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용적률,전용면적,재건축 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.용적률 (Floor Area Ratio, FAR):용적률은 건물의 총 면적을 대지면적으로 나눈 비율입니다.높은 용적률은 건물을 더 높게 지을 수 있으며 투자 가치를 높일 수 있습니다.재건축 아파트의 경우, 용적률이 150% 미만인 경우에 사업성이 나온다고 판단됩니다.용적률이 낮을수록 재건축/재개발 투자 가치가 높아집니다.대지지분:대지지분은 전체 단지의 면적을 단지 전체 가구수로 나눈 등기부등본에 표기되는 면적을 말합니다.대지지분이 많은 경우 장점은 다음과 같습니다:주거환경이 쾌적한 경우 (동과 동사이 간격이 넓거나 층수가 낮은 경우).재개발, 재건축을 고려할 때 유리한 선택 요인.재건축 아파트의 대지지분은 추가부담금 산정의 기준이 되며, 재건축 사업시 수익성을 결정하는 핵심사항입니다.일반적으로 대지지분이 15평 이상일 경우, 재건축 아파트 사업성이 나온다고 판단됩니다.재건축 메리트:100미터 떨어진 아파트가 50층으로 재건축 승인되었다는 사례를 고려하면, 주변 재건축 사례에 대한 기대가 있습니다.대지지분이 작고 소형평수가 많은 경우, 더 많은 세대를 모집할 수 있으며, 재건축 투자 가치가 높아질 수 있습니다.따라서, 신속통합으로 재건축 신청하는 것이 유리할 수 있습니다.요약하자면, 용적률과 대지지분은 재건축/재개발 투자 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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확정일자 우선변제, 임차인 배분순서는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자 우선변제와 임차인 배분 순서에 대해 알아보겠습니다.확정일자 우선변제:확정일자는 임차인이 우선변제권을 행사하기 위한 절차입니다.대항력은 입주와 전입신고를 한 다음날에 발생하며, 확정일자는 임대차계약서에 명시되어야 합니다.따라서 실제 입주 후 전입신고 다음날 또는 확정일자 중 가장 늦은 날에 발생합니다.임차인 배분 순서:세입자가 많을 경우, 입주한 순서대로 배분됩니다.즉, 먼저 들어온 세입자가 우선변제 순번이 됩니다.이후 세입자들은 입주한 순서대로 배분됩니다.따라서, 세입자가 많을 때에도 입주한 순서대로 배분되며, 확정일자 우선변제는 대항력이 있는 임차인이나 권리 등을 파악하여 낙찰가를 선정할 때 고려해야 하는 중요한 요소입니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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건물에 붙어있는 유치권있는 건물은 부동산거래를 어떻게 해야 한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건물에 붙어있는 유치권이 있는 경우, 부동산 거래를 진행할 때 몇 가지 주의사항을 고려해야 합니다. 아래는 유치권과 관련하여 고려해야 할 사항입니다법률 전문가와 상담: 부동산 변호사나 법률 전문가와 상담하여 모든 문서를 검토하고 숨겨진 유치권이 없는지 확인하세요.판매자와 협상: 유치권이 발견된 경우 거래를 완료하기 전에 유치권을 정리하도록 판매자와 협상하세요.판매 계약 확인: 판매 계약에 유치권 해결 조항이 포함되어 있는지 확인하십시오.유치권은 등기부에 등기할 수 없는 권리이지만 사실 부동산을 유치하여 성립하는 권리입니다. 따라서 매수인이 해당 부동산을 인수할 때 유치권도 함께 인수하게 됩니다. 유치권자는 유치권으로 담보되는 채권에 대해 변제 책임을 지게 됩니다. 