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답변 내역

부동산 투자할 때 주의사항은 어떤 것이 있나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 투자는 많은 사람들이 노후를 준비하거나 자산을 늘리기 위해 선택하는 방법 중 하나입니다. 하지만 부동산 투자에는 주의해야 할 몇 가지 중요한 사항이 있습니다. 건물 상태가 양호하고 필요한 수리 비용이 너무 많이 들지 않는지 확인해야 합니다. 부동산 투자 대상의 건물 위치와 상태는 향후 임대나 매매에 영향을 미칠 수 있습니다. 특정 지역의 부동산 시장 특성을 고려해야 합니다. 주변 환경, 교통 편의성, 교육 시설, 상업 시설 등을 종합적으로 고려하여 투자할 부동산의 위치를 결정해야 합니다.투자 금액, 대출 이자율, 월세 수익 등을 고려하여 금융 계획을 세워야 합니다. 투자 목표와 자금 상황에 맞게 적절한 금융 전략을 선택해야 합니다. 부동산 매매 계약서 작성 시 정확한 내용을 기재해야 합니다. 계약금, 중도금, 잔금 지급 방법, 소유권 이전 등기 등을 명확하게 표시해야 합니다. 투자 목표를 명확히 설정해야 합니다. 장기 투자인지 단기 투자인지, 임대 수익을 목표로 하는지 매매 수익을 목표로 하는지 등을 고려해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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상가를 보유하더라도 무주택자로 주택청약 자격이 주어지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무주택자 기준은 다양한 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우. 상가를 사서 보유하게 된다면 주택청약할 때 영향을 받을 수 있습니다. 주택청약 시 무주택자 자격이 없어질 가능성이 있습니다.무주택자 자격은 정부의 주택정책에 따라 변동할 수 있으므로, 상세한 내용은 해당 지역의 주택청약 관련 기관이나 은행에서 확인하시는 것이 좋습니다. 각 지역별로 상이한 규정이 있을 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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갭투자는 모두 사기꾼일까요 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.갭투자는 전세가와 매매가의 차액을 이용하여 부동산 투자를 하는 방법입니다. 주로 전세대출을 이용하며, 전세를 놓게 됩니다. 갭투자자는 전세만기 후 세입자에게 전세금을 돌려주는 능력이 있어야 합니다. 갭투자는 잘못된 상황에서는 위험할 수 있습니다. 주택 시장 상황을 면밀히 모니터링하고, 임대인과 세입자 모두의 이익을 고려해야 합니다.갭투자자는 전세금을 돌려줄 능력이 있어야 하며, 계약 전에 이러한 능력을 확인하는 것이 중요합니다.은행에서 전세대출을 고려할 때, 집주인의 능력도 고려되므로 갭투자자도 일정한 능력이 있어야 합니다.갭투자라고 무조건 사기꾼은 아니지만 상당히 위험할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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신생아특례전세대출 중간에 이사할 경우 2번이상 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아특례전세대출은 주택도시기금의 자금으로 지원되며, 다른 주택도시기금 대출과 중복하여 받을 수 있는 것으로 알려져 있습니다. 따라서 신생아특례전세대출을 이용한 후, 이사를 하여 새로운 전세계약을 체결할 경우에도 다시 신청이 가능할 수 있습니다. 하지만, 이는 대출의 조건이나 규정에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 정보는 주택도시기금이나 해당 은행에 직접 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 전세대출을 받고 아파트 구입 시 담보대출을 받는 것에 대해서는, 전세자금대출이 있는 상태에서 주택담보대출을 받는 것이 원칙적으로는 불가능하지만, 전세만기 상환을 조건으로 주택담보대출이 진행될 수 있는 경우가 있습니다. 이는 은행의 내규나 대출 조건에 따라 다르기 때문에, 구체적인 상황에 대해 은행과 상담을 통해 확인하시는 것이 좋습니다. 주택담보대출을 받을 때는 대출 실행일에 전세자금대출을 상환하는 조건으로 진행이 가능할 수 있으며, 전세를 끼고 아파트를 매매할 때는 세입자의 전세보증금과 대출금을 합산하여 LTV(Loan to Value) 비율을 계산해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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전세 사는집에 가족이 전입신고
