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전세 재연장 하기 싫으면 언제부터 이야기해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약 통보 시기는 주택 임대차보호법에 따라 정해져 있습니다. 만약 전세 계약이 올해 5월에 만료되는 상황이라면, 최소한 4월 말까지 집주인에게 재계약 의사를 밝혀야 합니다. 법적으로는 최소 1개월 전까지만 전세 재계약 통보를 하면 되지만, 서로를 배려하는 관점에서 3~4개월 전에 통보하는 것이 좋습니다. 이렇게 최소한 1개월 전까지만 통보하면 됩니다. 또한, 작년에 개정된 부분도 있으니 해당 내용도 꼭 확인하시길 바랍니다. 재계약을 원하는 경우, 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 상황에 따라 최소 3~4개월 전에 통보하는 것이 좋습니다. 이렇게 법적으로 정해진 기간 내에 통보하면 재계약 여부를 상의할 수 있습니다. 만약 올해 5월 말이 전세계약 만기일이라면, 4월 말까지 집주인에게 재계약 의사를 밝히시면 됩니다. 물론 법적으로는 이렇게 최소 1개월 전까지만 전세 재계약 통보를 하면 되기는 하지만, 집주인 분의 상황도 고려해서 최소 3~4개월 전에는 전세계약연장 통보를 하는 것이 서로를 배려하는 방안이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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아파트 매입후 얼마 후에 매매를 해야 세금이 안나올까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매입 후 얼마 지나서 매매를 하느냐에 따라 세금 부담이 달라집니다. 취득세: 부동산을 취득할 때 내는 세금입니다. 취득세는 주택 개수, 취득 주택의 가격, 지역에 따라 다르게 부과됩니다. 일시적 2주택자인 경우 3년 이내에 매도하면 추가 세금을 내야 합니다. 세금을 최소화하려면 2년 이상 보유 후 매매하는 것이 좋습니다.지방 교육세: 지방교육세도 주택 수와 취득가액, 규제지역 여부에 따라 결정됩니다. 2주택자까지는 세율이 같으며, 전용면적 기준으로 85m^2를 초과하지 않으면 무시해도 됩니다.양도소득세: 주택을 매도할 때 발생하는 세금으로, 매도자가 내는 세금입니다. 2년 이상 보유하고 양도하면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.농어촌특별세: 전용 85m^2 이상의 대형 면적의 부동산을 취득할 때 내는 세금입니다. 85m^2를 초과하지 않는 소형면적이면 무시하셔도 됩니다.세금을 최소화하려면 2년 이상 보유하고 매매하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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중기청 100% 가능할까요???
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중기청 100% 대출은 융자 있는 집에서는 실행 가능성이 없다고 볼 수 있습니다. 따라서 융자금이 있는 집은 융자말소 조건으로만 대출이 가능합니다. 중기청 100% 대출은 HUG 전세금안심대출보증서를 담보로 합니다. 해당 보증은 대출보증과 더불어 전세보증금반환보증이 합쳐져 있는 보증입니다. 따로 반환보증보험에 가입하지 않아도 자동으로 가입됩니다. 따라서, 중기청 100% 대출은 융자금이 껴 있는 집에서도 가능하며, 융자금이 높을 경우 융자말소조건으로 대출이 진행될 수 있습니다. 하지만, 중기청 100% 대출은 주택의 가치와 상태, 대출자의 신용 등 여러 요소에 따라 결정되므로 정확한 상담을 받아보시는 것이 좋습니다. 집주인분이 근저당을 가지고 있더라도 중기청 100% 대출이 가능한지 은행에서 상세한 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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집동네 부동산 토요일에는 문 안여나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 방문 시 주말에는 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다. 특히 토요일과 일요일에 부동산을 방문하실 때 다음과 같은 점을 고려해보세요영업시간: 보통 부동산은 평일 오전 9시부터 오후 7~8시 정도까지 영업합니다. 토요일은 지역에 따라 격주로 쉬는 날이 정해져 있을 수 있습니다. 따라서 미리 해당 부동산에 연락하여 영업시간을 확인하는 것이 좋습니다.준비물: 네이버 부동산 앱을 다운로드하여 매물 정보를 확인하는 것이 효율적입니다. 