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단독 명의와 공동 명의시 대출 dsr적용 차이가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택을 담보로 대출을 받을 때, 단독 명의와 공동 명의의 차이점에 대해 알려드리겠습니다.단독 명의:단독명의로 주택을 취득하는 경우, 공시지가 12억원까지만 공제됩니다.즉, 주택 구입 가격이 12억원 이하인 경우에 해당합니다.공동 명의:부부가 공동으로 주택을 취득한 경우, 부부 합산 연봉으로 공제를 받을 수 있습니다.예를 들어, 부부가 공동명의로 1주택을 취득한 경우, 부부 합산 연봉을 기준으로 공제가 이루어집니다.공동명의로 취득한 주택의 공제 한도는 단독명의의 경우보다 더 높습니다.DSR(Debt Service Ratio)은 대출 신청자의 총 부채 상환 능력을 평가하는 지표입니다. 주택 담보대출의 경우 DSR을 산정할 때 부부 합산 소득을 고려합니다. 따라서 공동명의로 대출을 받을 때는 부부의 합산 연봉을 기준으로 대출 한도와 금리가 결정됩니다.또한, 지역별로 LTV(Loan-to-Value) 비율도 다르게 적용됩니다. 이에 따라 주택 시세 대비 대출 가능한 금액이 달라집니다. 현재 금리 상황과 정부 정책 변화를 고려하여 신중하게 대출을 고려하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.21
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신혼부부디딤돌대출 은행 심사중에 주소지 변경
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.은행 심사 중에 주소지가 바뀌면 처음부터 다시 심사를 해야한다는 은행 측의 얘기를 들었습니다. 여러분의 상황에 대해 몇 가지 고려해보겠습니다.주소 변경과 대출 심사:은행은 대출 심사를 진행할 때 주소지를 중요하게 고려합니다. 주소지가 변경되면 이를 반영하여 심사를 다시 진행해야 합니다.주소 변경 후에도 은행 심사가 완료되면 상관 없을까요? 이 부분은 은행 정책과 상황에 따라 다를 수 있습니다.시기적인 측면:현재 집의 전세 만기 날짜가 4월 25일이며, 새로운 집의 잔금일은 5월 7일이라고 하셨습니다.은행 심사가 현재 집 만기 날짜 이전에 완료될 것으로 예상되는 상황이라면, 주소 변경이 발생하더라도 은행 심사에 큰 영향을 미치지 않을 수 있습니다.은행과 상의:은행에 직접 문의하여 현재 상황을 상세히 설명하고, 주소 변경에 따른 대출 심사에 어떤 영향이 있는지 확인하는 것이 좋습니다.은행은 각각의 상황을 고려하여 최선의 조치를 취해줄 것입니다.마지막으로, 은행의 정책과 상황에 따라 달라질 수 있으므로 은행과 직접 상의하시는 것이 가장 확실한 방법입니다.
경제 / 부동산
24.03.21
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부동산 관련해서 나라에서 지원해 주는 제도는 어떤 제도가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입:신생아 출산 가구에게 주택 구입 및 전세자금 융자를 지원합니다.주택 구입자금 대출은 자산 5.06억원 이하, 연 소득 1.3억원 이하, 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원까지 가능하며, 전세자금 대출은 자산 3.61억원 이하, 연 소득 1.3억원 이하, 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억원까지 가능합니다.추가 출산 시 1명당 0.2%P의 추가 금리 인하 혜택도 제공됩니다.혼인 증여재산 공제 도입:신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 3억원까지 받을 수 있게 됩니다.2024년 1월 1일 증여분부터 적용되며, 총 4년간 재산을 증여 받는 경우 기본 공제 5,000만원에 1억원을 추가로 공제받을 수 있습니다1.주택청약저축 납입액 소득공제 범위 확대:주택청약저축 납입액 소득공제 한도를 연 240만원에서 300만원까지 상향합니다.장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 확대:주택담보대출 이자부담 경감을 위해 이자상환액 소득공제 한도를 확대하고 주택가격 기준을 상향합니다.전/월세 계약 시 공인중개사 인적정보 기재 의무화:전/월세 계약 신고 때 공인중개사의 인적 정보 기재가 의무화됩니다.역세권 “뉴:홈” 공급 활성화:역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택인 "뉴:홈"으로 활용할 수 있도록 개정된 "도시 및 주거환경정비법"이 시행됩니다.재건축 초과이익 부담금 면제 기준 및 부과 구간 단위 완화:재건축 후 집값이 일정 수준 이상 오르면 초과이익 부담금 면제 기준이 상향되고 부과 구간이 완화됩니다.신생아 특별공급 제도 신설:신생아 출산 가구를 대상으로 주택 공급을 실시합니다.신혼부부 특별공급 개별 신청 허용:신혼부부의 주택 청약 횟수가 부부 각각 1회로 늘어납니다.
