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일시적 2주택 비과세 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 2주택 비과세 특례는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 다른 주택을 취득하고 기존 주택을 일정 기간 내에 처분하면 양도소득세를 면제해주는 제도입니다. 최근에는 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건이 완화되었습니다.여러분이 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 다음 사항들을 모두 충족해야 합니다:종전 주택을 취득한 후 1년 이상 경과한 후에 신규 주택을 매입해야 합니다.종전 주택을 2년 이상 보유하고 거주해야 합니다 (조정 지역의 경우).신규 주택을 취득한 후 3년 내에 종전 주택을 팔아야 합니다.만약 수지구의 집을 낙찰받아 매도하게 된다면, 양도소득세 부과 여부는 매도 시점과 상관없이 양도소득세 대상이 됩니다. 일시적 2주택 비과세 요건은 먼저 구입한 주택을 매도하는 경우에만 해당하는 것이 맞습니다.
경제 / 부동산
24.03.22
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임대차 보호법상 갱신청구권 기간 내에 최대 몇 %까지 상향할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 계약갱신청구권을 전체 계약기간 중 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2년으로 간주됩니다. 이로 인해 갱신된 임대차계약은 이전과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권)의 범위 즉 5% 이내에서 조정할 수 있습니다.따라서, 임대인은 최대 5% 범위 내에서 상향할 수 있으며, 이는 임대차계약 갱신 시에 적용됩니다. 이러한 규정으로 인해 임차인 입장에서는 보다 합리적인 조건으로 임대차를 이어갈 수 있게 되었습니다. 다행히도 이제는 임대인이 터무니 없는 보증금 인상을 할 수 없으므로, 임차인들에게는 큰 도움이 되고 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.22
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오피스텔 입주지연금 계산방법 알고 싶어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.입주지연금은 주택을 구매한 후 입주일을 맞추지 못하는 상황에서 발생하는 금액입니다. 입주지연금 계산 방법:보증금 * 보증료율 * 전세계약기간 / 365으로 산정합니다.선순위 융자가 없는 경우에 해당하며, 선순위 융자가 있는 경우 중개사에게 문의하시거나 궁금하신 점이 있으면 상세히 확인하시는 것이 좋습니다.입주지연금 지급 방법:입주지연금은 입주일을 맞추지 못한 경우에 발생하며, 입주일이 지연될 때마다 지불됩니다.일반적으로 입주일이 지연되면 입주지연금을 지불하게 됩니다.소송 여부:입주지연금을 받기 위해 소송을 제기할 수 있습니다.그러나 소송은 시간과 비용이 많이 소요되므로, 미리 잘 계획하고 상황을 판단하는 것이 중요합니다.소송을 통해 입주지연금을 받을 수 있는지 여부는 변호사와 상담하시는 것이 좋습니다.입주지연금은 주택 구매자와 입주자 모두에게 중요한 사항이므로, 상세한 계약 내용을 확인하시고 필요한 조치를 취하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.22
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자가거주와 전세 거주의 장단점이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주식과 채권으로 모아놓은 자금으로 아파트를 사는 것과 전세로 거주하는 것 간의 장단점을 비교해보겠습니다. 각각의 방식에는 고려해야 할 요소들이 있으며, 여러 가지 상황에 따라 선택이 달라질 수 있습니다.자가거주 (매수)의 장단점장점:장기적인 투자: 주택은 장기적으로 가치가 오를 수 있습니다. 시세 상승에 따라 부동산 자산 가치가 증가할 수 있습니다.안정적인 거주 공간: 자가 주택은 안정적인 거주 환경을 제공하며, 이사 걱정이 줄어듭니다.자유로운 공간 활용: 자가 주택에서는 공간을 자유롭게 꾸밀 수 있고, 개인적인 취향에 맞게 사용할 수 있습니다.단점:고정적인 비용: 매달 이자와 관리비, 세금 등 고정적인 비용이 발생합니다.시세 변동에 노출: 부동산 시장의 변동성에 따라 주택 가치가 변동될 수 있습니다.자금 투자: 주택 구매를 위해 큰 금액을 투자해야 합니다.전세 거주의 장단점장점:낮은 초기 비용: 전세는 매매보다 상대적으로 적은 보증금이 필요합니다.하락 리스크 회피: 주택 가격 하락에 대한 고민을 덜 수 있습니다.거주 기간 걱정 없음: 전세는 일정 기간 동안 거주할 수 있으며, 이후 갱신 가능합니다.단점:거주 기간 제한: 전세는 일정 기간만 거주할 수 있으며, 갱신이 필요합니다.시세 상승에 민감: 주택 시세 상승에 따라 전세값도 상승하게 됩니다.자금 투자 기회 소실: 주택 매수에 대한 혜택을 놓치게 될 수 있습니다.주식 수익률이 높다면 주식에 투자하고, 안정적인 거주 환경을 원한다면 자가 주택을 고려해보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.22
