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2종 근린생활시설에서 용도변경 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반음식점에서 도소매업으로의 용도변경은 중요한 결정이며, 정확한 절차를 따라야 합니다. 용도변경 허가:일반음식점에서 도소매업으로 변경하려면 해당 시설의 용도를 변경해야 합니다.변경허가를 받지 않고 용도를 변경하는 경우, 벌금이 부과될 수 있습니다.변경허가는 구청에서 처리하며, 일반적으로 3일에서 7일 정도 소요됩니다.서류 및 절차:변경허가를 위해 다음 서류를 제출해야 합니다:변경허가신청서허가증안전시설 등 완비증명서변경허가를 받은 후에도 경미한 변경사항(영업자 성명, 영업소 명칭 또는 상호, 영업장 면적 등)이 있을 경우 변경신고를 해야 합니다.벌금 및 처분:변경허가를 받지 않은 경우, 10년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.변경허가를 받지 않아 금고 이상의 형을 선고 받고 그 형이 확정된 후 5년 이내에 다시 변경허가를 받지 않는 자는 1년 이상 10년 이하의 징역에 처할 수 있습니다.변경신고를 하지 않는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.비용:용도변경에 따른 비용은 지역 및 시설에 따라 다를 수 있습니다. 구체적인 비용은 해당 구청에서 문의하시는 것이 좋습니다.요약하자면, 일반음식점에서 도소매업으로 변경하려면 반드시 변경허가를 받아야 하며, 벌금을 피하기 위해 정확한 절차를 따라야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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청년전용 버팀목전세자금대출 문의 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.소득 산정 방법은 중요한 주제입니다. 청년전용 버팀목 전세자금 대출의 소득 산정은 다음과 같이 이루어집니다대출 신청일 기준으로 총 소득 계산:1월부터 5월까지의 총 소득을 합산합니다.이 금액을 5로 나눈 후, 12를 곱해 연간 소득으로 환산합니다.잔금 지불일 기준으로 총 소득 계산:1월부터 7월까지의 총 소득을 합산합니다.이 금액을 5로 나눈 후, 12를 곱해 연간 소득으로 환산합니다.따라서, 6월에 버팀목 전세자금 대출을 신청하시는 경우, 대출 신청일 기준으로 소득을 계산하시면 됩니다. [(1월 ~ 5월) 총 소득 / 5] x 12를 사용하시면 정확한 연간 소득을 얻으실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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임대인이 여러명인 아파트에 전세계약을 했는데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약서를 작성하고 대출은행에 제출할 때 보증보험도 변경할 수 있습니다. 여러 임대인 중 한 명으로 변경된 경우, 보증보험은 새로운 집주인으로 승계됩니다. 이 경우, HUG로 변경하려는 의도가 있으시다면 다음 절차를 따라 진행하시면 됩니다보증보험 회사에 통지: 새로운 집주인이 임대인으로 변경되었다는 사실을 보증보험 회사에 알려야 합니다. 이를 통해 보증보험의 효력을 유지할 수 있습니다.보증보험 종류 변경: HF에서 HUG로 변경하려면 보증보험 종류를 변경해야 합니다. 이를 위해 보증보험 회사에 새로운 집주인으로의 구상금 채무자 변경을 신청하시면 됩니다.필요한 서류 준비: 보증조건 변경신청서, 전세목적물의 부동산등기부등본, 새로운 집주인의 인적사항 확인 가능한 서류(예: 매매 계약서 사본) 등을 준비하셔야 합니다.채무자 및 채권자 변경 통지: 보증보험 회사는 추후 확실한 구상을 위해 새로운 집주인에게 채권양도를 통지해야 합니다.전세계약서 작성 주의: 전세계약 기간 중에 집주인이 변경된 후 임차인과 변경된 집주인 간에 새로운 전세계약서를 체결하게 되면 기존 전세계약서의 효력이 소멸하게 됩니다. 변경된 집주인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 기존 계약서를 전제로 하는 것이므로 새로운 전세계약서로는 기존에 가입해 둔 전세보증보험의 보호를 받을 수 없습니다.요약하자면, 보증보험 회사에 새로운 집주인으로의 구상금 채무자 변경을 통지하고, HUG로 변경하려는 의도가 있으시면 보증보험 종류도 변경하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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대체주택 구매 관련 문의 드립니다. ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대체주택 구매와 관련하여 비과세 혜택을 받는 순서를 알려드리겠습니다. 일시적 2주택 비과세 특례:이 특례는 일시적으로 2주택이 된 경우에 적용됩니다.종전주택을 신규주택 취득일로부터 일시적 2주택 기간(종전주택 처분 기간) 내에 양도하면 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다.종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다.종전주택은 양도일 현재 비과세 요건을 충족하고 있어야 합니다(2년 이상 보유, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 취득주택의 경우 2년 거주).주택과 조합원 입주권을 소유한 경우에도 해당됩니다.대체주택 비과세 특례:이 특례는 재개발·재건축 기간 중 거주 목적으로 대체주택을 취득하여 거주한 후 양도하는 경우에 적용됩니다.대체주택을 취득한 날로부터 1년 이상 거주해야 합니다.신축주택이 완성된 후 3년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주해야 합니다.요약하자면, A주택을 매도하면서 C주택을 대체주택으로 매수하고 이사하시는 경우, 위 두 가지 특례를 고려하시면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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일시적 1가구 2주택 문의드립니다 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택자의 양도소득세 비과세 요건에 대해 설명드리겠습니다. 2023년에 소득세법 시행령이 개정되어 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건이 처분기간 3년(조정 및 비조정)으로 완화되었습니다. 이에 따라 다음 사항들을 모두 충족해야 합니다종전주택 취득 후 1년 이상 경과한 후에 신규주택을 매입해야 합니다.종전주택을 2년 이상 보유하고 있어야 합니다. (조정지역의 경우)1가구 1주택 비과세 요건도 충족해야 합니다.신규주택 취득일로부터 3년 내 종전주택을 팔아야 합니다.따라서 B주택을 사업인가승인을 받은 상태에서 매수하고, A주택을 3년 이내에 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 일시적 1가구 2주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 적용받으려면 취득 시기와 지역 등에 따라 달리지기 때문에 주의하셔야 합니다. 신규주택으로 분양권 및 입주권을 취득하였을 경우, 주택 취득일을 아파트 준공일 및 사용승인일로 보시면 됩니다. 부동산 관련 세금 중 가장 크게 절세할 수 있는 방법 중 하나입니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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뉴스테이 제도에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.뉴스테이 제도는 주거 안정을 위해 도입된 정책으로, 미분양 아파트를 임대주택으로 활용하는 것을 목적으로 합니다. 입주 후 2년 뒤 분양:현재 관심 있는 아파트가 6년 정도 된 상태이고, 2년 정도 남았다면, 당신이 해당 아파트에 입주한 후 2년 뒤에 분양할 수 있습니다.이 경우, 주변 시세에 따라 분양이 이루어집니다. 즉, 현재 시세에 맞춰 분양되는 것입니다.8년 거주 후 분양:만약 해당 아파트를 8년 동안 거주한 후 분양하고 싶다면, 8년 동안 임대주택으로서 거주해야 합니다.이 경우에도 주변 시세에 따라 분양이 이루어집니다.분양 금액:분양 시, 주변 시세를 기준으로 분양되는 것이 일반적입니다.새집이 아니라 감가된 금액으로 분양되는 것은 아닙니다.정확한 분양 비율은 아파트의 위치, 시세 등에 따라 다를 수 있으며, 일반적으로 시장 상황에 따라 결정됩니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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주택임대사업자 말소 시 기존 오피스텔 월세 계약 갱신은 어떻게 되는 것인지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대사업자 말소 시 기존 오피스텔 월세 계약 갱신에 대해 알려드리겠습니다. 임대료 인상:지자체 주택임대사업자가 말소되어도 동일한 세입자와 재계약할 때는 임대료를 5% 이상 인상할 수 없습니다.원칙적으로는 2년간 임대료를 인상할 수 없지만, 민특법 (민간임대주택에 관한 특별법)과의 법률 충돌 문제도 있어, 계약기간이 1년일 경우에는 세입자의 동의하에 5% 내에서 인상이 가능합니다. (이때 계약갱신청구권을 사용한다는 부분을 계약서에 명시해야 합니다.)