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부동산 공부 언제부터 시작하먄 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 공부를 시작하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 예를 들어, 다음과 같은 방법들이 있습니다.독서: 부동산 관련 책을 읽어서 기본적인 개념과 마인드셋을 익힙니다. 유명한 책들이나 저자들의 책을 먼저 읽어보는 것이 좋습니다. 예를 들면, 너바나님의 나는 부동산과 맞벌이한다, 청울림님의 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다, 아기곰님의 아기곰의 재테크 불변의 법칙, 렘군님의 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까? 등이 있습니다.유튜브: 부동산 관련 유튜브 채널을 구독하고 영상을 보면서 시장 동향이나 흐름을 파악합니다. 저자분들이 보통 유튜브를 운영하시기 때문에 그분들 채널을 구독해보는 것도 좋습니다. 유튜브의 장점은 짜투리 시간을 이용하기 좋다는 것이고, 단점은 책이나 강의보다 정보의 깊이가 부족할 수 있다는 것입니다.지역 커뮤니티: 부동산 투자를 하려는 지역의 카페나 오픈채팅방에 가입하고, 거주민들이 생각하는 입지와 단지, 학군, 학원가 등의 정보를 얻습니다. 등업하고 글을 보려면 좀 빡세긴 하지만, 수천 수억 투자를 하려면 그정도 시간은 투자해야 합니다. 단점은 잘못된 정보도 많을 수 있으니, 잘 걸러서 봐야한다는 것입니다.블로그: 부동산 투자자들의 블로그를 이웃추가하고 피드를 보면서 현재 분위기나 흐름을 체크합니다. 또한, 본인도 직접 공부한 내용을 바탕으로 기록용으로 글을 쓰면, 투자 실력과 인생이 점점 달라질 수 있습니다. 블로그의 장점은 시장 동향이나 흐름을 체크하거나 투자 동료를 만들 수 있는 것이고, 단점은 블로그 운영이 귀찮을 수 있다는 것입니다.강의: 부동산 관련 강의를 듣고, 좋은 강사님의 노하우나 생각을 배웁니다. 방향을 제대로 잡을 수 있기 때문에, 매우 효과적인 공부 방법입니다. 단점은 다양한 강의를 들어보려면 돈이 많이 든다는 것입니다. 또한, 물건을 직접 찍는다던지, 자기 물건을 브리핑한다던지 하는 강사님은 조심해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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분양가상한제는 수도권과 지방 모두 동일하게 적용되는가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양가상한제는 일정한 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도입니다. 분양가상한제 적용 주택은 택지비, 건축비, 분양가격, 주거정책심 등을 기준으로 분양가격을 산정하고, 분양가상한제 미적용 주택은 도시형 생활주택이나 도시형 주택입니다.분양가상한제는 모든 지역에 적용되는 것은 아닙니다. 현재 기준으로 민간택지 분양가상한제 적용 지역은 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4곳뿐입니다. 3기 신도시와 공공택지 개발 방식의 택지는 모두 분양가상한제 적용 대상입니다.서울 기준 분양가상한은 2024년 1월부터 3.3㎡당 3,600만 원으로 적용됩니다. 이는 2023년 1월부터 적용된 3,500만 원보다 2.9% 상승한 수준입니다. 분양가상한제 적용 지역에서는 전매 제한과 실거주 의무가 있으므로, 청약 재당첨 제한 기간이 10년입니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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중소기업전세 대출 -> 청년버팀목 전세대출로 갈아탈때,,,
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 농협에서 받은 중소기업전세대출을 청산하고 다른 은행에서 청년버팀목대출을 받으려면, 몇 가지 조건이 필요합니다. 첫째, 청년버팀목대출의 자격 요건을 충족해야 합니다. 즉, 연소득이 6천만원 이하이고, 보증금이 1억2천만원 이하인 주택을 임대하는 만 39세 이하의 청년이어야 합니다. 둘째, 대출 신청일 기준으로 임대차계약이 1년 이상 남아 있어야 합니다. 셋째, 대출 신청 시 임대차계약서, 소득증빙서류, 신분증 등의 서류를 제출해야 합니다. 넷째, 대출 심사에 통과해야 합니다. 이러한 조건을 모두 만족한다면, 중소기업전세대출을 청산하고 청년버팀목대출을 받을 수 있습니다. 다만, 청년버팀목대출은 대출 한도가 2억원이므로, 보증금이 1억2천만원인 경우에는 80%인 9600만원만 대출 가능합니다. 