경제 / 부동산
24.03.21
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이 상황에 복비를 내야하는지 궁금합니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약기간 끝나기 전 중도해지 후 이사를 고려할 때, 복비 부담 여부는 다음과 같이 결정됩니다묵시적 갱신과 계약 갱신청구권을 사용한 경우:새로운 세입자를 구하거나 복비를 부담할 필요가 없습니다.다만, 계약서 특약사항에 중도 계약기간 전 퇴거 시 중개 수수료에 대한 특약이 작성되어 있다면 기존 임차인은 새로운 임차인을 구하는데 필요한 중개 수수료를 지불해야 합니다. 따라서 임대인과 사전에 협의하는 것이 좋습니다.묵시적 갱신이 없는 경우:중도해지를 통해 이사를 가는 경우, 세입자는 복비를 부담해야 합니다.보증금은 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가면 임대 보증금에 대한 대항력이 사라지므로 주의해야 합니다.이에 따라, 임대인과 상의하여 복비 부담 여부를 확인하시고, 계약서에 관련 내용이 명시되어 있는지 확인하시기 바랍니다. 또한, 보증금 반환 소송 등의 상황을 고려하여 적절한 조치를 취하시기를 권장드립니다.
경제 / 부동산
24.03.21
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부동산 전세대출 금액을 많이 받을 수록 신용도가 하락하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출은 부동산을 구매하지 않고 전세금을 지불하는 경우에 사용되는 대출 상품입니다. 이에 따라 신용도와 전세대출 금액 사이에는 상호작용이 있습니다.신용점수와 전세대출 금액:신용점수는 NICE (National Information & Credit Evaluation) 또는 KCB (Korea Credit Bureau)에서 산정됩니다.높은 신용점수를 가진 분들은 최대한도까지 전세대출을 이용할 수 있습니다.그러나 소득과 부채에 비례하여 다시 산정되기 때문에 소득이 적거나 부채가 많은 경우 원하는 금액을 받을 수 없을 수 있습니다.보증기관별 전세자금대출 한도:한국주택금융공사 (HF), 주택도시보증공사 (HUG), 서울보증보험 (SGI) 등 세 가지 보증기관이 있습니다.각 보증기관은 신용점수에 따라 가능 금액을 달리 산정합니다.예를 들어, HF의 경우 NICE 740점, KCB 655점 이내에서 누구나 최대한도까지 이용할 수 있습니다.계산 방법:전세자금대출 금액은 증빙소득의 3.5~4배에서 부채를 고려하여 산정됩니다.임대인 미동의 시 3.5배, 동의 시 4배로 계산됩니다.서울보증보험 (SGI):서울 지역이 아니어도 이용 가능하며, 무주택자는 최대 5억까지 보증금의 80% 이내에서 받을 수 있습니다.신용점수에 따라 최대 5억까지 이용 가능합니다.요약하자면, 전세대출은 무조건 80% 한도가 가능한 것이 아니며, 신용점수에 따라 받을 수 있는 금액이 달라집니다.
