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아파트 월세계약 명의변경 요청 및 재계약 요청
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.명의변경 요청:만약 월세계약을 체결한 계약자와 친구가 주장하는 사람이 연락이 안되어 본인이 대신 월세를 낼 것이라고 주장한다면, 이는 임대인과 협의하에 가능할 수 있습니다.기존 계약자와 친구 사이에 채권 채무관계가 없다면, 임대인은 명의변경을 허용할 수 있을 것입니다.재계약 요청:월세계약을 1년으로 체결했다면, 계약기간이 만료되기 전에 재계약을 요청할 수 있습니다.재계약은 임대인과 임차인이 새로운 합의로서 계약을 연장하는 것입니다.재계약을 통해 계약기간을 더 연장하거나 변경할 수 있습니다.주의사항:임대인과 상의하여 명의변경 및 재계약을 진행하시기 바랍니다.계약서 작성 시 변경된 내용을 기재하고 상호 날인하시면 됩니다.보증금 대출을 받는 경우에는 확정일자를 받아 은행에 대출해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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생애첫 취득세 감면을 받고 신규 분양아파트 입주시 실거주 기간이 있나요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애 최초 주택 취득세 감면 조건:생애 최초로 12억원 이하 주택을 구입한 경우, 200만원 한도 내에서 취득세를 면제받을 수 있습니다.소득 수준과 관계 없이 감면이 가능합니다.이제는 3개월 이내 실거주를 하지 않더라도 1년 이내로 임대차 기간이 남아 있는 주택을 생애 최초로 구매할 경우에도 취득세를 감면받을 수 있습니다.실거주 기간:생애 최초 주택 구입 취득세를 감면받는 경우, 3년 동안 실거주해야 합니다.만약 실거주 기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각하거나 증여하거나 다른 용도(임대)로 사용한다면 추징 요건에 포함됩니다.이사 후 감면 추징:만약 2년 정도 후 이사를 가게 된다면, 감면받은 취득세가 추징될 수 있습니다.추징 요건에 해당하는 경우, 단순히 감면된 세액만 납부하는 것이 아니라 가산세(10~40%)와 이자상당액이 추가로 추징될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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HUG 보증보험 계약서 확정일자 관련 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.HUG 전세보증보험은 중요한 보험입니다. 확정일자 부여현황:HUG 전세보증보험은 확정일자를 중요하게 고려합니다. 확정일자는 전세계약서에 기재되어 있으며, 주택임대사업자로부터 발급받아야 합니다.확정일자는 주택의 전입신고와 관련이 있으며, 주민센터나 등기소에서 발급 가능합니다.계약서 제출:처음 보험가입 시 어떤 계약서를 제출했는지 기억이 없다면, 확정일자를 확인해야 합니다.2.27 확정일자 계약서를 제출했을 경우, 문제가 발생할 수 있습니다. 하지만 2.28 확정일자 계약서를 제출했으며 임차권등기 및 이행접수도 완료했다면 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.만약 보험가입 시 2.27 확정일자 계약서를 제출했다면, 보완을 위해 다시 2.28 확정일자 계약서를 제출하는 것이 좋습니다.확정일자 부여현황 출력:확정일자 부여현황은 주민센터나 등기소에서 발급받을 수 있습니다. 이를 통해 해당 주택의 전세금액이 어떻게 부여되었는지 확인할 수 있습니다.전세보증보험 신청:HUG 전세보증보험은 확정일자를 중요하게 고려하므로, 정확한 서류를 제출하는 것이 중요합니다.확정일자 부여현황을 떼어내기 어려운 경우, 주민센터나 등기소를 방문하여 발급받으시기를 권장합니다.전세보증보험과 대출:대출이 없는 전세반환보험이라면, 확정일자와 관련하여 주택임대사업자와 상의하여 적절한 조치를 취하시기 바랍니다.확정일자 부여현황을 확인하고, 문제가 발생할 경우 HUG에 문의하여 상황을 설명하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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빌라는 왜 값이 올라가지 않는 것인가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라와 아파트의 가격 변동에는 몇 가지 요인이 영향을 미칩니다. 수요와 선호도:아파트는 다양한 편의시설, 커뮤니티 시설, 넓은 공용시설, 편리한 주차 등으로 빌라에 비해 주거환경이 우수한 곳들이 더 많습니다.이로 인해 아파트에 대한 수요가 높아지고, 전세 수요가 집중되어 전세가격 상승과 매매가격 상승 효과가 발생합니다.가격의 표준성:아파트의 경우 빌라와 달리 매매 가격의 산출이 비교적 쉽습니다.