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융자 있는 집 전세 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.융자 있는 집 전세 계약 시에는 계약서에 특약사항으로 "융자금을 전액 상환 말소하는 조건으로 계약을 한다"는 점을 반드시 명시해야 합니다.융자를 상환하고 말소하는 과정은 임대인, 임차인, 공인중개사 등이 함께 해당 은행에 가서 진행해야 합니다.융자를 말소한 후에는 꼭 말소등기까지 완료해야 안전합니다12. 말소등기는 동사무소나 인터넷으로 확정일자를 받아서 확인할 수 있습니다.융자가 있는 집 전세 계약 시에는 전세보증금의 일부를 미리 지불하지 않고, 잔금을 지불할 때 융자를 상환하고 말소하는 것이 좋습니다.융자가 있는 집 전세 계약 시에는 등기부등본을 꼭 확인해야 합니다. 등기부등본은 소유권자, 융자금액, 근저당 순위 등을 알 수 있는 중요한 서류입니다.융자가 있는 집 전세 계약 시에는 전세권 설정을 반드시 해야 합니다. 전세권 설정은 전세보증금을 보호하기 위한 절차로, 전세권 설정비용은 임대인이 부담해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.05
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중기청 4년 끝나서 대출연장을 한 후에 이사를 갈 수 있을까요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중기청 전세대출은 목적물변경이 가능합니다. 즉, 전세대출을 받은 집에서 다른 집으로 이사를 갈 수 있습니다. 하지만 목적물변경을 하려면 몇 가지 조건과 절차가 필요합니다. 그 중 하나가 바로 전세대출의 이용기간입니다. 중기청 전세대출은 2년 단위로 연장이 가능하며, 최대 10년까지 이용할 수 있습니다. 그런데 목적물변경을 하면, 그 때의 연장시점을 기준으로 2년이 소모된 것으로 간주됩니다. 즉, 목적물변경을 할 때마다 2년의 이용기간이 줄어든다는 것입니다.예를 들어, 2023년 3월에 전세대출을 받아서 2025년 3월에 만료되는 경우, 2025년 3월에 연장을 하면 2027년 3월까지 이용할 수 있습니다. 하지만 2024년 4월에 목적물변경을 하면, 그 때의 연장시점인 2025년 3월이 2년 빠진 2023년 3월로 간주되어, 2025년 3월에 만료되는 것이 아니라 2025년 4월에 만료됩니다. 즉, 2년의 이용기간이 날아가는 것이죠. 따라서 목적물변경을 할 때는 이용기간을 잘 고려해야 합니다.그리고 목적물변경을 하려면 다음과 같은 절차가 필요합니다.이사갈 집을 알아보고, 해당 매물의 등기부등본을 떼어서 은행에 방문하여 목적물변경 가능여부를 확인합니다. 목적물변경은 기존과 동일한 조건의 주택만 가능합니다. 즉, 전용면적, 보증금, 소득, 자산 등의 기준을 만족해야 합니다.이사갈 집의 계약을 진행하고, 잔금을 치루기 전에 기존의 집의 임대차계약을 해지하고, 보증금을 받습니다. 이 때, 잔금날짜를 잘 맞춰야 합니다. 즉, 기존의 집에서 보증금을 받은 날과 새로운 집에 잔금을 치룬 날이 같아야 합니다. 그렇지 않으면 현금이 부족하거나, 이자가 발생할 수 있습니다.이사를 마치고, 전입신고를 하고, 본인 등본을 떼어서 은행에 방문하여 목적물변경 신청을 합니다. 이 때, 새로운 집의 계약서와 확정일자가 포함된 등기부등본을 제출해야 합니다. 은행에서는 목적물변경에 따른 대출금액의 조정이나 금리의 변동이 있을 수 있습니다.이렇게 목적물변경을 하면, 전세대출을 그대로 가지고 다른 집으로 이사를 갈 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.05
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청약으로 월세 만료 3개월 전 이사할 때 월세는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약기간 전에 이사를 하려면 임대인의 동의가 필요하고, 새로운 세입자를 구해 놓아야 합니다. 그러나 새로운 세입자가 바로 입주할 수 없는 상황이라면, 임차인은 계약기간이 남은 동안 월세와 관리비를 계속 납부해야 합니다. 이는 임대차계약의 구속력 때문입니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 이사를 가면, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없고, 임차인은 계약기간이 남은 동안 월세를 지불해야 합니다.따라서 임차인은 임대인과 협의하여 이사 날짜를 조정하거나, 새로운 세입자가 입주할 수 있는 날짜까지 월세와 관리비를 지불하는 것으로 합의하는 것이 좋습니다. 또한 임차인은 보증금을 새로운 세입자가 아닌 임대인에게 받아야 합니다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 새로운 세입자를 구할 경우, 임대인의 중개수수료나 복비를 부담하기로 하는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.05