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청약을 할 때 무조건 새대주만 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약은 주택을 구매하고자 하는 분들이 정부의 지원을 받아 주택을 얻을 수 있는 프로그램입니다. 청약에는 여러 가지 자격 요건이 있으며, 그 중 세대원과 관련된 부분을 알아보겠습니다.새대주 (청약자)주택 청약자격은 본인만을 고려하여 구성되는 경우입니다.청약통장, 거주지 등과 같이 청약자 본인에게만 적용되는 자격입니다.세대원 (동거인)세대원은 청약자 본인 뿐만 아니라 배우자 및 자녀 등을 포함합니다.특히 규제 지역의 경우 세대주가 청약 1순위 조건이 되므로 세대원과 동거인은 1순위 청약 자격에 해당되지 않습니다.그러나 비규제 지역에서는 세대원도 청약 신청이 가능합니다.따라서 주택 청약을 고려하실 때, 세대원의 구성과 지역별 규정을 확인하시는 것이 중요합니다. 세대원의 구성은 주택공급에 관한 규칙에 명시되어 있으며, 주택 청약을 하기 전에 세대원이 어떻게 구성되는지 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.22
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임차권등기명령이 걸려있는 집 매매시 주택담보대출이 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차권등기명령이 걸려있는 집 매매시 주택담보대출은 조건에 따라 가능할 수 있습니다. 임차권등기가 되어 있는 경우 주택담보대출은 제한적일 수 있습니다. 그러나 임차권말소등기 특약이 있다면 주택담보대출이 가능할 수 있습니다. 임차권을 말소하기 위해서는 질문자님의 동의가 있어야 합니다.먼저, 임차권등기명령이 무엇인지 간단히 설명드리겠습니다. 임대차가 종료되었음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 없어지기 때문에 보증금을 반환받을 때까지 이사를 가지 않는 것이 좋습니다. 임차권등기명령제도는 이러한 문제를 해결하기 위해 임차인이 법원의 집행명령에 따른 등기, 즉 임차권등기를 마치면 이사한 후에도 임차인에게 종전의 대항력 및 우선변제권을 유지하게 해주어 임차인이 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있도록 해주는 제도입니다. 임차인은 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 임차권등기명령을 신청할 수 있는 권한을 얻게 됩니다. 임대인의 동의없이 도 법원의 결정으로 임차권등기를 할 수 있는 것입니다.따라서, 주담대 디딤돌 대출이 가능한지에 대해서는 임차권말소등기 특약이 있는지 확인해 보시는 것이 좋습니다. 만일 해당 특약이 있으면 주택담보대출이 가능할 수 있습니다. 하지만 정확한 판단을 위해서는 전문적인 상담이 필요하며, 은행이나 금융기관과 상담하여 자세한 내용을 확인하시는 것이 좋습니다.매매 계약서상에 잔금일에 모든 등기사항을 말소하는 조건을 써놓으셨다면, 이 역시 주담대 디딤돌 대출 가능성에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.22
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월세 계약 주택임대차 신고 관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약을 처음으로 하시는 것이라면, 몇 가지 중요한 사항을 고려해보시는 것이 좋습니다.계약일과 신고일: 주택 임대차 계약은 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 따라서 집 주인분께서 제시하신 계약일인 2000/10로부터 30일 이내에 시청에 신고하셔야 합니다.신고 금액: 주택 임대차 신고는 주택 소재 관할 지자체에 의무적으로 해야 하는데, 신고 금액은 보증금과 월세에 따라 달라집니다. 보증금이 6천만 원 이상 또는 월세가 30만 원 이상인 경우 신고 의무가 발생합니다.신고 방법: 주택 임대차 신고는 오프라인 방문이나 온라인으로 신고할 수 있습니다. 주택 소재지의 관할 읍·면·동 주민센터를 방문하거나 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 신고하실 수 있습니다. 또한, 임대인과 임차인이 공동으로 주택 임대차 계약 신고서를 작성하여 제출하는 방법도 있습니다.과태료: 만약 신고를 하지 않거나 미신고하면 주택 소유자에게 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 따라서 신고 기한을 꼭 지켜주시기 바랍니다.요약하자면, 집 주인분께서 제시하신 계약일로부터 30일 이내에 시청에 신고하시고, 신고 금액과 방법을 정확히 확인하시면 문제 없을 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.03.22
