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전세보증보험 가입시점 문의 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약을 체결한 후에 가입하시면 됩니다. 가입 시기는 크게 신규 계약과 갱신 계약에 따라 약간 차이가 있습니다.신규 계약의 경우:전세계약을 새로 체결한 경우, 잔금 지급일 또는 전입신고일 중 늦은 날짜부터 전세계약 기간 중 절반이 지나기 전까지 보험 가입이 가능합니다.일반적으로 전입일로부터 1년 이내에 가입하는 것이 대부분입니다.갱신 계약의 경우:기존에 체결된 계약을 갱신한 경우, 이미 전입이 완료된 이후이므로, 전세계약서 내에 갱신 일자로부터 전세계약 기간 절반이 지나기 전까지만 가입하시면 됩니다.전세보증보험은 해당 주택의 가격보다 원순위채권(부채)이 많은 경우에 가입을 고려하게 됩니다. 또한, 계약 당시보다 전세 시세가 하락할 경우 임대인이 원활한 전세보증금 반환을 기대하기 어렵다고 판단할 때도 많이 가입하게 됩니다.요즘처럼 매매와 전세 가격이 하락하고 있는 시점에서 가입 시점보다 보증금 반환 시점에 시세가 많이 내릴 수 있습니다. 시세가 내리게 되면 다른 세입자를 구하더라도 시세에 따라 일부 금액은 임대인이 마련해야 하는 문제가 생길 수 있습니다. 이러한 상황에서 보증금을 제때에 돌려받지 못해 어려운 경우가 생길 수 있으므로, 전세보증보험을 가입하는 것이 좋습니다.전세보증보험의 보증기간은 전세계약 기간 동안 보증이 가능하며, 보통 전세계약은 2년을 체결하게 됩니다. 따라서 대부분의 경우 전세보증보험 보증기간은 2년입니다. 참고로 2015년 관련 법이 개정되어 전세계약 기간이 1년인 경우에도 보증이 가능하니 참고하시기 바랍니다.내년 2~3월쯤 가입하시면 보험료를 아낄 수 있으며, 가입 시점과 내년 초에 가입할 때의 지원 여부는 동일합니다. 따라서 여유 있게 내년에 가입하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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전세계약서에 명시한대로 임대인 임차인간 합의사항이 안지켜지면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약서에 명시된 합의사항이 임대인과 임차인 사이에서 지켜지지 않을 때는 몇 가지 대응 방법이 있습니다. 아래의 조치사항을 고려해 보세요녹음 및 통화 확인: 먼저 녹음을 하면서 통화를 하고, 문자 메시지로 한 번 더 확인해 보세요. 이렇게 하면 녹음된 내용과 문자 메시지를 통해 합의사항을 확인할 수 있습니다.미리 통보: 이사가 확정되었다면 미리 임대인에게 얘기해서 부동산에 집을 빨리 내놓게 해야 합니다. 이렇게 하면 집이 잘 나갈 수 있으며, 나중에 전세보증금을 돌려받을 때도 도움이 될 것입니다.법적 조치: 만약 문제가 지속된다면 법적 조치를 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 변호사와 상담하여 적절한 절차를 따르는 것이 좋습니다.부동산 중개사와 상담: 부동산 중개사와 상담하여 상황을 설명하고 조언을 구해보세요. 중개사는 부동산 거래에 대한 전문 지식을 가지고 있어 도움이 될 수 있습니다.이러한 조치들을 고려하여 상황을 해결하시길 바랍니다. 또한, 이사를 하시는데 무리가 없도록 부모님께서 부동산에 집을 내시는 일에 대해 미리 얘기해 주시는 것도 좋은 방법입니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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부동산 공시지가가 낮아지면 어떤 효과가 생기나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 공시지가는 부동산 가치를 평가하는 기준으로 사용됩니다. 따라서 공시지가의 변동은 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칩니다. 이에 따라 다음과 같은 효과가 발생할 수 있습니다부동산 가격에 대한 영향:공시지가가 낮아지면 부동산 시장의 가격도 일반적으로 하락할 가능성이 있습니다.부동산 가격은 공시지가를 기준으로 산출되기 때문입니다.세금 부담과 시장 영향:공시지가는 다양한 부동산 관련 세금의 기준이 되므로, 공시지가의 변동은 세금 부담에도 영향을 미칩니다.공시지가가 낮아지면 부동산 관련 세금납부액도 일반적으로 감소할 수 있습니다.금융 거래와 대출 가능 금액:공시지가는 부동산을 담보로 한 대출의 대출 가능 금액을 결정하는 기준이 됩니다.공시지가가 높을수록 대출 가능 금액이 높아집니다.기타 영향:공시지가는 투자자, 집주인, 세무 담당자, 금융 기관 등 다양한 이해관계자에게 중요한 정보를 제공합니다.따라서 공시지가가 낮아지면 부동산 시장과 관련된 여러 측면에서 영향을 미치게 됩니다. 