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계약갱신청구권 통보 후 임대인이 거절할 경우는 무조건 퇴거해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 주택임대차보호법에 따라 임차인이 원한다면 1회에 한하여 임대인에게 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 이 권리를 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 갱신되며, 갱신된 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다. 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 또한 계약 갱신 시에는 종전 임대료의 5% 이내로만 인상이 가능합니다.그러나 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신거절한 경우, 즉 임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절하고 갱신요구가 거절되지 않았다면, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임대인은 임차인에게 손해배상책임을 지게 됩니다.따라서 작년말과 연초에 이슈된 판례 내용의 요지인 임대인의 실거주 입증 책임론은 매우 중요하며, 임대인이 실제 거주를 증명하는 책임이 있다는 것을 강조하고 있습니다. 이 판례를 통해 임대인은 단순히 의사표명으로만 실거주를 주장할 수 없으며, 진정한 의사와 계획이 필요하다는 것을 알 수 있습니다.따라서 이 판례를 고려하면, 임대인이 실거주를 허위로 주장하고 갱신거절하는 경우, 임차인은 이를 믿을 수 있는 증거를 제시하여 임대인의 실거주를 반박할 수 있습니다. 만약 임대인의 실거주가 허위로 밝혀진다면, 임대인은 손해배상책임을 지게 될 수 있습니다.따라서 이 판례를 기반으로, 당신이 직접 당한 상황도 임대인의 실거주를 증명하고 반박할 수 있는 증거를 모으는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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부동산 중개수수료 얼마인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 거래에서 중개수수료는 중개의뢰인이 공인중개사를 통해 부동산 거래를 체결할 때 지급하는 대가입니다. 상가 중개수수료 계산 방법:상가 중개수수료는 거래금액에 0.9%를 곱한 금액이 됩니다.예를 들어, 20억 원에 매매가 완료되었다면 20억 원 × 0.9% = 1800만 원이 상가 중개수수료입니다.매도자와 매수자는 각각 이 금액을 중개사에게 지불하게 됩니다.공인중개사를 통하지 않고 직접 광고해서 매도할 경우:이 경우에도 계약서를 작성해야 합니다. 교차로와 같은 경우에도 법무사를 통해 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 법적 측면에서 정확하고 안전한 거래를 위해 법무사의 도움을 받는 것이 좋습니다.상가 매도에 있어 중개수수료와 계약서 작성에 주의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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월세 계약은 무조건 1년 단위로 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약은 보통 1년 단위로 많이 체결됩니다. 그러나 모든 월세 계약이 다 1년인 것은 아닙니다. 계약 당사자 간의 협의에 따라 계약 기간을 정할 수 있습니다. 즉, 집주인과 세입자가 서로 협의하여 기간을 정하고 그 내용을 계약서에 기재한 뒤 계약을 체결하게 됩니다. 따라서 월세를 3개월 정도만 살고 싶으시다면, 집주인과 상의하여 해당 기간을 계약서에 명시하면 됩니다. 원하시는 기간이 있다면 임대인과 합의하여 유연하게 계약을 체결하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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전세계약으로 이미 1년 넘게 살고있는데, 전세보증금 반환 보증에 가입할 수 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약으로 이미 1년 이상을 거주하고 계시다면, 전세보증금 반환 보증에 가입할 수 있는 기회가 있습니다. HUG (주택도시 보증 공사) 가입:HUG에 가입되어 있다면, 전세 계약 종료 후 1개월이 지나면 HUG에 반환 신청을 시작할 수 있습니다. HUG에서는 전세 계약이 종료된 후 1개월이 지나도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 사고로 인식하기 때문입니다.그러나 임차인이 꼼짝없이 전세 계약 종료 후 1개월을 기다려야만 HUG에 전세금 반환 신청을 할 수 있는 것은 아닙니다. 