또한, 대출 전환 과정에서 일시적으로 전세금이 부족할 수 있으므로, 주의하셔야 합니다.2 전세대출 할 때 다가구주택의 건축물대장은 필수 서류는 아닙니다. 다만, 은행이나 주택도시기금이 대출 심사를 위해 요구할 수 있습니다. 건축물대장은 주택의 구조, 면적, 용도 등을 확인할 수 있는 서류로, 주택의 가치를 평가하는데 도움이 됩니다. 따라서, 건축물대장이 없으면 대출 한도가 낮아지거나 대출이 거절될 수 있습니다. 건축물대장은 토지소유자가 동사무소에 발급을 신청하면 받을 수 있습니다. 부동산에서 건축물대장을 가지고 오라고 하면, 임대인에게 요청하시면 됩니다.또한, 대리인이면 위임장, 인감증명서, 대리인신분증이 필요한 것은 사실입니다. 이는 임대차계약의 효력을 확보하기 위한 조치입니다. 임대인과 임차인이 계약서에 직접 서명하면, 계약의 당사자가 명확해지고, 계약의 내용이 변조되지 않습니다. 하지만, 대리인이 계약서에 서명하면, 계약의 당사자가 누구인지, 대리인이 어떤 권한을 가지고 있는지, 계약의 내용이 정확한지 등을 입증해야 합니다. 따라서, 대리인이 계약할 때는 위임장, 인감증명서, 대리인신분증을 첨부해야 합니다. 이는 2012년부터 시행된 주택임대차보호법에 따른 규정입니다. 부동산에서 서류를 간소화하자고 하는 것은 임대인과 대리인의 편의를 위한 것일 수 있지만, 임차인에게는 불이익이 될 수 있습니다. 확정일자까지 했다면, 계약서를 다시 쓰는 것은 위험합니다. 따라서, 부동산을 믿을 수 있는지는 잘 판단하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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생애첫집 디딤돌대출관련질문요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌대출은 대출 신청 시점에 본인이 세대주이고 세대원 전원이 무주택이어야 가능합니다. 부모님 명의의 주택을 처분하지 않아도 60세 이상이면 무주택으로 인정됩니다. 따라서 부모님과 함께 거주하시는 경우에는 세대주를 변경하셔야 디딤돌대출을 신청할 수 있습니다.세대주를 변경하는 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 하나는 부모님 주택에 전입신고를 하고 세대주로 등록하는 것이고, 다른 하나는 세대를 분할하여 별도의 세대주로 등록하는 것입니다. 각 방법의 장단점은 다음과 같습니다.전입신고: 장점은 간편한 절차와 주택 매매 계약 이전에 가능하다는 점입니다. 단점은 6개월 이상 전입 유지가 필요하고, 부모님 주택 매각이 지연될 수 있다는 점입니다.세대분할: 장점은 주택 매매 계약 이전에 가능하고, 6개월 전입 기간 제약이 없다는 점입니다. 단점은 행정 절차가 복잡하고, 주택 매각 시 추가 세금이 발생할 수 있다는 점입니다.따라서 세대주 변경을 하실 때는 여러 상황을 고려하셔야 합니다. 예를 들어, 6개월 이상 부모님 주택에 거주할 수 있는지, 6개월 이내에 이사할 예정인지, 주택 매각 시기가 확실한지, 세대 분할 시 부모님 주택 재개발/재건축 가능성이 있는지, 주택 매각 시 추가 세금 부담이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 또한, 주택 매매 계약 이전에 디딤돌대출 조건을 충족하는지도 금융기관마다 다를 수 있으니 꼭 확인하셔야 합니다.만약 세대주 변경을 하시려면, 잔금일자가 한 달 남았다고 하셨으니 빠르게 절차를 진행하셔야 할 것 같습니다. 세대주 변경을 하시고 나서는 디딤돌대출 신청을 하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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무주택 세대주 기준이 궁금하여 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무주택 세대주란, 주택, 분양권 등을 소유하고 있지 않은 세대주를 말합니다. 세대주는 주민등록표에 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함) 또는 직계비속인 세대원으로 구성된 세대의 대표자를 말합니다.질문하신 경우에는, 아버지가 세대주이시고, 만 60세 이상이시며, 주택을 소유하고 계신다면, 아버지는 무주택자로 인정됩니다. 그러나, 저와 동생은 아버지의 직계비속이므로, 아버지의 주택 소유 여부와 관계없이 유주택자로 분류됩니다.따라서, 저와 동생이 세대주로 가게 되더라도, 무주택 세대주가 될 수 없습니다. 만약 무주택 세대주가 되고 싶다면, 세대분리를 하고, 단독 세대주로 인정받기 위한 기준을 충족해야 합니다.세대분리를 하려면, 세대원이 다른 주소지로 전입을 해서 다른 세대를 구성하게 되면 됩니다. 단독 세대주로 인정받기 위한 기준은 다음과 같습니다.