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집주인이 문자로 계약 1년 연장후 계약서 양식이 필요해서 작성하니 말이 바뀌는데 어떡하죠?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인과의 계약서 변경에 관한 상황은 꽤나 골치 아픈 일이죠. 하지만 걱정하지 마세요. 여러분이 직면한 상황은 법적으로 처리 가능하며, 다음과 같은 점을 고려해 보시기 바랍니다계약서 변경:집주인이 기존 계약서를 수정하여 보낸 경우, 이는 법적으로 허용됩니다. 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 이전 집주인의 지위를 그대로 승계하게 됩니다.따라서 기존 계약서로 인한 대항력과 확정일자의 효력은 변동 없이 유지됩니다. 새로운 집주인이 계약 갱신 요구를 거절할 경우, 세입자는 이전 집주인과 계약을 지속하거나 계약해지를 선택할 수 있습니다1.퇴실 청소비 변경:집주인이 퇴실 청소비를 변경하여 보낸 경우, 이는 세입자와 협의 없이 변경된 사항입니다.세입자는 이전 집주인과의 원래 계약 조건을 유지하길 원할 경우, 새로운 집주인에게 이를 알리고 원래의 퇴실 청소비로 변경해달라고 요청할 수 있습니다.법적 문제:법적으로 문제가 있는 것은 아닙니다. 다만, 새로운 집주인과의 의사소통을 통해 원래의 계약 조건을 유지하거나 조정할 수 있도록 노력하시기 바랍니다.만약 새로운 집주인이 계약 갱신 요구를 거절하거나 불합리한 변경을 요구할 경우, 법적 자문을 받는 것이 좋습니다.증빙 자료 확보:변경된 계약 조건이나 의사소통 내용은 문자나 이메일 등으로 증빙 자료를 확보해두시는 것이 좋습니다. 이후에 문제가 발생할 경우 이를 증거로 활용할 수 있습니다.요약하자면, 법적으로 문제가 없으며, 새로운 집주인과의 의사소통을 통해 원래의 계약 조건을 유지하거나 조정하는 방향으로 해결하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.27
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주태임대사업자 종합소득세 신고 시 2주택 조건 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대사업자가 2주택을 보유하고 있을 때, 종합소득세 신고 시 어떤 조건이 적용되는지 알려드리겠습니다.오피스텔:오피스텔은 구청과 세무서에서 모두 주택임대로 등록되어 있으며, 장기 임대 기간은 8년입니다.오피스텔의 크기는 40제곱미터 이하이며, 보증금은 1억원 이하, 월세는 40만원입니다.아파트 1채:아파트는 6억원 정도의 가치를 가지고 있습니다.주택임대사업자로서 종합소득세를 신고할 때, 다음 사항을 고려하셔야 합니다:임대사업자 등록: 임대사업자 등록은 의무는 아니지만, 미신고 시 임대소득에 가산세가 0.2% 추가됩니다.지자체 등록: 재산세, 취득세, 장기보유특별공제 등 세제 혜택이 있습니다. 임대의무기간 불이행 시 3천만원 과태료가 발생할 수 있습니다.국세청 등록: 1가구 1주택은 월세소득이 기준시가 9억원 이하일 경우 비과세입니다. 1가구 2주택은 월세시 임대소득자 등록, 전세시 등록하지 않아도 됩니다.임대소득세 신고는 세무서에서 꼭 해야하며, 하지 않으면 가산세 20%가 추가됩니다.이러한 정보들을 참고하여 종합소득세 신고를 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.27
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신용도600~700,연소득 3500~4000만원 중소기업 재직중인 청년 전세대출 추천
