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부동산 시장에서 투자하고 싶은데 어떻게 시작해야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 투자를 시작하려면 몇 가지 단계를 따라야 합니다.먼저, 자신의 투자 목표와 재무 상태를 명확하게 파악하세요. 장기 투자인지 단기 투자인지, 수익 목표는 얼마인지, 초기 투자 자본은 얼마인지 등을 고려하여 어떤 종류의 부동산에 투자할지 결정하세요.다음으로, 부동산 시장을 조사하고 분석하세요. 주변 환경과 교통, 경제 동향 등의 정보를 수집하여 투자 가능성을 평가하고 투자 전략을 수립하세요. 부동산 투자에 관한 법률과 세금도 숙지하고 준수하세요.마지막으로, 부동산 투자에 적합한 부동산을 찾고, 실사를 수행하고, 계약을 체결하세요. 부동산을 구매하거나 임대하거나 판매하거나 개발하거나 하는 방식에 따라 투자 수익을 창출하세요.부동산 투자의 장단점은 다음과 같습니다.장점: 부동산 투자는 안정적이고 예측 가능한 수익을 제공할 수 있습니다. 또한, 부동산 투자는 인플레이션 방어 효과도 있고, 낮은 세율을 활용해 세금을 줄일 수도 있습니다. 부동산은 시간이 지남에 따라 가치가 상승하는 경향이 있으며, 이는 투자자가 구매력을 유지하고 시간이 지남에 따라 증가할 수 있습니다. 부동산은 유산으로 작용하여 부 이전 기회를 제공할 수 있습니다.단점: 부동산 투자는 높은 초기 비용이 필요합니다. 부동산 투자를 시작하려면 계약금, 마감 비용 및 기타 수수료를 포함하여 상당한 자본이 필요합니다. 또한 부동산 투자는 유동성이 낮고 부동산을 사고 파는 데에는 수많은 복잡한 프로세스와 절차가 필요합니다. 부동산 투자는 시장 변동성과 리스크에도 영향을 받으며, 투자자는 부동산 관리와 운영에도 많은 시간과 노력을 투입해야 합니다.부동산 투자를 위한 꿀 팁은 다음과 같습니다.부동산 투자는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋습니다. 단기적인 가격 변동에 흔들리지 말고, 장기적인 가치 상승과 수익 창출을 목표로 하세요.부동산 투자는 다양성을 추구하는 것이 좋습니다. 다양한 유형과 지역의 부동산에 투자하여 포트폴리오의 변동성을 낮추고 더 높은 수익을 제공할 수 있습니다.부동산 투자는 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다. 부동산 투자는 복잡하고 다양한 요소에 영향을 받으므로, 전문가의 지식과 경험을 활용하여 투자 결정을 내리는 것이 좋습니다. 부동산 중개인, 변호사, 회계사, 감정사 등의 전문가들과 상담하세요.