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고와 관련하여 규정은 국가별로 다를 수 있으며, 이는 해당 국가의 법률 및 주택 임대 관련 규정에 따라 달라집니다.전입신고와 대항력 유지: 만약 새로 계약한 집에 전입신고를 해버리면 기존 집의 대항력이 상실되고, 보증금을 돌려받기가 어려워집니다. 그러나 새 집에서 대항력이 없다면 경매가 걸릴 경우 보증금을 잃을 수 있습니다.임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 지연이자를 배상받을 수 있습니다. 지연이자는 보증금에 이자율을 곱하고 지연된 기간을 곱하여 산출합니다. 법정이자율은 연 5% 또는 연 6%입니다. 그러나 임대차계약서 작성 시 보증금 반환 지연에 관한 이자율을 특약하여 약정할 수 있습니다. 따라서 세입자가 보증금 반환과 관련하여 임대인을 압박하고 싶다면 이자율을 특약해두는 것이 좋습니다. 전입신고와 주택인도를 마치게 된 다음 날부터 효력이 발생합니다. 주민등록이 해당 거주지에 존속해야 유지됩니다. 다른 곳으로 주민등록을 이전하면 전입신고 효력을 상실하게 됩니다.요약하자면, 친동생이 전입신고를 하고 싶다면 대항력 유지와 관련된 규정을 확인하고, 보증금 반환 절차를 정확히 따라야 합니다. 또한 지연이자와 법정이자율을 고려하여 보증금 반환을 요청하시길 권장드립니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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근저당이 없는 전세계약은 안전한건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 시 근저당이 없는 것은 일반적으로 안전한 선택입니다. 그러나 매매가와 전세가격이 동일하다면 주의해야 합니다.근저당이 없는 집이라도 전세가율이 높게 형성되어 있다면 깡통전세 위험이 있습니다. 전세가율이 80% 이상이면 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있기 때문에 주의해야 합니다. 지역마다 상황이 다를 수 있습니다. 부동산 시장이 위축된 지방에서는 깡통전세 우려가 더 크다는 점을 감안해야 합니다.계약서에 특약을 넣어 근저당이 없는 것을 확인하고, 집주인이 중간에 근저당을 설정하지 않도록 하는 조항을 넣는 것이 좋습니다.따라서, 매매가와 전세가격이 동일한 경우, 추가적인 검토와 주의가 필요합니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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개인땅안에 소나무 제거 마음대로 제거 가능한지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.소나무를 제거하려면 몇 가지 규정과 절차를 따라야 합니다.개인 소유의 땅이라 하더라도, 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따라 벌목 허가를 받아야 합니다.특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장, 또는 지방산림청장의 허가를 받아야 합니다.허가받은 사항 중 중요한 사항을 변경하려면 추가적인 허가를 받아야 합니다.벌목 후 소나무의 판매 및 이동에 관해서는 지자체별로 소나무재선충 관련하여 해당 지자체에 문의하셔야 합니다.소나무재선충으로 인해 소나무를 이동하려면 해당 지자체에서 소나무 반출증을 발급해야 합니다.면적 5,000㎡ 미만의 농지에서 벌목하는 경우, 입목이 전, 답 또는 과수원으로 되어 있는 일단의 면적이 5천제곱미터 미만인 토지 위의 입목을 벌채하는 경우에는 허가나 신고 없이 임의로 벌채할 수 있습니다.면적이 더 큰 경우에는 지자체에 문의하여 신고절차를 확인하시기 바랍니다.산지 관련 허가를 받은 경우, 부수적으로 벌채를 할 수 있습니다.요약하자면, 개인 소유의 땅이라 하더라도 벌목은 주무관청의 허가를 받아야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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월세 계약기간은 만료 후 6개월
