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답변 내역

아파트 임대사업자 의무기간이 끝나면 전세보증금액이 오르나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대사업자의 의무임대 기간이 끝나면 전세보증금에 대한 변동 사항은 임대차 계약의 갱신 여부와 임대인의 의사에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 법률에 따르면, 임대차 계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인과 임차인 사이에 갱신 거절의 의사표시가 없으면, 기존의 계약 내용대로 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되며, 이 경우 임대차 존속 기간은 2년이 됩니다.만약 임대인이 계약 갱신을 거절하는 의사표시를 할 경우, 임대차 계약을 계속 유지하고 싶다면 계약 갱신 청구권을 사용해야 합니다. 이 경우 보증금 5% 증액과는 무관하게, 임대인은 보증금을 5% 이상 증액해달라고 요구할 수 없습니다. 즉, 의무임대 기간 종료 후에도 임대인은 시세에 맞게 보증금을 5% 이상 올릴 수 없으며, 계약 갱신 청구권 사용 여부와 관계없이 보증금 5% 이상 증액을 요구할 수 없다는 것이 법적인 해석입니다. 따라서, 의무임대 기간이 종료된 후에도 전세보증금은 법적으로 정해진 한도 내에서만 증액이 가능하며, 임대인이 시세에 맞게 5% 이상으로 전세보증금을 인상하는 것은 허용되지 않습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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복비 현금 영수증 받고 싶은데 주인이 아무런연락이없습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인과 연락이 닿지 않는 상황에서 현금영수증을 발급받는 것은 어려울 수 있습니다. 하지만, 국세청 홈택스를 통해 자진발급 방법이 있습니다. 국세청 홈택스에 접속하여 공인인증서로 로그인하고 상단 메뉴에서 조회/발급을 클릭합니다.현금영수증 항목에서 현금영수증 발급을 클릭하고 발급 신청 및 신청 정보수정 항목에서 홈택스 발급 신청 버튼을 클릭합니다.가맹점 정보 항목에서 사업자등록번호를 선택하고, 담당자 연락처 항목에서 담당자명과 담당자 연락처를 입력 후 신청하기 버튼을 클릭합니다. 현금영수증 발급·발급현황 조회 항목에서 승인거래 발급을 클릭합니다. 공급사업자 정보 항목에서 현금영수증을 발행할 사업자의 사업자등록번호, 상호, 구분 항목을 확인합니다.거래정보 등록 항목에 거래정보를 선택 및 입력합니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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분양전환이 가능한 청약은 무엇인가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약 시스템에는 여러 종류의 임대주택이 있으며, 그 중 일부는 분양전환 옵션이 있습니다. 분양전환 가능한 임대주택은 5년 공공임대와 10년 공공임대입니다. 5년 공공임대는 5년의 의무 임대 기간이 지나면 분양전환이 가능하며, 10년 공공임대는 10년의 의무 임대 기간 후에 분양전환할 수 있습니다. 이러한 임대주택들은 입주 시부터 분양전환이 될 때까지 임대차 계약을 갱신하여 계속 거주해야 하며, 입주자 모집공고일부터 분양전환 시까지 계속해서 무주택 상태를 유지해야 합니다.민간임대주택의 경우, 일반적으로 분양전환 우선권이 부여되지 않지만, 특별한 유형(선택형, 전세형, 매매예약형 등)으로 분양전환 우선권을 부여하는 경우나 주거환경개선사업, 재개발사업 등 정비 사업의 시행으로 임대주택을 건설하는 경우에는 분양전환 우선권이 부여될 수 있습니다.분양전환 시기, 가격, 절차 등은 임대주택 모집공고문에 기재되어 있으므로, 해당 문서를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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임차권등기명령 못하고 나왔습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차권등기명령을 하지 못한 상태에서도 전세금 반환과 관련된 소송을 제기할 수 있습니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않았다면, 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 소송을 제기할 수 있어요.