거주자의 나이가 만 30세 이상배우자가 사망하거나 이혼한 경우소득이 기준 중위소득 40% 이상으로 해당 거주지의 주택에서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우미성년자의 경우 결혼, 가족의 사망 등으로 1세대 구성이 불가피한 경우이상으로, 무주택 세대주에 대한 답변을 마치겠습니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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임차인이 보증금 보호를 이유로 근저당을 설정해 달라는데 해줘야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 보증금을 보호하기 위해 근저당 설정을 요구하는 경우는 임대인이 부동산을 담보로 대출을 받거나 매각할 가능성이 있을 때 발생합니다. 이 경우 임차인은 임대차계약이 해지되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문에 근저당 설정을 통해 보증금의 우선 변제권을 확보하고자 합니다.임대인은 임차인의 근저당 설정 요구를 받아들일지 여부를 결정할 수 있습니다. 만약 임대인이 근저당 설정을 동의한다면 임차인에게 근저당 설정 계약서를 작성하고 등기소에 근저당을 설정하고 등기권리증을 임차인에게 전달해야 합니다. 이때 근저당 설정 비용은 임대인과 임차인이 협의하여 부담할 수 있습니다.임대인이 근저당 설정을 해줄 경우 임대인에게 불이익이 발생할 수 있는 경우가 있습니다. 예를 들어, 임대인이 부동산을 매각하거나 추가로 대출을 받고자 할 때 근저당 설정된 금액만큼의 제한이 있습니다. 또한 임차인이 임대주택에 손해를 입혔을 때 임대인은 보증금에서 손해금액을 공제할 수 없습니다. 임차인은 근저당 설정된 금액만큼의 보증금을 전액 돌려받을 권리가 있습니다.임대인은 임대계약시 특약으로 임차인의 근저당 설정 요구를 거부하거나 제한할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인은 임대차계약서에 다음과 같은 특약을 작성할 수 있습니다.임차인은 임대인의 사전 동의 없이 임대주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.임차인은 임대인이 임대주택에 선순위 근저당을 설정할 수 있도록 협조하여야 한다.임차인은 임대주택에 손해를 입힌 경우 임대인은 보증금에서 손해금액을 공제할 수 있다.이러한 특약은 임대인과 임차인의 권리와 의무를 명확히 하고 임대차 관계에 대한 분쟁을 예방할 수 있습니다.근저당 설정을 요구하지 않는 임차인을 받는 것이 가장 좋은 것인지는 임대인의 판단에 따라 다릅니다. 임차인의 근저당 설정 요구는 임차인의 보증금 보호를 위한 합리적인 요구일 수 있습니다. 임대인은 임차인의 근저당 설정 요구를 받아들이면 임차인의 신뢰를 얻고 장기적인 임대차 관계를 유지할 수 있습니다. 반면, 임대인은 임차인의 근저당 설정 요구를 거부하면 임차인의 불만을 살 수 있고 임대차 관계가 불안정해질 수 있습니다. 임대인은 임차인의 근저당 설정 요구에 대해 장단점을 고려하고 협의하여 결정해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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제가 전세 재계약시 증액이 발생해서 보충 계약서를 작성했는데요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약시 보증금이 증액되는 경우, 보충 계약서를 작성할 수 있습니다. 보충 계약서에는 증액된 금액과 총 보증금, 재계약 기간, 특약사항 등을 명시해야 합니다. 보증금의 금액은 한글로도 적고, 숫자로도 적어야 합니다.보증금이 일천만원(10,000,000)으로 증액된 경우, 보충 계약서에는 '금 일천만원정(10,000,000)'이 아니라 '금 천만원정(10,000,000)'으로 적어야 합니다. '일천만원정’은 십천만원(100,000,000)을 의미하기 때문입니다. 만약 '일천만원정’으로 적었다면, 임대인이 십천만원을 요구할 수 있으므로, 잘못된 금액을 적었다는 사실을 임대인에게 알리고, 정정 계약서를 작성하거나, 기존 계약서에 정정 내용을 가필하고 날인해야 합니다.전세 재계약시 보증금의 증액은 임대인과 임차인의 합의에 따라 결정됩니다. 보증금의 증액이 합리적이고 타당한지 판단하기 위해서는, 전세 시장의 동향, 전세가의 변동, 임대차법의 규정 등을 참고해야 합니다
경제 / 부동산
24.02.16
