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등기부상 같이 있는데 내집에 전세대출 가능?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출과 관련하여 규정과 상황에 따라 다양한 요소를 고려해야 합니다. 전세대출 제한:2020년 7월 10일 이후에는 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규로 구입하는 경우 전세대출 보증이 제한됩니다.따라서 A의 집이 해당 지역에 속하고 시가가 3억원을 초과한다면, A의 집에 대한 전세대출은 받을 수 없습니다1.전세대출 제한 예외:다음 상황에서는 예외가 적용될 수 있습니다:직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양 등 실수요로 인한 경우.시·군간 이동 (서울시·광역시 내 이동은 불인정).전셋집과 구입주택 모두에서 전세 실거주지 대출보증.기존 전세대출 연장:규제 시행일 이전에 전세담보대출을 받아 전세로 거주 중인 경우, 전세대출은 회수되지 않습니다.다만, 전세만기 후에는 구입한 아파트에 실 거주하시라는 의미로 기존 전세대출은 연장이 제한됩니다.규제 시행 이후 전세대출 신청:규제 시행일 이후에 전세대출을 신청한 후 투기·투기과열지구의 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세대출이 즉시 회수됩니다.다만, 구입한 아파트에 세입자가 살고 있는 경우 세입자가 나간 후 실 거주하실 수 있도록 계약 기간이 끝날 때까지는 대출금 회수를 미뤄줍니다.규제 대상 아파트 상속:규제 시행 이후 투기·투기과열지구의 3억원 초과 아파트를 상속 받은 경우, 현재 살고 있는 집의 전세대출 연장은 가능합니다.가족 간 전세 대출:가족 간 임대차 계약은 가능하지만, 보증금 대출은 원칙적으로 불가능합니다.보통은 전세세입자의 보증금으로 근저당말소를 조건으로 계약을 진행할 수 있습니다.요약하자면, A의 집에 대한 전세대출은 규제에 따라 다양한 요소를 고려해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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농가주택 매매할때 등기가 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농가주택 매매 시 등기는 중요한 과정입니다. 여러 가지 상황에 따라 다른 절차가 필요할 수 있습니다. 아래는 농가주택 매매 시 고려해야 할 사항입니다미등기 농가주택의 소유권 변경: 만약 건축물대장에 미등기 농가주택이 매도인의 사망한 부친 명의로 등재되어 있다면, 현 소유자인 매도인의 명의로 변경해야 합니다. 상속을 원인으로 하여 변경할 수 있습니다. 변경된 건축물대장을 근거로 소유권보존등기를 한 후 매매계약을 체결하고 소유권 이전 등기를 진행하면 됩니다.무허가 농가주택의 소유권 변경: 무허가 또는 미등기된 농가주택이 있는 대지를 매입하여 대지이전등기를 이미 끝냈다면, 토지등기부등본, 매매계약서, 무허가 농가주택이 매매목적에 포함되었다는 각서 등을 가지고 관할 시/군에 문의해 보세요. 무허가건물에 대한 소유권보존등기를 변경할 수 있는 방법이 있을 수 있습니다. 단, 이전등기는 원 소유자의 보존등기가 선행되어야 합니다.시골집의 등기 상황: 시골집은 관습적으로 건물에 대한 등기를 안해 왔을 가능성이 높습니다. 매매계약서에 지상건물을 함께 포함한다고 명기하고 매도인의 각서를 받아 두면 별다른 문제는 없을 것으로 보입니다. 무허가 건물이지만 전기, 수도, 도시가스를 사용하고 있다면 재산세가 부과될 수 있습니다.농지에 무허가 농가주택이 있는 경우: 농지에 무허가 농가주택이나 미등기 농가주택이 존재하는 경우 농취증 발급에 주의해야 합니다. 불법 전용된 농지는 원칙적으로 원상복구 후 농취증을 신청해야 하지만, 특정 조건을 충족하는 경우에는 원상복구 없이 농취증을 발급받을 수 있을 수 있습니다.원 토지소유자가 직접 지은 농가주택: 원 토지소유자가 직접 지은 농가주택은 법정지상권이 있다고 보아야 합니다. 입찰대상 농지에 무허가 농가주택이나 미등기 농가주택이 존재하는 경우 농취증 발급에 주의해야 합니다.