전세금 지연 이자에 대해서는, 임대인이 보증금을 지연하여 반환하는 경우 법정이자율이 적용될 수 있습니다. 법정이자율은 연 5% 또는 연 6%이며, 임대차계약서에 따라 더 높은 이자율을 약정할 수도 있어요. 지연이자 계산은 반환해야 할 보증금에 이자율을 곱하고 지연된 기간을 곱하여 산출합니다.전세금을 신속하게 돌려받기 위해서는 임대인에게 보증금 반환 요청을 공식적으로 통보하고 임대차 기간이 종료된 후 보증금이 반환되지 않았을 때 신청할 수 있습니다. 임대인이 지급명령에 이의를 제기하지 않으면, 지급명령이 확정되어 강제집행을 신청할 수 있습니다. 내용증명과 지급명령으로 해결되지 않는 경우, 소송을 통해 해결할 수 있습니다.법적 절차를 진행하기 전에, 가능하다면 임대인과의 협의를 통해 문제를 해결하는 것이 좋습니다. 그러나 협의가 어렵다면 위의 방법들을 고려해 볼 수 있겠습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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빌라 매매 어떻게 되는지 모르겠습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라 매매와 관련하여, 여러 단계와 고려해야 할 사항들이 있습니다. 통상 분양가의 10% 내외를 건축주 명의 통장 또는 분양담당자 명의로 입금합니다. 대출 심사를 위한 서류 준비가 필요하며, 이후 대출 신청을 진행합니다. 인테리어 상태 및 하자 여부를 확인합니다. 소유권이 제대로 등록되어 있는지 확인합니다. 계약금, 잔금대출, 실입주금을 포함한 자금 지급을 진행하고 소유권 이전 절차를 밟습니다.양도세 계산은 다음과 같은 과정을 거칩니다양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 1주택자의 경우 12억원 비과세 해당 여부를 반영합니다.해당되는 공제를 적용합니다. 과세표준에 세율을 곱하여 양도소득세를 계산합니다.전세 세입자의 매매 권리와 관련해서는, '전세 낀 매물’의 매매계약 단계에서 현 세입자의 동의가 있으면 새 집주인(매수인)도 실거주할 수 있다는 유권 해석이 있습니다. 매수인은 소유권이전등기 전까지는 세입자의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 없으나, 매매계약의 안정성을 보장하기 위해 일부 사례에 한해 허용됩니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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이러한 경우에 보증금 늦게 돌려받나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금 반환에 관한 문제는 매우 복잡할 수 있으며, 상황에 따라 다를 수 있습니다. 한국의 법률에 따르면, 임대인은 임차인이 이사를 나간 후 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 만약 임대인이 보증금을 지체 없이 반환하지 않는 경우, 임차인은 지연이자를 청구할 수 있습니다. 일반적으로, 임대차 계약이 종료되었을 때 임대인은 임차인이 이사를 나간 다음 날부터 법정이자율인 연 5%의 지연이자를 가산하여 보증금을 지급해야 합니다. 만약 임차인이 소송을 제기하게 되면, 임대인은 소장을 송달 받은 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 가산하여 지급해야 할 수도 있습니다.집주인이 강제로 계약을 해지했다면, 이는 일반적인 임대차 계약 종료 상황과 다를 수 있습니다. 집주인이 계약을 해지한 정당한 이유가 있는지, 그리고 귀하가 이사를 나간 후 적절한 통보를 했는지 등이 중요한 요소가 될 것입니다. 이러한 상황에서는 법적 조언을 구하는 것이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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전세 계약 중 집주인이 바뀔 때 대처하는 방법이 알고 싶습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 기간 중 집주인이 바뀌게 되는 경우, 세입자는 기존의 계약 내용을 새로운 집주인에게 승계할 수 있습니다. 따라서 계약서를 새로 작성할 필요는 없으며, 기존 계약 내용이 그대로 유지됩니다. 하지만 임대료나 계약 조건에 변동이 있는 경우에는 새로운 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 새로운 집주인과 세입자가 협의하여 서로 동의해야 변경이 가능합니다.또한, 보증금을 인상하는 경우에는 증액된 부분에 대해서만 확정일자를 다시 받아야 합니다. 이렇게 하면 기존 보증금에 대한 확정일자의 순위는 유지되고, 증액된 부분만 후순위가 됩니다. 