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공공임대아파트 전세 살다가 분양되면 이사가야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공임대아파트에서 전세로 거주하다가 분양이 되는 경우, 전세 계약 만료일 전에 퇴실해야 하는지 여부는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 아래의 사항을 고려해 보시면 도움이 될 것입니다분양전환 시점: 공공임대아파트의 분양전환 시점은 올해 8월이라고 하셨습니다. 이 때 분양이 되면 해당 아파트는 분양가로 판매되거나 다른 사람에게 분양될 수 있습니다.전세계약 기간: 전세계약은 올해 4월부터 내년 4월까지로 되어 있습니다.퇴실 여부: 분양이 되더라도, 전세계약 만료일 전에 퇴실해야 하는지 여부는 전세계약서에 명시되어 있습니다. 일반적으로 전세계약 만료일 전에 퇴실해야 하지만, 각각의 계약 조건에 따라 다를 수 있습니다.따라서, 공공임대아파트에서 전세로 거주하다가 분양이 되는 경우, 전세계약서를 꼼꼼히 확인하시고, 만료일 전에 퇴실해야 하는지 여부를 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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상가임대차 퇴실,권리금 관련하여 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대차 만기 한 달 전에 임차인이 퇴실 의사를 밝혔고, 임대인이 다른 임차인과 계약을 하려고 합니다. 그런데 퇴실 의사를 밝힌 현재의 임차인이 갑자기 권리금을 주장하고 있습니다.이 상황에서 상가 임대차법을 고려해보겠습니다. 상가 임대차법은 권리금 회수 기회를 보호하고, 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상청구권을 규정하고 있습니다. 여기서 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다권리금 회수 기회 보호 기간: 임대인은 임차인의 권리금 회수를 보호하고, 방해를 해서는 안됩니다. 임대인은 이러한 방해 금지 의무를 상가 임대차 계약기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료시까지 부담하게 됩니다. 따라서 상가 임대인이 방해금지 기간 내에 임차인의 권리금 회수를 방해했다면 임대인은 손해배상 책임을 부담하게 됩니다.권리금 회수 방해 유형: 임대인의 행위가 권리금 회수 방해 유형 중 하나에 해당해야 합니다. 이에는 임대인이 신규임차인 주선을 방해하는 행위가 포함됩니다.법정 갱신거절 사유: 상가 임차인은 상가임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 법정 갱신거절 사유 중 어느 하나에 해당되면 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.따라서 퇴실 의사를 밝힌 상태에서 임대인과 신규임차인이 계약을 진행할 때, 상가 임대차법을 준수하며 권리금 회수 기회를 보호해야 합니다. 만약 임대인이 권리금 회수를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하지만 상가 임대인이 이미 계약 거절 의사를 확정적으로 표시한 경우, 신규임차인 주선 없이도 손해배상 청구가 가능할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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오피스텔 월세 계약 개인거래시 유의해야할 사항은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 월세 계약 개인거래 시 유의해야 할 사항은 다음과 같습니다부동산 등기부등본 확인: 계약 전에 반드시 부동산 등기부등본을 확인해야 합니다. 이를 통해 근저당이 너무 많거나 부동산 권리관계가 이상한 경우를 주의해야 합니다. 공인중개사나 집주인의 말만 믿지 말고 등기부등본을 직접 확인하세요.집주인과 직접 계약: 집주인과 직접 만나서 계약하는 것이 중요합니다. 공인중개사가 대리로 계약하거나 집주인과 통화만으로 계약하는 경우 사기 위험이 있습니다. 집주인의 신분증과 계약금, 잔금이 집주인 계좌로 들어가는지 확인하세요.공인중개사나 중개업자의 신뢰도 확인: 공인중개사나 중개업자가 언제 개업했는지, 신뢰할 만한지 확인하세요. 중개사의 신뢰도를 파악하여 안전한 계약을 진행하세요.전입신고와 확정일자 우선 처리: 전입신고와 확정일자를 가장 먼저 처리해야 합니다. 이를 통해 소액임차인 우선 변제를 받을 수 있습니다. 전입신고가 가능한 오피스텔로 월세 계약을 하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.