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약기간이 만료되는 시점에서 집주인에게 이사를 가겠다고 통보하지 않는다면 기존 계약 조건 그대로 계약이 연장됩니다. 따라서 6개월에서 최소 1개월 전에는 집주인에게 이사 통보를 하시는 것이 좋고 이미 묵시적 갱신이 되었다면 이사 통보 후 3개월 후에 보증금을 돌려받으실 수 있으며 그 시점에 이사를 가실 수 있습니다. 임차인이 통보를 하면 집주인 측에서 어떠한 요구를 할 텐데요. 보통 세입자를 구하고 이사를 가야 한다고 말하는 경우가 많습니다. 이때 새로운 세입자를 구해야 하는데 필요한 비용은 본인이 지불해야 합니다. 처음 계약서 작성 시에 계약기간을 설정하기 때문에 그 계약기간을 임차인은 채워야 하는 의무가 있기 때문이죠. 피치 못할 사정으로 나가게 되는 경우에는 임차인은 다른 임차인을 구하고 나가야 하며 그 임차인을 구할 때까지는 계약에 따른 월세를 납부해야 합니다. 따라서 월세 계약 만료 전 이사를 하게 되면 임차인 입장에서는 손해가 클 수가 있습니다. 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 보증금 반환 문제가 생길 수 있기 때문에 미리 알려야 합니다. 만일 최소 1개월 전에 명확하게 통보를 하지 않는다면 보증금 반환 문제가 생길 수 있기 때문에 미리 알려야 합니다. 임대차 기간 만료 후 세입자의 원상복구 의무와 범위는 어디까지인가요? 많은 분들이 전세나 월세로 거주하면서 계약이 끝나게 되는 시점에 집주인이 현 집의 상태를 확인하고 보증금을 돌려주게 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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1년 월세 만기 퇴실 질문이요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개수수료, 일명 '복비’는 부동산 거래 과정에서 중개업자가 거래를 성사시켜준 대가로 받는 수수료입니다. 중개수수료는 거래 금액, 부동산의 형태 (주택, 오피스텔, 토지 등), 거래 유형 (전세, 매매, 임대 등), 지역에 따라 다르게 책정됩니다.중개수수료 계산 방법은 매매의 경우 거래금액을 기준으로 합니다. 예를 들어, 아파트를 7억원에 매매한 경우 중개수수료는 7억원 × 0.4 (상한 요율) = 280만원 (부과세 별도)을 초과할 수 없습니다.전세의 경우 전세금을 기준으로 계산합니다. 예를 들어, 전세금이 5억원인 주택의 복비는 5억원 × 0.3 (상한 요율) = 150만원을 초과할 수 없습니다.월세의 경우 보증금 + (월차임액 × 100)을 기준으로 계산합니다. 단, 월세 계산액이 5천만원 미만인 경우에는 보증금 + (월차임액 × 70)을 기준으로 계산합니다.법적 측면으로 중개수수료는 중개사의 고의나 과실이 있을 때만 반환됩니다. 중개사의 잘못이 아닌 경우에는 환불되지 않습니다.중개사가 잘못 설명한 경우, 법률구조공단을 통해 자문을 구하고 소송을 제기할 수 있습니다. 이때 잘못 설명했다는 것을 입증하기 위해 녹음 등의 증거 확보가 필요합니다.중개수수료 반환 대처 방법은 이미 과다한 수수료를 내셨다면 중개업자의 도장이 찍혀있는 영수증을 증빙으로 활용하여 차액분을 돌려받을 수 있습니다.중개사의 과다 요구를 거절할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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임대인이 부동산 매도시 기존 임차인에게 부동산 매도 의사를 통보?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매 시 임대인이 기존 임차인에게 통보하는 의무와 관련하여 주택임대차보호법과 최근 법안 발의 내용을 살펴보겠습니다.주택임대차보호법은 임대인이 주택 또는 상가를 매매할 경우, 해당 사실을 임차인에게 통지해야 합니다. 이 통지는 대통령령으로 정해진 기한 내에 이루어져야 합니다. 이미 매매가 이루어진 경우에는 통지 의무가 없습니다.결론적으로 임대인이 매매를 통보하지 않고 매도하는 경우, 이는 불법이 아닙니다.그러나 매매 전에 임차인에게 통지를 하지 않으면, 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.매매 후에는 이미 매매가 이루어진 상태이므로, 임차인의 계약 해지 주장은 무효가 될 가능성이 높습니다.임대인은 매매 시 임차인에게 통지해야 하며, 법안 발의로 이러한 의무가 강화되고 있습니다.매매 전에 임차인에게 통지하고, 합의를 통해 원만한 해지 방법을 모색하는 것이 좋습니다. 매매 후에는 이미 매매가 이루어진 상태이므로 주의가 필요합니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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