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문화 및 집회시설이라는 공간에서 네일샵을 해보려 합니다.[용도]
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.문화 및 집회시설에서 네일샵을 운영하려면 용도변경을 해야 할 수도 있습니다. 문화 및 집회시설은 건축법에서 분류하는 건축물군의 하나로, 공연장, 집회장, 전시장, 동식물원 등이 해당됩니다. 네일샵은 제1종 근린생활시설에 속하는 미용업으로, 건축물대장에 전유부분이 제1종 근린생활시설로 표기되어 있어야 합니다. 만약 문화 및 집회시설이 제1종 근린생활시설로 용도변경이 가능하다면, 신고만으로 절차를 마칠 수 있습니다. 하지만 다른 시설군으로 용도변경이 필요하다면, 허가를 받아야 하며, 비용과 시간이 많이 들 수 있습니다. 따라서, 상가를 계약하기 전에 건축물대장을 확인하고, 관할 구청 건축과에 용도변경 절차를 상담하는 것이 좋습니다. 또한, 계약서에 용도변경에 대한 특약을 기재하고, 임대인의 협조를 구하는 것도 중요합니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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겨울철 동파를 방지 하는 방법은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.겨울철 동파는 수도관이나 보일러가 얼어서 터지는 현상으로, 물의 손실과 수리비용이 많이 들 수 있습니다. 따라서 동파를 예방하는 것이 중요합니다. 동파를 방지하기 위해 할 수 있는 몇 가지 방법을 알려드리겠습니다.수도관과 보일러는 단열재로 감싸주면 동파의 위험을 줄일 수 있습니다. 특히 외부에 있는 수도 계량기는 헌 옷이나 이불솜, 스티로폼, 에어캡 등으로 보온을 유지해야 합니다.외출이나 취침 시, 수도꼭지를 약간 틀어놓으면 동파를 예방할 수 있습니다. 물이 흐르면 얼기 어렵기 때문입니다. 단, 물을 너무 많이 틀어놓으면 물세금이 부담될 수 있으니 주의하세요.수도관이 얼어붙었는지 확인하는 것도 중요합니다. 수도꼭지를 틀었을 때 물이 나오지 않거나, 수도관이 부풀어 보이거나, 수도관에 이슬이 맺히는 경우가 있으면 동파의 징후입니다. 이럴 때는 뜨거운 물이나 헤어드라이어 등으로 수도관을 녹여주어야 합니다.보일러는 전원이 꺼지는 경우가 없도록 외출 시에는 외출모드로 설정하는 것이 필요합니다. 외출모드는 실내온도를 일정 수준으로 유지하면서 보일러의 동작을 최소화하는 기능입니다. 보일러의 사용설명서를 참고하여 외출모드를 설정하는 방법을 알아보세요.보일러는 정기적으로 점검하고 청소하는 것이 좋습니다. 보일러 내부에 물때나 녹이 쌓이면 동파의 원인이 될 수 있습니다. 보일러 점검은 전문가에게 의뢰하거나, 보일러 제조사의 고객센터에 문의하세요.
경제 / 부동산
24.02.01
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살고 있는 집이 가압류되면 바로 퇴거해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가압류란 채권자가 채무자의 재산을 압류하기 전에 재판부로부터 가압류 명령을 받아 재산에 대한 처분을 금지하는 것입니다. 가압류는 채권자의 채권을 보전하기 위한 임시적인 조치이므로, 가압류된 집에 살고 있는 채무자나 그 가족이 바로 퇴거해야 하는 것은 아닙니다. 다만, 가압류 후에 채권자가 본압류를 신청하고 강제경매 절차가 진행되면, 그 결과로 집이 매각되고 소유권이 전환되면 퇴거를 해야 할 수 있습니다.가압류된 집을 매도하거나 양도하는 것은 원칙적으로 가능하지만, 가압류에 기초한 강제집행의 위험이 있으므로, 매수인이나 양수인이 거래를 꺼릴 수 있습니다. 가압류된 집을 매매하거나 양도하는 경우에는 가압류 채권액을 감안하여 매매대금을 책정하거나, 가압류를 해제할 수 있는 방법을 찾아야 합니다. 가압류를 해제하는 방법은 다음과 같습니다.채무자가 채권자와 협의하여 채무를 변제하거나 탕감하고, 가압류 해제를 요청하는 방법채무자가 채권자에게 가압류 목적물 외의 다른 재산을 제공하고, 가압류 해제를 요청하는 방법채무자가 채권자에게 가압류 목적물의 일부를 매각하고, 그 대금으로 채무를 변제하고, 가압류 해제를 요청하는 방법채무자가 채권자에게 가압류 목적물의 전부를 매각하고, 그 대금으로 채무를 변제하고, 가압류 해제를 요청하는 방법채무자가 채권자에게 가압류 목적물의 전부를 양도하고, 그 대가로 채무를 변제하고, 가압류 해제를 요청하는 방법채무자가 채권자에게 가압류 목적물의 일부를 양도하고, 그 대가로 채무를 변제하고, 가압류 해제를 요청하는 방법채무자가 법원에 가압류 해제 신청을 하고, 가압류 목적물의 가치가 채권액보다 현저히 높거나, 가압류 목적물이 채무자의 생계에 필수적인 것이거나, 가압류 목적물이 채권자의 채권보전에 필요하지 않은 것이라는 증거를 제출하는 방법가압류된 집에 대한 불안함을 이해합니다. 