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임대차 계약서 확정일자 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자는 주택임대차 계약에 있어 중요한 요소입니다. 확정일자란?주택임대차 계약서의 확정일자는 계약서가 작성된 날짜를 의미합니다.이 날짜는 주택임대차 계약에 대한 완전한 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 일자입니다.주택 임대차 계약 신고필증(=확정일자)주택 임대차 계약을 신고하면 주민센터나 인터넷등기소를 통해 자동으로 확정일자가 부여됩니다.따라서 별도로 확정일자를 받을 필요 없이, 계약 신고필증이 곧 확정일자로 인정됩니다.효력과 확정일자주택임대차 계약서의 확정일자는 계약의 효력 발생일로 간주됩니다.이 확정일자가 있으면, 임대차계약증서상의 확정일자까지 갖추게 되면 민사집행법이나 국세징수법에 따른 경매 또는 공매에서 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 인정됩니다.따라서 주택 임대차 계약서의 확정일자는 중요하며, 주택임대차 계약 신고필증이 확정일자로 인정되므로 안심하셔도 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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거주지가 같은 가족에게 주택담보대출이 있으면 디딤돌대출이 불가한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.거주지가 같은 가족에게 주택담보대출이 있으면 디딤돌대출을 받을 수 있는지 여부는 몇 가지 요건을 고려해야 합니다.디딤돌대출 요건:디딤돌대출은 무주택 세대원을 대상으로 하는 상품입니다.무주택 세대원은 주택담보대출을 받은 가족 구성원이 아니어야 합니다.따라서 거주지가 같은 가족 중 주택담보대출을 받은 사람이 있다면, 해당 가족 구성원은 디딤돌대출을 받을 수 없습니다.세대분리와 주택담보대출:세대분리를 신청하고자 하는 경우, 주택담보대출을 받은 가족 구성원이 있더라도 세대분리로 인해 별도의 주택을 갖게 되면 무주택 세대원으로 간주됩니다.따라서 세대분리 후에는 디딤돌대출을 신청할 수 있습니다.디딤돌대출의 장점:디딤돌대출은 주택도시기금을 통해 무주택 서민에게 낮은 금리로 제공되는 상품입니다.주택 구입을 위한 전세자금으로 활용할 수 있습니다.디딤돌대출은 주택 구입을 위한 좋은 선택이며, 세대분리를 통해 무주택 세대원으로 간주되면 디딤돌대출을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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계약기간 2년인데요 더 살려고 하는데요 제계약을 해야는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 기간이 2년인 경우, 더 살기를 원하시는 경우에는 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다. 주인도 함께 살기를 원하시는데, 이 경우 계약서를 다시 작성해야 할 필요가 있을 수 있습니다.다음은 상세한 설명입니다:계약 갱신 청구권:월세 계약은 일반적으로 1년 또는 2년으로 체결됩니다.만약 원하시는 경우, 2년 계약을 1년 더 연장할 수 있는 계약 갱신 청구권이 있습니다.이를 통해 총 6년까지 거주할 수 있습니다.자동 연장:월세 계약은 만료되기 6개월 전부터 2개월 전 또는 1개월 전까지 계약 해지 통보를 하지 않으면 자동으로 연장됩니다1.임차인은 최대 2년까지 자동 연장 기간을 주장할 수 있습니다.계약서 작성:주인과 함께 살기를 원하시는 경우, 새로운 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.만약 별도의 재계약 시 작성을 하지 않은 경우, 임차인은 묵시적 갱신을 주장하여 계약기간이 정해지지 않은 상태로 계약을 유지할 수 있습니다.따라서 주인과 함께 살기를 원하시면, 새로운 계약서를 작성하거나 계약 갱신 청구권을 활용하여 원하시는 기간만큼 계약을 연장하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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HUG(허그) 청년 버팀목 전세자금 대출 동거인
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, HUG(허그) 청년 버팀목 전세자금 대출은 청년들이 전세자금이 부족한 경우에 이용할 수 있는 프로그램입니다. 여러 조건을 충족해야 대출이 가능하며, 아래와 같은 요건이 있습니다:대출 대상: 만 19세에서 34세 이하의 세대주이면서 연 소득이 5천만원 이하인 경우 대출을 신청할 수 있습니다. 근로소득자, 사업소득자, 기타소득자 중 한 가지에 해당해야 합니다.세대주 조건: 무주택 세대주여야 합니다. 예비 세대주도 포함됩니다.동거인 문제: 동거인은 청년 버팀목 전세자금 대출이 아닌 세대원이어야 가능합니다. 즉, 동거인으로 등본에 나오는 경우는 대출 대상이 아닙니다.따라서, 동거인으로 등본에 나오는 경우에는 해당 대출을 이용할 수 없습니다. 