환급성이 높아 비교적 거래가 쉽게 일어나며, 이는 수요 증가로 아파트 가격을 상승시키는 요인이 됩니다.재개발 기대감:아파트는 재개발 가능성이 높아, 재개발 시 시세차익을 볼 수 있습니다.이러한 이유들로 인해 사람들은 아파트를 선호하고, 빌라의 가격 상승률이 아파트에 비해 낮을 수 있습니다.빌라의 가격 변동은 지역, 시장 상황, 관리 상태 등에 따라 다를 수 있으며, 투자 결정 시 이러한 요인을 고려하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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월세 1달 미루면 어떻게되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세를 1달 미루는 경우, 다음과 같은 상황이 발생할 수 있습니다계약 위반: 월세를 정해진 기일에 납부하지 않으면 임대차 계약을 위반하는 것입니다.법적 조치: 임대인은 세입자가 2기 이상의 월세를 연체한 경우 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우, 임대차 계약 해지의 의사표시와 퇴거 요청이 필요합니다.보증금 공제: 미납된 월세는 보증금에서 우선 공제될 수 있습니다.명도소송: 세입자가 퇴거하지 않는 경우, 명도소송을 통해 퇴거시킬 수 있습니다.따라서, 세입자와 상의하여 월세를 납부하거나, 계약을 해지하고 퇴거를 요청하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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주택담보 대출 받을 때 신용 점수가 많이 중요하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 담보 대출을 받을 때 신용 점수는 매우 중요한 역할을 합니다. 금융 기관은 대출 신청자의 신용을 평가하여 대출 승인과 금리를 결정합니다. 따라서 신용 점수가 높을수록 채무 불이행 위험이 낮아지며 이자율도 낮아집니다. 주택 담보 대출을 고려하시는 분들은 신용 점수 관리에 주의해야 합니다.신용 점수가 낮을 경우 다음과 같은 상황이 발생할 수 있습니다:대출 한도 감소: 신용 점수가 낮으면 주택 담보 대출의 한도가 낮게 책정될 수 있습니다.높은 대출 금리: 낮은 신용 점수로 인해 대출이 진행되더라도 높은 대출 금리로 실행될 수 있습니다.주택 담보 대출을 고려하시는 분들은 다음과 같은 방법으로 신용 점수를 관리할 수 있습니다:신용카드 사용: 신용카드를 연체하지 않고 잘 사용하면 신용 점수 상승에 도움이 됩니다. 최대 한도 금액보다는 30~40% 정도만 사용하는 것이 좋습니다.체크카드 사용: 체크카드를 꾸준히 사용하면 신용 점수가 상승할 수 있습니다. 월 30만 원 이상 6개월 동안 사용하거나 6개월~12개월 동안 꾸준히 사용하면 가점을 받을 수 있습니다.비 금융정보 납부내역 등록: 통신비, 국민연금, 건강보험, 공과금 등 비금융 정보를 신용평가사에 등록하면 신용 점수가 상승합니다.주택 담보 대출을 고려하시는 분들은 신용 점수를 꾸준히 관리하여 불이익을 피하시기 바랍니다. 신용 점수는 금융 거래에 큰 영향을 미치므로 주의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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요즘 부동산 경기가 불안해서 분양받은 신규아파트를 6개월 후에 전매가 하려구 합니다. 아파트 전매시 내야할 세금은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양권 전매에 대한 세금은 다양한 요소에 의해 결정됩니다. 취득세 (Acquisition Tax):주택을 취득할 때 내는 세금입니다.취득세는 주택 개수, 취득 주택의 가격, 지역에 따라 다르게 부과됩니다.예를 들어, 비조정 지역에서 5억 원 아파트를 처음 매수하면 5억 원 X 1% = 500만 원의 취득세를 내야 합니다.조정 지역에서 10억 원 아파트를 매수하고 3주택이 되면 10억 원 X 12% = 1억 2천만 원의 취득세를 내야 합니다.취득세는 보유 기간에 따라 달라집니다.지방 교육세 (Local Education Tax):주택을 취득할 때 교육세 목적으로 내는 세금입니다.지방 교육세도 주택 수, 취득 가액, 규제 지역 여부에 따라 결정됩니다.예를 들어, 수원 영통에서 5억 원 아파트를 처음 매수하면 5억 원 X 0.1% = 50만 원의 지방 교육세를 내야 합니다.양도소득세 (Capital Gains Tax):분양권을 전매할 때 발생하는 세금입니다.보유 기간에 따라 세율이 달라집니다. 일반적으로 1년 이상 보유한 경우 60%, 1년 미만인 경우 70%의 양도소득세를 내야 합니다.지방세가 추가로 부과되므로 실제 세율은 더 높아집니다.농어촌 특별세 (Special Rural Tax):대형 면적의 부동산을 취득할 때 내는 세금입니다.전용 85m²를 초과한 물건에만 세금을 내므로 작은 주택의 경우는 해당되지 않습니다.