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도시 및 주거환경정비법 제26조제1항에서 시장, 군수 등의 사업시행에 대해 궁금한 점?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 제1항에 따라 시장, 군수 등이 직접 정비사업을 시행하거나 사업시행자를 지정하는 경우에는 정비사업 시행구역 등 토지등소유자에게 알릴 필요가 있는 사항을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 합니다. 다만, 제1항제1호의 경우에는 토지등소유자에게 지체 없이 정비사업의 시행 사유·시기 및 방법 등을 통보하여야 합니다. 따라서, 주민들의 동의를 구하는 절차는 존재하지 않습니다. 그러나, 제1항제8호의 경우에는 해당 정비구역의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장, 군수 등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 경우에 한정됩니다. 이 경우에는 토지등소유자의 동의가 필요합니다.2 제1항에 따라 시장, 군수 등이 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 시장, 군수 등이 정비사업의 사업자로서 정비사업의 계획 수립, 토지 및 건축물의 수용, 정비사업의 시행 및 완료 등에 관한 사항을 직접 처리하거나 토지주택공사등에 위임할 수 있습니다. 이 경우에는 시장, 군수 등이 정비사업의 책임과 위험을 부담하고, 정비사업의 수익과 비용을 분배하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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주택 처분 서약을 하면 청약에 당첨 안되어도 주택을 팔아야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 처분 서약은 1주택자가 추첨제로 공급되는 민영주택 청약에 당첨될 확률을 높이기 위해 기존 주택을 처분할 것이라고 서약하는 것입니다. 주택 처분 서약을 하면 무주택자와 같은 기준을 적용받는 것은 아니고, 무주택자에게 우선 공급된 후 남은 세대에 대해 추첨에 참여할 수 있습니다.주택 처분 서약을 한 후에 청약에 당첨이 안되면 주택을 안 팔아도 됩니다. 주택 처분 서약은 청약에 당첨되고 분양계약을 체결한 경우에만 유효하고, 당첨되지 않거나 계약을 철회한 경우에는 처분의무가 없습니다. 다만, 주택 처분 서약을 한 경우에는 청약에 당첨될 확률이 높아지므로, 주택 처분 여부를 확실히 결정한 후에 청약하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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빌라 팔때 잔금일보다 앞당겼을 경우 궁금하여 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 매수인이 전세대출을 받기 위해서는 전입신고를 해야 합니다. 그러나 전입신고는 잔금일 이후에 가능하기 때문에, 잔금일보다 앞당겨 잔금을 치루고 등기이전을 하는 경우에는 매수인이 전입신고를 할 수 없습니다. 따라서 매수인은 다른 곳으로 전입신고를 하고, 등기이전이 완료되면 다시 전세집으로 전입신고를 해야 합니다. 이렇게 하는 경우에는 전입신고를 두 번 해야 하므로 번거롭고 비용도 들 수 있습니다. 그래서 부동산에서 매수인에게 다른 곳으로 전입신고를 하라고 연락한 것 같습니다. 이런 경우는 드물지만 있을 수 있습니다2 등기이전날에 부동산에서 안와도 된다고 하는 경우는, 매수인과 매도인이 모두 공인중개사를 통해 계약을 한 경우입니다. 이 경우에는 공인중개사가 등기이전을 대행해주기 때문에 매수인과 매도인이 직접 등기소에 가지 않아도 됩니다. 그러나 등기이전을 할 때 필요한 서류는 반드시 공인중개사에게 제공해야 합니다. 서류에는 매수인과 매도인의 신분증, 계약서, 전세자금대출 증명서, 전월세신고필증, 확정일자 등이 있습니다
경제 / 부동산
24.02.01
