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어머니와 공동명의 후 전세자금대출이 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.어머니와 공동명의로 전세계약을 체결하고 전세자금대출을 받고자 하는 경우, 몇 가지 주의사항이 있습니다. 먼저, 공동명의로 전세계약을 체결했다면 전세자금 대출이 사실상 불가능한 경우가 많습니다. 각 은행마다 취급 제한 사유는 조금씩 다르지만, 대부분 은행에서 공통적으로 공동명의 또는 전전세는 전세자금 대출 불가 조건으로 명시하고 있습니다.그러나, 공동명의 전세계약에도 불구하고 전세자금대출은 가능합니다. 하지만, 계약서 상에 전세보증금 반환 조건을 명확히 해야 추후 증여세 문제를 방지할 수 있습니다. 일부 은행은 공동명의나 전전세 상황에서 전세자금 대출을 제한할 수 있으므로, 은행별 정책을 사전에 확인하고 대출 가능성을 체크하는 것이 필요합니다.또한, 공동명의 전세계약을 진행할 경우 주택담보대출의 한도가 감소할 수 있습니다. 이는 모든 공동명의자가 대출 관련 서류에 참여해야 하며, 그 중 한 명이라도 신용 상태가 좋지 않거나 소득이 낮을 경우 대출 한도에 부정적인 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.결국, 전세계약의 공동명의는 그 이점을 최대화하고 잠재적 위험을 최소화하기 위해 철저한 사전 계획과 꼼꼼한 검토가 필요한 선택입니다.
경제 / 부동산
24.03.23
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신축건물취득세는 어떻게 계산하는지 궁금하네요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건물 신축 시 발생하는 취득세는 여러 요소에 의해 결정됩니다. 과세표준 (취득가액) 산정:신축과 관련된 모든 지출금액을 고려합니다. 이에는 공사대금, 인건비, 공사계획서, 공사상세내역서 등이 포함됩니다.취득가액은 이러한 지출금액을 기반으로 산정됩니다. 다양한 증빙자료를 통해 취득가액을 인정받을 수 있습니다.공사비의 10%를 부가세로 납부해야 합니다.세율 적용:취득세율은 지역별로 상이하며, 주택이나 일반 건축물의 경우 일반적으로 1.1% 정도입니다.주택의 경우 1주택이거나 일시적으로 2주택일 경우, 지방교육세와 농어촌특별세도 고려해야 합니다.취득세 계산:취득세 = 과세표준 (취득가액) × 적용세율신축건물 취득세 납부:건축물이 사용승인을 받은 후 건축물대장이 생성된 후 해당 지자체 세무과에 신고가액을 증명할 수 있는 증빙서류와 신고서를 첨부해 취득가액 인정분에 내거나 시가표준액으로 산정한 취득세를 납부합니다.취득세를 납부한 후 원시취득에 대한 소유권 보존등기 시에는 취득세 납부 영수증과 건축물대장을 포함하여야 합니다.지목변경 취득세:토지나 임야에 건물을 신축한 경우, 지목이 사실상 변경되면 취득세가 발생합니다.지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액에서 지목변경 전의 시가표준액을 뺀 금액이 과세표준이 됩니다.취득일은 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.