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세입자와의 계약시에 궁금한 점 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 2회 월세 연체시 계약을 해지할 수 있다는 내용은 주택임대차보호법 제4조에 따른 규정입니다. 이는 임대인이 임차인의 월세 연체로 인해 계약을 해지할 수 있는 정당한 사유로 인정되는 것이므로 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 그러나 실제로 세입자가 월세를 계속 연체하고 퇴거를 거부하는 경우에는 임대인은 명도소송을 통해 법적으로 점유권을 되찾아야 합니다. 이 과정은 시간과 비용이 많이 소요되는 불편함이 있습니다. 따라서 임대인은 세입자의 월세 연체를 방지하거나 최소화하기 위해 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.특약사항에 연체시 법정 연체수수료를 내야한다는 사항을 추가하는 것은 좋은 방법입니다. 이는 월세 채권에 대한 지연 손해배상금으로, 계약서에 특약으로 연체이자율을 정해도 되고, 정하지 않았다면 법정이율인 민사 연 5%, 상사 연 6%를 적용할 수 있습니다. 이렇게 하면 세입자는 월세를 연체할 경우 추가적인 비용이 발생한다는 것을 인지하고 월세 납부를 우선적으로 할 가능성이 높아집니다.보증금을 월세의 1년~2년 치 정도로 받는 것도 좋은 방법입니다. 이는 월세 연체가 발생하더라도 보증금에서 상계할 수 있으며, 퇴거를 유도할 때 수월합니다.월세가 지급일 기준 미납되었을 때, 세입자에게 연체되었음을 꼭 통보하고, 2기 이상의 차임 연체시 계약해지 내용증명서를 보내는 것도 중요합니다. 내용증명서는 임차인에게 도달하면 효력이 발생하며, 추후 소송을 진행할 때 증거로 사용될 수 있습니다. 또한 세입자에게 심리적 압박감을 주어 잘 한다면 다른 조치 없이도 퇴거할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.05
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부동산 청약 후 계약해지가 가능할까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 부동산 청약 후 계약금만 납입한 상태라면 계약금을 포기하고 계약해지를 요구할 수 있습니다. 하지만 이미 계약금과 중도금을 납입한 경우에는 사업자의 동의가 필요하거나 소송을 통해 계약해지를 인정받아야 합니다. 그러므로 계약해지가 가능한지 여부는 계약서의 내용과 사업자의 의사에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.05
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상가계약 특약 추가하고 싶은데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가계약 특약은 임대인과 임차인이 합의한 내용으로 계약서에 추가하는 부분입니다. 특약은 명확하고 간결하게 작성하시는 것이 좋습니다. 특약에는 임대인과 임차인의 권리와 의무, 계약의 해제와 취소, 보증금과 예약금의 반환, 영업과 관련된 사항 등을 포함할 수 있습니다.그리고 당신이 작성하신 특약을 보니, 몇 가지 수정할 점이 있습니다. 용어도 부동산 용어로 바꿔드리겠습니다.현임차인과 전임차인과의 권리금 협상결렬로 인한 계약 취소가 되면 임대인은 현임차인에게 보증금 및 예약금을 무조건으로 반환한다.-> 이 특약은 임차인의 입장에서는 유리하지만, 임대인의 입장에서는 불리합니다. 임대인은 권리금 협상결렬로 인한 계약 취소에 대해 책임이 없다고 주장할 수 있습니다. 따라서 이 특약은 임대인의 동의를 얻기 어려울 수 있습니다. 만약 이 특약을 유지하고 싶다면, 다음과 같이 수정할 수 있습니다.현임차인과 전임차인과의 권리금 협상결렬로 인한 계약 취소가 되면 임대인은 현임차인에게 보증금 및 예약금을 반환한다. 단, 임대인이 권리금 협상결렬에 공모가 있거나, 계약 체결 후 30일 이내에 계약 취소를 통보하지 않은 경우에는 반환하지 않는다.전임차인은 영업신고증 소재지 변경 혹은 폐업은 2월 안에 처리한다.-> 이 특약은 임차인이 새로운 영업신고를 할 수 있도록 전임차인에게 요구하는 것입니다. 이 특약은 임차인의 입장에서는 필요한 사항이지만, 전임차인의 입장에서는 불편할 수 있습니다. 따라서 이 특약은 전임차인의 동의를 얻기 어려울 수 있습니다. 만약 이 특약을 유지하고 싶다면, 다음과 같이 수정할 수 있습니다.전임차인은 영업신고증 소재지 변경 혹은 폐업을 임차인의 요구에 따라 적절히 처리한다. 단, 전임차인이 영업신고증 소재지 변경 혹은 폐업을 처리하지 않아 임차인에게 손해가 발생한 경우에는 전임차인이 손해배상을 한다.현부동산의 문제로 일반음식점 허가가 나지 않는다면 임대인은 임차인에게 보증금 및 예약금을 무조건 반환한다.-> 이 특약은 임차인이 원하는 업종으로 영업할 수 있도록 임대인에게 요구하는 것입니다. 이 특약은 임차인의 입장에서는 필요한 사항이지만, 임대인의 입장에서는 불편할 수 있습니다. 따라서 이 특약은 임대인의 동의를 얻기 어려울 수 있습니다. 만약 이 특약을 유지하고 싶다면, 다음과 같이 수정할 수 있습니다.현부동산의 문제로 일반음식점 허가가 나지 않는다면 임차인은 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 보증금 및 예약금을 반환한다. 단, 임차인이 일반음식점 허가를 받기 위해 필요한 조치를 취하지 않은 경우에는 반환하지 않는다.
