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답변 내역

1주택자 신생아특례로 이사갈려고 하는데 가능한 과정인가요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.한국주택금융공사의 아낌e보금자리론을 이용 중이시고, 신생아가 예정되어 있으며, 이사 계획이 있으신 상황으로 이해했습니다.보금자리론에서 보금자리론으로의 대출 전환은 가능합니다. 기존 보금자리론을 상환하고 새로운 주택 구입을 위해 다시 보금자리론을 받는 것이 일반적인 절차 중 하나입니다.본문의 과정에 대해서는, 신생아 특례를 통한 주택 구입자금 대출과 전세자금 대출 제도가 있으며, 이는 출산 가구의 주거 안정을 지원하기 위한 제도입니다. 이사하실 집의 최근 거래가와 대출 가능 금액, 그리고 1주택 처분 조건 등을 고려하여 대출이 가능한지 여부는 한국주택금융공사의 정확한 심사를 통해 결정됩니다.대출 승인까지의 소요 기간은 일반적으로 신청 후 대출 승인까지 약 30일에서 최대 70일 정도 소요될 수 있습니다. 하지만, 실제 소요 기간은 개별 사례에 따라 다를 수 있으며, 신청자의 서류 준비 상태나 한국주택금융공사의 심사 일정에 따라 달라질 수 있습니다.절차가 복잡하고 중요한 결정이기에 걱정이 되실 수 있습니다. 이와 관련하여 정확한 정보와 상담은 한국주택금융공사의 공식 채널을 통해 확인하시는 것이 가장 좋습니다. 또한, 대출 신청 전에는 해당 금융기관의 상담을 통해 자세한 절차와 필요 서류 등을 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.20
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올해 전세계약이만료인데요 ᆢ ㆍ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약이 만료되고 월세로 전환하는 것은 가능합니다. 임대인과 임차인이 합의하에 계약서를 작성하면 됩니다. 공인중개사를 통하지 않고도 직접 계약서를 작성할 수 있으나, 계약서에 변경사항을 명확히 기재하고 양측의 서명 또는 도장이 필요합니다. 중개사를 통하는 것이 더 안전할 수 있으니, 필요하다면 중개사의 도움을 받는 것도 고려해 보세요. 만약 계약서를 직접 작성한다면, 기존 전세 계약서를 참조하여 변경될 내용을 정확히 기재하고 양측이 날인하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.02.20
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부동산 경매와 공매의 차이가 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매는 법원에서 진행되는 강제집행 절차로, 채무자가 채무를 갚지 않을 때 그 재산을 매각합니다. 경매는 가장 높은 금액을 제시하는 사람에게 재산이 판매되며, 주로 개인 채무나 은행 채무가 원인이 됩니다. 경매는 유찰될 경우 20%씩 가격이 차감되고, 낙찰 후 일정 기간 내에 대금을 납부해야 합니다.반면에, 공매는 한국자산관리공사(KAMCO)가 주관하며, 주로 세금 체납으로 인해 집행됩니다. 공매는 1차 공매예정가격의 50% 한도 내에서 매회 10%씩 가격이 차감되고, 낙찰된 후에는 금액에 따라 7일 이내 또는 최대 60일 이내에 대금을 납부해야 합니다.또한, 경매는 현장 입찰방식으로 진행되는 반면, 공매는 인터넷을 통한 전자입찰 방식으로 진행됩니다. 공매는 분할납부가 가능하여 장기 할부가 가능하고, 권리관계가 상대적으로 깨끗한 편입니다. 하지만, 공매는 인도명령이 없어서 세입자를 내보내기 위해서는 명도소송을 진행해야 하는 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.20
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전세 살고 있을 때 작은 방에서 물이 새는 거 같은데 집 주인이 수리해 줘야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집에서 누수 문제가 발생했을 때, 일반적으로는 집주인이 수리를 책임져야 합니다. 법적으로 임대인은 임대 목적물이 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있으며, 이는 누수와 같은 중대한 결함에도 적용됩니다.작은 방에서 누수가 발생하여 곰팡이가 생겼다면, 이는 임차인의 사용과 수익을 방해하는 수준으로 간주되어 임대인이 수선의무를 부담해야 합니다. 하지만, 임차인으로서는 먼저 집주인에게 문제를 알리고, 수리 방법에 대해 논의하는 것이 중요합니다. 직접 수리업체를 선정하거나 수리를 진행하기 전에 집주인과의 협의가 필요합니다.따라서, 먼저 집주인에게 누수 문제를 상세히 알리고, 수리에 대한 책임을 요구하는 것이 좋습니다. 만약 집주인이 수리를 거부하거나 책임을 회피한다면, 법적 조치를 고려할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.20
