전문가 프로필

답변 내역

임신확인서만 있으면 부동산 신혼부부 청약에 자녀 하나를 더 넣을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임신확인서만 있으면 뱃속에 태아를 자녀로 인정받을 수 있습니다. 다만, 임신확인서는 공고일 이후 발행된 것이어야 하고, 입주자모집공고일 현재 혼인관계에 있는 배우자와의 사이에서 출산한 미성년인 자녀(혼인외의 출생자 포함)가 있는 경우에만 해당됩니다. 또한, 신혼부부 특별공급에는 소득기준과 부동산 자산 가액 기준이 있으니, 이에 부합하는지도 확인하셔야 합니다. 신혼부부 특별공급에 필요한 서류는 다음과 같습니다신분증, 주민등록표등본, 주민등록표초본, 가족관계증명서, 인감증명서, 인감도장, 출입국 사실 증명원특별공급신청서, 무주택서약서, 청약통장순위(가입)확인서혼인관계증명서, 재직증명서 및 사업자 등록증, 건강보험자격득실확인서, 소득증빙서류임신확인서 또는 출산증명서, 입양관계증명서
경제 / 부동산
24.02.13
0
0

행복주택 거주중 다른 오피스텔 월세 이중계약 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.행복주택은 공공임대주택의 일종으로, 임대기간 동안에는 다른 주택을 소유하거나 임대할 수 없습니다. 행복주택에 입주한 후에 다른 주택을 매매하거나 임대하는 경우에는 행복주택을 퇴거해야 합니다. 또한, 행복주택에 입주하기 전에 다른 주택을 소유하거나 임대하고 있는 경우에는 행복주택 입주 전에 그 주택을 매각하거나 임대계약을 해지해야 합니다.따라서, 행복주택에 거주중인 상태에서 다른 오피스텔 월세 이중계약을 하는 것은 불가능합니다. 타지역에 오피스텔 월세를 살게 된다고 가정하고 전입신고를 하게 되면, 기존 행복주택은 퇴거해야 하며, 행복주택 임대계약도 해지됩니다. 무주택이 유지되더라도, 행복주택 이용규정에 따라 다른 주택을 임대하는 것은 허용되지 않습니다.만약, 배우자가 기존 살던 행복주택에 남아서 살고자 한다면, 배우자가 세대주로 변경되어야 합니다. 그러나, 세대주 변경은 행복주택 입주 후 1년 이상 거주하고, 세대주 변경 사유가 인정되는 경우에만 가능합니다. 세대주 변경 사유로 인정되는 경우는 다음과 같습니다.세대주의 사망, 실종, 신체적 장애, 정신적 장애, 해외이주, 국외체류, 이혼, 가사분할, 가사분리, 가족관계의 종료, 가족관계의 설정, 가족관계의 변경, 가구원의 추가, 가구원의 감소, 가구원의 이동, 가구원의 교체, 가구원의 교환, 가구원의 교류, 가구원의 혼인, 가구원의 출산, 가구원의 입양, 가구원의 사망, 가구원의 실종, 가구원의 신체적 장애, 가구원의 정신적 장애, 가구원의 해외이주, 가구원의 국외체류, 가구원의 이혼, 가구원의 가사분할, 가구원의 가사분리, 가구원의 가족관계의 종료, 가구원의 가족관계의 설정, 가구원의 가족관계의 변경 등세대주 변경은 세대주와 변경 대상자가 모두 동의하고, 변경 대상자가 무주택자이고, 변경 대상자가 행복주택 입주자격을 갖추어야 합니다. 세대주 변경을 원하는 경우에는 관할 주거복지지사에 신청해야 합니다.결론적으로, 행복주택 거주중에 다른 오피스텔 월세 이중계약을 하는 것은 불가능하며, 행복주택을 퇴거해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.13
0
0

