전문가 프로필

답변 내역

임대인 해외거주 시 부동산 전,월세계약관련 질문드려요!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.해외거주 중인 임대인이 부동산 전세 또는 월세 계약을 위해 대리인을 통해 진행하려면 몇 가지 주의사항이 있습니다. 먼저, 공증 위임장과 인감증명서를 적절하게 활용해야 합니다.공증 위임장은 해외거주자가 대리인에게 위임하는 내용을 기재한 문서입니다. 이 위임장은 자필로 작성되어야 하며, 위임하는 물건, 권한, 위임자, 위임받는 자 등을 정확하게 기재해야 합니다.인감증명서는 인감을 신고한 성년자의 보증이 필요합니다. 보증인은 대리인과 다른 사람이어야 합니다. 인감증명서에는 인감도장이 아니라도 상관없으며, 인감증명서 발급 시 대리인이 함께 출석할 필요는 없습니다.위임장에 서명은 사인의 형태로도 가능합니다. 인감도장이 아니라도 문제 없습니다. 다만, 인감증명서와 위임장에 기재된 서명 또는 도장을 대조하여 확인해야 합니다.따라서, 위임장과 인감증명서를 적절히 활용하면 문제 없이 계약을 진행할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.24
0
0

중도금 대출의 경우 DSR 규제확인하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중도금 대출은 분양 후 집단 대출을 받기 때문에 비교적 수월하게 진행됩니다. 개인이 신용에 크게 문제가 없다면 거의 된다고 봐도 무방합니다. DSR에 관계없이 중도금 대출은 DSR의 영향을 받지 않아 소득이 적더라도 크게 문제가 되지 않습니다. 전세대출처럼 한국주택금융공사나 주택도시보증공사에서 받은 보증서를 담보로 빌리기 때문에 신용만 크게 이상이 없다면 실행에 무리가 없다는 것입니다.정당계약은 주택 구매자와 개발사 간의 계약으로, 중도금 대출과는 별개입니다. 정당계약을 체결하면 실제로 주택을 구매하는 것이므로 중요한 단계입니다. 하지만 정당계약 전 서류 접수 후 계약을 체결하지 않으면 일반적으로 다음과 같은 불이익이 발생할 수 있습니다:계약금 환불 불가: 정당계약을 체결하지 않으면 이미 납부한 계약금은 환불되지 않습니다. 따라서 계약을 체결하기 전에 신중히 고려해야 합니다.분양권 소실: 정당계약을 체결하지 않으면 분양권을 얻을 수 없습니다. 분양권이 없으면 해당 주택을 구매할 수 없습니다.기타 법적 불이익: 정당계약을 체결하지 않은 경우, 개발사는 법적 조치를 취할 수 있습니다. 이는 계약서에 명시된 내용에 따라 다를 수 있습니다.따라서 정당계약을 체결하기 전에 반드시 서류 접수 후 계약을 체결하도록 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.24
0
0

중도계약 해제하는 임차인의 보증금 반환은 새세입자의 계약금 입금 이후에 바로 이루어지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인의 보증금 반환과 관련하여, 일반적으로 새로운 임차인이 계약금을 지불한 후에 기존 임차인의 보증금이 반환되는 것이 일반적인 절차입니다. 그러나 이는 임대인과의 합의, 계약 조건, 그리고 해당 지역의 법률 및 관행에 따라 달라질 수 있습니다.새로운 세입자가 계약금을 지불하고 계약서를 작성한 상태라면, 일반적으로는 그 계약금이 기존 임차인의 보증금 반환에 사용될 수 있습니다. 하지만, 이는 임대인의 동의와 계약의 조건에 따라 달라질 수 있으며, 임대인과의 명확한 합의가 필요합니다.부동산 중개수수료에 대해서는, 중개업자가 계약의 성사에 결정적인 역할을 한 경우에만 수수료를 청구할 수 있습니다. 만약 당신이 직접 새로운 세입자를 구하고 중개사를 통하지 않고 계약을 체결했다면, 중개수수료를 지불할 필요가 없을 수 있습니다. 그러나 이는 중개사와의 계약, 지역의 관행, 그리고 중개사의 역할에 따라 달라질 수 있으므로, 중개사와의 명확한 합의가 중요합니다.
경제 / 부동산
24.04.24
0
0