가압류 문제를 해결하기 위해서는 채권자와의 협의나 법률적인 조치가 필요할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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버팀목 전세자금대출 전년도 소득 적용시작 기간이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 전세자금대출은 국가에서 지원하는 저금리의 전세대출 상품으로, 소득과 자산이 일정 수준 이하인 무주택 세대주에게 주택임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지불한 경우 대출해주는 대출입니다.버팀목 전세자금대출의 소득기준은 부부합산 연소득 5천만원 이하입니다. 단, 신혼부부, 혁신도시 이전 공공기관 종사자, 타 지역으로 이주하는 재개발 구역내 세입자, 다자녀가구, 2자녀 가구인 경우에는 연소득 6천만원 이하로 우대해줍니다.버팀목 전세자금대출의 소득인정시점은 대출신청일 기준으로 전년도 소득을 인정합니다. 예를 들어, 2024년에 대출신청을 하면 2023년의 소득을 인정합니다. 그러나, 3월 이전에 대출신청을 하면 전전년도 소득을 인정합니다. 즉, 2024년 3월 이전에 대출신청을 하면 2022년의 소득을 인정합니다.따라서, 질문하신 사실은 맞습니다. 2024년 3월 이전에 버팀목 전세자금대출을 신청하시면 2022년의 소득을 기준으로 대출 가능 여부를 판단합니다. 만약 2022년의 소득이 6천만원 이하라면, 대출신청이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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구두계약 변심으로 계약서대로 하라는 집주인, 보증금 어떻게 받나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문하신 내용에 대해 답변드리겠습니다.1 구두계약이(퇴거일 하루 변경) 2년전 계약서보다 우선시되는지 여쭤봅니다.구두계약은 계약의 중요 사항에 대하여 쌍방의 의사가 일치하면 성립되고, 계약서와 동일한 효력을 가집니다. 따라서 구두로 퇴거일을 변경한 것은 유효한 계약으로 볼 수 있습니다. 하지만 구두계약은 입증하기 어렵기 때문에, 구두계약 후에는 문자나 카톡 등으로 합의된 내용을 주고 받아 증거를 확보하는 것이 좋습니다. 또한, 구두계약과 서면계약은 전체적으로 하나의 계약이 되므로, 서면계약으로 인해 구두계약의 효력이 소멸되는 것은 아닙니다. 즉, 구두계약과 서면계약이 모순되는 경우에는 구두계약이 우선시됩니다.2 구두계약을 했더라도 계약서상 퇴거일 기준 1일 뒤에 이사가면 퇴거 불응죄가 성립하나요?퇴거 불응죄는 임대차계약이 종료된 후에도 임대인의 퇴거 요구에도 불구하고 임차인이 임대물건을 반환하지 않고 계속 점유하는 경우에 성립하는 범죄입니다. 퇴거 불응죄의 성립 요건은 다음과 같습니다.임대차계약이 종료되었어야 한다.임대인이 임차인에게 퇴거를 요구하였어야 한다.임차인이 임대물건을 반환하지 않고 계속 점유하였어야 한다.임차인이 퇴거를 거부하거나 무시하였어야 한다.따라서, 구두계약으로 퇴거일을 변경한 경우에는 임대차계약이 변경된 퇴거일에 종료되는 것으로 보아야 하므로, 계약서상 퇴거일 기준 1일 뒤에 이사가는 것만으로는 퇴거 불응죄가 성립하지 않습니다. 다만, 임대인이 퇴거일을 변경하지 않겠다고 주장하고 퇴거를 요구하면, 임차인은 퇴거 불응죄의 위험에 노출될 수 있으므로, 구두계약의 증거를 제시하거나 법적 조치를 취하는 것이 필요합니다.3 이삿날 대출을 받아 당일 새로운 집에 전입신고를 해야합니다. 사정상 가족이 현재 거주중인 집에 전입신고가 어려울듯한데 보증금을 안주면 어떻게 받을 수 있을까요…?보증금은 임차인이 임대물건을 반환하고 임대인이 임대물건을 점검한 후에 지급되어야 합니다. 임대인이 보증금을 지연하거나 거부하는 경우에는 임차인은 다음과 같은 방법으로 보증금을 청구할 수 있습니다.임대인에게 보증금 지급을 촉구하는 내용증명을 발송한다.임대인이 보증금 지급을 거부하거나 답변이 없는 경우에는 소송을 제기한다.소송을 제기하기 전에 임대인의 재산을 압류하는 가압류 신청을 할 수 있다.