경제 / 부동산
24.03.21
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부모 자식 간에 집을 바꿔살면, 1가구 2주택 인가요???
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모와 자식 간에 집을 바꿔서 살게 되면, 1가구 2주택으로 간주될 수 있습니다. 이 경우, 법적인 측면에서 몇 가지 주의사항이 있습니다.전입신고:먼저, 동사무소에 가서 전입신고를 해야 합니다. 이 과정에서 집을 바꾼 사실을 기록하게 됩니다.전입신고 시에는 계약서가 필요하지 않습니다. 단순히 주소를 변경하는 절차입니다.전세계약:전세계약을 따로 하지 않아도 됩니다. 전입신고만으로 충분합니다.법적인 문제:부동산 거래와 관련된 법적 문제를 피하기 위해 몇 가지 사항을 고려해야 합니다.양도소득세는 중요한 문제입니다. 만약 나중에 집을 판매하게 된다면, 1가구 2주택으로 간주되어 양도소득세가 발생할 수 있습니다.양도소득세는 양도한 부동산의 가치에 따라 결정되며, 세금을 지불해야 할 수도 있습니다. 따라서 이 부분은 전문적인 법률 자문을 받는 것이 좋습니다.등기부등본 기준:등기부등본은 집의 소유자를 확인하는 중요한 문서입니다.가족 간의 집 교환은 등기부등본 상에서 가족 구성원 간의 소유권 이전으로 간주될 수 있습니다.하지만 이후에 집을 팔게 된다면, 양도소득세 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.요약하자면, 전입신고를 통해 주소를 변경하고, 양도소득세와 같은 법적 문제를 고려하여 적절한 조치를 취하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.21
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이혼한 부모 공동명의로 집 매입 할 때의 필요서류
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님과 함께 공동명의로 집을 매매하려는 경우, 필요한 서류와 대출에 관한 내용을 안내해드리겠습니다.매매 서류:매도인 필요서류:신분증등기권리증인감도장부동산 매도용 인감증명서 1통 (매도인 인적사항 필수)주민등록초본 1통 (주소변경이력 포함 중요)공동명의인 경우, 각각의 인적사항이 적힌 2통의 인감증명서가 필요합니다.다른 공동명의자가 참석하지 않을 경우, 해당 공동명의자의 신분증, 인감증명서, 매매계약 위임장 (인감도장 날이), 가족관계증명서도 준비해야 합니다.매수인 필요서류:신분증도장 (인감이 아니어도 됨)주민등록등본 1통가족관계증명서 1통공동명의 매수라면 상세버전의 가족관계증명서도 발급해야 합니다.대출:주택담보대출은 한 사람 명의로 받아도 가능합니다. 하지만 부모님과 함께 공동명의로 집을 매매하는 경우, 대출을 공동으로 받는 것이 더 효율적일 수 있습니다.대출이 원하는 만큼 나오지 않을 경우, 2금융권에서 소액 추가대출도 가능합니다. 추가대출은 개별 상황에 따라 다르므로 은행이나 금융기관과 상담하여 자세한 내용을 확인하시는 것이 좋습니다.주의사항:위임장 작성 시, 매매 물건에 대한 정확한 주소와 매매계약 일체에 대한 내용이 정확하게 기재되어 있어야 합니다.공동명의 물건을 매수할 경우, 공유자 모두가 매매계약에 동의하는지를 꼭 확인하고 매수를 진행해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.21
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오피스텔 전세 계약 1년 연장 계약 관련 궁금증
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔의 계약 연장은 상황에 따라 다르게 처리될 수 있습니다. 하지만 일반적으로 다음 사항을 고려하시면 좋습니다계약서 작성 여부:집주인과 이미 카카오톡으로 연장 의사를 확인했다면, 별도의 새로운 계약서를 작성하지 않아도 될 수 있습니다.그러나, 계약 만료일이 다가오는 상황에서는 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 이는 미래에 발생할 가능한 분쟁을 예방하고, 양측의 권리와 의무를 명확히 하기 위함입니다.법적 측면:주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 계약 당시 임대차 기간을 1년으로 계약했다면 기본적으로 1년을 주장할 수 있습니다. 필요에 따라 2년까지 주장할 수도 있습니다.최근에 개정된 주택임대차보호법에 따르면, 1년을 계약했어도 임차인이 원한다면 최소 4년을 거주할 수 있습니다.주의사항:계약 갱신 요구 시, 주택임대차보호법은 딱 한 번만 쓸 수 있기 때문에 임차인이 원하는 기간을 신중히 결정해야 합니다.임대인이 특약으로 계약 갱신을 해줄 수 없다고 계약서에 명시한다고 할지라도 법 규정은 강행규정이기 때문에 임차인의 권리가 보장됩니다.요약하자면, 이미 집주인과 연장 의사를 확인했다면 새로운 계약서를 작성하지 않아도 될 수 있으나, 계약 만료일이 다가오는 상황에서는 계약서 작성을 권장합니다.