유치권은 까다로운 성립요건이 있으며, 점유와 관련하여 주의 깊게 살펴보아야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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계약서 작성 당일 전입신고한게 문제가 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 거래에서 계약서 작성 당일에 전입신고와 확정일자를 마친 것은 중요한 절차입니다. 이를 통해 보증금과 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 아래 내용을 참고하시면 도움이 될 것입니다:계약서 작성 전 필수특약: 계약서에 꼭 넣어야 하는 특약 중 하나는 다음과 같습니다:임차인이 잔금을 지급하는 다음날까지 해당 목적물에 대해 근저당권 및 기타 제한물권을 설정하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 즉시 무효가 되며, 임대인은 임차인에게 위약금이나 계약금을 지불합니다.임차인은 부동산 인도시점 다음날까지 계약일자 등기사항을 변동없이 그대로 유지한다. 이를 위반 시 계약은 즉시 무효가 되며, 임대인은 임차인에게 위약금을 지급합니다.전입신고와 확정일자 효력:전입신고 효력: 집주인이 바뀌더라도 계약 기간 동안 해당 주택에서 살 수 있는 권리와 보증금을 반환받을 수 있는 임차인의 권리입니다.확정일자 효력: 집이 공매나 경매로 팔렸을 때 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리입니다.확정일자 효력은 도장받은 날에 발생하며, 대항력이 없다면 확정일자 효력이 발생하지 않습니다.주말이나 공휴일에 전입신고나 확정일자 신고하면 실질적 효력은 월요일에 발생합니다.전세보증보험: 전세보증보험을 가입하는 것은 좋은 선택입니다. 이를 통해 보증금이나 전세금을 보장받을 수 있습니다.요약하자면, 계약서 작성 당일에 전입신고와 확정일자를 마치셨으므로 안심하셔도 좋습니다. 하지만 근저당이나 기타 제한물권이 없는 상태에서 확정일자를 설정하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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주택담보대출 생애최초 자격 맞나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애최초 주택담보대출에 대한 자격과 우대조건은 다양한 요소에 의해 결정됩니다. 여러 가지 상황을 고려해보겠습니다.매매로 주택을 구입한 경우:생애최초 주택담보대출은 매매로 주택을 구입한 경우에도 적용될 수 있습니다.주택을 매매한 후 전매하셨다면, 생애최초 자격으로 우대받을 수 있습니다.주택도시보증공사 (HUG)에서 진행하는 디딤돌대출이 해당됩니다.전세로 주택을 구입한 경우:전세로 주택을 구입한 경우, 생애최초 주택담보대출의 우대조건은 다소 다릅니다.주택도시보증공사 (HUG)에서 진행하는 디딤돌대출은 매매와 전세에 따라 다른 기준을 적용합니다.보통 만 34세 이하이며, 소득이 5천만원 이하이거나 신혼 7년 이내, 수입이 6천만원 이하일 경우 최대 전세보증금 대비해서 90%까지 확인이 가능합니다.디딤돌대출과 특례보금자리론:디딤돌대출과 특례보금자리론은 주택담보대출의 한 종류입니다.특례보금자리론은 보금자리론보다 기준이 완화된 상품으로, 일반형과 우대형으로 나뉩니다.특례보금자리론 우대형은 지난 9월 27일부로 이미 종료되었습니다.현재 이용할 수 있는 특례보금자리론은 일반형입니다.요약하자면, 주택 구입 방식과 상황에 따라 생애최초 주택담보대출의 자격과 우대조건이 달라집니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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임대인이 계약기간이 만료되어 나갈때
