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임대인 아파트 전세갱신거부 후 2년 이내 아파트 매매 관련 문의 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 그러나 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 임차인에게 실거주 의사와 입주 계획을 명백히 통보하고, 객관적으로 증명할 수 있어야 합니다. 그렇지 않으면 임차인에게 손해배상을 지불할 수 있습니다.임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 후에는 2년간 제3자에게 임대 주택을 임대하거나 매도할 수 없습니다. 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제2항에 따른 임대인의 의무입니다. 만약 임대인이 정당한 이유 없이 제3자에게 임대 주택을 매도하면, 임차인은 민법상 허위 갱신 거절로 인한 일반 불법행위로 손해배상을 청구할 수 있습니다.따라서, 임대인이 실거주로 전세계약 갱신거부 후 2년 이내에 아파트를 매매한 것은 적법하지 않습니다. 임차인은 임대인에게 손해배상을 요구할 수 있습니다. 손해배상의 산정 방법은 임차인이 입은 실제 손해를 기준으로 하며, 임대차 계약기간의 남은 기간, 임대 주택의 시세, 임차인의 이사 비용 등을 고려하여 판단할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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고려하는 전세집에 거주하는 세입자가 있는데도 등기부등본상 집주인의 주소가 이 전세집의 주소로 되어 있습니다. 문제 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 네, 맞습니다. 전세집에 거주하는 세입자는 전입신고를 하고 전세권 설정을 해야 합니다. 전입신고를 하면 주민등록등본상에 거주자로 표시되고, 전세권 설정을 하면 등기부등본상에 권리자로 표시됩니다. 이렇게 하면 전세계약의 안전성을 보장받을 수 있습니다. 하지만, 집주인의 주소가 전세집 주소로 되어 있다면, 세입자는 전입신고를 할 수 없고, 전세권 설정도 할 수 없습니다. 이는 전세계약의 위험성을 높이는 요인입니다. 따라서, 현재 세입자는 전세계약의 보호를 받지 못하고 있을 가능성이 높습니다.2 네, 맞습니다. 현재 세입자가 나가고 제가 이 집에 들어가게 되었을 때에도, 집주인의 주소가 전세집 주소로 표기되어 있다면, 저 역시 전입신고를 할 수 없습니다. 전입신고를 하지 않으면, 주민등록상의 주소와 실제 거주지가 다르게 되고, 이는 여러 가지 불이익을 초래할 수 있습니다. 예를 들어, 세금, 복지, 의료, 교육, 투표 등에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 전세권 설정도 할 수 없기 때문에, 전세계약의 안전성을 보장받을 수 없습니다. 만약, 집주인이 부도나 파산 등의 문제로 집을 잃게 되거나, 다른 사람에게 재대출하거나 매매하게 되면, 세입자는 전세금을 돌려받지 못하고 집을 내보내야 할 수도 있습니다.따라서, 전세집을 구하실 때에는 반드시 등기부등본을 확인하시고, 집주인의 주소가 전세집 주소와 다른지, 근저당이 설정되어 있는지, 전세권 설정이 가능한지 등을 체크하시기 바랍니다. 또한, 전세계약을 체결하신 후에는 전입신고를 하시고, 전세권 설정을 하시는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 전세계약의 보호를 받으실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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반 전세 계약을 할 때 주의할 점은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반전세 계약을 할 때 주의할 점은 다음과 같습니다.전월세 전환요율을 따져보세요. 전월세 전환요율은 1년 월세와 (전세금 - 보증금)의 비율입니다. 이 비율은 임대차 보호법에 따라 최대 4.25%로 제한되어 있습니다. 월세가 적정한지 확인하고, 임대인이 과도한 월세를 요구하면 협의하세요.확정일자를 받으세요. 