주택청약 부양가족기준 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 부양가족이 될 수 있는 사람은 배우자, 직계존속, 미혼인 직계비속입니다. 직계존속은 부모님, 조부모님, 시부모님, 장인장모님 등을 말하고, 직계비속은 자녀, 손자녀 등을 말합니다. 형제자매, 사촌, 삼촌 등은 부양가족이 될 수 없습니다.부양가족은 세대원보다 좁은 개념이기 때문에, 세대원 자격을 갖추는 것만으로 부양가족이 되는 것은 아닙니다. 세대원 자격을 갖추려면 입주자모집공고일 현재 청약신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있어야 합니다. 그러나 부양가족은 입주자모집공고일을 기준으로 최근 3년 이상 계속하여 주민등록표에 등재되어 있어야 합니다. 즉, 3년 미만으로 세대편입한 경우에는 부양가족으로 인정받을 수 없습니다.또한, 부모님을 부양가족으로 인정받으려면 청약신청자가 세대주여야 합니다. 세대주가 아니면 부모님을 부양가족으로 포함시킬 수 없습니다. 배우자가 세대주인 경우에는 배우자의 부모님도 부양가족으로 인정받을 수 있습니다. 그러나 부모님과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있는 경우에는 부모님과 그 배우자 모두 부양가족으로 보지 않습니다. 유주택자인 부모님은 만 60세 이상이더라도 부양가족으로 인정받을 수 없습니다.자녀를 부양가족으로 인정받으려면 미혼이어야 합니다. 기혼인 자녀, 사위, 며느리는 부양가족이 될 수 없습니다. 또한, 자녀가 만 30세 이상이면 부양가족으로 인정받기 위해서는 추가적인 요건이 필요합니다. 자녀가 만 30세 이상이면서 무주택자이고, 청약신청자 또는 그 배우자와 동일한 주소지에 거주하고 있어야 합니다. 만 30세 이상인 자녀가 타 지역에 거주하고 있다면 부양가족으로 인정받을 수 없습니다.태아는 출산예정일이 입주자모집공고일 이후인 경우에 부양가족으로 인정받을 수 있습니다. 출산예정일을 증빙할 수 있는 의료기관의 진단서가 필요합니다. 의무복무자는 부양가족으로 인정받을 수 있습니다. 의무복무자임을 증빙할 수 있는 군입대통지서나 복무증명서가 필요합니다.
경제 / 부동산
24.02.13
0
0

경매시 법원에서 연락주는걸 뭐라고하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법원에서 연락주는 것은 다음과 같습니다.경매개시결정: 채권자가 경매를 신청하면 법원에서 경매절차를 개시한다는 결정을 하고, 채무자와 이해관계인들에게 송달하거나 공고합니다.감정평가명령: 법원은 경매개시결정과 함께 감정인에게 경매부동산의 가격을 평가하도록 명합니다.현황조사명령: 법원은 경매개시결정과 함께 집행관에게 경매부동산의 현상, 점유관계, 임대차계약 등을 조사하도록 명합니다.배당요구종기결정: 법원은 경매개시결정 후 1주일 이내에 배당을 요구할 수 있는 기간을 정하고, 이를 공고합니다.매각기일결정: 법원은 감정평가서와 현황조사보고서를 참고하여 경매부동산의 최저매각가격과 입찰방법, 매각기일 등을 결정하고, 이를 공고합니다.매각결정: 법원은 매각기일에 입찰자가 있으면 최고가를 입찰한 자에게 경매부동산을 매각한다는 결정을 하고, 이를 송달하거나 공고합니다.매각취소결정: 법원은 매각기일에 입찰자가 없거나, 최저매각가격에 미달하면 경매부동산의 매각을 취소한다는 결정을 하고, 이를 송달하거나 공고합니다.
경제 / 부동산
24.02.13
0
0

토지거래시농지자격원부가필요한가
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지전용허가를 이용하는 방법: 농지전용허가란 농업인이 아닌 사람이 농지를 구입하고 농업에 사용하기 위해 농림부로부터 허가를 받는 제도입니다. 농지전용허가를 받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.농지의 면적이 3,000㎡ 이하이고, 농지의 지목이 전, 답, 임야, 과수원, 특수작물용지 중 하나여야 합니다.농지의 소재지가 농업진흥지역, 농업중심지역, 농업협동지역, 농업보호지역, 농업기반지역 중 하나에 속해야 합니다.농지의 소유자가 농지전용허가를 받은 후 6개월 이내에 농업에 사용하기 시작해야 합니다.농지의 소유자가 농지전용허가를 받은 후 5년 이내에 농업인으로 전환하거나 농업인과 계약하여 농업에 사용하도록 해야 합니다.준농림지를 구입하는 방법: 준농림지란 농림부가 농업용도로 사용할 수 있는 토지로 지정한 토지입니다. 준농림지는 농지전용허가 없이 구입할 수 있으나, 다음과 같은 제한이 있습니다.준농림지의 면적이 1,000㎡ 이하이고, 지목이 대지, 공장용지, 공업용지, 상업용지, 주거용지, 공원용지, 녹지, 공공용지 중 하나여야 합니다.준농림지의 소재지가 농업진흥지역, 농업중심지역, 농업협동지역, 농업보호지역, 농업기반지역 중 하나에 속하지 않아야 합니다.준농림지의 소유자가 농지의 소유자와 동일인이거나 가족관계에 있어야 합니다.준농림지의 소유자가 농업인이거나 농업인과 계약하여 농업에 사용하도록 해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.13
0
0