그러나 지자체 주택임대사업자가 아닐 경우 세입자가 바뀔 때는 주변 시세대로 5% 이상 인상하여 새로운 세입자를 구할 수 있습니다.계약 기간 연장:1년 계약 후 2년을 살 것이라고 하면, 강제로 2년 계약을 진행하게 됩니다.갱신청구권을 사용하면, 제가 들어가 사는 것이 아니라면 2+2년 총 4년을 살 권리가 임차인에게 있습니다.계약서 갱신:주택임대사업자로 등록되었던 상태에서 계약서 갱신을 따로 안해도 문제는 없습니다.다만, 주택임대소득이 있으면 세무서 사업자는 유지해야 하므로, 임대 소득이 있다면 사업장 현황 신고를 해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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대리계약자가 부동산 매입할 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대리계약자로 아파트를 매입하려면 필요한 서류를 정리해드리겠습니다. 아래의 경우에 따라 필요한 서류를 확인하세요개인 명의일 경우 (등기명의인이 개인인 경우):등기필증 (등기권리증)위임장주민등록초본매도용 인감증명서대리인 신분증법인 명의일 경우 (등기명의인이 법인인 경우):등기필증 (등기권리증)위임장법인 등기부등본법인 사업자등록증매도용 법인 인감증명서대표이사 신분증위 서류를 챙겨주시면 됩니다. 또한, 사용하는 도장은 꼭 인감도장이 아니어도 됩니다. 부동산 매수 시에는 사용인감을 활용하여 인감도장의 효력을 낼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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계약 날자 변경시에 중개 수수료 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 날짜 변경 시 중개 수수료 부담은 다음과 같이 상황에 따라 달라집니다계약 만료 전 이사하는 경우:매매 또는 임대 계약 시, 매도인(임대인)과 매수인(임차인) 양 당사자 모두 중개 수수료를 부담해야 합니다. 중개 수수료는 계약 당사자가 부담하는 원칙입니다.임대인이 중개 수수료를 부담해야 하는 경우가 일반적입니다. 그러나 계약서의 특약사항에 따라 "계약 만료 전 이사 시 중개 수수료는 임차인이 부담한다"는 문구가 있을 수 있습니다. 이 특약은 효력이 있으므로, 대부분 나가려는 임차인이 부담하게 됩니다.묵시적 갱신 또는 계약 갱신청구권 사용 후 이사하는 경우:계약 연장 여부에 대한 소통이 없을 경우, 계약은 묵시적 갱신되며 이전과 동일한 조건으로 연장됩니다.임대인이 계약 기간이 남아 있어도 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 해지를 통보한 3개월 뒤 효력이 발생합니다.이후 부동산 거래 시 발생하는 중개 수수료는 임대인이 부담해야 합니다.계약서 작성 후 계약이 해제되는 경우:계약서 작성이 완료되면 공인 중개사에게 중개 수수료 청구권이 발생하므로, 중개 수수료는 양 당사자 모두 부담하는 것이 원칙입니다.다만, 공인 중개사의 고의 또는 과실로 인해 계약이 해제된 경우에는 그렇지 않습니다.상세한 상황에 따라 임대인과 임차인이 서로 협의하여 중개 수수료 부담을 결정해야 합니다. 계약 만료일이 3개월 이내일 때에는 임대인이 중개 수수료를 부담하라는 판례도 있으니 주의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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재개발과 재건축의 차이점은요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발과 재건축은 둘 다 낡은 주택을 새롭게 만드는 과정이지만, 목적과 범위에서 차이가 있습니다. 이제 간단히 설명해드리겠습니다.재건축:건물만 부수고 다시 건축하는 것입니다.주로 도로, 상하수도 등 기반시설이 양호한 지역에서 이루어집니다.예를 들면 서울 강남지역에서 주로 발생합니다. (예: “대치동 은마아파트”, “잠실 5단지”)재개발:건물뿐만 아니라 도로, 상하수도, 공원 등 전체적으로 개발하는 것입니다.주로 기반시설이 안 좋은 불량한 지역에서 이루어집니다.예를 들면 서울 강북지역에서 주로 발생합니다. (예: “아현동”, “수유동”)재개발과 재건축은 도시 및 주거환경정비법에서 규정되어 있으며, 공공주도성과 민간 주도성에서도 차이가 있습니다. 또한, 조합원 자격과 가입/탈퇴 방법도 다릅니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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