경제 / 부동산
24.03.23
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오피스텔 매도하면 양도세를 내나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.양도세:오피스텔은 주택이 아닌 건물로 분류되므로 양도소득세가 적용됩니다.주거용 오피스텔이라면 주택으로 취급되어 양도세 및 중과 모두 주택과 동일하게 적용됩니다.일반적인 단기세율은 다음과 같습니다:1년 미만 보유 시: 50%1년 이상 2년 미만 보유 시: 40%2년 이상 보유 시: 기본세율 적용업무용 오피스텔은 1년 미만 보유 시 50%, 1년 이상 2년 미만 보유 시 40%의 양도세가 부과됩니다.보유세:오피스텔 재산세는 소유자에게 부과됩니다.0.25%의 단일 세율이 적용되며, 취득가액에 따라 다르게 부과됩니다.업무용 기준으로 1억 5천 이하: 0.15%, 1억 5천 ~ 3억: 0.25%, 그 이상: 0.4%의 세율을 적용받습니다.종부세:주택과 토지를 보유하고 있는 사람에게 부과되는 종부세입니다.주거용으로 확인된 오피스텔은 1가구 1주택자 12억원 초과 시 종부세가 부과됩니다.업무용으로만 사용되는 경우 80억 이상이 아니면 종부세는 부과되지 않습니다.결론:주택용이냐 업무용이냐가 중요합니다.세금을 최소화하려면 세무사와 상담하시는 것이 좋습니다.오피스텔은 효자가 될 수도, 불효자가 될 수도 있는 부동산 상품입니다.
경제 / 부동산
24.03.23
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공인중개사가 정말로 안정적으로 꾸준히 일을 할 수 있는 직업인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공인중개사 직업은 부동산 거래와 중개에 관여하는 직업입니다. 여러 측면에서 장단점이 있으며, 아래에서 자세히 설명하겠습니다장점:창업비가 적게 듭니다: 상대적으로 창업비용이 낮습니다.개인 시간이 많습니다: 일과 삶의 경계가 불분명하며, 상대적으로 자유로운 시간을 가질 수 있습니다.매출 원가율이 낮습니다: 매출에 비해 비용이 적게 듭니다.직원이 필요 없습니다: 개인 사업이므로 직원을 고용할 필요가 없습니다.육체적으로 힘들지 않습니다: 높은 육체적 노력이 요구되지 않습니다.단점:변수가 많습니다: 부동산 거래는 다양한 변수에 의해 영향을 받습니다.일과 삶의 경계가 없습니다: 일이 없거나 조용한 때에도 손님의 요청이 올 수 있습니다.성과에 따라 보수가 달라집니다: 매출에 따라 보수가 결정되므로 성과에 따라 다를 수 있습니다.급여:공인중개사의 급여는 다양합니다. 실장으로 근무할 때는 기본급, 인센티브, 혹은 두 가지를 혼합한 방식으로 지급됩니다.처음 시작할 때는 안정적인 기본급을 선택하는 경우도 있습니다.성과에 따라 많이 벌 수도 있지만, 계약을 많이 못한다면 소득이 낮아질 수 있습니다.공인중개사는 사람과의 소통과 계획적인 능력, 성실함이 필요한 직업입니다. 각자의 성향과 노하우에 따라 다르게 일할 수 있으며, 재미있고 보람 있는 직업이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.23
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촌집의 가격이 경상도와 전라도가 차이가 많은 이유는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경상도와 전라도의 촌집 가격 차이는 지역의 문화, 역사 배경, 그리고 정치적인 요인들로 인해 발생합니다. 이러한 차이는 과거부터 지속되어 왔으며, 최근에는 감소하는 추세입니다. 그럼에도 불구하고 일부 고정 관념은 남아있을 수 있습니다.지역감정과 정치적인 요인:경상도와 전라도 지역 간 갈등은 대한민국의 대표적인 지역갈등으로 꼽힙니다.이는 일반적인 문화 차이로 인해 생겨난 것이 아닌 정치적인 목적으로 만들어진 지역감정에 가까운데요.2000년대까지 심각한 갈등이 있었으며, 이로 인해 지역 출신에 따른 고정 관념도 생겨났습니다.경상도 남자는 무뚝뚝하고 전라도 여자는 기가 세다는 편견이 그 예입니다.최근에는 이러한 갈등이 감소하고 있으나, 과거의 편견은 여전히 남아있습니다.문화와 음식의 차이:경상도와 전라도는 문화나 역사 배경이 조금씩 다릅니다.사용하는 사투리, 음식, 환경 등에서도 차이를 보입니다.경상도의 '콩잎 무침’과 전라도의 '양파김치’는 지역 특산 음식으로 각각 독특한 맛과 향을 가지고 있습니다.두 지역은 음식을 먹는 방법도 조금씩 차이가 있습니다.사투리와 표현의 차이:경상도와 전라도 지역 사투리는 표현법이 다릅니다.경상도 사투리는 거칠고 터프한 매력이 있고, 전라도 사투리는 구수한 매력이 특징입니다.지역 사람들만 알아들을 수 있는 단어들도 있습니다.고유한 특징:경상도는 씨름으로 유명하며, 전라도는 판소리로 유명합니다.경상도 출신 씨름 선수들이 많고, 전라도는 판소리 발생지로 알려져 있습니다.이러한 지역 감정과 차이는 점차 감소하고 있으며, 개인의 특성이나 성격에 상관없이 출신 지역을 근거로 사람을 판단하는 것은 그릇된 행동입니다.