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재건축 조합원 입주권 매매 관련 문의 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.조합원 입주권 매매 가능 여부:현행 도시정비법에 따라 재건축사업의 경우 “조합설립인가 후”, 재개발사업의 경우 “관리처분계획인가 후” 조합원 지위의 양도가 원칙적으로 금지됩니다.그러나 1세대 1주택자가 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 물권에 대해서는 조합원 지위를 정상적으로 양도 받을 수 있습니다.재개발사업의 경우 위 조합원 지위 양도 제한은 2018년 1월 25일 이후 최초로 사업시행인가를 신청한 사업부터 적용되기 때문에 그 이전에 이미 사업시행인가를 신청한 사업의 물권은 관리처분계획인가 이후에도 자유롭게 거래할 수 있습니다.따라서 투기과열지구 내 정비사업 물권을 매수할 때에는 조합원 지위를 정상적으로 이전 받을 수 있는지에 대해 반드시 알아보셔야 합니다.매매 가격 기준:입주권 매매 가격은 다양한 요소에 의해 결정됩니다. 몇 가지 주요 요소는 다음과 같습니다:지역: 입주권이 위치한 지역의 부동산 시장 상황을 고려해야 합니다.주변 시설 및 교통: 주변 환경, 교통 편의성 등이 가격에 영향을 미칩니다.입주권의 크기와 상태: 입주권의 크기, 평형, 시설 상태 등이 가격에 영향을 줍니다.시장 수요와 공급: 해당 지역의 입주권 수요와 공급 상태를 고려해야 합니다.주의사항:입주권 매매 시에는 특약을 반드시 작성해야 합니다. 특약에는 위에서 언급한 사항을 포함하여 계약서를 작성하시는 것이 좋습니다.입주권 매매는 중요한 결정이므로 변호사나 부동산 전문가와 상담하시는 것을 권장드립니다.
경제 / 부동산
24.03.22
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월세 계약시 주택임대차 신고 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 임대차 계약 신고는 중요한 절차입니다. 2021년 6월 1일부터 전국에서 보증금이 6천만 원 초과 또는 월세가 30만 원 초과하는 임대차 계약은 의무적으로 신고 대상이 되었습니다. 이에 따라, 주택 소재 관할 지자체에 30일 이내에 신고를 해야 합니다.여러분이 언급하신 상황에서, 집 주인분이 계약은 2000/10으로 하되 시청에 신고는 1500/25로 해도 되냐고 물어보셨습니다. 이 경우, 주택 임대차 계약 신고는 실제 계약 내용을 기준으로 해야 합니다.계약 내용 확인: 먼저, 실제로 계약한 내용이 2000/10인지 확인해야 합니다. 만약 계약 내용이 2000/10이라면, 이를 기준으로 신고를 해야 합니다.신고 금액 확인: 주택 임대차 계약 신고는 보증금과 월세 금액을 기준으로 합니다. 집 주인분이 시청에 1500/25로 신고하겠다고 하셨다면, 이 금액을 기준으로 신고를 해야 합니다.보증금: 1500만 원월세: 25만 원신고 의무: 주택 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고 접수를 완료해야 합니다. 신고 방법은 주택 소재지의 관할 읍·면·동 주민센터를 방문하여 오프라인으로 신고하거나, 부동산 거래관리시스템에서 온라인으로 신고할 수 있습니다.과태료 주의: 신고 기한을 놓치면 과태료가 부과될 수 있으니 주의하셔야 합니다.요약하자면, 실제 계약 내용과 집 주인분이 제시한 신고 금액을 기준으로 주택 임대차 계약 신고를 진행하시면 됩니다. 만약 집 주인분이 1500/25로 신고하는 것을 동의하지 않는다면, 계약 내용을 재조정하여 신고를 진행하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.22
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매매 가계약후 파기 하여 만기 전에 이사하면 월세비용은 제가 부담해야 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 만기 전에 이사를 하게 되면 몇 가지 주의사항이 있습니다. 아래의 내용을 참고하시기 바랍니다중도 퇴실: 원래 계약의 만기 날짜를 채우지 못하고 세입자의 사정으로 중간에 이사를 나가는 경우를 말합니다.월세 지불: 중도 퇴실 시, 세입자는 다음 세입자가 구해질 때까지 월세와 관리비를 납부해야 합니다.보증금 반환: 보증금은 당연히 회수됩니다. 만기 기간에 맞춰 이동을 할 수 있다면 좋겠지만 갑작스레 사업장을 이전해야 하는 여러 가지 이유들이 생깁니다. 이럴 때 어떠한 의무가 생기고 어떻게 하면 손실을 최소화할 수 있는 팁을 알려드리겠습니다.만약 급하게 나가야 할 경우에는 먼저 이사를 하고 새로운 세입자를 구할 때까지 월세를 지불하는 경우도 있습니다. 하지만 중도 퇴실 시, 중개 수수료를 임차인이 납부하는 것이 법으로 정해져 있는 것은 아니지만 관례적으로 위약금의 개념으로 중개 수수료를 임대인 대신 납부하는 것이 일반적입니다. 따라서 상황에 따라서는 중개 수수료를 임대인과 협의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.22
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