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.높은 집값으로 인해 주택 구매가 어려운 상황에서 전세자금 대출을 고려하시는 것은 좋은 선택입니다. 여러 가지 전세자금 대출 상품 중에서 귀하의 상황에 맞는 것을 찾아보겠습니다.버팀목 전세자금대출 (LH):대상: 신혼부부 및 청년 가구자격 조건:만 19세 이상 ~ 만 34세 이하부부합산 연 소득 5천만원 이하순 자산 3.61억원 이하 무주택 세대주대출 금리: 연 1.8%~2.4% (연 소득별 상이)대출 한도: 수도권 1.2억원, 수도권 외 0.8억원 이내대출 기간: 2년 (최장 10년 이용 가능)상환 방식: 만기일시상환 또는 혼합상환방식 (월 상환금액 부담이 적음)대상 주택: 전용면적 85㎡ 이하, 일반가구, 신혼가구, 2자녀 이상 가구1.LH 전세자금대출:대상: 생계급여 수급자, 의료급여 수급자, 세대 월평균 소득이 도시근로자 가구당 소득 50% 이하대출 한도: 수도권 최대 9천만원, 광역시 최대 6천만원, 그 외 기타지역 최대 5천만원대상 주택: 전용면적 85m² 이하.HUG 안심전세대출:대상: 전세보증금반환보증을 가입한 임차인 (신혼부부, 청년가구 등)대출 한도: 전세보증금의 80% (신혼부부, 청년가구의 경우 90%) 이내대상 주택: 아파트, 연립, 다세대, 다가구, 단독, 주거용 오피스텔.이 중에서 귀하의 상황에 가장 적합한 전세자금 대출 상품을 선택하시면 될 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.02.27
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전세 계약 후 집주인을 만나지 못할 때는 자동 갱신이 되는 것인가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약에서 묵시적 갱신이라는 개념이 있습니다. 이는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 임대차를 맺고 기간 동안 부동산을 사용하기로 한 경우, 계약 기간 만료가 다가왔을 때 양쪽이 별다른 이야기 없이 있다면 기존 내용 그대로 연장되는 개념입니다. 즉, 둘 중 하나라도 이 내용을 지속할 생각이 없다면 만료 6개월 이후부터 2개월 이전 사이에 상대방에게 연락해야 합니다.이렇게 암묵적으로 이어지는 약속은 몇 번까지 가능할까요? 정답은 별다른 제한이 없다는 것입니다. 이것은 어디까지나 임대인과 임차인의 약속이므로 두 사람의 의사가 합치하는 한 몇 번이고 이어질 수 있습니다. 둘 중 하나가 파기한다는 연락이 올 때까지 같은 내용으로 진행되는 것입니다. 한 번 갱신되면 월세나 전세 모두 2년이 추가되는데요. 추가되는 2년도 같은 내역이기 때문에 월세나 보증금을 변경하고 싶다면 암묵적으로 진행하시면 안 되고, 6개월부터 2개월 사이에 통보하여 월세나 보증금이 변경된 내용으로 계약서를 새로 작성해야 합니다.서류를 재작성해야 할까요? 이 부분은 선택 사항입니다. 약속된 기간이 끝나고 새로운 기간이 시작되는 것이기 때문에 다시 쓰자고 하는 사람도 있고, 그냥 좋은 게 좋다 하면서 넘어가는 사람도 있습니다. 임차인 입장에서는 안 쓸수록 유리하고, 임대인 입장에서는 쓸수록 유리합니다. 계약서를 쓴다는 것은 새로운 약속이 시작된다는 의미입니다. 그렇기 때문에 새로운 기간에 묶이게 되죠. 이게 무슨 의미인가 하면 임대인과 임차인 모두 2년간 묶이게 되는데요. 임대인의 경우 별로 변하는 게 없지만, 임차인의 경우 2년을 다 채우지 못하고 나가게 된다면 임차인이 부동산 중개 수수료를 부담하여 자신 대신 들어올 세입자를 구해야 합니다. 반대로 향후 2년 내에 나갈 계획이 없다면 쓰던 쓰지 않던 별다른 상관이 없습니다. 확실하게 하기 위해서 새로 쓰기를 원하는 집주인도 있으므로 임대인이 요청한다면 새로 쓰셔도 상관없습니다.