경제 / 부동산
24.03.23
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월세 전대차 어떻게하는건가요?ㅠ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전대차 계약은 임대인과 임차인 사이에서 임대된 부동산을 다시 제3자에게 임대하는 것을 말합니다. 여러분이 남은 3달 동안 빈방을 안전하게 전대차하려면 다음과 같은 방법을 고려해볼 수 있습니다전대차계약서 작성: 전대차계약서를 작성하여 임대인과 임차인 간의 조건을 명확히 정의하세요. 이 계약서에는 임대료, 보증금, 계약기간, 특약사항 등이 포함됩니다. 전대차계약서 양식은 무료로 다운로드할 수 있습니다.임대인의 동의 없는 경우: 일반적으로 임대인의 동의 없이 전대차를 체결할 수 없지만, 특정 상황에서는 임대인의 동의 없이도 전대차가 가능합니다. 예를 들어, 임대차계약서에 특약으로 '전대차 계약을 맺을 때 임대인의 동의를 받지 않아도 된다’는 조항이 명시된 경우, 임대인의 동의 없이 전대차를 체결할 수 있습니다.단기 임차인 찾기: 남은 3달 동안 빈방을 단기 임차인에게 임대할 수 있습니다. 단기 임대인들은 일시적으로 살고 싶어하는 경우가 많으며, 이를 활용하여 빈방을 채울 수 있습니다.보증금 반환 조정: 보증금은 늦게 받아도 상관없다고 하셨으므로, 세입자가 나타날 때까지 보증금 반환을 유예하고 빈방을 단기 임차인에게 임대하는 방법도 고려해보세요.마지막으로, 임대인과 상의하여 상황에 맞는 전대차 방법을 선택하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.23
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부동산매매질문있음니다답변부탁드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 시 은행 대출을 받으려면 매매 계약서가 필요합니다. 은행은 대출 승계를 위해 매매 계약서를 확인하고 대출 가능 여부를 결정합니다. 그러나 은행 대출이 승인되지 않았을 경우, 이미 지불한 계약금을 어떻게 돌려받을 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.매매 계약서 작성 전 은행에 문의하기: 매매 계약서를 작성하기 전에 은행에 대출 가능 여부를 문의해보세요. 은행은 대출 승계를 위해 필요한 조건과 절차를 설명해줄 것입니다.피담보채무확인서 발급 받기: 융자 있는 건물을 매매할 때는 피담보채무확인서를 발급받아야 합니다. 이 문서는 근저당권이 담보하는 피담보채무액을 확인하는데 사용됩니다. 매매계약서를 작성하기 전에 은행에 문의하여 근저당권이 담보하는 피담보채무액을 확인하고 피담보채무확인서를 발급 받으세요.매매계약서에 대출 승계에 관한 특약 넣기: 매수인 입장에서는 매매대금에서 승계한 융자금 만큼 공제되는 것이 중요하므로 이러한 내용이 부동산 매매계약서에 기재되어야 합니다. 대출 승계에 관한 특약을 매매계약서에 넣어주세요.부동산등기부 등본에 기입된 근저당권 변경하기: 대출을 받으면서 담보로 설정된 근저당권의 내용도 변경되어야 합니다. 관할 등기소나 인터넷 등기소에 변경등기를 신청하세요.인터넷 신청 또는 현장 방문: 근저당권 변경등기 신청은 인터넷등기소에서 신청하거나 관할 등기소에 방문하여 신청할 수 있습니다.이러한 절차를 따라 계약금을 돌려받을 수 있으며, 은행 대출이 승인되지 않았을 때에도 안전하게 대응할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.23