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금 (보증금 반환 시기):보증금은 임대인이 임차인에게 받는 보증금입니다.상가 임대차보호법에 따라 임대인은 계약종료일자를 기준으로 1개월 전까지 재계약 여부를 확정할 수 있습니다.만약 상가 임대차보호법이 적용되는 경우, 임대인은 계약갱신 청구권을 행사할 수 있습니다.따라서 보증금은 임대인이 재계약 여부를 확정한 후에 반환해야 합니다.밀린 월세:밀린 월세는 보증금에서 빼는 것이 일반적입니다.임차인은 보증금에서 밀린 월세를 차감하여 반환해야 합니다.전기세와 수도세 미납금 확인:임차인은 전기세와 수도세 미납금 여부를 확인할 수 있습니다.관련 세금 납부 내역은 해당 공과금 기관에 문의하거나 온라인으로 확인할 수 있습니다.요약하자면, 보증금은 임대인이 재계약 여부를 확정한 후에 반환되며, 밀린 월세는 보증금에서 차감하여 반환해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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청약가점 점수가 높으려면 어떤 조건을 충족해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약가점을 높이기 위해 몇 가지 조건을 충족해야 합니다. 청약가점은 주택 청약에 참여하는 신청자들 중에서 일정 항목 점수가 높은 순서로 입주자를 결정하는 방식입니다. 청약통장 가입: 청약통장을 가입하는 것은 가장 기본적인 방법입니다. 청약통장의 저축기간이 길어질수록 청약점수가 더욱 높아집니다. 6개월 이상 저축한 경우에 청약 가능하며, 저축기간이 10년을 넘어가면 추가점수를 받을 수 있습니다.부양가족 최대한 합치기: 부양가족 수에 따라 점수를 부여합니다. 부양가족이 많을수록 점수가 높아집니다.무주택 기간: 무주택 기간은 만 30세 이후부터 계산되며, 혼인신고일부터 무주택 기간이 기산됩니다. 무주택기간이 15년 이상이면 최대 32점을 받을 수 있습니다.소득: 소득이 높을수록 점수가 상승할 수 있습니다.결혼 여부: 혼인신고일로부터 무주택 기간을 산정하므로, 혼인한 경우 무주택기간이 더 길어집니다.청약 당첨 경험: 이전에 청약에 당첨된 경험이 있다면 추가 점수를 받을 수 있습니다.청약가점제는 지역과 전용면적에 따라 다르며, 자세한 점수표와 기준은 해당 지역의 규정에 따라 다를 수 있습니다. 따라서 해당 지역의 청약 가점제를 자세히 확인하시고, 점수를 높이기 위해 필요한 조건을 파악해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.25
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오피스텔에 들어가려고 하는데요. 전입신고가 안 된다고 하더라구요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔에 대한 전입신고가 안 되는 이유는 여러 가지가 있습니다. 주로 세금 문제와 관련이 있습니다. 오피스텔은 업무용으로도 사용할 수 있고 주거용으로도 사용할 수 있는 형태입니다. 그래서 건축물대장상에는 업무용으로 기록되지만, 세법상으로는 실질적인 사용 용도에 따라 판단됩니다. 이에 따라 분양받은 사람의 사업자 형태도 세금 부과의 방식도 달라집니다.여기서 몇 가지 주요 이유를 살펴보겠습니다:세금 회피: 오피스텔은 주거용으로도 사용할 수 있지만, 세금 혜택을 받기 위해 사업자 등록을 하는 경우가 많습니다. 사업자 등록을 하면 부가가치세 환급이 가능하며, 이는 세입자에게 더 낮은 월세를 제공할 수 있습니다. 따라서 주거용으로 사용하면서 사업자 등록을 하지 않는 경우, 세금 혜택을 받을 수 없게 됩니다.임대인의 입장: 임대인은 세금 혜택을 최대한 활용하고자 합니다. 따라서 오피스텔을 업무용으로만 사용해야 하므로 전입신고가 안 되는 경우가 많습니다. 이는 보증금 반환 순위, 세금 부과, 임대 기간 등을 고려한 결정입니다.전입신고의 중요성: 전입신고는 세입자의 보증금을 지키기 위한 가장 기본적인 안전망입니다. 전입신고를 하지 않으면 세입자는 보증금을 지키기 위한 권리를 상실하게 됩니다. 따라서 임대인은 전입신고를 꺼리는 경우가 많습니다.요약하자면, 오피스텔은 주거용과 업무용으로 모두 사용할 수 있기 때문에 세금 문제와 관련하여 다양한 상황이 발생하며, 이로 인해 전입신고가 안 되는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.25