임대인의 동의만 있다면 상호 합의로 임대차 계약 중도해지를 할 수 있기 때문입니다. 합의한 중도해지한 날을 기준으로 한 달 후에 HUG에 전세 보증금 반환 신청 절차에 돌입할 수 있습니다.어쨌든 HUG를 통해 전세 보증금을 반환받으려면 임대차 계약 종료 후 1개월이 지나 반환 절차에 돌입해야 합니다.전세 보증금 반환 보증 보험 가입:전세 보증금 반환 보증 보험은 계약 직후에 가입하는 것이 좋지만, 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 가입할 수 있습니다. 예를 들어 2년 계약을 했다면, 입주한지 1년이 지나기 전에 가입하면 보장 받을 수 있습니다.요약하자면, HUG를 통해 전세 보증금을 반환받거나 전세 보증금 반환 보증 보험을 가입할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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디딤돌 대출시 사업자의 배우자 소득증명 방법?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌 대출을 고려하시는데 소득증빙이 중요한 요소입니다. 배우자의 소득을 활용하여 부부합산 소득을 높이는 방법을 알려드리겠습니다.소득 조건:디딤돌 대출의 소득 조건은 다음과 같습니다:무주택자: 부부 합산 소득 6,000만원 이하생애 최초 주택 구입자, 미성년 2자녀 이상: 7,000만원 이하신혼 부부: 8,500만원 이하 (부부 합산 소득 기준)소득 증빙 방법:근로 소득자:근로소득 원천징수 영수증과 건강보험 자격 득실 확인서를 제출합니다.직장을 퇴사한 경우에도 현재 직장 가입자로 자격이 되어 있어야 소득 증빙 가능합니다.올해 직장이 바뀌었다면 급여명세표, 갑종 근로소득 원천징수 확인서로 소득을 산정합니다.사업자:소득금액 증명원과 사업자등록증, 위촉 계약서를 제출합니다.사업 소득자는 소득 금액으로, 근로 소득자는 수입 금액으로 소득을 산정합니다.5월 종합 소득세 신고 후 금액이므로 소득 신고가 적어 대출 불가능한 경우가 많이 있습니다.배우자의 근로소득을 활용하여 부부합산 소득을 높이는 방법으로 디딤돌 대출 한도를 늘릴 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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신축 오피스텔 준공전에 입주하는 경우가 있나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축 오피스텔 준공 전에 입주하는 경우가 있습니다. 신축 건물의 경우 공사가 거의 완료되었고 마감 작업(화단 조경, 도어록 설치 등)이 진행 중입니다. 여러분은 4월 중순에 이사를 준비하고 계시다고 하셨군요.중개업자가 말한 것처럼, 지금 당장 이사를 하셔도 무방하며 이미 입주한 분들도 계시다고 합니다. 그러나 4월 중순에 준공이 예정되어 있으니 그때까지 기다리시는 것도 좋은 선택입니다.보증금 10%를 부동산에 입금하고 생활하다가 준공이 나면 나머지 보증금을 집주인에게 보내시라는 제안이 있습니다. 집주인이 대출 관련 사항으로 어떤 이야기를 했는지는 이해하기 어려운 내용이었습니다.그러나 걱정하지 않으셔도 됩니다. 이사날에 부동산에서 집주인분과 함께 모여서 계약서에 특약사항을 꼼꼼히 기입할 것이니 안심하시기 바랍니다. 소형 빌라는 선입주하는 경우가 많으며 법적으로 사용승인이 나지 않은 건축물에 거주하는 것은 불법이며 벌금 위험도 있습니다.이런 상황에서 계약을 파기하고 계약금(600,000)을 돌려받을 수 있는지에 대해서는 법적인 상황과 계약서의 내용에 따라 다를 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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보증보험을 연장할 때 계약서를 다시 적나여?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증보험 연장 시에는 일반적으로 전세 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 다만, 몇 가지 사항을 고려해야 합니다.보증금 변동 여부: 보증금이 그대로 유지되는 경우, 기존 계약서에 연장된 날짜와 임대인, 임차인의 도장만 추가하면 됩니다. 이 경우 기존에 받은 확정일자의 효력도 그대로 유지됩니다. 하지만 보증금이 달라진다면 새로운 계약서를 작성해야 합니다.보증보험 연장: 보증보험을 연장하는 경우, 보증기간도 계속 받고 싶다면 전세보증보험의 갱신을 별도로 신청해야 합니다. 보증기간은 보증서 발급일로부터 전세계약 만료일 후 1개월까지입니다. 따라서 전세계약이 갱신되었다면 전세계약 만기 후 1개월 이내에 전세보증보험 보증기간의 갱신을 신청해야 합니다.협의점 유지: 연장된 계약서에는 기존에 받은 확정일자와 주요 내용들의 협의점을 남겨놓는 것이 좋습니다.