청년 관련 전세대출 질문드려요!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 중소기업에 재직하고 계신다면, 중소기업 청년 전세대출을 이용하실 수 있습니다. 이 대출은 주택도시기금에서 제공하는 저금리 대출로, 최대 1억원까지 대출받을 수 있으며, 금리는 연 1.2%입니다. 만기는 2년이지만, 최대 4번까지 연장할 수 있습니다. 다만, 이 대출을 받으려면 소득과 자산, 신용도 등의 조건을 충족해야 하며, 전세금이 2억원을 넘지 않고, 전용면적이 85㎡ 이하인 주택이어야 합니다.만약 중소기업 청년 전세대출로 부족한 금액이 있다면, 청년 버팀목 전세자금 대출을 추가로 이용하실 수 있습니다. 이 대출도 주택도시기금에서 제공하는 저금리 대출로, 최대 2억원까지 대출받을 수 있으며, 금리는 연소득에 따라 연 1.5%~2.1%로 달라집니다. 만기는 2년이지만, 최대 4번까지 연장할 수 있습니다. 이 대출을 받으려면 무주택 세대주이고, 소득과 자산, 신용도 등의 조건을 충족해야 하며, 전세금이 3억원을 넘지 않고, 전용면적이 85㎡ 이하인 주택이어야 합니다.이 외에도 인터넷은행이나 시중은행에서 제공하는 청년 전세대출 상품이 있습니다. 이 대출들은 보통 한도가 2억원이고, 금리는 3~4% 정도입니다. 하지만 이 대출들은 신용등급이 높아야 하고, 대출 조건이 은행마다 다르므로, 자세한 사항은 각 은행에 문의하시는 것이 좋습니다.대출을 신청하기 전에는 대출 가능한 한도와 금리를 미리 알아보는 것이 좋습니다. 대출 한도와 금리는 소득, 자산, 신용도, 전세금, 전용면적 등에 따라 달라지기 때문입니다. 대출 한도와 금리를 알아보려면, 주택도시기금의 ‘기금e든든’ 서비스나 각 은행의 홈페이지나 앱에서 자산심사를 받으시면 됩니다.대출을 신청할 때는 필요한 서류를 준비해야 합니다. 서류는 대출 상품마다 다를 수 있지만, 일반적으로 다음과 같은 서류가 필요합니다.신분증확정일자가 표시된 임대차계약서 사본임차보증금의 5% 이상 지불한 영수증임차주택 건물 등기사항 전부 증명서주민등록등본가족관계증명서재직 및 소득 확인 서류신용도 확인 서류
경제 / 부동산
24.02.12
0
0

공동명의 주택 할부 미납시에 어떻게될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동명의 주택 할부를 미납할 경우에는 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.먼저, 대출금을 미납하면 은행이 이자를 부과하거나 연체료를 청구할 수 있습니다. 이 경우에는 공동명의자인 부부 모두가 연체료를 부담해야 합니다.만약 대출금을 계속 미납하면 은행이 주택을 담보로 한 강제집행을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 주택이 경매에 부쳐질 수 있으며, 경매에서 낙찰된 금액이 대출금보다 적으면 부족분을 청구받을 수 있습니다.또한, 대출금을 미납하면 신용등급이 하락하게 되어 앞으로 다른 대출이나 신용카드 사용에 어려움을 겪을 수 있습니다. 신용등급은 공동명의자인 부부 모두에게 영향을 미칩니다.따라서, 공동명의 주택 할부를 미납하는 것은 매우 위험한 행동입니다.
경제 / 부동산
24.02.12
0
0

사실혼관계에서 남편주택소유(현재거주중, 전세돌릴예정), 아내명의로 신생아특례대출(전세집으로 이사예정) 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사실혼 관계에서 남편 주택 소유(현재 거주중, 전세 돌릴 예정), 아내 명의로 신생아 특례 대출(전세집으로 이사 예정)이 가능한지에 대한 답변은 다음과 같습니다.신생아 특례 대출은 2024년 1월부터 시행되는 정책으로, 출산 후 6개월 이내에 주택을 구입하거나 전세로 입주하는 경우에 적용됩니다.신생아 특례 대출의 대상자는 무주택자이거나, 주택을 처분하고 무주택이 된 경우에 한합니다.신생아 특례 대출의 금리는 소득에 따라 다르며, 소득이 1.3억원을 초과하는 경우에는 대출이 불가합니다.신생아 특례 대출의 신청자는 부부 중 한 명이어야 하며, 부부의 합산소득과 자산이 기준에 따라 검토됩니다.사실혼 관계에서는 혼인신고를 하지 않은 경우에는 법적으로 부부가 아니므로, 신생아 특례 대출의 신청자는 아내만이 될 수 있습니다.따라서, 사실혼 관계에서 남편이 주택을 소유하고 있고, 아내가 무주택자인 경우에는 아내만이 신생아 특례 대출을 받을 수 있습니다. 그러나, 남편의 소득과 자산도 아내의 신청에 영향을 줄 수 있으므로, 정확한 대출 가능 여부는 은행이나 주택도시기금에 상담해 보셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.12
0
0