이렇게 주의사항을 지켜 월세 계약을 진행하시면 안전하게 오피스텔을 임대하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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오늘뉴스보니 공시지가 헌실화전면폐지라던데 왜그렇나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공시지가 현실화 폐지에 대한 이유는 다음과 같습니다.과도한 세 부담 감소: 공시가격 현실화 계획은 부동산 세 부담을 증가시켰습니다. 이로 인해 국민들의 재산세, 건강보험료 등 조세 부담이 높아졌습니다. 정부는 이러한 문제를 해소하기 위해 공시가격 현실화 계획을 폐지하게 되었습니다.무리한 현실화 계획: 공시가격 현실화 계획은 시세보다 높은 공시가격을 설정하여 부동산을 과세하는 방식이었습니다. 그러나 이로 인해 부작용이 발생했습니다. 예를 들어, 집값 급등으로 인한 부담이 늘어났고, 국민들의 경제적인 어려움이 커졌습니다.법 개정 전 다양한 정책수단 활용: 공시가격 현실화 계획을 법 개정 없이도 다양한 정책수단을 통해 폐지와 같은 효과를 낼 수 있도록 하기 위해 폐지 결정이 내려졌습니다.이로 인해 국민들의 부담이 경감되고, 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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평소궁금했던건데 취득세를 중과하는이유가궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다주택자들에게 취득세를 중과하는 이유는 부동산 정책과 관련이 있습니다. 다주택자들은 여러 주택을 소유하고 있으며, 이로 인해 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 아래는 다주택자들에게 취득세를 중과하는 이유와 관련된 내용입니다양도세 회피 방지: 다주택자들은 양도세 부담을 피하기 위해 주택을 증여하거나 양도할 때가 많습니다. 이를 막기 위해 다주택자들에게 취득세를 중과하여 증여세를 회피하는 시도를 제한합니다.부동산 시장 안정화: 다주택자들이 많은 주택을 소유하면 부동산 시장에 불안정성을 초래할 수 있습니다. 이를 막기 위해 다주택자들에게 취득세를 중과하여 부동산 시장을 안정화시키고 거래를 규제합니다.세수 증가: 다주택자들에게 취득세를 중과함으로써 세입자금을 확보하고 국가 예산을 지원합니다. 이는 국가 재정 건전성을 유지하는데 도움이 됩니다.2023년에는 다주택자들에게 취득세 중과가 완화되는 방향으로 정책이 조정되었습니다. 조정대상지역에서 2주택의 경우 취득세 중과세를 폐지하고, 3주택 이상은 50% 인하 적용됩니다. 또한 증여취득세율도 기존 12%에서 6%로 인하될 예정입니다. 이러한 조치는 부동산 시장을 조절하고 다주택자들의 세금 부담을 조정하기 위한 것입니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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주택임대차 계약기간 이후에 계약서 작성해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 기간이 만료된 후에도 계약서를 작성할 수 있습니다. 이미 세입자와 월세 조건에 대한 동의를 문자로 확인했으며, 보증금에 대해서는 언급하지 않았다고 하셨습니다. 따라서 26일에 계약서를 작성하는 것은 가능합니다.다만, 계약서를 작성할 때 몇 가지 주의사항이 있습니다:월세 조건: "월세 xx원으로해서 1년 계약하는 것으로 하자"라는 내용을 계약서에 명시해야 합니다. 이는 이미 세입자와 합의한 내용이므로 중요합니다.보증금: 보증금에 대한 언급이 없었으므로, 계약서에 보증금에 대한 내용을 추가해야 합니다. 보증금은 그대로인지, 조정이 필요한지 확인하시고 명시해주세요.기타 조항: 계약서에는 기타 필요한 조항들도 명시해야 합니다. 예를 들어, 임대료 지불일, 유지보수 책임, 입주일 등을 정확히 기재해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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원룸에 보증금에 월세를살고있는데요ᆢ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 월세를 내고 계시는 원룸의 보증금에 월세를 살고 계시다면, 집주인이 월세를 인상하고자 한다면 다음 사항을 고려해야 합니다.임대료 인상 제한: 주택임대사업자는 보증금과 월세 인상이 5%를 초과할 수 없습니다. 이 규정은 주임사가 아니어도 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 때에도 적용됩니다.환산보증금 계산: 월세를 보증금으로 환산할 때, 다음과 같은 공식을 사용합니다:환산보증금 = 임대보증금 + (월 임대료 × 12) ÷ 5.50%월세 인상 계산: 환산보증금을 먼저 계산하고, 그 환산보증금에 5%를 인상한 금액으로 다시 보증금과 월세로 나누는 작업이 필요합니다. 