경제 / 부동산
24.02.27
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자쥐방 보증금 계약금 잔금 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약금, 보증금, 그리고 잔금에 대해 알려드리겠습니다. 이해를 돕기 위해 한국어로 답변드리겠습니다.계약금:계약금은 어떤 계약을 체결할 때 지급하는 돈을 말합니다. 보통 예약금, 착수금, 보증금, 선급금 등으로도 부르기도 합니다.계약을 체결하면서 계약금을 지불하지 않는 경우도 가능합니다. 이러한 경우를 가계약이라고 합니다.계약금은 거래 대금의 관행상 10%로 정해지는 경우가 많습니다.보증금:보증금은 임대차 계약에서 매우 중요한 개념입니다. 보통 월세의 50%에서 100%에 해당하는 금액입니다.보증금은 임대인이 임차인에게 임대물을 반환할 때, 임차인이 임대물을 손상시키지 않고 반환할 경우 돌려받는 금액입니다.잔금:잔금은 총 거래 대금에서 계약금 및 중도금을 뺀 나머지 잔액을 말합니다.잔금은 상대방의 의무 이행이 완료되었는지 확인한 후 지급합니다.이제 여러분의 상황에 적용해보겠습니다. 보증금 2백만원과 계약금 32만원을 지불하셨다면, 남은 잔금은 계약서에 명시된 1,680,000원입니다. 이 금액은 보증금과 별개의 돈으로, 상대방의 의무 이행이 완료되었을 때 지급하게 됩니다.부모님이 말씀하신 것처럼 보증금은 2025년 계약 만료 시 월세를 먼저 내는 개념이기도 합니다. 따라서 168만원이 아닌 2백만원을 보내는 것이 맞습니다. 하지만 정확한 상황을 확인하기 위해 계약서와 상대방과 상의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.27
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주택임대사업자 관련 양도 소득세 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대사업자로서 아파트를 매도할 때 양도소득세와 기타 세금에 대해 알려드리겠습니다. 주택 임대사업자의 경우, 장기 임대한 주택을 양도할 때 특정 조건을 충족하면 양도소득세 혜택을 받을 수 있습니다. 아래 내용을 참고해주세요오피스텔구청과 세무서 모두 주택임대로 등록되어 있으며 8년 이상 장기 임대한 경우입니다.면적이 40제곱미터 이하이고 가액이 1억원 이하인 경우입니다.보증금 500만원, 월세 40만원으로 임대하고 있습니다.아파트 1채아파트는 6억원 정도로 매수한 것으로 보입니다.빌라를 2006년에 8800만원에 매수하였으며, 2023년 재개발로 인해 아파트로 변환되었습니다.아직 보존 등기 상태이며, 올해 말에 정식 등기 예정입니다.아파트를 매도할 때 양도소득세와 기타 세금은 다음과 같이 적용됩니다:양도소득세: 장기 임대주택의 양도소득세율이 중과배제되며, 장기보유특별공제 50%를 받을 수 있습니다.기타 세금: 추가적인 세금이 발생할 수 있으니 상세한 계산을 위해 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.세금 계산은 복잡하며 개별 상황에 따라 다를 수 있으므로, 정확한 정보를 위해 세무사나 회계사와 상담하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.27
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사업자 임대인의 국세, 지방세 완납 증명서, 그리고 임금채권에 대한 확인?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법 개정으로 인해 임대인은 임대차 계약 시 국세 및 지방세의 완납 증명서를 제출해야 하는 의무가 생겼습니다. 이에 따라 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구할 때 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다:국세 완납 증명서와 지방세 완납 증명서 발급 방법:오프라인 방법:관할 거주지의 주민센터를 방문하여 민원서비스 담당자에게 신분증을 제출하거나 무인발급기를 통해 출력할 수 있습니다.온라인 방법:정부24 홈페이지에서 "납세증명"을 검색한 후 납세증명서 발급 메뉴로 이동합니다.주민등록번호와 주소를 입력하고 "공개"로 체크한 다음 사용목적을 "기타"로 선택합니다.온라인 발급으로 설정하여 출력합니다. 수수료는 무료입니다.임금채권 확인:'안심전세포털’에서 임대인이 사업자이고 고용주라면 '사회보험 완납증명서’를 요청해 임금 체불 여부를 확인할 수 있습니다. 이는 최우선 변제 항목 중 하나입니다.이러한 요청은 현장에서 임차인이나 중개인이 임대인에게 확인을 요구하는 경우가 많습니다. 따라서 꼭 필요한 정보를 요청하시는 것이 좋습니다
경제 / 부동산
24.02.27