경제 / 부동산
24.02.02
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일반임대사업자 임차인과 협의해도 5% 이상 월세 인상 안되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반임대사업자 임차인과 협의해도 5% 이상 월세 인상이 안되는지 여부는 임대사업자가 언제 임대사업자로 등록했는지에 따라 다릅니다. 민간임대주택에 관한 특별법이 2019년 10월에 개정되면서 임대사업자로 등록한 시점에 따라 5% 상한룰이 적용되는 최초 계약이 달라졌기 때문입니다.만약 임대사업자가 2019년 10월 이전에 임대사업자로 등록했다면, 임대사업자로 등록한 후 맺는 첫 계약을 최초의 계약으로 인정해줍니다. 따라서 임대사업자가 임대사업자로 등록하기 전에 이미 임차인과 임대차 계약을 맺었다면, 그 계약은 최초의 계약이 아니므로 5% 상한룰이 적용되지 않습니다. 이 경우 임차인과 협의하여 5% 이상 월세 인상이 가능합니다.만약 임대사업자가 2019년 10월 이후에 임대사업자로 등록했다면, 임대사업자로 등록하기 전에 이미 임차인과 임대차 계약을 맺었다면, 그 계약이 최초의 계약으로 보고 5% 상한룰이 적용됩니다. 이 경우 임차인과 협의하더라도 5% 이상 월세 인상이 불가능합니다.5% 이상 월세 인상을 하게 되면 추후 어떤 불이익이 있을지에 대해서는, 민간임대주택에 관한 특별법 제67조에 따라 3천만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 또한 소득세법 제64조의2에 따라 임대소득에 대한 세액 계산의 특례를 받을 수 없게 되어 소득세를 더 내야 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.02
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무이자로 이주비대출후 2년뒤에 이자를 내라고하네요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 이주비 대출은 조합과 시공사가 협의해서 결정하고, 조합원들에게 공고하는 것입니다. 일반적으로 이주비 대출은 무이자로 지원되고, 입주할 때까지 대출금을 상환하지 않습니다. 그러나 조합의 운영 방식에 따라 이주비 대출의 이자와 기간이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 일부 조합은 이주비 대출의 일부를 유이자로 적용하거나, 이주비 대출의 이자를 조합원이 부담하도록 할 수 있습니다. 이런 경우에는 조합의 총회에서 가결된 사항이므로, 조합원들은 이에 동의한 것으로 간주됩니다. 따라서 조합원들은 이주비 대출에 관한 조합의 공고와 총회의 결의를 잘 확인하고, 필요한 경우에는 조합에게 문의하거나 이의를 제기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.02
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신생아 특례대출 1주택자의 경우에는 기존 주택을 팔지 않고는 불가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례대출은 주택도시기금에서 출산한 무주택 가구와 1주택 가구에게 저금리로 주택구입자금이나 전세자금을 대출해주는 제도입니다. 1주택자의 경우에는 기존 주택담보대출을 신생아 특례대출로 대환하는 것이 가능합니다. 즉, 기존 주택을 팔지 않고도 신생아 특례대출을 받으실 수 있습니다.다만, 신생아 특례대출을 받으시려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다대출접수일 기준 2년 내 출산한 가구여야 합니다. (’23.1.1. 이후 출생아부터 적용)부부합산 연소득이 1.3억원 이하이고, 순자산가액이 4.69억원 이하여야 합니다.기존 주택담보대출의 용도가 구입자금이어야 하고, 채무자와 신생아 특례대출의 채무자가 동일인이거나 배우자여야 합니다.기존 주택담보대출의 잔액 범위 내에서 대출을 신청해야 합니다. (최대 5억원 이내, LTV 70%, DTI 60% 이내)신생아 특례대출의 금리는 소득과 만기에 따라 연 1.6% ~ 3.3%이고, 자녀수에 따라 차등적으로 우대금리를 적용받을 수 있습니다. 대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년 중에서 선택할 수 있으며, 거치 1년 또는 비거치로 설정할 수 있습니다.신생아 특례대출을 신청하시려면 가까운 주택도시기금 수탁은행을 방문하셔서 대출 신청서와 준비서류를 제출하시면 됩니다. 준비서류는 다음과 같습니다신분증주민등록등본출생증명서소득증빙서류자산증빙서류기존 주택담보대출 관련 금융거래확인서 (부채증명원)대출 목적물 등기사항전부증명서