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분양을 받는데 아파트가 나은가요? 아니면 상가가 나은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축으로 인한 분양을 앞두고 계시군요. 아파트와 상가 분양 각각의 장단점을 알아보는 것은 중요한 결정에 도움이 될 것입니다.아파트 분양의 장단점장점:안정적인 주거 환경: 아파트는 주거 목적으로 설계되어 있어, 안정적인 생활을 할 수 있습니다.편의 시설 접근성: 대부분의 아파트 단지는 편의 시설과 가까운 곳에 위치해 있어 생활이 편리합니다.재산세 및 종합부동산세: 아파트를 소유할 경우 발생하는 세금과 관련된 혜택이나 부담이 있을 수 있습니다.단점:유동성 제한: 아파트는 상가에 비해 매매나 전세가 유동성이 떨어질 수 있습니다.관리비 부담: 공동 관리비가 발생하며, 때로는 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수도 있습니다.상가 분양의 장단점:장점:투자 가치: 상가는 임대 수익을 통해 안정적인 수익을 기대할 수 있으며, 특히 좋은 위치의 상가는 가치 상승 가능성이 높습니다.선택의 폭: 신축 상가의 경우, 위치나 층을 선택할 수 있는 폭이 넓어 자신의 업종에 맞는 최적의 장소를 선택할 수 있습니다.단점:공실 리스크: 상권이나 입지에 따라 임대가 잘 되지 않을 경우 공실로 인한 손실이 발생할 수 있습니다.분양가 상승: 최근 토지 가격 상승으로 인해 분양가가 높아져 초기 투자 비용이 클 수 있습니다.개인적인 상황, 특히 이미 소유하고 계신 아파트가 있는 경우, 추가로 아파트를 소유하는 것과 상가를 소유하는 것 사이에서 발생할 수 있는 세금, 유동성, 수익성 등을 고려해야 합니다. 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 세금 관련 사항은 변동이 있을 수 있으니, 전문가의 조언을 구하거나 신뢰할 수 있는 기관을 통해 최신 정보를 확인하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.20
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주임사 계약신고 및 자진말소 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대사업자로서 임대차 계약신고를 지연할 경우, 민간임대주택에 관한 특별법 제46조에 따라 최대 1천만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 임대차 계약을 체결하거나 변경한 날로부터 3개월 이내에 신고해야 하는 의무가 있으며, 이를 준수하지 않을 경우 불이익을 받게 됩니다.아파트임대사업자가 자진말소를 할 경우, 의무임대기간의 1/2 이상을 임대한 후에 자진말소를 진행해야 하며, 그렇지 않을 경우에는 과태료 부과와 함께 그동안 받은 세제혜택을 반환해야 할 수도 있습니다. 특히, 아파트를 제외한 다른 임대주택 유형은 자진 말소가 불가능하며, 임대 기간에 상관없이 자진 말소를 원할 경우에는 과태료 3000만 원 이하가 부과될 수 있습니다. 자진 말소 시 필요한 서류와 절차에 대해서는 관할 시군구청이나 렌트홈 시스템을 통해 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.20
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계약기간중 세대원으로 임차인 변경시 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 중에 세대원으로 임차인의 변경이 필요한 경우, 몇 가지 주의해야 할 사항이 있습니다. 우선, 임차인 명의 변경은 단순한 절차가 아니라 권리와 의무가 변경되는 중요한 법률행위입니다. 따라서 임대인의 동의가 필요하며, 임대인 동의 없이 진행된 명의 변경은 임대차 계약 해지의 사유가 될 수 있습니다.대항력과 우선변제권에 대해서는, 임차인 명의 변경이 임차계약상의 임차인 지위 이전이나 임차권 양도에 해당한다면, 기존의 대항력 및 우선변제권이 유지될 수 있습니다. 이를 위해서는 임차인 명의 변경이 새로운 계약으로 해석되지 않도록 기존의 조건을 그대로 유지하고, 임차인 계약상의 지위 이전이나 임차권의 양도에 해당함을 임차계약서에 분명하게 기재해야 합니다.가족 간이라도 명의 변경 시에는 임대인과 새로운 계약서를 작성하는 것이 안전합니다. 만약 계약자가 전입신고를 새로운 곳으로 옮기더라도, 친동생이 세대원으로 거주하고 있다면 대항력과 우선변제권이 유지될 가능성이 있습니다. 하지만 이는 임대인과의 명확한 합의와 계약서 상의 명시가 전제되어야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.20