확정일자는 임대차 계약의 효력을 입증하는 서류입니다. 반전세 계약도 전세와 동일하게 확정일자를 받아야 합니다. 계약서를 다시 작성할 때에도 확정일자를 다시 받으세요. 계약서 특약에 이전 계약 승계 계약임을 명시하세요.도배, 장판 교체비용을 상의하세요. 반전세는 월세와 전세의 중간 형태이므로, 도배나 장판 교체비용의 부담은 임대인과 임차인이 협의해서 결정해야 합니다. 법적인 규정은 없으므로, 계약 전에 충분히 상의하고 계약서에 명시하세요.중개수수료를 확인하세요. 반전세의 중개수수료는 월세 계산방식으로 산정됩니다. 중개수수료 계산 시 보증금에 월임대료 x 100을 더한 금액이 중개료 산정 기준금액이 됩니다. 이 금액이 5천만원 미만일 경우 한해 보증금에 월임대료 x 70으로 적용됩니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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집 안 내놓은 집주인..어떻게 해야 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민사소송을 제기하기 전에는 다음과 같은 절차를 따르시는 것이 좋습니다.집주인에게 내용증명을 발송하여 계약위반 사실을 고지하고, 정당한 요구사항을 서면으로 통보합니다. 내용증명은 우체국에서 작성하거나, 변호사에게 의뢰할 수 있습니다. 내용증명은 집주인에게 소송의사를 알리고, 증거자료로 활용할 수 있습니다. 집주인이 내용증명에 응하지 않거나, 합리적인 타협이 이루어지지 않는다면, 민사소송을 제기할 수 있습니다. 민사소송은 임차인이 계약위반 사실과 손해액을 입증해야 하므로, 계약서, 영수증, 사진, 동영상, 증인 등의 증거를 준비해야 합니다. 또한, 소송비용과 시간적 부담을 감안해야 합니다. 민사소송을 제기할 때는 전문적인 법률지식과 경험이 필요하므로, 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 변호사는 임차인의 권리를 대변하고, 적절한 소송전략을 수립하고, 증거를 수집하고, 판례를 인용하고, 소송과정을 안내해줄 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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서울의 오래된 소형 아파트 재건축 사업이 잘 진행될수있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울의 오래된 소형 아파트 재건축 사업은 주택의 수요와 공급을 조절하고, 도시의 환경과 경관을 개선하고, 주민의 삶의 질을 높이는 등의 목적으로 진행되고 있습니다. 서울시는 소규모 재건축 사업을 적극 지원하고 있으며, 2023년 1분기 현재 1,000개 이상의 단지가 재건축을 추진하고 있습니다.서울의 변두리쪽이라도 재건축이 제대로 될 수 있는지에 대해서는 단지의 위치, 규모, 설계, 건설사, 분양가, 시장 상황 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 재건축 사업은 조합의 결성, 사업의 승인, 설계의 입찰, 건설의 착공, 분양의 진행, 입주의 완료 등의 과정을 거치게 됩니다. 이 과정에서는 각종 법률, 규정, 행정, 재정, 기술, 시장 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 재건축 사업의 성공 여부를 예측하기는 쉽지 않습니다.최근의 추세로 보면, 서울의 재건축 사업은 코로나19의 영향으로 둔화되었으나, 정부의 부동산 정책과 금리 인하, 재건축 특별법의 제정 등으로 인해 다시 활기를 찾고 있습니다. 특히, 강남권의 고가 아파트를 중심으로 재건축 열풍이 불고 있으며, 소규모 재건축도 리모델링이나 수직 증축 등의 방식으로 진행되고 있습니다
경제 / 부동산
24.02.16