원하는 지역과 매물 조건을 설정하고 매물 목록을 확인하세요.중개업소 선택: 믿을 만한 중개업소를 선택하는 것이 중요합니다. 업무보증서가 있는 중개업소를 찾아보세요. 또한, 부동산 업체의 지역 지식과 전문성을 고려해야 합니다.미리 약속 잡기: 토요일에 효율적으로 부동산을 방문하려면 미리 해당 부동산에 연락하여 약속을 잡으세요. 이렇게 하면 토요일을 더 알차게 활용할 수 있습니다.일반적으로 부동산은 일요일에는 영업하지 않습니다. 따라서 토요일에 집을 보러 다니는 것이 좋은 선택일 수 있습니다. 토요일에는 부동산이 정말 바쁜 날이므로 미리 약속을 잡아두시면 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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오피스텔 임대중인데요.변기가 막히면 누가 수리비용을 내야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 임대 중인 상황에서 변기가 막히거나 수도꼭지가 고장난 경우, 그 수리비용을 누가 부담해야 하는지에 대해 알려드리겠습니다.변기 수리비용:변기가 막힌 경우, 일반적으로 세입자(임차인)가 수리비용을 부담합니다. 이는 변기 사용 중 발생한 일시적인 문제로 간주되기 때문입니다. 필밸브 교체만 필요한 경우, 전문업체의 수리로 약 6만원 전후에 해결할 수 있습니다.그러나 변기 자체에 심각한 문제가 생겼을 경우, 집주인(임대인)과 상의하여 집주인이 수리비를 부담해야 합니다.수도꼭지 고장 비용:수도꼭지(수전)이 고장난 경우도 변기와 유사한 원칙이 적용됩니다. 작은 부품 교체는 세입자가, 주요 시설인 수도꼭지 자체에 문제가 생겼을 경우 집주인이 비용을 부담해야 합니다.부동산중개소의 책임:새로운 세입자에게 세를 놓은 상황에서 부동산중개소는 입주 전 확인을 통해 괜찮다고 했으므로 일반적으로 부동산중개소는 책임이 없습니다. 하지만 만약 중개소가 중개 실수로 인해 문제가 발생했다면 해당 상황에 따라 책임을 물을 수 있을 수 있습니다.부동산 중개인은 권리 확인, 설명, 권리 관계 조사 등의 의무를 지니며, 권리 확인을 소홀히 했을 경우 발생한 손해를 전액 배상해야 합니다.요약하자면, 변기와 수도꼭지의 일시적인 문제는 세입자가, 주요 시설의 고장은 집주인이 비용을 부담해야 합니다. 부동산중개소는 일반적으로 책임이 없으나, 중개 실수로 인한 문제는 상황에 따라 다를 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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일반임대사업자가 오피스텔을 전세로 놓을수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.당연히 임대사업자도 전세를 낼 수 있습니다. 임대사업자이시라면 당해 오피스텔에 전세보증보험을 의무적으로 가입하셔야 합니다. 보험 가입 비용은 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담하게 됩니다. 이로써 오피스텔을 전세로 놓을 수 있습니다.전입신고는 해당 주거에서 거주하겠다는 신고이므로, 일반임대사업자로 등록된 오피스텔은 전입신고가 불가능합니다. 이는 주택임대사업자와의 차이점 중 하나입니다. 주택임대사업자로 등록하면 주거용 오피스텔로 사용 가능하며, 전입신고도 가능합니다. 따라서 주택임대사업자로 등록하시면 전세로 놓을 수 있으며, 대출 문제도 해결할 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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친구집이 원룸 오피스텔 월세 인데 전입신고시 집주인 동의가 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.친구집이 원룸 오피스텔 월세로 살고 있으시다면, 전입신고 시 집주인의 동의가 필요합니다. 오피스텔은 주거용으로도 사용되지만 업무용으로도 활용할 수 있는 건물입니다. 따라서 건축물대장상에는 업무용으로 기록되지만 세법상으로는 실질과세의 원칙에 따라 실제 사용 용도에 따라 판단됩니다.여기서 주택임대사업자와 일반임대사업자, 그리고 무등록 임대사업자의 구분이 중요합니다. 간단히 설명드리겠습니다:주택 임대사업자:장점: 주택임대사업자로 등록하면 전입신고 가능하며, 세금 혜택도 받을 수 있습니다.단점: 주택 수에 포함되어 무주택 청약이 불가능하거나 세금 부과가 있을 수 있습니다.일반임대사업자:장점: 부가가치세 환급과 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.단점: 임대의무기간이 10년이며 전입신고가 불가능합니다.