률은 건축물의 연면적을 건축물이 차지하는 토지면적으로 나눈 비율로 용적률이 높을수록 건축물의 층수가 높아집니다. 고도제한은 특정지역에서 건축물의 최대 높이를 제한하는 규정으로 공항이나 군사시설 등의 안전과 관련된 이유로 설정됩니다. 고도제한이 있는 지역에서 재개발 사업을 할 떄는 용적률을 낮추거나 일부 구역을 제외하거나 다른 지역과 연계하여 용적률을 조정하는 등의 방법을 사용할수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.04
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전세계약 이후에도 전세보증보험 가입가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 미등기 상태에서는 가입이 불가능합니다. 주택도시보증공사의 경우 임대차 기간의 절반이 지나기 전이면 가입이 가능하므로 신축아파트의 경우 준공후 한두달이 지나면 등기가 가능하므로 그때 전세금 반환 보증가입에 가입하시면 됩니다.전세보증보험은 전세보증금을 완납하고 전입신고 + 확정일자를 받은후 신청할수 있습니다.전세자금대출은 미등기 상태에서도 가능합니다. 하지만 대출한도와 금리가 낮아서 유리한 경우가 많습니다. 대출한도는 주택가격과 선순위채권을 고려하여 결정되며 금리는 대출기간과 대출상환방식에 따라 다릅니다. 전세자금대출을 받으실떄는 여러 은행의 상품을 비교하고 자신의 재무상황과 계획에 맞는 상품을 선택하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.04
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