공동주택가격 공시대상은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동주택가격 공시대상은 부동산 가격공시에 관한 법률에 의해 결정됩니다. 집합건축물대장에 등재된 공동주택해당 공동주택의 전유부분의 용도가 주택법 제2조 제3호에 의한 공동주택으로 분류되는 아파트, 연립주택, 다세대주택공시기준일 현재 적정가격을 조사하여 공시사용승인이 2023년 12월 31일까지 완료된 공동주택공시대상 공동주택은 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시됩니다. 이러한 공시는 부동산의 적정한 가격형성과 조세, 부담금 등의 형평성을 도모하며 국민경제의 발전에 기여하는 것을 목적으로 합니다.
경제 / 부동산
24.04.24
0
0

신생아특례 대출은 중도금대출도 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아특례 대출은 주택 구입을 위한 정부 지원 프로그램으로, 신청일 기준 2년 이내에 출산한 가구를 대상으로 합니다. 이 대출은 저금리로 주택 구입 자금을 지원하며, 일정 조건을 충족하는 경우에만 가능합니다.중도금 대출과 관련하여, 신생아특례 대출은 중도금 대출에는 적용되지 않습니다. 신생아특례 대출은 주택 구입 완료 후, 즉 준공이 끝난 후의 담보대출에만 사용할 수 있습니다. 따라서 아파트 분양을 받아 중도금 대출을 받으셨다면, 신생아특례 대출을 이용하실 수 없습니다. 준공 후에 담보대출로 전환하실 때 신생아특례 대출을 신청하실 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.04.24
0
0

묵시적 갱신 중 새로운 세입자 구하여 이사시 보증금 반환시기
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 임대인과 세입자 간의 임대차 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인이 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에 발생합니다.이로 인해 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.주의해야 할 점은 2020년 12월부터 만기 1개월 전까지의 통보기간이 2개월로 변동되었다는 점입니다.임차인이 차임(월세)을 2회 이상 연체하거나 다른 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.묵시적으로 갱신된 임대차 계약은 종전의 임대차와 동일한 조건으로 간주됩니다.보증금과 차임(월세)도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다.묵시적 갱신 후에도 보증금을 반환받을 수 있습니다.다만 보증금을 반환받기 위해서는 계약을 해지해야 합니다.임대인의 보증금 반환 의무는 계약 해지 후에 발생합니다.따라서 묵시적 갱신이 된 후에도 보증금을 반환받으려면 계약을 해지하겠다는 의사를 임대인에게 밝혀야 합니다.중개수수료는 부동산 거래 과정에서 중개업자가 거래를 성사시키는 대가로 받는 수수료입니다.중개수수료는 거래금액, 부동산의 형태, 거래 유형, 지역에 따라 달라집니다.중개수수료는 거래금액의 상한요율 내에서 중개인과 의뢰인이 협의하여 결정됩니다.중개인이 세입자를 구해도 중개인에게 수수료를 지불해야 하는지에 대해서는 계약서에 명시된 특약사항을 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.24
0
0

부동산이 노후 대책 수단이 될 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산은 노후 대책으로 고려할 수 있는 중요한 수단 중 하나입니다. 다만, 신중한 판단과 전략적인 접근이 필요합니다. 부동산은 자산 다각화를 위한 좋은 방법입니다. 다만, 부동산만으로 자산을 모두 투자하는 것은 위험할 수 있습니다. 주식, 채권, 예금, 펀드 등과 같은 다른 자산 클래스도 고려해 보세요.장점은 부동산은 장기적으로 가치가 오를 수 있으며, 임대 수익을 얻을 수 있습니다.단점은 부동산 시장은 변동성이 있으며, 유지 관리 비용이 발생합니다. 또한, 부동산 시장에 투자하면 자금이 유동성을 잃게 됩니다. 부동산의 위치는 매우 중요합니다. 좋은 입지의 부동산은 가치가 오를 가능성이 높습니다. 또한, 투자 목적에 따라 주거용, 상업용, 투자용 부동산을 구분하여 고려해 보세요. 현재 금리가 낮은 상황에서 부동산을 구매하면 대출 이자 부담이 줄어들 수 있습니다. 그러나 대출을 받을 때는 신중하게 계획하고 상환 능력을 고려해야 합니다. 부동산 거래는 법적인 측면에서도 복잡합니다. 계약서 작성, 등기 등을 신중하게 처리해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.24
0
0