타인의 토지에 지은 미등기농가주택: 타인의 토지인 경우 법정지상권이 생기지 않습니다. 농가주택 소유자는 처음부터 법정지상권이 발생하지 않습니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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저희 아들이 보증금에 월세를내고 살고있는데ㆍ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금에 월세를 내고 계시는 원룸의 보증금에 월세를 살고 계신다면, 집주인이 월세를 인상하고자 한다면 다음 사항을 고려해야 합니다임대료 인상 제한: 주택임대사업자는 보증금과 월세 인상이 5%를 초과할 수 없습니다. 이 규정은 주임사가 아니어도 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 때에도 적용됩니다.환산보증금 계산: 월세를 보증금으로 환산할 때, 다음과 같은 공식을 사용합니다:환산보증금 = 임대보증금 + (월 임대료 × 12) ÷ 5.50%월세 인상 계산: 환산보증금을 먼저 계산하고, 그 환산보증금에 5%를 인상한 금액으로 다시 보증금과 월세로 나누는 작업이 필요합니다. 월세를 인상할 경우, 임대인이 원하는 조건과 임차인이 원하는 조건을 협의하여 결정하게 됩니다. 예를 들어, 현재 월세가 55만 원이고 보증금이 1천만 원일 경우, 월세를 5% 인상하면 578,541원이 됩니다. 만약 보증금을 2천만 원으로 변경한다면 월세는 536,875원이 됩니다.이상의 내용은 규정에 따라 계산되는 예상치이며, 실제 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 집주인과 상세한 협의를 통해 월세 인상에 대한 결정을 내리시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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아파트 공급가? 분양가? 추가분담금은 건설전에 정해지나요. 건설후에 정해지나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 사업성은 부동산 시장 상황과 관련이 있으며, 주택 가격이 상승하는 시기에 더 유리하게 나타납니다. 재건축 사업성 (분담금) 및 절차:재건축 사업성은 주택 시장의 상승 기간에 더 나타납니다. 이는 주택 가격이 계속 상승해야 사업성이 나오기 때문입니다.건설사 입장에서 이익은 종후자산 평가액 (일반 분양 수입 + 조합원 분양 수입)의 합에서 총 사업비를 뺀 값입니다.일반 분양가격이 높고 세대 수가 많을수록 건설사의 이익이 커집니다.부동산 하락 기간에는 일반 분양가격 하락이 사업성을 악화시키며, 규제적 측면에서 '분양가 상한제’는 일반 분양가를 낮추기 때문에 재건축 사업성을 악화시킵니다.분담금 계산:분담금은 조합원 분양가에서 감정가액을 뺀 값입니다.감정가액이 높을수록 조합원의 분담금 부담이 줄어듭니다.감정가액은 주변 거래 사례를 비교하여 평가됩니다.공급가액 결정 시점:분양권 아파트는 취득일, 즉 등기 시점에 따라 취득세율이 달라집니다.일반 분양받은 아파트의 취득시기는 잔금 청산일 (잔금 지급일)을 취득일자로 보기 때문에 마지막 잔금을 치르는 날을 기준으로 세율이 매겨집니다.요약:재건축 사업성은 주택 가격 상승 기간에 더 유리하며, 분담금은 감정가액과 조합원 분양가를 기준으로 결정됩니다.공급가액은 분양권 취득일에 결정되며, 취득세와 양도세를 주시해야 합니다.주택수 판정은 분양권 취득시기에 따라 달라지며, 조정/비조정 여부는 주택의 취득일을 기준으로 합니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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강동sk리더스뷰 계약을 했는데 계약금 캐시백을 받는 조건을 계약하는게 일반적인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.강동역 SK리더스뷰 분양 조건에 대해 알려드리겠습니다. 일반적으로 부동산 분양에서 계약금 캐시백 조건은 흔하지 않지만, 최근 몇몇 프로젝트에서는 이러한 혜택을 제공하고 있습니다.