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신속통합 신청하면 기간이 얼마나 단축되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신속통합 기획은 서울시에서 주택 공급 속도를 높이기 위해 도입한 방안입니다. 이 프로그램은 정비계획 수립 단계부터 개입하여 사업 추진을 지원하며, 기존 5년 정도 걸리던 정비구역 지정까지의 기간을 2~3년으로 단축합니다. 또한 층수 규제 완화 등 인센티브를 제공하여 재건축을 빠르게 진행할 수 있도록 합니다.이 프로그램은 조합이 구청에 사업을 신청한 뒤 구청이 서울시에 관련 내용을 접수하면 사업이 바로 진행됩니다. 단지 규모와 지역 특성에 따라 차이가 있겠지만, 신속통합기획안이 만들어지기까지는 통상적으로 6개월 내외의 기간이 소요됩니다.이로 인해 주택 재건축이 빨라지며, 주택난 속에서 신속하게 재개발을 진행할 수 있도록 도와줍니다. 신속통합기획은 공공재개발보다 상대적으로 호응이 좋은 프로그램으로 평가되고 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.11
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3년후 집값이 어떻게 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 주택시장에 대한 전문가들의 의견은 복잡하게 엇갈리고 있습니다. 그러나 몇 가지 주요 측면을 고려해보겠습니다.공급 부족: 일부 전문가들은 2~3년 후 주택 공급량이 부족해질 것으로 예상하고 있습니다. 주택시장의 선행지표인 인허가 건수와 착공실적, 분양물량 등이 추락하면서 공급 공백이 심화할 것으로 보입니다.역전세 현상과 미분양: 반면, 다른 전문가들은 집값 상승 가능성을 낮게 봤습니다. 역전세 현상, 미분양, 가구수 증가세 둔화, 글로벌 경기불황 등의 변수도 주택시장에 영향을 미치는 요인으로 언급되었습니다.금리와 대출: 현재 금리 상승이 사실상 종료되고 있으며, 대출금리도 낮아지고 있습니다. 이로 인해 공급공백기로 인한 집값 상승이 재연될 가능성이 높아졌습니다.서울과 지방의 차이: 서울은 이미 상반기에 회복 신호가 나타나고 있으며, 신축이 부족해질 수 있지만, 그렇다고 해서 공급부족이 집값 상승을 부추기는 원인이 되진 않을 것으로 보입니다.자가 보유 비율: 한국은행에 따르면 인구 1000명당 주택수는 2021년 기준 423.6채로 OECD 34개국 중 27위 수준에 그쳤으며, 자가 보유 비율도 60.6%로 꼴찌에 가깝습니다. 이미 집이 충분하지 않은 상황에서 공급이 부족해지면 집값 상승은 자명하다는 것이 일부 전문가들의 얘기입니다.결론: 집값 상승 여부는 다양한 요인에 의해 결정되며, 정확한 예측은 어렵습니다. 현재 상황을 면밀히 고려하고, 자신의 상황과 목표를 고려하여 결정하시는 것이 중요합니다. 미래를 예측하는 것은 어려운 일이지만, 신중한 판단을 통해 최선의 선택을 하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.11
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경매하려면 무엇부터 시작해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매에 관심이 있으시군요! 경매로 집을 구매하는 것은 흥미로운 선택입니다. 아래는 부동산 경매를 시작하는데 도움이 될 수 있는 몇 가지 단계와 팁입니다:권리분석이 쉬운 물건부터 시작: 경매 초보자는 권리분석이 쉬운 물건부터 도전해보는 것이 좋습니다. 어려운 권리를 공부하고 관련 물건을 입찰할 수 있습니다. 초보자는 작은 수익을 내는 쉬운 물건에 도전하는 것을 추천합니다. 예를 들어, 배당을 받을 수 있고 후순위 임차인이 있는 꼬마 아파트부터 시작해보세요.실속 있는 꼬마 아파트 선택: 꼬마 아파트는 소액 투자가 가능하고 불황에 강한 특징이 있습니다. 초소형 아파트는 수요가 많아 처분이 용이하며, 소액으로 투자를 시작하는 분들에게 추천되는 투자법입니다. 지방의 꼬마 아파트는 평균 시세가 낮아 초기 자본금도 상대적으로 적습니다.경매 절차 및 관리: 경매 신청서를 작성하고 경매개시 결정을 받습니다. 송달, 현황조사, 감정평가를 진행한 후 매각기일에 참여합니다. 경매로 집을 구매할 때는 명도를 꼼꼼히 확인하고, 관리도 쉽게 할 수 있도록 체크리스트를 만들어보세요.