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원룸 월세 가계약금을 걸었다가 한시간만에 계약을 안하려고 해도 가계약금은 못돌려받는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약금 반환 여부는 계약 당사자 간의 합의나 관련 법규에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 가계약금은 계약의 성립을 위한 신의의 표시로 걸리며, 계약이 성사되지 않을 경우 반환되지 않는 경우가 많습니다. 그러나 가계약금을 돌려받을 수 있는 조건이나 절차에 대해 명시적으로 합의한 경우가 있다면, 그 합의에 따라 반환받을 수도 있습니다.계약서 없이 가계약금을 지불한 경우, 가계약금 반환에 대한 명확한 합의가 없었다면 반환받기 어려울 수 있습니다. 하지만, 가계약금을 지불한 후 짧은 시간 내에 계약을 취소하는 경우, 상대방과의 협의를 통해 반환받을 가능성이 있습니다. 이 경우, 집주인이나 중개인과의 원만한 대화를 통해 해결을 모색하는 것이 좋습니다.법적인 조언이 필요한 경우에는 법률 전문가의 상담을 받으시는 것이 좋습니다. 만약 가계약금 반환에 대한 분쟁이 발생한다면, 법적 절차를 통해 해결해야 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.20
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1가구 다주택 매도에 따른 비과세 방법 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1가구 다주택 매도 시 비과세 혜택을 받기 위한 조건은 다음과 같습니다1 일시적 2주택의 경우, 첫 번째 주택을 매도할 때 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다. 이를 위해 다음의 조건을 충족해야 합니다두 번째 주택(신규주택)은 첫 번째 주택(종전 주택)을 취득한 날로부터 1년이 지난 후에 취득해야 합니다.첫 번째 주택(종전 주택)은 신규주택을 취득한 때로부터 3년 이내에 양도해야 합니다.매도가격이 12억 원 이하인 경우, 매도 차익과 관계없이 양도소득세가 비과세됩니다.2 상황1에 대해, C주택을 2024년 8월에 매도하고, A주택을 비과세로 매도하려면, A주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 따라서 2026년 8월 이후에 A주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.3 상황2에 대해, C주택을 매도하고 D주택으로 갈아타기 위한 A주택의 비과세 매도는, A주택을 2년 이상 보유하고, C주택 매도 후 D주택을 취득하는 경우 가능합니다. 이때, A주택의 매도가격이 12억 원 이하인 경우, 매도 차익과 관계없이 양도소득세가 비과세됩니다.양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 정확한 조건은 복잡할 수 있으며, 개인의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.20
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아파트를 월세주면 반드시 사업자등록을 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택을 월세로 주실 때 사업자등록의 필요성에 대해 궁금하시군요. 일반적으로, 1개의 주택을 소유하고 계시고 그 주택을 월세로 놓는 경우, 주택임대소득 과세대상자가 아니므로 사업자등록을 하지 않아도 됩니다. 그러나 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 월세를 받으면 주택임대소득 과세대상이 되므로 사업자등록을 해야 합니다.2023년부터는 기준시가 12억원을 초과하는 주택에 대해서만 주택임대소득 과세가 적용되며, 이 경우에도 사업자등록이 필요합니다1. 만약 사업자등록을 하지 않을 경우, 임대수입금액의 0.2%에 해당하는 가산세가 부과될 수 있습니다.월세 수입이 연간 2천만원 이하인 경우에는 사업자등록이 필요 없으며, 이는 2주택 이상 보유하신 경우에도 적용됩니다.따라서, 현재 상황에서는 본인 소유의 주택 수, 주택의 기준시가, 그리고 예상되는 월세 수입을 고려하여 사업자등록의 필요 여부를 결정하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.20
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