월세를 인상할 경우, 임대인이 원하는 조건과 임차인이 원하는 조건을 협의하여 결정하게 됩니다.예를 들어, 현재 월세가 55만 원이고 보증금이 1천만 원일 경우, 월세를 5% 인상하면 578,541원이 됩니다. 만약 보증금을 2천만 원으로 변경한다면 월세는 536,875원이 됩니다. 임대인과 임차인이 상호 협의하여 조정하시면 될 것 같습니다.이상의 내용은 규정에 따라 계산되는 예상치이며, 실제 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 집주인과 상세한 협의를 통해 월세 인상에 대한 결정을 내리시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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상속 받은 재산 매매시 세금은 어떻게 되는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상속 받은 재산을 매매할 때 세금은 다음과 같이 적용됩니다증여세: 상속받은 누나가 토지를 증여받을 경우 증여세를 납부해야 합니다. 증여자는 세금을 부담하지 않습니다. 증여가액은 매매사례가 없다면 감정평가액, 감정평가액이 없다면 개별공시지가 기준으로 산정됩니다. 또한 남매는 "기타친족"에 해당하여 10년간 1천만원의 증여재산공제가 적용됩니다. 공시가 1억원의 토지를 증여받는 경우 증여재산공제 1천만원 적용시 증여세는 900만원으로 계산됩니다.취득세: 토지를 증여받을 경우 4%의 취득세율이 적용됩니다.증여와 취득세에 대한 세금 계산은 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 세금액을 확인하기 위해서는 세무사나 회계사와 상담하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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LH전세임대 중 다른 아파트로 이사해야해서 주택담보대출 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 거주 중인 LH전세임대계약이 2024년 6월 15일에 만료될 예정이며, 신축분양권을 매수하여 6월 동안 입주하실 계획이시군요. 주택담보대출과 관련하여 몇 가지 사항을 고려해보겠습니다.주택담보대출 가능 여부:주택담보대출은 주택을 담보로 받는 대출로, 주택을 소유하고 있는 경우 주택담보대출을 신청할 수 있습니다.주택담보대출을 받기 위해서는 증빙소득 (원천징수영수증, 소득금액증명원 등)을 제출하고 DTI(Debt-to-Income Ratio) 및 DSR(Debt Service Ratio) 심사를 통과해야 합니다.따라서 주택을 매매하고자 할 때, 주택담보대출을 신청할 수 있습니다.주담대 대출 실행 여부:주담대 대출은 생애 첫 주택 구입자를 위한 대출 상품입니다.주택 구입 시 중도금 대출로 활용하고자 하는 경우, 주담대 대출로 갈아타서 잔금을 치룰 수 있습니다.주담대 대출은 주택 구입자가 주택을 처음으로 취득하는 경우에 해당하며, 최대 대출 한도는 주택 가격의 80% 이내입니다.따라서 주택 매매가 가능하며, 주택담보대출과 주담대 대출을 활용하여 잔금을 처리할 수 있습니다.협의 방법:현집주인과 계약 만료 후 몇 일 더 필요한지 협의하는 것은 좋은 방법입니다.상황에 따라 협의하여 적절한 기간을 정하고, 원활한 주택 매매 및 이사를 진행하시기 바랍니다.위 내용을 참고하여 주택 매매와 주담대 대출을 원활하게 진행하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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부동산 경매 포기 건으로 문의 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매 포기에 대해 안내드리겠습니다.경매 포기 수수료:경매를 맡겼던 경매부동산에는 수수료를 지급해야 합니다.일반적으로, 경매대행업체는 법원감정가격의 1% 또는 낙찰금액의 1.5%를 수수료로 받습니다.예를 들어, 부동산의 법원감정가격이 3억원이고 낙찰금액이 2억 5천만원이라면, 수수료는 300만원(법원감정가격의 1%)에서 375만원(낙찰금액의 1.5%) 사이입니다.보증금 반환 방법:경매 포기 후 보증금을 반환받기 위해 다음 단계를 따르세요:경매계에 가서 “보관금 환급 신청서”를 작성하고 제출합니다.경매계에서 “법원보관금 출급 (환급) 명령서”를 출력해줍니다.이 명령서와 사업자등록증, 통장사본(통장으로 환급받을 경우)을 가지고 법원 1층에 있는 은행으로 가면 환급해줍니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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