경제 / 부동산
24.03.11
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똑같은 날에 세입자는 확정일자를 받고, 집주인은 대출을 받으면 누가 우선순위가 높나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.물건에 대한 우선순위는 다양한 요소를 고려해야 합니다. 주택 거래 시 세입자와 집주인의 상황에 따라 다음과 같은 사항을 고려해보겠습니다전입신고와 확정일자:세입자: 전입신고와 확정일자를 받았다면, 이는 세입자가 해당 부동산에 입주하고 있다는 증거입니다. 세입자의 대항력이 강화됩니다.집주인: 확정일자를 받지 않았다면, 집주인은 아직 해당 부동산을 다른 목적으로 처분할 수 있습니다.근저당권 설정:세입자: 세입자가 확정일자와 함께 전입신고를 받았다면, 세입자의 근저당권이 설정됩니다.집주인: 집주인이 은행에서 대출을 받아 근저당권을 설정했다면, 은행의 근저당권이 설정됩니다.우선순위:전입신고와 확정일자: 전입신고와 확정일자를 받은 세입자는 우선순위가 높습니다.근저당권: 근저당권은 설정된 순서대로 우선순위를 갖습니다. 따라서 은행의 근저당권이 세입자의 근저당권보다 먼저 설정되었다면, 은행의 우선순위가 높습니다.요약하자면, 세입자의 전입신고와 확정일자가 집주인의 근저당권보다 먼저 발생했다면 세입자의 우선순위가 높습니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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청약통장 어떻게 어디에서 만드는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약통장은 주택 구매를 위해 저축하는 통장으로, 소득공제와 관련된 혜택을 받을 수 있습니다. 아래는 주택청약통장 만들기에 대한 단계별 설명입니다대상 및 명칭: 주택청약통장의 정식 명칭은 주택청약종합저축입니다. 미성년자부터 국내에 거주하는 재외 동포까지 누구나 가입할 수 있습니다. 주택 소유 여부나 연령에 제약은 없으며, 1인당 1계좌만 개설 가능하고 저축 기간은 가입일부터 국민주택 또는 민영주택의 입주자로 선정될 때까지 유지됩니다. 청약이 당첨되면 5년 동안 재청약이 불가능합니다.가입 방법:은행 방문: 은행을 방문하여 창구에서 직접 신청하는 방법이 있습니다. 주거래은행의 모바일 애플리케이션을 활용하여 가입하는 방법도 있습니다. 주택청약통장을 가입할 수 있는 은행으로는 우리은행, 농협, 신한은행, 기업은행, KB국민은행, 하나은행 등이 있습니다. 신분증과 최소 납입액 2만 원을 준비하시고, 통장 서명란에 사인이 아닌 도장을 날인하고 싶다면 도장도 함께 준비하세요.모바일 애플리케이션: 주거래은행의 모바일 애플리케이션을 활용하여 휴대폰으로 간단하게 계좌를 개설할 수 있습니다. 가입서를 기입하고 신규 거래금액을 입력하면 바로 가입할 수 있습니다.전화 가입: 입출금 통장이 있는 주거래은행에서 개설한다면 전화로도 가입할 수 있습니다. 은행에 연락하여 가입하거나 통화 예약을 하고 예약 전화를 받아 절차를 진행하실 수 있습니다.납입 방법: 주택청약종합저축계좌에는 매달 2만 원에서 50만 원 이하의 금액을 예치할 수 있습니다. 예치금 1500만 원 이전까지는 추가 납입이 가능하므로 청약 가점 1순위 조건을 충족하기 위해 저축액을 조절할 수 있습니다.소득공제 및 해지: 연간 소득 7000만 원 이하의 근로자이며 무주택자라면 주택청약통장 저축액에 대해서 소득공제를 받을 수 있습니다. 최대 연간 납입액 240만 원의 40%인 96만 원까지 소득공제가 가능하며, 연말정산 소득공제 혜택도 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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1층 상가 2,3층 근린주택 매매수수료 알고 싶어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님께서 1층은 상가, 2층과 3층은 근린주택으로 작년 12월에 7억 원에 매매하셨다고 하셨군요. 