경제 / 부동산
24.03.21
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기존에 살고 있는 집 계약기간이 1년 남았지만, 다시 계약서를 작성할 시 대출 갈아타기 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택담보대출을 갈아타는 것은 현재 대출 상환 중인 집의 담보를 이용하여 더 낮은 금리로 대출을 받는 것을 의미합니다. 기존 집 계약이 1년 남았고 대출 금리가 높다면, 대환대출을 고려해보는 것은 좋은 아이디어입니다.주택담보대출을 갈아타기 위해 몇 가지 사항을 고려해보시겠어요?대환대출 가능한 상품: K뱅크의 아파트 담보대출을 이용하신다면 최대 10억원까지 대환대출이 가능합니다. 1금융권 대환대출이기 때문에 금리도 저렴합니다.금리 비교: 현재 이용하고 있는 주택담보대출보다 낮은 금리의 상품을 찾으셔야 합니다. 만약 낮은 금리의 대출을 찾으셨다면 은행에 문의하여 대출금리를 확인하시기 바랍니다.주의사항:중도상환수수료: 주택담보대출을 받은지 3년 이상이 되지 않은 경우 중도상환수수료를 확인해보세요.주택담보대출비율 (LTV): 주택담보대출을 받으신 분들 중 70% 이상 대출을 받으신 경우, 대환대출 한도가 줄어들 수 있습니다.금리할인 항목: 금리할인 항목을 활용하여 주택담보대출 금리를 낮추실 수 있습니다.대환대출을 고려하시기 전에 이러한 사항들을 꼭 확인하시고, 현재 대출 상환 중인 집의 담보를 활용하여 더 나은 조건으로 대출을 받으시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.21
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디딤돌신혼부부대출 한명이 유주택이면 불가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌 대출은 주택 담보를 활용하여 주택 구입자금을 지원하는 프로그램입니다. 여러 조건을 고려해야 하므로 상황에 따라 다를 수 있습니다.무주택 상태에서 신청 가능한 경우:한쪽이 무주택이고 다른 한쪽이 유주택인 경우, 무주택자가 디딤돌 대출을 신청할 수 있습니다.이 경우, 무주택자의 주택 구입을 위해 디딤돌 대출을 활용할 수 있습니다.유주택 상태에서 신청 가능한 경우:두 사람 모두 유주택인 경우, 디딤돌 대출은 불가능합니다.유주택자는 디딤돌 대출 대상에서 제외됩니다.결혼 전 주택 보유는 포함되지 않습니다:결혼 전 주택 보유 여부는 디딤돌 대출 신청 시 고려하지 않습니다.주택 보유 여부는 신혼부부의 현재 상태와 주택 구입 계획에 따라 결정됩니다.따라서, 여러분이 유주택이고 신랑이 무주택인 경우, 신랑이 디딤돌 대출을 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.21
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