주택임대사업자 말소 시 기존 오피스텔 월세 계약 갱신은 어떻게 되는 것인지요?
2023년 5월 초에 김포시에서 주택임대사업자로 주거용 오피스텔을 1년 월세 계약 진행하였습니다. 전입신고는 되지 않았네요.
올해 1월로 주택임대사업자가 만료되었는데(일반임대사업자 아닙니다) 월세가 주변 시세에 비해 조금 낮게 책정되어 더 많이 받고 싶어서 3월 중순 임차인에게 물어보니 임차인은 따로 나갈 생각이 없다고 하여 재계약을 진행하고 싶은데요
1. 5% 이상 올려받을 수 있을까요?
2. 1년 계약했는데 2년 살겠다고 하면 강제로 2년, 갱신청구권 사용 시 제가 들어가 사는 것이 아니라면 2+2년 총 4년을 살 권리가 임차인에게 있다는게 맞나요?
3. 계약시에는 주택임대사업자였고 지금은 아무것도 아닌데 계약서 갱신을 따로 안해도 문제는 없을까요?
2개의 답변이 있어요!안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
주택임대사업자 말소 시 기존 오피스텔 월세 계약 갱신에 대해 알려드리겠습니다.
임대료 인상:
지자체 주택임대사업자가 말소되어도 동일한 세입자와 재계약할 때는 임대료를 5% 이상 인상할 수 없습니다.
원칙적으로는 2년간 임대료를 인상할 수 없지만, 민특법 (민간임대주택에 관한 특별법)과의 법률 충돌 문제도 있어, 계약기간이 1년일 경우에는 세입자의 동의하에 5% 내에서 인상이 가능합니다. (이때 계약갱신청구권을 사용한다는 부분을 계약서에 명시해야 합니다.)
그러나 지자체 주택임대사업자가 아닐 경우 세입자가 바뀔 때는 주변 시세대로 5% 이상 인상하여 새로운 세입자를 구할 수 있습니다.
계약 기간 연장:
1년 계약 후 2년을 살 것이라고 하면, 강제로 2년 계약을 진행하게 됩니다.
갱신청구권을 사용하면, 제가 들어가 사는 것이 아니라면 2+2년 총 4년을 살 권리가 임차인에게 있습니다.
계약서 갱신:
주택임대사업자로 등록되었던 상태에서 계약서 갱신을 따로 안해도 문제는 없습니다.
다만, 주택임대소득이 있으면 세무서 사업자는 유지해야 하므로, 임대 소득이 있다면 사업장 현황 신고를 해야 합니다.