따라서 보증금이 변동되지 않는 한, 기존 계약서를 수정하여 연장하거나, 보증보험 연장을 위해 별도로 작성하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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월세 원룸에 살고 있는데 집에 누수가 발생하면 누가 고쳐야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 원룸에서 누수가 발생했을 때는 다음과 같은 절차를 따라야 합니다임대인(집주인)에게 알리기: 가장 먼저 해야 할 일은 누수 상황을 상세히 임대인에게 알리는 것입니다. 보증기간이 남아있는 신축일 경우, 집주인이 시공사나 시행사 측에 요청하여 수리를 받을 수 있습니다. 그러나 보증기간이 지났다면 누구에게 책임이 있는지 확인해야 합니다.누수 원인 파악: 물은 위에서 아래로 흐르기 때문에 대부분의 경우 누수는 윗집에서 발생한 것입니다. 물이 흐른 흔적이 있다는 것은 결국 윗집 어딘가에서 흘러나온 물이 나의 집으로 들어왔다는 뜻입니다.윗집과 협의: 윗집에서 피해를 확인하고 보상을 해줄 것 같지만 보편적으로 그렇지 않습니다. 윗집과 협의한 뒤 전문 인력을 불러 순차적으로 진행하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 세입자의 금전적인 피해를 줄일 수 있습니다.피해 보상 받기: 만약 누수로 인해 곰팡이 등의 피해가 발생했다면 세입자는 해당 피해에 대한 손해배상을 요구할 수 있습니다. 윗집에서 피해 보상을 해주는 경우가 많습니다.따라서, 제 사비를 들여서 수리를 하기보다는 먼저 집주인과 윗집과 협의하여 전문가를 불러서 원인을 파악하고 순차적으로 처리하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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전세 계약을 한 상태인데 등기본에 기재된 세대수와 처음 들었던 세대수와 다릅니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 하신 상황에서 등기본에 기재된 세대수와 처음에 들었던 세대수가 다르다는 점이 걱정이시군요. 다중주택의 경우 등기부등본에 기재되는 세대수와 실제 방의 개수가 일치하지 않을 수 있습니다. 다중주택과 다중생활시설의 구분:다중주택: 주택이며, 전세자금대출이 가능하고 전세보증금반환보험도 가입 가능합니다.다중생활시설: 원칙적으로 취사시설이 방 안에 있으면 안 됩니다.등기부등본 확인:등기부등본은 부동산의 주소, 면적, 소유자, 근저당권 등 권리관계를 확인할 수 있는 서류입니다.등기부등본을 통해 주소, 소유자 확인 및 근저당 설정 여부를 확인할 수 있습니다.근저당 설정 확인:근저당은 대출이 있는 경우 해당 부동산을 담보로 사용하는 상태를 의미합니다.근저당 설정이 있다면, 추후 공매로 넘어가거나 보증금을 돌려 받아야 할 때 문제가 발생할 수 있습니다.따라서 근저당 설정 여부를 확인하시는 것이 중요합니다.전세계약 특약사항 추가:전세계약서에 "근저당 설정 없음"이나 "근저당 설정 금액 확인"과 같은 특약사항을 추가하여 문제를 예방할 수 있습니다.공인중개사와 상의하여 적절한 특약사항을 추가하시는 것이 좋습니다.전세보증금반환보험 가입:전세보증금반환보험은 근저당 설정이 없는 경우에도 추후 문제 발생 시 보증금을 보호해 줍니다.요약하자면, 등기부등본을 통해 근저당 설정 여부를 확인하시고, 전세계약서에 적절한 특약사항을 추가하여 문제를 예방하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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이사당일 붙박이장 철거 해달라고 하면 해줘야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이사 당일 붙박이장 철거에 관한 상황은 꽤 복잡한 것 같습니다. 하지만 일단 중요한 점은 계약서에 붙박이장 철거에 대한 명시가 없었다는 것입니다. 이는 매수인이 집을 보러 왔을 때도 마찬가지입니다.여기서 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다:계약서: 매수인과의 계약서에 붙박이장 철거에 대한 내용이 명시되어 있지 않다면, 이는 붙박이장을 떼어 가달라는 요청이 없었다는 증거입니다. 따라서 이는 저희쪽에서 철거를 해줄 의무가 없음을 의미합니다.부동산 측의 요청: 부동산 측에서 비용을 우리가 부담하고 철거를 해달라는 요청을 했다면, 이는 선택 사항입니다. 즉, 이는 저희가 동의하지 않아도 되는 부분입니다. 부동산 측에서는 이 문제를 직접 해결하도록 하라고 하였으니, 그쪽 집에서 알아서 처리하도록 하시면 됩니다.비용: 이사 비용이 이미 많이 들었고, 이런 상황까지 생겨서 힘들다는 것은 이해할 수 있습니다. 하지만 이런 상황에서 감정적으로 힘들어지지 않도록 조심하시고, 가능한 한 냉정하게 상황을 판단하시는 것이 좋습니다.마지막으로, 이런 상황에서는 전문적인 법률 상담을 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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