계약 기간이 종료되었을 때 보증금 반환 청구는 새로운 집주인에게 하면 됩니다. 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 임대차 관계의 모든 권한과 의무를 승계 받게 됩니다.만약 집주인이 일시적으로 전출을 요구하거나, 전세 자금 대출이나 보증보험에 가입되어 있는 경우에는 특별한 주의가 필요합니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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전세를 살고 만기전에 주인한테통보를했는데ᆢ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 만기 전에 이사를 가려고 할 때, 보통 임대인과 임차인 간의 합의가 필요합니다. 만약 임대인이 계약 만료 전에 이사를 요구하거나 임차인이 이사를 통보하는 경우, 상대방의 동의가 있어야만 계약을 중도에 종료시킬 수 있습니다.계약 만료 3달 전에 이사를 가겠다고 통보한 경우, 임대인은 원칙적으로 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 임대인과 추가적인 협의를 통해 보증금 반환 일정을 조정하거나, 임대인이 새로운 세입자를 구할 때까지 기다리는 방법을 논의할 수 있습니다. 임대인이 계약을 위반하여 보증금을 반환하지 않는 경우, 법적 조치를 고려할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 반환할 수 없다고 하는 상황에서는, 임대인이 새로운 세입자를 찾을 때까지 기다리거나, 법적인 조치를 취하는 것 외에도, 임대인과의 협의를 통해 해결 방안을 찾는 것이 중요합니다. 만약 임대인과의 협의가 어렵거나, 임대인이 계약을 위반하는 경우에는 법적인 도움을 받아 해결하는 것이 필요할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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전전세 할때 방법과 유의점 궁금해요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자는 임대차 계약서에 대해 관할 구청, 동사무소, 또는 읍·면사무소에서 부여하는 것으로, 중개인 없이 계약서를 작성하더라도 새로운 임차인은 확정일자를 받을 수 있습니다. 전전세 계약 기간은 기존 전세 계약 기간을 초과할 수 없습니다. 예를 들어, 남편이 2년간의 전세 계약을 맺고 1년이 지난 후 전전세 계약을 한다면, 새로운 임차인과의 계약 기간은 남은 1년 이내에서만 정할 수 있습니다. 기본적인 하자책임은 원칙적으로 임대인에게 있습니다. 그러나 전전세 계약의 경우, 기존 임차인(전대인)과 새로운 임차인(전차인) 간의 계약이므로, 계약서에 따라 책임의 범위가 달라질 수 있습니다. 따라서 계약서에 하자에 대한 책임 범위를 명확히 해야 합니다. 문제 발생 시 남편의 책임 범위는 계약서의 내용에 따라 결정됩니다. 전전세 계약서에는 전대인과 전차인 간의 권리와 의무가 명시되어 있으며, 이에 따라 책임소재가 달라질 수 있습니다. 특히, 전전세 계약 시 전세권설정등기를 통해 보증금 반환에 대한 우선권을 확보하는 것이 중요합니다.전전세 계약을 할 때는 계약서 작성 방법, 특약 내용, 그리고 임대인의 세금 체납 여부 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 전세권설정등기를 통해 새로운 임차인의 권리를 보호하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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실거주의무에 대해서 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.비조정지역의 경우, 2년 실거주 의무가 없으므로 매매 후 바로 전세나 월세로 놓는 것이 가능합니다. 하지만, 취득 시점이 조정대상지역이었다면, 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 실거주 의무가 여전히 존재합니다. 즉, 취득 시점에 조정지역이었더라도 현재 비조정지역이라 할지라도, 2년 실거주 의무를 지켜야 합니다. 또한, 17.8.2 대책 이전에 주택을 매입했거나, 조정지역 지정일 이전에 주택 매입한 경우에는 거주 요건이 없습니다. 그리고 특정한 예외 상황에서는 1년 이상 거주한 경우에도 2년 실거주로 인정받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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