세대주로 전입신고하시는 것이 목표이기 때문에, 동거인과 관련하여 추가적인 대출이 불가능하다는 점을 참고하셔야 합니다. 이와 관련하여 의견이 분분한 글들이 많은 것은 정확한 정보를 찾기 어려운 상황일 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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부모님과 거주 할때 세대분리하면 안좋은점이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세대분리는 주택 청약이나 세금 혜택을 고려할 때 중요한 결정입니다. 장점:주택 청약 자격: 세대분리를 통해 무주택 세대주 자격을 얻을 수 있습니다. 이는 아파트 청약 신청에 필요한 조건 중 하나입니다.양도소득세 비과세: 세대분리로 인해 양도소득세를 비과세로 받을 수 있습니다.종부세 혜택: 세대주로서 종부세를 납부할 때 세액 공제를 받을 수 있습니다.연말정산 혜택: 세대주로서 주택마련저축 소득공제, 주택임차차입금 원리금상환액 공제 등을 받을 수 있습니다.근로장려금: 세대분리로 인해 부모와 자녀가 동시에 근로장려금을 받을 수 있습니다.단점:주민세: 세대분리로 세대주가 되면 주민세를 납부해야 합니다.의료보험료: 세대주로 나오면 건강보험료도 부과됩니다.세대분리를 결정할 때 이러한 장단점을 고려하시기 바랍니다. 또한, 세대분리 방법은 전입신고나 정정신고를 통해 가능하며, 인터넷으로 세대주 확인 및 변경이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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부부간 타인 명의 대출 방지하는법이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부부 간 타인 명의 대출은 민감한 문제이며, 상황에 따라 다양한 접근 방법이 있습니다. 명의 이전: 집 명의를 B로 변경하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 하지만 이해하시겠지만 상황이 복잡하고 비용이 많이 들 수 있습니다.대출 상환 후 명의 변경: B가 집담보대출 원금을 갚은 후에 집 명의를 B로 변경하는 것이 가능합니다. 이 경우, A가 집담보대출 등을 할 수 없도록 하려면 다음과 같은 절차를 고려해보십시오:법률 상담: 법률사무소를 방문하여 상황에 맞는 조언을 받으세요. 타인 명의 대출을 방지하는 법적 방법을 상세히 설명해줄 것입니다.표현대리의 명시: B가 집담보대출 원금을 갚은 후, A와 B 사이에 표현대리의 의사를 명시하는 문서를 작성하세요. 이를 통해 A가 집담보대출 등을 할 수 없도록 하실 수 있습니다.본인인증 강화: B가 본인인증을 할 수 있는 핸드폰의 잠금을 설정하고, 신분증이 들어 있는 지갑을 최대한 노출시키지 않도록 주의하세요.공동소유 대출: 집을 공동 소유하고 있다면, 공동 소유자로서 대출을 이용할 수 있을 수 있습니다. 현대캐피탈 오토담보론이나 지엠 캐피탈 대부와 같은 금융 기관에서 공동소유자로서 대출을 고려해보세요.상황에 따라 가장 적합한 방법을 선택하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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옥탑방은 보증금을 돌려받을 수 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.옥탑방에 대한 보증금 환급 여부는 주택임대차보호법에 따라 결정됩니다. 무허가 또는 미등기 건물에도 주택임대차보호법이 적용됩니다. 따라서 불법 건물인 옥탑방 역시 실제로 거주하고 전입신고를 하면 전세보증금을 보호받을 수 있습니다.다세대주택과 다가구주택의 구분에 따라 전입신고 가능 여부가 달라집니다.다세대주택: 각 세대가 독립적으로 거래되고 주민등록도 별도로 가능합니다. 무허가 옥탑방도 전입신고를 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다.다가구주택: 여러 사람의 주소가 한 지번으로 되어 있어 전체를 하나의 건물로 간주합니다. 대부분의 옥탑방은 불법 건축물이므로 다가구주택의 무허가 옥탑방은 전입신고를 할 수 없어 보증금을 보호받지 못합니다.중개업자를 통한 계약이 가능한 경우, 중개업자를 통해 계약하는 것이 좋습니다. 그렇지 않은 경우 본채의 건축물 대장을 확인하여 다세대인지, 다가구인지 사전에 확인해야 합니다.다가구주택의 옥탑방은 지번으로 전입신고가 가능하므로 보증금을 보호받을 수 있습니다. 이 경우 반드시 등기부등본이나 건축물 대장을 확인해야 합니다.중요한 점은, 옥탑방을 임대차 계약할 때는 가능한 한 법적 절차를 준수하고 중개업자와 함께 계약하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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융자가 시세대비30%이상 되는 곳 전세대출 나올까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다."융자금 시세대비 30% 이상"이라는 표현은 매매가격 대비 근저당 설정금액이 30% 이상이라는 의미입니다. 