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민간 임대는 어떻게 진행되는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민간 임대는 개인이나 기업이 공급하는 임대주택으로, 정부나 공기업 등에서 공급하는 공공 임대와는 다른 제도입니다. 민간 임대의 경우, 임대주택의 임대기간은 10년이며, 임대 의무기간이 지난 후에는 분양 전환될 수 있습니다. 민간 임대의 장점은 시세보다 저렴한 임대료와 전세 사기로부터의 안전성입니다. 민간 임대의 단점은 입주자격이나 임대료가 공급자에 따라 다를 수 있고, 임대기간이 길어서 이사가 어려울 수 있다는 점입니다.민간 임대의 청약 방법은 다음과 같습니다한국부동산원 청약홈 접속 및 로그인청약신청오피스텔/민간임대/도시형생활주택 선택청약신청하기주택명 및 타입선택청약신청 시 주의할 점 확인연락처 등 입력청약신청내역 확인 및 청약신청금 출금계좌번호 및 비밀번호 입력인증서 비밀번호 입력청약접수 완료 및 신청내역서 조회민간 임대의 임대보증금 대출은 다음과 같은 방법으로 가능합니다버팀목전세자금: 무주택 세대주이고, 소득과 자산이 일정 수준 이하인 경우, 임차보증금의 70%~80%까지 연 1.8%~2.4%의 금리로 대출 가능합니다.신한카드 임대보증금대출: 신한카드를 통해 임대주택에 입주하거나 입주 예정인 경우, 임차보증금의 95%까지 연 6.53%~8.23%의 금리로 대출 가능합니다.DB저축은행 임대아파트 보증금담보대출: DB저축은행을 통해 임대주택에 입주하거나 입주 예정인 경우, 임차보증금의 95%까지 연 3.9%~7.5%의 금리로 대출 가능합니다.하나저축은행 행복설계임대아파트론: 하나저축은행을 통해 임대주택에 입주하거나 입주 예정인 경우, 임차보증금의 95%까지 연 3.23%~5.53%의 금리로 대출 가능합니다.NH농협캐피탈 임차보증금대출: NH농협캐피탈을 통해 임대주택에 입주하거나 입주 예정인 경우, 임차보증금의 95%까지 연 5.46%~5.96%의 금리로 대출 가능합니다.KB캐피탈 임대아파트전세대출: KB캐피탈을 통해 임대주택에 입주하거나 입주 예정인 경우, 임차보증금의 100%까지 연 4.0%~7.0%의 금리로 대출 가능합니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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경매낙찰된 집 월세계약해도 되나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매낙찰된 집 월세계약은 가능하지만, 몇 가지 주의할 점이 있습니다.먼저, 경매낙찰자가 집을 인수하기 전까지는 원래 소유주가 임대인이 됩니다. 따라서 계약서에는 원래 소유주의 이름과 주민등록번호를 적어야 합니다. 계약금을 입금하실 때도 원래 소유주의 계좌로 입금해야 합니다. 만약 경매낙찰자의 계좌로 입금하셨다면, 환불을 요청하시고 원래 소유주의 계좌로 다시 입금하셔야 합니다.또한, 경매낙찰자가 집을 인수한 후에는 임대인이 바뀌게 됩니다. 따라서 계약서에는 경매낙찰자의 이름과 주민등록번호를 추가로 적어야 합니다. 월세도 경매낙찰자의 계좌로 납부하셔야 합니다.그리고, 경매낙찰된 집은 언제든지 경매종결이 될 수 있습니다. 경매종결이 되면 임대차계약이 해지되고, 새로운 소유자가 퇴거를 요구할 수 있습니다. 이런 경우에는 보증금을 돌려받기 위해 법원에 배당신청을 하셔야 합니다. 배당신청을 하시면 보증금의 일부 또는 전액을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.마지막으로, 경매낙찰된 집은 다른 세입자들의 임차권이 설정되어 있을 수 있습니다. 이런 경우에는 임차권이 설정된 세입자들이 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 따라서 임차권이 설정되어 있는지 확인하시고, 가능하다면 자신의 임차권도 등기하시는 것이 좋습니다. 임차권을 등기하시면 퇴거를 요구받더라도 일정 기간 동안 거주할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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1000억대 건물은 어떻게 송금 하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1000억대 건물을 송금하려면 일반적으로는 대출 없이 현금으로 매입하는 경우가 많다고 합니다. 토스뱅크의 경우 송금한도는 20억원이지만, 한도 상향 신청을 하면 최대 100억원까지 가능하다고 합니다. 다만, 한도 상향 신청은 신용등급, 소득, 자산 등을 검토하는 과정이 필요하므로 미리 준비해야 합니다.kb국민은행 같은 은행 계좌의 경우에는 은행에 방문하여 송금한도를 높일 수 있습니다. 