전세금 반환 관련하여 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 반환과 관련하여 임대인이 새로운 세입자를 구하지 못해 전세금의 일부만 반환하고 나머지는 이자와 함께 추후 지급하겠다는 상황은 법적으로 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다. 임대차 계약이 만료되면 원칙적으로 임대인은 전세금을 전액 반환해야 합니다.임대인이 전세금을 즉시 전액 반환하지 못하는 경우, 임차인은 다음과 같은 조치를 고려할 수 있습니다내용증명 발송: 임대인에게 법적 절차를 예고하며 심리적 압박을 가하는 방법입니다.지급명령 신청: 지급명령이 확정되면 집행권원으로 강제집행이 가능해집니다.전세금반환청구소송 제기: 계약 만료 후 전세금을 반환받지 못했다면, 법적 대응을 통해 해결할 수 있습니다.임차권등기명령 신청: 임차인으로서 우선변제권과 대항권 등을 유지하기 위한 절차입니다.부동산 가압류 신청: 임대인이 재산을 숨기거나 빼돌릴 가능성이 있을 때 진행할 수 있습니다.임대인이 제안한 조건에 동의하기 전에, 법적 조언을 구하는 것이 중요합니다. 전문 변호사와 상담을 통해 자신의 권리를 보호하고, 필요한 경우 법적 조치를 취할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.24
0
0

토지 매매시 토지등기부등본 열람 시 중요하게 봐야할 사항이 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지 매매 시 토지등기부등본을 열람할 때 다음과 같은 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다등기부등본에는 토지의 소유자 정보가 나와 있습니다. 매매 대상 토지의 소유자가 실제로 등기부등본 상의 소유자와 일치하는지 확인하세요. 토지대장은 지목과 면적 정보를 담고 있습니다. 토지의 지목과 면적이 매매 계획과 일치하는지 확인해야 합니다.지적도는 토지의 지적사항을 보여주는 문서입니다. 토지의 위치, 경계, 지목 등을 확인하여 매매 대상 토지와 일치하는지 확인하세요. 근저당 설정이 있는 경우, 토지의 근저당 비율을 확인해야 합니다. 근저당 설정이 지나치게 높은 경우, 매매 시 소유자의 권리에 영향을 줄 수 있습니다. 토지 등기부등본에는 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등 다양한 권리 정보가 포함됩니다. 이러한 권리가 매매 계획에 영향을 미치는지 확인하세요.
경제 / 부동산
24.04.24
0
0

가계약 취소시 못 돌려받나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약금의 반환 여부는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로, 가계약금은 본 계약을 체결하기 전에 임시로 맺는 계약의 의미로 주고받는 금액입니다. 가계약금이 계약금의 일부로 인정받으려면, 매매 목적물, 총 매매대금, 중도금 및 잔금, 지급일 등에 대한 합의가 있어야 합니다1.가계약금을 반환받을 수 있는 경우는 계약 내용에 대해 구체적으로 특정하지 않은 상태에서 가계약금을 지급한 경우. 정당한 대리권이 없는 자의 무권대리로 인한 경우. 가계약금을 반환한다는 내용의 특약을 작성한 경우.반면, 가계약금을 반환받지 못하는 경우는 매매 예약 수준의 가계약이 아니라, 매매대금, 잔금, 지급날짜 등을 협의했다면 계약으로 보아서 반환 불가능. 전체 매매대금의 10%를 넘는 가계약금을 지급했다면 본계약으로 보기에 반환 불가능.가계약금 반환과 관련하여 법원의 판례도 다양하므로, 구체적인 상황이나 계약서의 내용에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.24
0
0