세금납부액도 공시지가의 변동에 따라 변화할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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임차권 등기설정된 후에는 전입신고해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차권 등기 설정 후 이사를 하면 대항력과 우선변제권이 보장됩니다. 그러나 전세권은 이사를 해서 다른 곳에 전입신고를 하면 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권이 사라집니다. 그럼에도 불구하고, 전세권 의한 우선변제권은 보장됩니다.임차권 등기가 마쳐진 이후에도 다른 곳으로 이사 및 전입신고를 하셔도 문제가 없습니다. 이러한 경우 법원은 점유개시일자 또는 주민등록일자를 공란으로 한 임차권등기명령을 발령하게 되고, 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 그 등기의 접수일부터 대항력 및 우선변제권을 취득하게 됩니다. 또한, 임차인이 개인적인 사정으로 다른 곳으로 전입신고를 했지만, 가족들과 함께 그 집에서 거주하고 있고, 가족들의 주민등록은 그대로라면, 걱정하지 마세요. 판례에 따르면 주택임대차보호법에서 정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하므로 주택임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 하였습니다3
경제 / 부동산
24.03.20
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집 담보로 대출을 받아 만기 안에 갚지 못으면 어떻게 되나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 담보로 대출을 받은 경우, 만기일에 대출금을 갚지 못하면 다음과 같은 상황이 발생합니다기한 이익 상실: 일정 기간 동안 대출금을 갚지 않아도 되는 이익인 "기한 이익"이 상실됩니다. 즉, 만기일까지 원금을 갚지 않아도 될 이익이 사라지게 됩니다. 이는 채무자가 더 이상 채무자를 신뢰할 수 없게 만듭니다.채무자로서의 책임: 대출 만기일에 원금과 이자를 갚지 못한 경우, 채무자는 그대로 채무자로 남게 됩니다. 이는 채무자가 기한 이익 상실 통지서를 받게 되는 것을 의미합니다. 채무자는 더 이상 은행에서 대출을 받을 수 없고, 채권자 입장에서도 채무자를 신뢰할 수 없게 됩니다.법적 경매 위험: 만약 대출금을 갚지 못하게 되면 근저당을 통한 법적 경매가 가능해집니다. 이는 담보물인 집을 잃게 될 수 있음을 의미합니다.주택 담보대출은 중요한 결정이므로 신중히 고려하시고, 만기일에 대출금을 갚을 수 있는지 확실히 검토하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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친구가 동거인으로 전입신고 시 청년드림주택청약통장 비과세 혜택을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.친구가 동거인으로 전입신고할 때 청년드림주택청약통장의 비과세 혜택을 받을 수 있는지에 대해 알려드리겠습니다.청년드림주택청약통장 가입 대상자:나이: 19세에서 34세까지소득: 직전년도 신고소득이 있는 자로 연소득 5천만원 이하의 근로, 사업, 기타 소득자무주택 여부: 가입 시 무주택확약서 등으로 확인하며, 해지 시 지방세 세목별 과세 증명서 및 주택소유시스템 등으로 가입 기간에 대한 무주택 여부를 확인합니다.비과세 혜택:이자소득에 대해 비과세 혜택을 제공합니다.조세특례제한법 제87조에 따라 아래 요건을 충족한 가입자가 별도의 서류(이자소득 비과세용 무주택 확인서 등)를 은행에 가입 후 2년 내 제출하면 이자소득 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.소득: 근로소득 3600만 원 또는 사업소득 2600만 원 이하무주택: 가입 시 무주택 세대의 세대주세대주와 동거인 등본:친구가 전입신고하면 세대주인인 당신과 동거인인 친구 둘만 등본에 뜨게 됩니다.따라서, 친구가 동거인으로 전입신고할 때 청년드림주택청약통장의 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.19
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아파트에서 주방에 창문이 없으면 안좋나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 주방에 창문이 없는 경우와 있는 경우 각각 장단점이 있습니다. 아래에서 자세히 설명드리겠습니다주방에 창문이 있는 경우 (장점):채광과 환기: 주방 창문을 열면 자연 채광이 들어오고 실내 환기가 원활해집니다.통풍: 주방 창문과 거실 창문을 열어두면 바람이 통풍되어 환기가 잘 됩니다.일조량: 주방 창문이 있는 경우, 겨울에도 따뜻한 햇빛이 들어와 난방비를 절약할 수 있습니다.주방에 창문이 없는 경우 (단점):환기 부족: 주방 창문이 없으면 환기가 어려워 냄새와 습기가 쉽게 쌓일 수 있습니다.소음: 주방에서 발생하는 소음이 거실로 전달될 수 있습니다.부산함: 주방 창문이 없으면 주방 내부가 답답하게 느껴질 수 있습니다.따라서 주방 창문이 없는 경우 환기를 위해 환기 시스템을 추가로 설치하거나 주방과 거실의 문을 열어 통풍을 개선할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.19