경제 / 부동산
24.02.02
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전세보증금 우선변제권 , 대항력을 가지려면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선변제권과 대항력은 세입자의 보증금을 보호하기 위한 중요한 권리입니다. 우선변제권은 주택이 경매에 넘어갔을 때, 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리이고, 대항력은 임대인이 바뀌더라도 계약관계를 유지할 수 있는 권리입니다.우선변제권과 대항력을 가지려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다주택의 인도: 실제로 주택에 거주하거나 이용할 수 있어야 합니다.주민등록: 주택에 전입신고를 해야 합니다.확정일자: 임대차 계약서에 확정일자를 부여받아야 합니다.질문하신 경우에는, 확정일자와 전입신고를 모두 완료하셨으므로, 대항력과 우선변제권을 가지고 있습니다. 이사를 2/16일에 하시더라도 권리가 소멸되지 않습니다. 다만, 계약서에 적힌 특약을 잘 지키시고, 등기부등본을 주기적으로 확인하시는 것이 좋습니다. 임대인이 근저당권이나 다른 권리를 설정하면, 우선변제권의 순위가 밀릴 수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.02.02
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전용면적이 무슨 말인지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전용면적이란, 아파트 등 공동주택에서 소유자가 독점하여 사용하는 공간을 말합니다. 즉, 각 세대가 독립적으로 사용하는 공간으로 방, 거실, 주방, 개인 (세대) 현관 등의 면적을 말합니다. 베란다 (발코니) 부분은 전용면적에서 제외가 됩니다.전용면적은 제곱미터 (㎡)라는 단위로 표시되는데, 이를 평으로 환산하려면 3.3058로 나누면 됩니다. 예를 들어, 52㎡는 약 15.7평입니다. 전용면적이 작을수록 평당 가격이 높아지는 경향이 있습니다. 전용면적 외에도 공급면적, 계약면적, 실사용면적 등 다양한 면적의 종류가 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.02
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전세보증금 선순위 및 대항력에 관해 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약과 관련하여 귀하의 질문에 대답드리겠습니다.전세보증금 선순위와 대항력:선순위 전세권: 전세계약 시 등기로 설정된 전세권은 최선순위로, 전세기간 동안 거주 및 전세보증금 반환 권리를 가집니다.대항력: 주택임대차보호법에 따라 대항력을 갖춘 임차인 (전입 및 점유)은 선순위 전세권자로서의 지위를 유지하면서, 매각으로 전세권이 소멸해도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있습니다.귀하의 상황:확정일자(전월세신고)는 1/3일에 계약과 동시에 받았고, 전입신고는 잔금과 동시에 2/2일에 이루어졌습니다.이사를 청소한 후 2/16일에 진행한다면, 우선변제권과 대항력을 가질 수 있습니다.결론:이사를 마친 후 2/16일에 진행하더라도, 귀하는 선순위 전세권과 대항력을 유지할 수 있습니다. 다만, 상세한 계약 내용과 변제 조건을 확인하시는 것이 좋습니다.이상의 내용은 법률적인 상황을 고려한 일반적인 답변이며, 실제 상황에 따라 변동될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.02