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전세 만기 시 전세금을 돌려 받고 난 후 집을 비우는게 맞는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금을 돌려받는 상황에서 짐을 빼는 순서와 관련하여 부동산법에는 명확한 규정이 있습니다. 아래의 절차를 따라서 진행하시면 됩니다:전입신고 및 확정일자 설정: 먼저, 전세집에서 이사를 가시기 전에 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 하면 추후에 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자는 세입자가 보증금을 지키기 위해 반드시 해야 하는 조치입니다.임차권등기 신청: 만약 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 채 급하게 다른 곳으로 이사를 가야 한다면, 임차권등기를 신청해야 합니다. 임차권등기를 통해 세입자의 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다. 임차권등기 완료까지는 약 2주 정도 소요됩니다.내용증명 보내기: 만약 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면, 세입자는 집주인에게 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 내용증명은 집주인에게 소송하기 전에 최후통첩을 하는 것으로, 집주인에게 심리적 압박을 가하고 보증금 반환을 원할 때 유용합니다.임차권등기 완료 확인: 임차권등기가 완료되면 해당 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에 짐을 빼도 됩니다.계약만기일에 짐 빼기: 계약만기일에 짐을 다 빼고, 집주인이 잔금을 치기로 한 시간까지 기다리시면 됩니다. 이때, 집주인이 일방적으로 시간을 정해놓은 것은 부당한 행위일 수 있으므로, 상황에 따라 법률 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.요약하자면, 전세금을 돌려받기 위해서는 임차권등기를 신청하고, 내용증명을 보내며, 계약만기일에 짐을 빼시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.27
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인터넷 등기소 확정일자 열람관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자 열람에 대한 문의 감사합니다. 확정일자는 부동산 거래와 관련하여 중요한 정보이며, 주소에 따라 다르게 표시될 수 있습니다.인터넷 등기소에서 확정일자를 열람하는 방법은 다음과 같습니다:인터넷 등기소 홈페이지를 방문합니다.로그인 후, 확정일자 열람하기를 선택합니다.열람하고자 하는 부동산의 지번이나 도로명주소를 입력합니다.정보제공 유형을 선택하고 검색 버튼을 클릭합니다. 정보제공 유형에는 다음과 같은 세 가지가 있습니다:확정일자 부여현황: 해당 부동산의 주소에 부여되어 있는 확정일자의 현황을 열람합니다.확정일자 부여현황 (특정): 해당 부동산의 주소에 부여되어 있는 확정일자 중 특정 임차인에게 부여되어 있는 현황을 열람합니다.확정일자 부여현황 (임대인/임차인): 임대인과 임차인의 인적사항이 포함된 해당 부동산 주소에 부여되어 있는 확정일자 중 특정 임차인에게 부여된 현황을 열람합니다.원하는 호실을 선택하고 이해관계자 유형을 선택한 후, 전자서명을 진행합니다.확정일자 현황을 확인할 수 있습니다.확정일자가 기존의 두 건과 다르게 조회되는 상황은 찝찝하시겠지만, 지번주소와 호수가 같다면 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 그러나 불안하시다면 해당 부동산의 관련 기관에 문의하여 상세한 설명을 듣는 것이 좋습니다. 또한, 임대차 계약 시 전입신고와 확정일자를 꼭 받으시는 것을 권장드립니다.
경제 / 부동산
24.02.27
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전 세입자가 전세금 반환을 했는데 비번변경했습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 반환과 관련하여 발생한 문제는 꽤 복잡해 보입니다. 아래는 몇 가지 단계별 조언입니다:전세금 반환 절차 확인:전세금 반환은 일반적으로 임대인이 보증금을 반환해야 하는 경우입니다.전세금 반환 절차를 정확히 따라야 합니다. 이는 임대차 계약서에 명시되어 있을 것입니다.보증금 반환과 관련된 지연이자도 고려해야 합니다.비밀번호 문제 해결:아파트의 비밀번호를 변경하여 들어갈 수 없다는 문제가 있습니다.집주인에게 비밀번호를 요청하거나, 관리사무소나 관리회사에 문의하여 비밀번호를 재설정할 수 있는지 확인해 보세요.이사지연비 문제:신규 이사가는 곳의 아파트를 구입해서 이사가는데 전액 입금이 지연되었다는 상황입니다.이사지연비를 요구한 것은 합리적인 조치입니다. 그러나 이를 정당하게 증명할 수 있는 문서가 필요합니다.이사지연비와 관련하여 서면으로 협의하고, 이를 기록해 두세요.관리비 정산 문제:관리비 약 43만원과 장기충당수서금 18만원을 정산하지 않았다는 문제가 있습니다.관리비 정산은 관리사무소나 관리회사와 협의하여 해결해야 합니다.관리비에 대한 정확한 내용과 정산 방법을 확인하세요.법적 조치 고려:만약 상호 협의로 문제가 해결되지 않는다면, 법적 조치를 고려해야 합니다.변호사와 상담하여 적절한 절차를 따르세요.위의 단계를 따라 문제를 해결하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.27
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