경제 / 부동산
24.02.05
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내집마련디딤돌대출 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌대출은 주택도시기금을 통해 무주택 서민에게 낮은 금리로 공급되는 상품입니다. 디딤돌대출의 자격 조건과 상품 구조는 다음과 같습니다신청 대상: 민법상 성년인 대한민국 국민이며, 접수일 기준 세대주이고, CB점수가 350점 이상이며, 본인과 배우자의 합산 순자산이 4.69억원 이하인 사람대출 요건: 신혼이거나 2자녀 이상의 가구라면 6억원 이하의, 그렇지 않다면 5억원 이하의 공부상 주택을 담보로 대출이 가능하며, 세대원 전원이 무주택자여야 하고, 부부일 시 합산 연 소득이 60백만원 이하이며, LTV는 최대 70%, DTI는 최대 60%이어야 함대출 한도: 최대 2.5억원 (생애최초 주택구입자 3억원, 신혼·2자녀 이상 가구는 4억원)대출 만기: 10년, 15년, 20년, 30년 (거치기간은 1년 또는 비거치)상환 방식: 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환그리고, 미혼 단독세대주의 경우에는 다음과 같은 특별한 조건이 적용됩니다대출 대상자: 만 30세 이상의 미혼 단독세대주 (주민등록등본상 직계존속 중 1인 또는 미성년인 형제·자매중 1인 이상과의 부양기간이 계속해서 6개월 미만인 경우 포함)주택 가격: 3억원 이하주택 면적: 주거전용면적 60㎡ 이하 (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 70㎡ 이하)대출 한도: 1.5억원 (생애최초 주택구입자 2억원) 이하그럼, 저의 답변을 바탕으로 질문에 답해보겠습니다.저는 현재 대출을 받을 자격이 안될까요?아니요, 자격이 있습니다. 저의 정보를 바탕으로 추정해보면, 세대주이고 무주택자이며, 연 소득이 60백만원 이하이고, 순자산이 4.69억원 이하이고, CB점수가 350점 이상이라고 가정할 수 있습니다. 또한, 구매하려는 주택의 가격이 8천만원이고, 면적이 58.14㎡이므로, 미혼 단독세대주의 조건에도 부합합니다. 따라서, 디딤돌대출을 받을 자격이 있습니다.60㎡ 이하가 몇평인지요?60㎡는 약 18.15평입니다3. 평수와 제곱미터의 단위 환산은 다음과 같은 공식을 사용할 수 있습니다4:1㎡ = 0.3025평1평 = 3.3058㎡
경제 / 부동산
24.02.05
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오피스텔 주차타워 매연이 집안으로 유입되는것같아요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매연 문제의 원인은 주차타워의 배기구가 집안과 가까운 위치에 있거나, 주차타워의 환기 시스템이 제대로 작동하지 않거나, 주차타워의 청소나 유지보수가 미흡한 경우일 수 있습니다.이 경우에는 다음과 같은 해결책을 시도해보실 수 있습니다.주차타워의 배기구가 집안과 가까운 위치에 있는 경우에는 배기구를 옮기거나 연장시키는 방법이 있습니다. 이는 주차타워 설비업체나 건물 관리업체에 요청하셔야 합니다.주차타워의 환기 시스템이 제대로 작동하지 않는 경우에는 환기 시스템의 수리나 교체가 필요합니다. 이 역시 주차타워 설비업체나 건물 관리업체에 요청하셔야 합니다.주차타워의 청소나 유지보수가 미흡한 경우에는 주차타워의 청소나 유지보수를 강화하거나 정기적으로 실시하는 방법이 있습니다. 이는 건물 관리업체나 입주민들과 협의하셔야 합니다.이러한 해결책을 시도하시기 전에는 주차타워 매연 문제의 정확한 원인을 파악하시는 것이 좋습니다. 이를 위해 주차타워 설비업체나 건물 관리업체에 문제점을 제기하고 검사나 진단을 요청하시는 것이 필요합니다3.또한, 매연 문제로 인한 피해를 입으신 경우에는 피해 보상을 청구하실 수 있습니다. 피해 보상의 책임은 주차타워 설비업체나 건물 관리업체에 있을 수 있으므로, 피해의 정도와 원인에 따라 적절한 상대방을 정하셔야 합니다. 피해 보상을 청구하실 때에는 피해의 증거를 확보하시고, 피해의 내용과 금액을 구체적으로 명시하시는 것이 중요합니다. 만약 상대방이 보상 요구에 응하지 않거나 합의가 이루어지지 않는다면, 변호사의 도움을 받거나 소송을 제기하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.05