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단독주택 2층만 임대 내놓으려고 합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산을 직접 임대하고 싶으시다면 몇 가지 주의사항을 고려해보시는 것이 좋습니다.직거래로 세입자 구하기:직접 세입자를 구하려면 부동산 중개소 없이도 가능합니다.부동산 중개소 없이 직접 세입자를 구하는 방법은 다양합니다.특히 온라인 플랫폼을 활용하여 세입자를 찾을 수 있습니다.네이버 카페나 당근마켓과 같은 플랫폼에서 방을 올리고 세입자를 구할 수 있습니다.직접 세입자를 구할 때는 중개수수료를 아낄 수 있어 많은 분들이 선택합니다.사업자 등록 여부:직접 세입자를 구하는 경우 사업자 등록은 필요하지 않습니다.사업자 등록은 부동산 중개업을 영위하는 경우에 필요한 절차입니다.직접 세입자를 구하는 일반적인 경우에는 사업자 등록이 필요하지 않습니다.다만, 세입자와의 계약서 작성 시에는 세입자와 집주인 간의 합의 사항을 명확히 기재해야 합니다.계약서 작성 및 확인:직접 세입자를 구할 때는 계약서를 작성해야 합니다.계약서에는 세입자와 집주인 간의 조건, 기간, 보증금, 월세 등을 상세히 명시해야 합니다.등기부등본을 확인하여 집주인의 신분을 확인하고, 주민등록번호와 이름이 일치하는지 확인해야 합니다.계약서 작성 시 특약 사항도 잘 읽어보고 합의해야 합니다.등기부등본 확인:등기부등본은 집주인의 주소와 대출 정보를 확인할 수 있는 문서입니다.집주인의 주소와 주민등록번호를 확인하여 정확한 신분을 확인해야 합니다.대출 정보를 확인하여 보증금 등을 결정할 수 있습니다.요약하자면, 직접 세입자를 구하는 경우 사업자 등록은 필요하지 않으며, 계약서 작성과 등기부등본 확인을 철저히 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.25
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상가임대 재계약(갱신)시 세무서에 신고해야하나요?(해야할시 필요서류 및 온라인으로 하는 방법 알려주세요)?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세무서 방문으로 신고하는 방법:부동산 거래 관리 시스템의 메인 페이지에서 관할 시군구를 선택한 후, 임대차신고를 선택하고 공동인증서로 로그인합니다.신고서 작성 화면이 나오며, 계약서 내용을 보면서 작성하고 계약서 이미지를 파일첨부하면 간단하게 신고를 완료할 수 있습니다.온라인으로 처리하는 방법:상가 임차인은 관할 세무서에 사업자 등록 신청과 확정일자 부여 신청을 하면서 신청서를 작성하고, 임대차계약서 등의 서류를 제출해야 합니다.상가 임차인은 사업자 등록 신청과 확정일자 부여 신청을 통해 관할 세무서에 상가 임대차 정보를 제공하게 됩니다.특약사항 추가:재계약 시 기존 계약서에 있던 특약을 그대로 끌고가거나, 필요한 경우 새로운 특약사항을 추가할 수 있습니다.특약사항은 임대인과 임차인 간의 협의된 내용으로, 분쟁의 소지가 있는 점을 명시하는 것이 좋습니다.상가 임대차 계약서 작성 시 주의사항:계약서 작성 시 임차인과 임대인 간의 협의된 사항을 구체적으로 명시하여 만에 하나 생길 분쟁을 줄이도록 합니다.상가 계약도 주택 계약과 마찬가지로 임차인은 상가건물을 인도받고 사업자 등록을 신청하게 되면 다음날 0시부터 대항력을 주장할 수 있습니다.상가 계약 후 상가임대차보호법으로부터 보호받기 위해서는 상가 건물의 인도, 사업자 등록, 확정일자를 정확히 확인해야 합니다.이와 같은 절차를 따라 재계약을 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.25
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