양도소득세 비과세 요건:분양권을 취득한 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 경우 비과세가 가능합니다.종전 주택이 완성된 후 3년 이내에 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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전입신고되는 오피스텔 중개수수료는 주택으로 수수료계산을 하나요? 아니면 오피스텔 요율로 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔의 중개수수료는 거래하는 부동산의 유형에 따라 달라집니다. 주택과 오피스텔은 중개수수료율이 다르며, 각 유형마다 중개수수료율이 다양하게 적용됩니다. 또한 매매인지 전월세와 같은 임대차인지에 따라 달라지고 거래금액에 따라서도 달라집니다.아래는 주거용 오피스텔의 중개수수료 요율입니다:주거용 오피스텔 매매:전용면적 85㎡ 이하 주거용 오피스텔: 0.5%그 외 오피스텔 매매: 0.9%주거용 오피스텔 전세 및 월세:전용면적 85㎡ 이하 주거용 오피스텔: 0.4%그 외 오피스텔 전세 및 월세: 0.9%전입신고가 되더라도 오피스텔은 해당 요율에 따라 중개수수료를 계산합니다. 따라서 주택으로 간주되지 않고, 오피스텔 요율로 중개수수료를 적용합니다. 중개수수료는 상한선이므로 의뢰인과 중개업자가 협의를 통해 요율을 결정할 수 있습니다. 네고를 통해 중개수수료를 조금이라도 줄일 수 있는 기회를 놓치지 않도록 주의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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경매 특이사항에 지구단위계획구역 지분매각 이뭔가요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지구단위계획구역:지구단위계획구역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정의되며, 특정 지역의 개발, 건축, 용도변경 등을 조정하기 위해 지정되는 구역입니다.지구단위계획은 도시계획, 주택계획, 녹지계획 등을 포함하며, 해당 지역의 특성과 목적에 따라 세부적으로 계획됩니다.지분매각:지분매각은 부동산 소유자가 자신이 소유한 부동산의 일부 지분(예: 주택, 상가, 땅 등)을 다른 사람에게 매각하는 것을 의미합니다.지분매각은 부동산의 소유권을 일부분만 양도하는 것이므로, 전체 부동산의 소유자가 여전히 소유하게 됩니다.경매와 지분매각:경매에서 특이사항으로 지구단위계획지역 지분매각이 언급된다면, 해당 부동산이 지구단위계획에 맞게 건축되어야 한다는 의미입니다.지구단위계획에 맞지 않는 부동산은 대통령령으로 정하는 가설건축물로 제외될 수 있습니다.이는 부동산을 매입할 때 고려해야 할 사항이며, 지구단위계획에 따라 건축이 이루어지지 않아도 되는 가설건축물은 제외됩니다.안좋은 점:지구단위계획에 맞지 않는 부동산은 향후 건축이나 용도변경에 제약이 있을 수 있습니다.따라서 집을 구매할 때 지구단위계획을 확인하고, 해당 부동산이 계획에 맞게 건축되었는지 검토하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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만약에 작은 상가를 5억에 구매한다면 상가 담보 대출은 얼마나 받을 수 있어요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가담보대출은 상가나 기타 비거주용 부동산을 담보로 하는 대출 상품입니다. 상가담보대출은 일반 주택담보대출과는 다른 절차와 방식을 가지고 있습니다. 상가담보대출이란?상가담보대출은 일반 주택담보대출과 개념이 다릅니다. 주택담보대출은 주택 시세를 기준으로 대출 한도가 정해지지만, 상가나 단독주택 등 비거주 건물의 경우 정확한 시세가 정해져 있지 않습니다.상가담보대출은 상가나 기타 비거주용 부동산을 담보로 하는 대출로, 소득을 창출하는 부동산에 자금을 조달하도록 설계되었습니다.상가담보대출 절차:가액평가: 상가 매수자의 명의를 선정하고 물건을 확인한 후 매매계약서 또는 분양계약서를 작성합니다.대출 한도 결정: 감정 평가를 통해 담보 인정금액을 결정합니다. 일반적으로 매매가액의 80~90%를 기준으로 합니다.대출 실행: 한도 및 금리를 최종 확정하고 은행자필서명을 진행합니다.상가담보대출 가능한 곳 (한도, 금리 비교):우리은행: 최장 30년 내 대출 가능, 금리 5.61% ~ 6.43%신한은행: 최장 30년 내 대출 가능, 금리 4.44% ~ 5.64%페퍼저축은행: 최대 20억 대출 가능, 금리 6.64% ~ 16.08%한화생명: 최대 70% 감정가 대출, 금리 3.96% ~ 4.81%상가담보대출은 부동산의 종류, 지역, 고객의 신용 등에 따라 다양한 조건이 적용됩니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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