무등록 임대사업자:장점: 사업자 등록을 포기하고 자유로운 선택이 가능합니다.단점: 전입신고가 불가능하며, 세금 혜택을 받을 수 없습니다.따라서 친구집이 원룸 오피스텔에서 동거인 전입신고를 하려면 집주인의 동의가 필요합니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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경매를 진행하는데 궁굼한점이있네요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매에서 낙찰을 받은 경우, 경락자금 대출을 고려하시는 상황이군요. 상계 처리 (채권 상계):경매 절차에서 매각 기일에 낙찰을 받으면 최고가 매수신고인으로 지정됩니다.이후, 매각결정기일에 매각허가 결정이 선고되면 매수인 (낙찰인)이 되며 남은 낙찰대금을 지불해야 합니다.그러나, 채권자 또는 임차인이 최고가 매수인이 된 경우라면 낙찰대금 전부를 지급할 필요가 없습니다.채권자 또는 임차인이 배당받을 금액을 제외한 나머지 금액만 법원에 납부할 수 있는 제도가 있습니다.따라서, 낙찰받은 금액이 1억 5천만 원이고 채권이 2억 원이라면, 채권자는 1억 5천만 원만 받고 나머지 5천만 원은 지불하지 않아도 됩니다.등기부등본과 근저당:경락자금으로 낙찰받은 경우, 등기부등본 상에 근저당이 설정되지 않습니다.하지만, 나중에 매매 시 양도세에 대해 궁금하신다면 아래에서 설명드리겠습니다.양도세:부동산을 매매할 때 양도세가 발생합니다.양도세는 부동산 등 자산의 양도에 따라 발생한 소득에 과세되는 세금입니다.양도세는 양도한 부동산의 가액에 따라 계산되며, 매매 시에 지불해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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계약갱신청구권이 임대인의 동의가 필요없는데 내용증명을 꼭 보내야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 임차인(세입자)이 임대차 기간 동안 1회에 한하여 집주인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 임대인의 동의가 필요 없으며, 법에서 인정하는 정당한 사유가 없다면 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.그럼에도 불구하고, 만일을 위해 내용증명 등의 조치를 취하는 것은 현명한 접근 방법입니다. 내용증명은 상대방과의 의사소통을 기록으로 남기는 방법 중 하나이며, 추후 분쟁이 발생했을 때 증거로 활용될 수 있습니다.임대인이 신규계약 또는 인상을 원해서 갱신권을 사용하고 있음에도 불구하고 답변이 없는 상황은 궁금한 점입니다. 이 경우, 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 내용증명은 상대방에게 갱신청구권 행사에 대한 충분한 의사 전달이 되었다는 증거로 활용될 수 있습니다.따라서, 현재 상태에서 내용증명을 보내는 것이 좋은 선택일 수 있으며, 이를 통해 갱신청구권 행사 여부를 확인하고, 묵시적 갱신인지 아니면 진정한 갱신청구권 사용인지 확인할 수 있습니다. 또한, 내용증명은 임대인의 침묵하는 이유를 파악하는 데에도 도움이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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깔세가 미리 돈 내고 사는 건데, 혹시 주의할 사항이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.깔세는 보증금 없이 월세를 미리 납부하고 사용하는 무보증 선납 월세 형태의 계약입니다. 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법에서는 깔세와 같은 일시사용 임대차를 적용시켜주지 않습니다. 따라서 깔세입자는 몇 가지 주의사항을 염두에 두어야 합니다보증금: 법적으로 보호받지 않으므로 보증금은 없거나 소액으로 설정하는 것이 좋습니다.계약 상대: 가능하면 지인과 단기 깔세로 체결하는 것이 안전합니다.특약사항: 깔세 계약서에 특별약정사항을 명시해야 합니다. 이를 통해 임대인과 임차인 간의 권리와 의무를 명확히 정할 수 있습니다.임대차보호법과는 거리가 있으므로 깔세 계약 시 주의깊게 접근하시기 바랍니다. 또한, 환불이 불가능한 상황에서는 신중한 결정이 필요합니다. 깔세는 임대인과의 직접적인 협상이나 지인과의 단기 깔세로 체결하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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