강동역 SK리더스뷰는 계약금 캐시백 조건으로 분양을 진행하고 있습니다. 이런 방식으로 진행하는 이유는 다양합니다:마케팅 효과: 계약금 캐시백은 구매자들의 관심을 끌고, 프로젝트에 대한 홍보 효과를 높입니다.구매자 유치: 계약금 캐시백은 구매자들이 더 쉽게 계약을 체결하도록 유도합니다.경쟁력 강화: 다른 부동산 프로젝트와 경쟁할 때, 계약금 캐시백은 프로젝트의 경쟁력을 높이는 요소가 됩니다.이러한 조건으로 계약을 체결하면, 구매자들은 일정 비율의 계약금을 캐시백으로 돌려받게 됩니다. 이로 인해 초기 투자 부담이 줄어들고, 믿고 계약을 진행할 수 있습니다.계약서가 작성되었다면, 계약효력이 발생합니다. 2차 납입금을 입금하기 전에도 이미 계약이 유효하며, 입주 전 전매를 원하신다면 추가적인 절차를 따르셔야 합니다.입주 전 전매를 효과적으로 진행하려면 다음 단계를 고려해 보세요:시장 조사: 주변 부동산 시세와 유사한 프로젝트의 가격을 확인하세요.중개사와 상의: 전매를 원할 경우, 중개사와 상의하여 전매 가능 여부와 절차를 확인하세요.전매 계약: 전매를 원하시면, 전매 계약을 체결하고 필요한 절차를 따르세요.강동역 SK리더스뷰의 특별 혜택을 적극 활용하여 효과적으로 투자하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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기존 집 양도 후 새로운 집 전입신고할때 어떻게 하나요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기존 집에서 새로운 집으로 전입신고하는 절차를 알려드리겠습니다. 주의사항을 따라 진행하시면 됩니다.전입신고 절차:전입신고서 작성: 새로운 거주지 관할 행정복지센터(주민센터)를 방문하여 전입신고서를 작성합니다. 이때, 신분증을 제시해야 합니다.신분증 제출: 주민등록증, 청소년증, 운전면허증, 국가유공자증, 여권 중 하나로 자신을 증명할 수 있는 신분증을 제출합니다.신고번호 발급: 전입신고를 마치고 신고번호를 받습니다.임대인과의 절차:임대인에게 말하기: 먼저 현재 거주하고 있는 집의 임대인에게 양도 의사를 전달합니다.계약서 작성: 지인과 새로운 집에 대한 계약서를 새로 작성합니다. 이때, 보증금 등의 내용을 상세히 기재해야 합니다.보증금 처리: 기존 집의 보증금은 돌려받은 후, 지인이 직접 새로운 집에 보증금을 입금하게 됩니다. 이는 저희끼리 합의하는 것이 아니라, 계약서에 명시된 내용에 따라 진행됩니다.중개수수료에 대한 고려:중개수수료 문제로 집을 지인에게 양도하게 되었으니, 이 부분은 계약서에 명확히 기재해두시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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소액임차인최우선 변제와 보증보험은 다른건가요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.소액임차인 최우선변제권과 보증보험은 서로 다른 개념입니다.소액임차인 최우선변제권:소액임차인은 주택의 인도와 전입신고를 마친 상태에서 경매나 공매에 부쳐질 때, 다른 담보물권자보다 최우선변제금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.소액임차인이라도 대항력 요건을 충족하지 못하면 최우선변제금을 받을 수 없습니다.최우선변제금은 소액임차인을 편애하여 보호하는 제도이며, 이를 통해 소액임차인이 보증금의 일부를 보호받을 수 있습니다.보증보험:보증보험은 임대차 계약 시 선순위 근저당이 있는 경우, 보증금을 보호하기 위해 사용됩니다.보증보험은 보증금의 일부를 보호하며, 보증금을 전액 받을 수 없는 경우에도 일정한 금액까지 보호합니다.보증보험은 소액임차인 최우선변제와는 별개의 개념입니다.계약 종료 전에 해지하지 않고 다른 집으로 전입신고를 하게 되면 기존 집의 소액임차인 최우선변제권은 유지됩니다. 소액임차인이 전입과 점유를 계속하고 있다면, 최우선변제금액까지는 먼저 배당을 받을 수 있습니다. 