경제 / 부동산
24.02.01
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재개발과 재건축의 차이점이 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발과 재건축은 모두 낡은 주택을 허물고 새로운 주택을 짓는 정비사업이지만, 공사의 범위와 수준에 따라 구분됩니다.재개발은 한 지역의 건물이나 시설이 낙후되어 지자체 차원의 공공사업을 통해 새롭게 건물을 짓는 것을 말합니다. 공공사업이다 보니 규모가 큰 편이며, 도로나 상하수도 등 기반시설도 새롭게 들어섭니다. 주로 빌라나 상가가 밀집한 구도심에서 재개발 사업이 진행됩니다. (예: 아현동, 수유동)재건축은 노후한 특정 아파트나 주택단지를 새롭게 다시 짓는 것을 말합니다. 주로 아파트 단지만 부수고 다시 새 아파트를 짓는 곳이 재건축에 해당됩니다. 애초에 도로, 수도, 전기 등을 모두 계획해서 아파트를 지어놓은 강남이나 1기 신도시 같은 지역에서 재건축 사업을 진행하게 됩니다. (예: 대치동 은마아파트, 잠실 5단지)
경제 / 부동산
24.02.01
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주택 임대 사업자 등록 세무서 등록만 하는게 나을까요 아니면 지자체 등록도 하는게 나을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 임대 사업자 등록은 세무서와 지자체에 각각 하는 것이 가능합니다. 세무서에 등록하는 것은 의무사항이고, 지자체에 등록하는 것은 선택사항입니다. 세무서에 등록하지 않으면 가산세가 부과되고, 경비율과 공제액이 감소하여 세금이 더 많이 나올 수 있습니다. 지자체에 등록하면 임대소득세뿐만 아니라 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등에서 다양한 세제혜택을 받을 수 있습니다. 또한, 건강보험료도 저렴하게 낼 수 있습니다하지만 지자체에 등록하려면 몇 가지 조건과 의무가 있습니다. 예를 들어, 주택이 소형주택이어야 하고, 임대기간이 4년 이상이어야 하며, 임대료가 시장가보다 낮아야 합니다. 또한, 임대사업자로 등록한 주택은 임대기간 동안 양도할 수 없으며, 임대료 인상이 제한됩니다. 또한, 임대사업자로 등록한 주택은 임대차계약서를 작성하고, 임대차보증금 반환보험에 가입하고, 임대차보호법에 따라 임차인의 권리를 보장해야 합니다. 4년 단기와 10년 등록의 차이점은 다음과 같습니다. 4년 단기는 2020년 12월 31일까지 임대사업자로 등록한 주택에 대해 적용되는 것으로, 임대기간이 4년 이상이고, 임대료가 시장가보다 10% 이상 낮은 경우에 세액감면을 받을 수 있습니다. 10년 등록은 2021년 1월 1일부터 임대사업자로 등록한 주택에 대해 적용되는 것으로, 임대기간이 10년 이상이고, 임대료가 시장가보다 20% 이상 낮은 경우에 세액감면을 받을 수 있습니다해당하는 건물은 주택임대사업자등록신청서에 기재된 주택이며, 주택의 기준시가가 9억원 이하이고, 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에 소형주택으로 인정됩니다
세금·세무 / 종합소득세
24.02.01
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등기부등본에서 건물과 토지 소유자가 다를 때 조심해야 할 점 질문드려요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기부등본에서 건물과 토지의 소유자가 다를 때 조심해야 할 점은 다음과 같습니다.건물과 토지의 소유권이 분리되어 있으면, 임대차 계약을 체결할 때 건물 소유자와 토지 소유자 모두의 동의가 필요합니다. 건물 소유자만 동의하고 토지 소유자가 동의하지 않으면, 토지 소유자가 임차인에게 토지의 사용을 제한하거나 퇴거를 요구할 수 있습니다.건물과 토지의 소유자가 다른 경우, 임대차 계약서에는 건물과 토지의 소유자의 성명, 주소, 주민등록번호, 연락처 등을 정확하게 기재해야 합니다. 또한, 건물과 토지의 소유자가 각각 임대료를 받는지, 아니면 한 명이 대표로 받는지도 명시해야 합니다.건물과 토지의 소유자가 다른 경우, 임차인은 건물과 토지의 소유권이 분리되어 있음을 인지하고, 임대차 계약을 체결하기 전에 건물과 토지의 등기부등본을 열람하여 소유자의 신분과 권리를 확인해야 합니다. 