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월세 계약 만기전 주인나가라고하면 이사비용 청구가능한가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약은 계약기간 동안 임차인이 임대차목적물을 사용할 수 있는 권리와 임대인이 임대료를 받을 수 있는 권리가 정해져 있습니다. 따라서 월세 계약은 원칙적으로 계약기간 만료일까지 유효하며, 계약기간 중에는 어느 한 쪽이 임의로 계약을 해지할 수 없습니다. 만약 계약기간 중에 임차인이 이사를 하고 싶다면, 임대인과 합의를 해야 하며, 임대인이 이사를 요구한다면, 임차인에게 합당한 보상을 해야 합니다.그런데, 질문자님의 경우에는 계약연장 시점에 임대인이 새로운 주인이 오면 나가기로 했다고 하셨습니다. 이는 임대인과 임차인이 계약기간 중에 계약을 해지하기로 합의한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 임차인은 이사비용을 청구할 수 있습니다. 이사비용은 일반적으로 이사비, 중개수수료, 임대료 차액 등으로 구성됩니다. 이사비용의 산정 방법은 임대인과 임차인이 협의하여 결정할 수 있으나, 협의가 안 될 경우에는 법원에 소송을 제기하여 판결을 받을 수 있습니다.이사비용을 청구하기 위해서는 임대인에게 이사비용 청구 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 내용증명은 우체국에서 작성하고 발송할 수 있으며, 이사비용 청구의 근거와 산정 방법, 청구 기한 등을 명시해야 합니다. 내용증명 양식은 인터넷에서 검색하거나, 전문가에게 상담을 받아 작성할 수 있습니다. 내용증명을 보낸 후에도 임대인이 이사비용을 지급하지 않는다면, 법원에 소송을 제기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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사무실 세입자가 말을 번복하고 안나가는데 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 세입자의 주장은 잘못된 것입니다. 임대차 보호법상, 임대차 계약이 만료되면 임차인은 임대차관계를 유지할 수 있는 권리가 없습니다. 임대차 계약이 만료되기 전에 임대인이 임차인에게 계약 해지를 통지하고, 임차인이 이에 동의하거나 응답하지 않으면, 계약 만료일에 임차인은 퇴거해야 합니다. 만약 임차인이 퇴거하지 않을 경우, 임대인은 명도소송을 제기하여 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 있습니다.따라서, 세입자가 10년까지 있을 수 있다는 주장은 법적 근거가 없으며, 임대인의 재산권을 침해하는 불법 행위입니다. 세입자가 나가지 않을 경우, 임대인은 다음과 같은 방법으로 대처할 수 있습니다.세입자와 대화를 시도하여 원만한 해결을 모색합니다. 세입자의 사정을 고려하여 임대 기간 연장이나 월세 조정 등의 협상을 시도합니다.세입자가 협조하지 않을 경우, 내용증명 우편을 통해 계약 만료일, 퇴거 요구 및 가능한 법적 조치에 대한 정보를 명시하여 통지합니다. 내용증명 우편은 법적 증거로 활용될 수 있습니다.세입자가 계약 만료 후에도 나가지 않을 경우, 명도소송을 제기합니다. 명도소송은 임차인을 강제로 퇴거시키기 위한 법적 절차입니다. 명도소송을 제기하기 위해서는 계약서, 내용증명 수신 확인, 통지와 퇴거 요구에 대한 응답 등 관련 서류를 준비해야 합니다. 법률 전문가의 조언을 받아 소송 절차를 준비하는 것이 좋습니다.이러한 방법을 통해 세입자를 내보내고, 매매계약을 정상적으로 이행할 수 있기를 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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세입자가 연말정산 자료 (월세) 를 달라고 하면 무슨 서류를 줘야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세에 대한 연말정산 자료를 줘야 하는 경우는 세입자가 월세 세액공제를 신청할 때 입니다. 월세 세액공제를 받으려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다12월 31일 기준으로 무주택자이고, 전용면적 85㎡ 이하 혹은 기준시가 3억원 이하의 주택을 임차한 경우총 급여액이 7천만원 이하인 경우 (월세 낸 금액 중 750만원 한도로 공제 10%)총 급여액이 5천만원 이하인 경우 (월세 낸 금액 중 750만원 한도로 공제 12%)이러한 조건에 해당하는 세입자가 월세 세액공제를 요청하면, 집주인은 다음과 같은 서류를 준비해서 줘야 합니다주민등록등본 혹은 초본 (세입자의 주소와 임대차계약서상 주소가 동일한지 확인하기 위해)임대차계약서 사본 (임대인과 세입자의 성명, 주소, 임대기간, 월세액 등을 확인하기 위해)월세 지불을 증빙할 수 있는 서류 (계좌이체 내역, 현금영수증 등)홈텍스에 서류가 올라와 있는지는 임대인이 임대소득을 신고했는지에 따라 다릅니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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