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분양권 매매시 잔금 순서가 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권 매매는 복잡한 절차를 따르는데요. 여러분이 언급하신 순서대로 설명드리겠습니다.가계약금 받기: 가계약금은 분양권 매매를 위한 중요한 단계입니다. 이 금액을 지불하면 분양권을 확보하게 됩니다.본 계약서 작성 및 계약금 받기: 본 계약서를 작성하고 계약금을 지불합니다. 이 단계에서 중도금 대출 승계와 명의 변경 잔금도 함께 진행됩니다.중도금 대출 승계 및 명의 변경 잔금 받기: 중도금 대출 승계는 은행을 통해 이루어집니다. 이후 명의 변경을 위한 잔금을 받게 됩니다. 이 모든 절차는 한 날에 진행될 예정입니다.여기서 여러분이 궁금해하시는 부분에 대해 설명드리겠습니다.명의 변경 전 잔금부터 받을 수 있나요?: 일반적으로 명의 변경은 잔금이 완료된 후에 이루어집니다. 그러나 매도자와 협의하여 명의 변경 전에 잔금을 받는 경우도 있을 수 있습니다. 이는 당사자 간의 합의에 따라 다를 수 있습니다.잔금 입금이 안되면 사고?: 잔금이 입금되지 않은 상태에서 명의 변경을 진행하는 것은 위험합니다. 잔금이 입금되지 않으면 명의 변경을 취소할 수 있습니다.중도금 대출 승계 취소 가능 여부: 중도금 대출 승계는 은행과의 계약이므로, 은행의 정책에 따라 취소 여부가 결정됩니다. 일반적으로 중도금 대출 승계는 취소할 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.02.02
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상가 재계약시 임차인과 임대료 5프로 인상 관련
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대료 인상에 관한 법적 측면을 알려드리겠습니다. 임대료 인상은 임대차보호법에 따라 규정되어 있습니다.임대료 인상한도:임대인은 임대료를 최대 5%까지 올릴 수 있습니다.이는 임대료 인상의 한도이며, 임차인이 무조건 응해야 하는 것은 아닙니다.양측 간 협의를 통해 이루어져야 합니다.환산보증금:상가의 환산보증금이 해당 지역 기준금액 이하인 경우, 5% 내에서 임대료 인상을 요구할 수 있습니다.환산보증금이 이보다 넘어가는 금액이라면, 인상폭에 제한이 없습니다.환산보증금은 보증금과 월 임대료의 합으로 계산됩니다.계약 갱신 시점:2년 계약 후 재계약 시, 임대료를 5%까지 증액할 수 있습니다.1년 계약 후 재계약 시에도 5%의 인상이 가능합니다.기간이 아닌, 재계약 여부를 따집니다.'청구당시’의 차임/보증금의 5%를 기준으로 합니다.보증금과 임대료 인상:보증금은 그대로 두고, 임대료만 인상하려고 할 때, 둘 중 낮은 기준을 적용합니다.기준은 12% 또는 기준금리의 4.5배 중 낮은 쪽입니다.10년 계약갱신권:임대료 인상 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 요구할 수 없습니다.임차인은 10년간 계약갱신을 통해 5%의 한도 선에서 인상 여부를 임대인과 조율해야 합니다.요약: 임대료 인상은 양측 간 협의를 통해 이루어지며, 임대료 인상한도는 최대 5%입니다. 임대료와 보증금을 적절히 고려하여 협의하시면 됩니다. 상가 임대료를 천원백원 단위까지 받을 분들은 거의 없을 것이므로, 소액 상가는 보증금 인상을 고려하시는 것이 좋습니다
경제 / 부동산
24.02.02
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부동산 빨리.매도 할 수 있는 팁 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.외부 청소: 집을 팔 때, 첫인상이 중요합니다. 외부와 내부를 깨끗하게 청소하여 시각적으로 깔끔한 인상을 주세요. 집의 외관은 매물을 처음 볼 때 가장 먼저 눈에 띄기 때문에 중요합니다.필요한 업그레이드: 오래된 집은 업그레이드가 필요할 수 있습니다. 노후주택의 경우, 문제가 생긴 부분을 전문가와 상의하여 수리하거나 리모델링을 고려해 보세요. 잘 진행된 리모델링은 매물의 경쟁력을 높여줍니다.개인화: 집을 보러 온 손님이 해당 주택을 자신의 공간으로 상상할 수 있도록 개인화된 표현을 해보세요. 가구 배치, 주방 구성, 방 등을 보여주며 영감을 줄 수 있습니다.경쟁력 있는 가격: 주변 부동산 시세를 조사하여 적정한 가격을 책정하세요. 경쟁력 있는 가격은 빨리 팔리는 핵심 요소입니다.잘 나온 사진: 매물 사진은 매우 중요합니다. 집의 장점을 부각시키는 사진을 골라 사용하세요.부동산 의뢰는 한 곳에만: 여러 부동산에 의뢰하지 말고 한 곳에만 의뢰하는 것이 좋습니다. 전문성 있는 중개사와 협력하여 매물을 홍보하세요.
경제 / 부동산
24.02.02
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