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집을 매매하려고 할 때 담보대출은 최대 몇프로까지 나오나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집을 매매하려고 할 때 담보대출은 다양한 요소에 따라 최대로 얼마까지 나올 수 있는지 알려드리겠습니다. 주택담보대출의 최대 대출액은 다음과 같은 조건에 따라 결정됩니다LTV (Loan to Value) 비율: 주택 가치 대비 대출액 비율입니다. 일반적으로 지역별로 다르게 적용되며, 최대 70%까지 가능합니다.DTI (Debt-to-Income) 비율: 연소득 대비 연간 주택담보대출 상환액 비율입니다. 지역별로 다르게 적용되며, 최대 60%까지 가능합니다.DSR (Debt Service Ratio) 비율: 연소득 대비 연간 모든 대출 상환액 비율입니다. 최대 50%까지 가능합니다.개인신용도와 상환 능력에 따라 최종 대출액이 결정되며, 주택 가치 평가를 통해 대출 가능한 한도를 계산합니다. 주택 가치 평가는 금융기관에서 선정한 감정평가사가 실시합니다. 따라서 개인별로 최대 대출액은 다를 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.23
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빌라 전세 계약시 주의사항 알려주세요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라 전세 계약 시 주의해야 할 점을 알려드리겠습니다. 빌라 전세 계약은 중요한 결정이므로 다음 사항을 유념하시기 바랍니다등기부등본 확인: 중개업자가 제공하는 등기부등본을 자주 확인하세요. 소유자 정보와 주소가 일치하는지 확인하고, 가압류, 가처분, 경매 등기, 예고등기 여부도 확인해야 합니다.전세보증금 대출 동의: 전세보증금 일부를 대출받으려면 임대인의 사전 동의가 필요합니다. 임대인과 협의하여 대출 가능 여부를 확인하세요.거래는 공인중개사를 이용: 직접 거래하지 말고 공인중개사를 통해 거래하세요. 법적 보호를 받을 수 있습니다.계약 만료일 확인: 전세 계약은 일반적으로 2년입니다. 이사 계획이 있다면 계약 기간을 조정해야 합니다.전입신고와 확정일자: 전세 확정일자를 받아야 합니다. 보증금을 지키기 위해 필요한 절차입니다.이런 주의사항을 지켜서 빌라 전세 계약을 진행하시면 더 안전하게 거래할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.23
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다음 양도세 1가구 비과세 혜택이 가능한지요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아버지가 1주택을 소유하고 있으며, 10년 동안 거주하고 10년 동안 보유한 상태입니다. 아들은 다주택자이며, 최근에 아버지와 아들이 서로 거주를 바꾸었습니다. 현재 아버지가 소유한 주택을 팔 때 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 주의해야 할 점은 다음과 같습니다양도일 기준: 양도일은 주택 소유권 이전일이나 잔금일 중 빠른 날로 정해집니다.보유기간: 주택을 취득한 당시부터 2년 이상 보유한 경우에 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.실거래가액: 양도할 주택의 실거래가액이 12억 원을 초과하지 않아야 합니다.이러한 조건을 충족한다면 아버지의 주택 판매 시 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 주의깊게 계획하시고 세무서를 통해 신고하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.23
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