따라서 소액임차인이 될 수 있는지 여부는 보증금의 범위와 최우선변제금액을 아는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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전세계약 연장을했는데요 1년을요청했으나 원하면2년살수도있나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 연장에 관한 규정은 국가 및 지역에 따라 다를 수 있습니다. 그러나 원칙적으로 전세계약은 원하는 만큼 연장할 수 있습니다. 여러분이 1년 연장을 통보했으며, 이후 추가로 1년을 더 연장하고 싶다면 집주인과 협의하여 가능한지 확인해 보시는 것이 좋습니다.또한, 집주인이 1년 계약이라고 하더라도 실제로 계약 만기일이 6월 초라면, 빨라도 6월 말일이라고 주장하는 것은 일반적으로 정해진 사항이 아닙니다. 이 경우, 집주인이 복비 및 이사비용을 요구할 수 있는지 여부는 해당 국가의 전세계약 법규와 계약 내용에 따라 다를 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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전세계약갱신 청구권 사용 시 임차인이 5% 범위 내 증액을 무조건 들어줘야 하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약갱신 청구권을 사용할 때 임차인이 5% 범위 내 증액을 무조건 들어줘야 하는지에 대해 알아보겠습니다.임차인은 5% 범위 내 증액에 대해 그대로 들어줘야 하는지요?아닙니다. 주택임대차보호법에 따라 임대인은 정당한 사유 없이 계약갱신을 거절할 수 없으며, 임대료 상승 폭은 기존 임대료의 최대 5%까지만 가능합니다. 따라서 임차인이 5%를 초과하는 증액에 합의하지 않아도 됩니다.임대인이 요구한 현 보증금에 5%를 증액한 금액으로는 새 임차인을 구할 수 없을 것 같습니다. 결국 현 임차인이 제시한 당초 보증금액 이하로 새 임차인과 계약한다면 계약갱신청구권이 거절된 기존 임차인은 손해배상 등을 청구할 수 있는지요?맞습니다. 만약 새로운 임차인과의 계약이 기존 임차인이 제시한 당초 보증금액 이하로 이루어진다면, 계약갱신청구권이 거절된 기존 임차인은 손해배상 등을 청구할 수 있습니다. 이는 상가건물임대차보호법에서도 마찬가지입니다3. 따라서 임대인과 임차인 간에 합의가 이루어지지 않는 경우, 임차인은 증액에 동의하지 않아도 됩니다.요약하자면, 임차인은 5% 범위 내 증액에 대해 그대로 들어줄 필요가 없으며, 새로운 임차인과의 계약이 기존 임차인이 제시한 당초 보증금액 이하로 이루어진 경우 기존 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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마통으로 주택구입자금 사용 안되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 구입을 위한 자금으로 마이너스통장을 사용하는 것은 일반적으로 불가능합니다. 주택담보대출(주담대)은 주택을 담보로 가계자금 및 주택자금을 필요로 하는 개인 또는 개인사업자에게 제공되는 대출 상품입니다. 주택담보대출은 주택도시기금 디딤돌대출, 아낌e보금자리론, 특례보금자리론, 은행권 아파트담보대출 등 다양한 상환 방식을 제공하며, 마이너스통장은 이에 포함되지 않습니다.DSR(Debt Service Ratio)은 대출자의 총소득 대비 대출 상환 부담을 나타내는 지표입니다. 주택담보대출을 받을 때 DSR 40%를 충족해야 하며, 마이너스통장은 DSR 계산에 영향을 미칩니다. 마이너스통장의 대출 총액은 5년으로 나눠 계산되며, 이를 고려할 때 주택담보대출 시 DSR 40%에서 상당한 비중을 차지하게 됩니다.따라서 주택담보대출을 받을 때 마이너스통장을 해지하거나 한도를 줄이는 것이 좋습니다. 또한, 주택담보대출은 상대적으로 더 많은 대출을 받을 수 있기 때문에 마이너스통장에 대한 부분을 해소하고 가는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.02
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