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제명의로 살고있던집을 부모님이 매수하고 추후 디딤돌대출에 대해 궁금한점이 있습니다?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌대출은 주택도시기금에서 제공하는 주택담보대출 상품으로, 주로 무주택자, 생애 최초 주택 구입자, 신혼 부부가 이용합니다. 디딤돌대출을 고려하시는 경우 다음 조건을 확인해 보시면 좋습니다:소득 조건:무주택자인 경우: 부부 합산 소득이 6,000만원 이하여야 합니다.생애 최초 주택 구입자 또는 미성년 2자녀 이상인 경우: 소득이 7,000만원 이하여야 합니다.신혼 부부인 경우: 소득이 8,500만원 이하여야 합니다1세대원 상태:세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.기타 조건:생애 최초 주택 구입자는 19세 미만 자녀 수를 고려해야 합니다.주택 분양권, 조합원, 입주권도 주택 보유로 간주됩니다.중복 금지:주택도시기금 대출과 은행지원 주담대 미이용자는 중복으로 이용할 수 없습니다.따라서, 부모님이 매수한 집에서 월세로 살면서 2026년 3월 분양받은 아파트 입주를 계획하시는 경우, 디딤돌대출을 고려하실 수 있습니다. 하지만 자세한 내용은 주택도시기금 홈페이지의 '내집마련 디딤돌대출 신청하기’에서 정확한 대출 가능 여부를 조회하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.19
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4월에 입주하려는데 전세보증보험이 5월에 승인이 난다고 합니다.. 안전한 건물일까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.안전한 계약:집주인이 전세보증보험을 5월에 승인받을 예정이라고 하셨습니다. 이는 전세보증금 반환보증을 위한 절차입니다.공인중개사 분이 문제 없다고 말씀하셨으며, 전세보증보험 신청이 진행 중이라는 자료도 확인되었습니다.거래 시 보증보험이 거절될 경우, 보증금 전액 반환과 같은 특약을 넣어주신다고 하셨습니다.이러한 조건들을 고려하면, 계약은 상당히 안전한 것으로 보입니다.특약으로 보호:보증보험에 특약을 넣어주시는 것은 좋은 선택입니다. 이로 인해 보증금 반환 등의 상황에서 안심하실 수 있습니다.특약은 거래 당사자들 간에 합의된 사항이므로, 계약 시 반드시 특약 내용을 확인하시고 필요한 부분을 추가하시기 바랍니다.융자와 건물 매매가:건물 매매가가 60억 이상이고 융자가 22억 정도라면, 전세보증보험 가입에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.전세보증보험은 주택가격과 선순위채권을 고려하여 보증한도를 설정합니다. 주택가격과 선순위채권에 따라 최대 보증금액이 결정됩니다.주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험은 신청 기간이 정해져 있으니, 신청 기한을 꼭 체크하시기 바랍니다.요약하자면, 현재 상황에서 전세보증보험 가입은 안전하며, 특약을 통해 추가적인 보호도 가능합니다.
경제 / 부동산
24.03.19
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상가건물의 공용공간을 마음대로 사용할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물의 공용공간 사용에 관한 법적 규정은 다음과 같습니다.공용부분과 전유부분 구분:공용부분은 건물의 구분소유자 모두가 함께 사용할 수 있는 부분입니다. 예를 들면 주차장, 복도, 계단 등이 해당됩니다.전유부분은 각 구분소유자 개인이 배타적으로 소유하고 있는 부분입니다.공용부분 사용 규정:집합건물법에서는 공용부분의 사용방법을 통상의 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 정할 수 있습니다.각 구분소유자들이 용도에 따라 한 지분의 비율에 관계없이 공용부분을 사용할 수 있기 때문에 규약이나 결의로 일부 공유자에 대한 공용부분의 사용을 금지하거나 지분비율에 따라 사용횟수나 기간을 제한할 수 없다고 보아야 합니다.실제 사례:상가건물의 복도에 음료수 박스를 쌓아둔 옆 점포가 공용부분을 독점하고 있다면 이는 법적으로 문제가 될 수 있습니다.공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하므로 특정 입주민이 이를 무단으로 사용하거나 불법 점유, 다른 사람의 사용을 임의로 제한할 수 없습니다.따라서 해당 상황에서는 공용부분의 사용에 대한 법적 대응을 검토하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.19
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