매매 수수료에 대해서는 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다.양도소득세: 부동산 매매 시 양도소득세가 발생합니다. 이는 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제액을 고려하여 계산됩니다1. 양도소득세는 납세의무자가 신고하고 납부하는 세금이며, 정확한 신고가 중요합니다.양도세 세무사 수수료: 양도세 신고를 위해 세무사를 찾으셨다면, 세무사 수수료도 고려해야 합니다. 일반적으로 양도세 세무사 비용은 상담부터 시작하며, 상담 후 대리 신고까지 맡기면 상담 비용은 대부분 면제됩니다23. 세무사마다 수수료가 다를 수 있으며, 상담을 통해 정확한 금액을 확인하시는 것이 좋습니다.부동산중개수수료: 부동산 중개수수료도 매매 시 경비 처리가 되는 항목입니다. 양도세 비과세가 아닌 경우 세금 신고 시 돌려받을 수 있는 금액입니다4. 중개수수료는 거래금액에 따라 상한요율과 한도액이 다르며, 상한금액 내로 중개사와 협의하여 정할 수 있습니다.따라서, 부모님께서 양쪽에 매매 수수료를 600만 원씩 주셨다면, 양도세와 세무사 수수료, 부동산중개수수료를 종합적으로 고려하여 적절한 금액을 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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부자간 집을 바꿔서 살아도 상관없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부자 간 집을 바꾸는 것은 증여나 상속과 관련된 중요한 결정입니다. 여러 가지 상황을 고려하여 알려드리겠습니다.증여와 상속:증여: 집을 부모님으로부터 자녀에게 무상으로 이전하는 것입니다. 증여를 할 때는 증여세가 발생할 수 있습니다. 증여세율은 과세표준 금액에 따라 10%에서 최대 50%까지 적용됩니다.상속: 부모님이 사망하면 부동산이 상속재산으로 이전됩니다. 상속세도 발생할 수 있으며, 상속세율은 증여세와 동일하게 10%에서 최대 50%까지 적용됩니다.세대생략 증여:부모가 자식에게 정상적으로 재산을 물려주지 않고, 할아버지나 증조부가 세대를 건너뛰어 손자나 증손자에게 재산을 증여 또는 이전하는 경우를 말합니다.세대생략 증여시 증여세율은 30% 할증됩니다. 미성년자 수증자의 경우 증여재산가액이 20억을 초과하면 할증율은 40%가 적용됩니다.세대생략 상속:손주에게 재산을 상속하려면 1순위 상속권자인 자녀들이 모두 상속을 포기해야 합니다.세대생략 상속시 상속세율은 증여세율과 동일하게 30% (증여세 * 1.3) 할증되어 과세됩니다. 미성년자 손주가 20억 이상 상속받을 경우 40%까지 할증됩니다.대습상속:특정 상황에서 1순위 상속권자가 이미 사망한 경우, 그 사람의 상속 지분에 해당하는 상속 재산이 다른 상속인에게 상속됩니다.대습상속은 할증 과세하지 않으며, 상속세에는 다양한 세액공제가 적용됩니다.주의사항:부동산을 바꿔서 살기로 결정하면 반드시 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다. 부동산 이전에는 증여세와 상속세, 그리고 세금적인 측면에서의 고려사항이 있으므로 신중한 결정이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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전입신고를 하지 않으면 신고를 못 하나요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고를 하지 않으면 발생하는 불이익과 과태료에 대해 알려드리겠습니다. 주민등록법에 따르면 전입 신고를 14일 이내에 해야 합니다. 만약 이 기간을 지키지 않으면 다음과 같은 불이익이 발생할 수 있습니다과태료 납부: 신고를 하지 않거나 14일 이후에 늦게 신고하면 원칙적으로 5만원 이하의 과태료(벌금)를 내야 합니다. 그러나 실제로는 과태료 면제 기간을 적용하여 자진 신고를 하면 과태료 없이 신고를 받아 줍니다.법적 대항력: 주택이 전세인 경우, 확정일자를 받은 날짜와 전입 일자 중 늦은 날짜를 기준으로 법적 대항력이 발생합니다. 