또한, 건물과 토지의 소유자가 임대차 계약을 위반하거나 분쟁이 발생할 경우, 어느 쪽에게 책임을 물을지도 사전에 알아두어야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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부동산 구매시 신혼부부 혜택은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 구매시 신혼부부 혜택은 다음과 같습니다.신혼부부 전세임대주택: 공공 주택 사업자가 집 주인과 전세 계약을 체결해 신혼부부에게 임대해 주는 주택입니다. 전세금을 일부 지원받을 수 있고, 계약 기간을 연장할 수 있습니다.신혼부부 국민임대주택 우선 공급: 30년 이상 장기간 임대를 해 주는 공공임대주택으로, 공급하는 비율 중 30%는 신혼부부를 위해 우선 공급합니다.신혼부부 행복주택: 대학생, 사회 초년생, 신혼부부 등 젊은 연령대의 서민들을 위해 공급되는 공공임대주택입니다. 1세대 1주택 기준으로 임대 받을 수 있습니다.신혼부부 특별공급: 신혼부부일 경우 주택을 분양받을 때 우선적으로 분양 대상이 될 수 있습니다. 신청 요건에 따라 특별공급을 신청하고 선정되면 선정 순서에 따라 입주하게 됩니다.신혼부부 대출: 전세로 들어가기 위해 버팀목 전세자금 대출을 받을 수 있고, 주택을 마련하고자 할 때에는 내 집 마련 디딤돌대출을 이용할 수 있습니다. 저금리로 대출받을 수 있고, 대출 한도는 보증금의 70% 이내입니다.서울시 신혼부부 임차보증금 지원: 서울시에서는 신혼부부를 위해 임차보증금 지원 사업을 하고 있습니다. 임차보증금의 90% 이내 금액으로 최대 2억 원까지 대출을 받을 수 있고 예비 신혼부부의 경우 연 0.2%를 추가 지원받을 수 있습니다.신혼 희망타운: 수도권 지역의 주택을 저렴한 가격에 분양받을 수 있는 신혼부부 특화형 주택 제도로, 결혼한 지 2년 이내인 신혼부부와 예비부부는 30%를 우선 공급받을 수 있습니다.혼인신고를 안하는 것이 더 유리하다는 말은 사실이 아닙니다. 혼인신고를 하지 않으면 신혼부부 혜택을 받을 수 없고, 법적으로 부부로 인정되지 않아 상속, 재산분할, 친권 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 아이를 낳을 때에도 혼인신고를 하지 않으면 아이의 출생신고를 할 수 없고, 아이의 국적, 성명, 친권, 상속 등의 권리가 보장되지 않습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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아파트 동 매물 매매관련하여 문제가 있는지?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 지인에게 등기이전하고 다시 등기 받아서 구입자금용도로 대출 받는 것은 가능할 수도 있지만, 법적으로 문제가 될 수 있습니다. 가짜 매매는 민법상 무효이며, 세금을 회피하거나 대출 한도를 늘리기 위해 가짜 매매를 하는 경우에는 국세기본법이나 금융실명법에 따라 처벌될 수 있습니다 . 또한, 가짜 매매를 통해 대출을 받은 경우에는 금융감독원이나 은행에서 대출 취소나 상환 요구를 할 수 있습니다.2 지인에게 매도 후 소유권등기를 한 후 바로 매수하여 제 명의로 소유권등기를 해도 문제가 없다고 생각할 수 있지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 가짜 매매의 증거로는 매매 계약서, 등기부등본, 은행 거래 내역, 세금 납부 내역 등이 있습니다. 이러한 증거들을 통해 세무조사나 금융감독이 가짜 매매를 발견할 수 있으며, 이 경우에는 과세나 처벌을 받을 수 있습니다.3 상기 방법으로 할 경우 매도 매수 각 등기비용, 재산세, 취득세외로 발생하는 비용이 있습니다. 가짜 매매를 하면 등기비는 두 번 내야 하며, 재산세와 취득세도 두 번 납부해야 합니다. 또한, 가짜 매매로 인해 과세나 처벌을 받게 되면, 추가적인 세금이나 벌금을 내야 할 수 있습니다.4 기타 대출을 받기위해 상기 방법으로 매매할 경우 발생할 수 있는 문제는 다음과 같습니다.가짜 매매로 인해 신용등급이 떨어질 수 있습니다.가짜 매매로 인해 부동산 투자나 재산 증식에 제한을 받을 수 있습니다.가짜 매매로 인해 지인과의 관계가 악화될 수 있습니다.따라서, 저는 가짜 매매를 통해 대출을 받으려고 하시는 것을 권장하지 않습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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