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(전세) 묵시적 갱신인데 계약서 작성 시 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약이 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 계약서를 작성할 필요도 없으며 새 계약서가 없기 때문에 확정일자를 받을 필요도 없습니다. 묵시적 갱신이란 보증금의 증액이 없고 계약의 세부사항이 기존과 모두 동일하며 기간만 2년 연장되는 경우를 말합니다.하지만 임대인과 공인중개사가 계약서를 쓰자고 한다면, 재계약서를 작성해야 할 수도 있습니다. 재계약서를 작성하는 경우에는 확정일자를 다시 받아야 합니다. 재계약서에 특약에 묵시적 갱신임을 명시했다고 해도, 새로운 계약서가 작성된 것이므로 확정일자를 받지 않으면 보증금을 보호받을 수 없습니다.확정일자는 주택 임대차 신고가 의무화됨에 따라서, 전세 계약 후 30일 이내 주택 임대차 신고를 하게 되면 자동으로 부여되므로 별도로 계약서를 지참하여 주민센터에 방문할 필요가 없습니다. 주택 임대차 신고는 임대인, 임차인, 부동산 중개인 모두 할 수 있습니다.따라서, 묵시적 갱신이 되었다면 재계약서를 작성하지 않고 주택 임대차 신고만 하면 되고, 재계약서를 작성했다면 확정일자를 받아야 한다는 것을 알아두세요. 또한, 재계약서를 작성하는 경우에는 보증금의 증액이나 감액, 계약기간의 단축이나 연장, 복비의 부담 등에 대한 합의도 필요할 수 있으니 주의하세요.
경제 / 부동산
24.02.05
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등기 필증을 잃어버리면 부동산 거래를 어떻게 할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기필증은 부동산 소유권을 증명하는 중요한 서류입니다. 하지만 등기필증은 원칙적으로 한 번만 발급되므로 분실하거나 멸실되었을 경우 재발급이 되지 않습니다. 그렇다고 해서 부동산 거래를 할 수 없는 것은 아닙니다. 분실한 등기필증을 대체할 수 있는 다른 방법이 있습니다. 다음과 같은 세 가지 방법이 있습니다.확인서면 제도 : 이 방법은 법무사나 변호사에게 위임하여 등기소에서 확인서면을 발급받는 것입니다. 확인서면은 등기필증과 같은 효력이 있으며, 보통 10만 원~20만 원 정도의 비용이 듭니다.공증 : 이 방법은 공증사무실을 통해 부동산 거래와 관련한 사항을 공증받은 후 공증서면을 첨부하는 것입니다. 공증은 공식적으로 증명하는 절차이며, 추가 비용이 발생할 수 있습니다.등기소 방문 : 이 방법은 매도인과 매수인이 함께 등기소에 가서 확인조서를 작성하는 것입니다. 이 경우 추가 비용은 발생하지 않지만, 등기의무자가 직접 사유를 작성해야 하는 불편함이 있습니다.이 중에서 가장 많이 사용하는 방법은 확인서면 제도입니다. 이 방법은 절차가 간편하고 시간도 절약할 수 있습니다. 하지만 분실하지 않는 것이 가장 좋으므로, 등기필증은 잘 보관하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.05
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