전입신고를 하지 않으면 경매와 같은 법적 분쟁이 발생하면 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 없어서 보증금을 지킬 수 없습니다.거주지 주택 청약: 주택 청약 조건에 거주지 우선권이 있습니다. 거주 기준이 주민등록 기준이기 때문에 전입 신고를 해야 기간이 인정됩니다. 반대로 거주지 기간을 채우기 위해 주민 등록을 옮기지 않는 경우가 있는데 사실 여부가 알려지면 청약 당첨이 무효가 되는 일도 있습니다.임대차 계약 신고: 2021년 6월 1일부터 체결되는 신규나 갱신 임대차 계약은 30일 이내에 임대기간, 임대료 등의 계약 내용을 주민센터에 신고해야 합니다. 과태료는 100만원 이하이며 전입 신고하며 확정 일자를 받기 위해 계약서를 가지고 가면 임대차 계약 신고도 되며 확정일자가 된 것으로 보호됩니다.따라서 전입신고를 하지 않으면 불이익이 발생할 수 있으며, 주민등록법을 준수하여 신고를 하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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현재 2주택이상나온느 세금다말해주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 2주택 이상을 소유하고 계시다면, 부동산 거래와 관련하여 세금에 대해 알아보겠습니다.6월 이전에 팔 경우:취득세: 2주택 이상 소유자가 주택을 처음 구매할 때 발생하는 세금입니다. 주택 가격에 따라 다르며, 일반적으로 0.6%에서 4% 사이입니다.양도소득세: 주택을 처음 구매한 날로부터 1년 이내에 판매할 경우 발생하는 세금입니다. 이 기간 내에 판매하면 양도소득세를 내야 합니다. 양도소득세는 주택 가격에 따라 다르며, 최대 70%까지 적용될 수 있습니다.6월 이후에 팔 경우:양도소득세: 주택을 처음 구매한 날로부터 1년 이후에 판매할 경우 발생하는 세금입니다. 이 기간을 넘어서 판매하면 양도소득세를 내야 합니다. 양도소득세는 주택 가격에 따라 다르며, 최대 70%까지 적용될 수 있습니다.부가가치세(VAT): 주택을 처음 구매한 날로부터 2년 이후에 판매할 경우 발생하는 세금입니다. 이 기간을 넘어서 판매하면 부가가치세를 내야 합니다. 부가가치세는 주택 가격의 10%입니다.따라서, 주택을 판매할 때 양도소득세와 부가가치세를 고려하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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부동산 신축 아파트 임의 공급이란 어떤 의미인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무순위 청약:무순위 청약은 기존에 선정된 청약 당첨자가 주택을 포기하거나 당첨이 취소된 주택(잔여 물량)에 대해 주인을 다시 정하는 절차입니다.택지가 한정되어 있으므로, 보통 까다로운 자격 기준을 마련해 신규 아파트를 분양하는데, 무순위 청약은 청약통장 가입 기간이 짧은 사람이나 1주택자일 경우에도 신청할 수 있습니다.임의 공급:임의 공급 방식은 선착순과 동일하게 진행되며, 사업주체가 별도로 정하는 요건을 적용합니다.무순위 사후접수, 계약 취소 주택 재공급 등이 이에 해당합니다.무순위 사후접수는 최초 입주자 모집 공고 시 경쟁이 발생해 당첨자 및 예비 입주자를 선정했으나 부적격, 계약 포기 등으로 잔여 물량이 발생한 경우에 진행됩니다.줍줍:무순위 청약이 종종 '줍줍’이라고 불리는데, 이는 시세 대비 저렴한 아파트를 가점 없이 분양받을 경우, 큰 시세 차익을 누릴 수 있기 때문입니다.무순위 청약이 신축 내집마련을 위한 좋은 기회이지만, 입지와 가격을 따져보는 것이 중요합니다.따라서, 최근 미분양 아파트 관련 뉴스에서 언급된 임의 공급은 무순위 청약과 관련된 내용이 맞습니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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