전세, 매매 계약서 작성시 부동산 수수료 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약과 매매계약을 동시에 하는 경우에 부동산 중개수수료(복비)를 어떻게 산정하는지에 대한 규정은 다음과 같습니다.부동산 중개법 제17조에 따르면, 부동산 중개업자는 임대차계약과 매매계약을 동시에 중개한 경우에는 임대차계약과 매매계약 각각에 대하여 중개보수를 받을 수 있습니다. 즉, 전세계약과 매매계약을 각각 쓰는 경우에는 복비를 각각 산정해서 2번 받을 수 있다는 것입니다.하지만, 부동산 중개법 시행령 제16조에 따르면, 부동산 중개업자는 임대차계약과 매매계약을 동시에 중개한 경우에는 임대차계약과 매매계약 중 거래금액이 높은 쪽의 중개보수만 받을 수 있습니다. 즉, 전세계액과 매매가격 중 높은 금액의 복비 한번만 내는 것이 규정상 그렇다는 것입니다.따라서, 전세계약과 매매계약을 동시에 하는 경우에는 복비를 한번만 내는 것이 정상적인 방법입니다. 만약 부동산 중개업자가 복비를 2번 받으려고 한다면, 부동산 중개법 시행령을 위반하는 것이므로, 이의를 제기하거나 신고할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.12
0
0

땅을 팔아서 1억5천을 받으면 양도세? 세금을 얼마나 내게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.땅을 팔아서 1억5천을 받으면 양도세는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.먼저, 양도차익을 구하기 위해서는 실지 양도가액에서 필요경비를 빼야 합니다. 필요경비에는 실질 취득가액, 자본적 지출, 양도비용 등이 포함됩니다.양도차익에서 장기보유 특별공제와 기본공제를 적용하면 양도소득 과세표준이 됩니다. 장기보유 특별공제는 3년 이상 보유하고 양도하는 토지에 대해 적용되며, 보유기간에 따라 6%~30%의 공제율이 적용됩니다. 기본공제는 연 250만원입니다.양도소득 과세표준에 세율을 곱하면 양도소득세 산출 세액이 나옵니다. 세율은 양도소득 과세표준의 구간에 따라 6%~45%로 달라집니다. 산출 세액에 10%의 지방소득세를 더하면 최종적으로 납부해야 할 세액이 됩니다.예를 들어, 땅을 5억에 산 후 10년 이상 보유하고 1억5천에 팔았다고 가정하겠습니다. 이 경우, 양도차익은 1억5천 - 5억 = 1억이 되고, 장기보유 특별공제는 1억 x 30% = 3천만원이 됩니다. 기본공제는 250만원이므로, 양도소득 과세표준은 1억 - 3천만원 - 250만원 = 6천7백5십만원이 됩니다. 이 금액에 20%의 세율을 적용하면 양도소득세 산출 세액은 1천3백5십만원이 되고, 여기에 10%의 지방소득세를 더하면 1천4백8십5만원이 됩니다. 따라서, 이 경우에는 1억5천을 받으면 1천4백8십5만원의 세금을 내야 합니다.자식들에게 증여할 때 증여세는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.증여세는 증여받은 재산의 가액에서 증여재산공제액을 뺀 금액에 세율을 적용하여 부과됩니다. 증여재산공제액은 증여자와 수증자의 관계와 증여시점에 따라 달라집니다.직계존속 (부모)이 직계비속 (자식, 손자)에게 증여할 경우 10년간 5천만원 (미성년자는 2천만원)까지는 증여세가 발생하지 않게 됩니다. 다만, 이 경우에도 신고의무는 있으며, 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 신고하셔야 합니다.증여재산공제액을 초과하는 금액에 대해서는 세율을 적용하여 증여세를 계산합니다. 세율은 증여재산의 구간에 따라 10%~50%로 달라집니다. 산출 세액에 10%의 지방소득세를 더하면 최종적으로 납부해야 할 세액이 됩니다.예를 들어, 부모가 성년 자식에게 1억을 증여한 경우, 증여재산공제액 5천만원을 제외한 5천만원에 대해서 증여세가 부과됩니다. 이 금액에 10%의 세율을 적용하면 증여세 산출 세액은 5백만원이 되고, 여기에 10%의 지방소득세를 더하면 5백5십만원이 됩니다. 따라서, 이 경우에는 1억을 증여하면 5백5십만원의 세금을 내야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.12
0
0