단, 은행마다 송금한도 상향에 대한 기준과 절차가 다를 수 있으므로, 미리 확인하시는 것이 좋습니다.1000억대 건물을 송금하실 때는 송금 수수료, 세금, 재산세 등도 고려하셔야 합니다. 재산세 계산기를 이용하시면 재산세를 쉽게 확인하실 수 있습니다.부동산 매입에 관심이 있으시다면, 재미있는 글도 추천드립니다. 평범한 직장인이 100억 건물주가 되는 방법에 대해 알아보실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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본인돈1억 대출 1.7억 전세만기전 집주인에게 본인돈 1억만 받았을때 문제있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출금은 임차인이 아닌 임대인이 은행에 상환해야 하는 대출입니다. 임차인은 전세보증금을 임대인에게 전달하고, 임대인은 그 금액을 은행에 담보로 제공하여 대출을 받습니다. 전세계약이 만료되면 임대인은 은행에 대출금을 상환하고, 임차인에게 전세보증금을 돌려줘야 합니다.전세대출금 문제는 임대인이 대출금을 상환하지 못하거나, 전세보증금을 돌려주지 않는 경우에 발생할 수 있습니다. 이런 경우 임차인은 임대인에게 전세보증금을 청구할 수 있으며, 임대인이 은행에 대출금을 상환하지 않으면 은행은 임차인의 전세보증금을 압류할 수 있습니다.질문자님의 경우, 임대인이 전세대출금을 상환하지 않고, 본인돈 1억원만 먼저 돌려주겠다고 한 것은 문제가 있습니다. 임대인은 전세보증금 전액을 돌려줘야 하며, 전세대출금은 임대인이 책임져야 합니다. 임대인이 전세대출금을 상환하지 않으면, 은행은 질문자님의 전세보증금을 압류할 수 있으므로, 질문자님은 전세보증금 전액을 받을 권리가 있습니다.따라서, 질문자님은 임대인에게 전세보증금 전액을 받을 것을 요구하시고, 임대인이 거부하면 법적 조치를 취하실 수 있습니다. 전세보증금 반환 문제는 전세보증금 반환보증서를 발급받은 경우에는 주택도시보증공사 (HUG)에 신청하시면 됩니다. 전세보증금 반환보증서를 발급받지 않은 경우에는 임대인을 상대로 소송을 제기하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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세입자가 나갈 때 주의사항 알려주세요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자가 나갈 때는 임대차 계약서를 확인하고, 임대차 계약기간이 만료되었는지, 임대인의 동의를 받았는지, 새로운 세입자를 알선했는지 등을 점검해야 합니다. 임대차 계약기간 중에 세입자가 중도에 계약을 해지하려면 임대인의 동의가 필요하며, 임대인이 동의하지 않으면 임차인은 임대차 목적물인 건물에서 퇴거해야 할 의무가 있습니다.세입자가 나갈 때는 관리비, 공과금, 장기수선 충당금 등을 정산하고, 영수증을 요청해야 합니다. 장기수선 충당금은 아파트 내 유지보수에 쓰기 위한 돈으로 집주인의 재산과 관련된 것이기 때문에 세입자가 사는 동안 내는 것이므로 임차인 분 퇴거 시 돌려줘야 합니다. 관리비나 공과금이 밀려있다면 임대인이 납부하고 보증금에서 제하고 세입자에게 주어야 합니다.세입자가 나갈 때는 집의 상태를 확인하고, 파손이나 훼손이 있었다면 보증금을 돌려주기 전에 이를 제하고 돌려주어야 합니다. 계약서 상 '타공금지’가 있는 경우 새 아파트의 경우 타공금지 조항을 많이 넣는데 퇴거 시 타공이 있다면, 매꿈비용을 공제합니다. 에어컨 구멍, 샷시, 문 등도 훼손 시 복구비용이 꽤 들어가므로 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 세입자 임차기간 동안 생긴 곰팡이는 어떻게 할지 협의해야 합니다.세입자가 LH 전세 대출을 받고 들어왔다면, 보증금은 세입자에게 주면 안되고 LH에 줘야 합니다. LH에서 보낸 '질권설정통보서’를 확인하고, 세입자에게 입금 계좌를 요청해야 합니다. 질권설정통지는 쉽게 이해하려면 세입자가 만기 시 집주인에게 '전세금을 받을 권리’를 LH에 넘긴 것이라고 생각하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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