이 경우, 계약 시 보증금 보호 가능성을 고려하여 선순위 근저당 말소 또는 감액 등기를 요구해야 합니다.전세대출은 융자금이 시세대비 30% 이상일 때 가능합니다. 여러분이 언급하신 상황에서 융자금이 시세대비 30% 이상이므로 전세대출이 가능할 것으로 보입니다. 하지만 전세대출을 고려할 때 보증보험 가입을 권장합니다. 보증보험을 가입하면 전세금 반환 시 안전하게 보호받을 수 있습니다.만약 보증보험 가입이 불가능하고 대출이 나온다면, 융자금을 보증금으로 갚아도 2.7천만원 정도의 융자가 남게 됩니다. 이 경우 위험성을 고려하여 결정하셔야 합니다. 보증보험 가입이 안되는 상황에서는 전세권 설정 등기를 통해 전세금 반환을 확실하게 할 수 있으니 고려해보시기 바랍니다.전세보증보험 가입 가능 여부와 보증보험료 계산은 아래 방법으로 확인하실 수 있습니다HUG (허그) 대표전화: 가장 빠르고 정확한 방법입니다. HUG (주택도시 보증 공사) 대표번호는 1566-9009이며 상담 시간은 09:00 ~ 18:00입니다. 다만 전화해서 하나부터 열까지 다 물어보면 정확한 답변이 돌아오지 않을 수 있으니, 아래 방법도 함께 활용해보시기 바랍니다.전세보증보험 셀프체크 페이지: HUG 홈페이지에서 전세보증보험 가입 가능 여부를 셀프 체크할 수 있습니다. 여러 가지 질문에 답하면 가입 가능 여부와 보증보험료를 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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3월25일부로 신혼부부 특별공급이 바뀌는 것 때문에 혼인신고를 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 특별공급 제도 변경 내용:신생아 특별공급 신설: 공공분양 시 입주자 모집공고일 기준 2년 이내에 출산, 입양, 임신 중인 자녀가 있는 경우 별도의 물량을 배정받게 됩니다. 민간분양의 경우에도 신생아 우선공급 제도가 도입되어 영유아 자녀를 둔 신혼부부에게 더 많은 기회가 주어질 전망입니다.부부 중복청약 허용: 중복 당첨되더라도 먼저 접수한 사람의 당첨은 유효한 것으로 인정됩니다.배우자 이력 미적용: 생애최초, 신혼부부 특별공급 신청 시 배우자의 과거 이력을 배제하기로 한 것이죠. 다만 현재 무주택 상태여야 하는 것은 기본 전제 조건입니다.배우자 통장 기간 합산: 배우자의 가입기간을 합산해 최대 3점까지 가점을 받을 수 있습니다.주택을 처분하고 다른 집에 들어가는 방법:주택을 처분하고 전세로 다른 집에 들어간 후 혼인신고를 하고 청약을 넣는 방법은 가능합니다. 이렇게 하면 주택 보유 이력이 없어지기 때문에 신혼부부 특별공급에 응모할 수 있습니다.가슴 아픈 상황:주택을 열심히 모은 돈과 많은 이자를 내며 얻은 집 때문에 원하는 지역 신혼부부 특별공급을 넣을 수 없다는 것이 가슴 아픈 상황이라 이해합니다. 주택 구입은 많은 노력과 결정이 필요한 일이며, 신혼부부 특별공급 외에도 다양한 주택 구매 방법이 있으니 상황을 면밀히 고려하시기 바랍니다. 미래에 더 나은 선택이 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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'기준시가'라는 용어는 어느 상황에 쓰이는 용어인지 알 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기준시가는 부동산에 대한 국세 (양도세, 상속세, 증여세) 부과시 실거래가를 인정하기 어려운 상황에서 적용하는 부동산의 적정가격을 말합니다. 이러한 부동산의 적정가격을 구하는 방법은 부동산의 종류에 따라 달라지는데, 토지와 주택의 경우 부동산공시법에 따라 공시된 가액을 구하면 되고, 주택 이외의 건축물은 국세청 홈택스 사이트에서 조회하면 됩니다 (소득세법 제99조, 상증세법 제61조). 따라서 기준시가 중 토지의 기준시가는 토지의 공시지가와 같은 개념이므로 국토교통부 공시지가 알리미 사이트에서 개별공시지가를 조회하면 됩니다. 토지의 기준시가 = 토지의 개별공시지가.공시지가는 부동산 중에서 건축물을 제외하고 순수하게 토지의 가격을 뜻하는 용어로 정의할 수 있으며, 기준시가는 부동산 중에서 건축물과 토지를 합산한 부동산 전체에 대한 가격을 뜻하는 용어로 사용되고 있습니다. 공시지가는 매년 전국의 토지가격을 산정해 공시한 것으로 표준지공시지가와 개별공시지가 두 가지가 있습니다.따라서 기준시가는 국세청이 건물의 분양면적과 단위면적당 가격을 곱하여 계산하며, 토지와 건물을 합산한 포괄적인 감정가입니다. 이에 비해 공시지가는 토지만을 대상으로 값을 산정한 것입니다. 또한, 기준시가는 국세 부과에 초점을 맞춘 것이고, 공시지가는 주택에 초점을 맞춘 것입니다. 기준시가는 양도세, 상속세, 증여세 부과에서 실거래가를 적용하기 어려운 예외적인 상황에서 적용되는 토지와 건물의 적정가격인 것입니다. 그렇다면 기준시가는 구체적으로 무엇일까요? 기준시가는 부동산 종류에 따라 구분됩니다. 소득세법, 상속세 및 증여세법은 기준시가를 누가 결정할 것인지와 관련하여 부동산의 종류에 따라 구분하고 있습니다
경제 / 부동산
24.03.28
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