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계약 후, 잔금일에 1)확정일자, 2)전월세신고, 3)전입신고해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문하신 내용에 대해 답변드리겠습니다.확정일자는 임차인이 전세나 월세 계약을 체결한 후 주민센터에서 받을 수 있는 서류로, 보증금을 보호받기 위한 중요한 권리입니다. 확정일자는 계약서 작성 후에 바로 받을 수 있으며, 잔금일에 받으셔도 무방합니다. 다만, 잔금일이 계약일로부터 30일 이상 지난 경우에는 전월세 신고를 하셔야 확정일자가 자동으로 부여됩니다 전월세 신고는 주민센터 또는 인터넷을 통해 할 수 있습니다.전월세 신고는 주택 임대차 계약을 체결한 후 임대인과 임차인이 계약 체결일로부터 30일 이내에 해야 하는 제도입니다. 전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되므로, 잔금일에 전월세 신고와 확정일자를 동시에 받으실 수 있습니다. 전월세 신고는 주민센터 또는 인터넷을 통해 할 수 있습니다.전입신고는 이사를 하게 되면 거주지를 이동했다고 신고하는 것입니다. 신고의무자가 새로운 거주지에 이사한 날로부터 14일 이내에 해야 합니다. 전입신고는 주민센터 또는 인터넷을 통해 할 수 있습니다 정당한 사유가 없는데도 전입신고를 14일 이내에 하지 않는다면 5만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있으니 주의하세요.모두 해당 동사무소(이사갈 동네 동사무소)에서 하실 수 있습니다. 인터넷을 통해 신고하실 경우에는 실명 확인을 거친 후 공동 인증서를 이용하여 로그인해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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전세계약 잔금일에 대출금 말소 조건으로 계약하려고 하는데 질문요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 잔금일에 대출금 말소 조건으로 계약하신 것은 잘 하신 일입니다. 그러나 잔금일에 집주인이 대출금을 말소하지 않으면 임차인에게 큰 불이익이 발생할 수 있습니다. 따라서 잔금일에 집주인과 함께 은행에 가서 대출금 말소 접수증을 받는 것이 가장 안전한 방법입니다.집주인에게 잔금 하루 전에 대출금액만큼을 미리 이체하는 것은 권장하지 않습니다. 이렇게 하면 임차인은 집주인이 대출금을 실제로 상환하고 말소했는지 확인할 수 없습니다. 만약 집주인이 대출금을 상환하지 않고 다른 용도로 사용하거나, 다른 사람에게 전세를 넘기거나, 집을 경매에 넘기는 등의 사기 행위를 하면 임차인은 전세금을 잃을 수 있습니다. 또한 전세대출을 받으신 경우에는 전세대출 은행에서도 대출금 말소증을 요구할 수 있으며, 이를 제공하지 못하면 대출이 취소되거나 상환의무가 발생할 수 있습니다.따라서 잔금일에 집주인이 대출금을 말소하고 전세권을 설정하는 것이 임차인의 권리를 보호하는 가장 좋은 방법입니다. 잔금일에 집주인이 이사를 나가고 정신없다고 하더라도, 계약서에 명시된 특약사항을 이행해야 합니다. 임차인은 잔금일에 집주인과 함께 은행에 가서 대출금 말소 접수증과 전세권 설정등기 서류를 받으시고, 인터넷 등기소에서 근저당 말소와 전세권 설정이 정상적으로 이루어졌는지 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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전세계약 기간과 관련하여 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 중도퇴실의 가능 여부는 계약의 종류와 갱신 방법에 따라 다릅니다. 일반적으로 전세계약은 일정한 기간을 정하여 체결되며, 계약기간이 만료되기 전에 임차인이 퇴거하고자 할 때는 임대인과의 협의가 필요합니다. 임대인이 협조하지 않는다면 임차인은 정당한 사유가 있어야 중도퇴실이 가능합니다.그러나 전세계약이 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권 사용에 의해 연장된 경우에는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 이때 임차인은 통지를 한 날로부터 3개월 후에 보증금을 돌려받을 수 있으며, 부동산 중개 수수료도 임대인이 부담해야 합니다.문의하신 상황에서는 전세계약이 어떤 방식으로 갱신되었는지에 따라 중도퇴실의 가능 여부가 달라집니다. 만약 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권 사용에 의해 갱신된 계약이라면 임차인은 임대인에게 퇴거 통보를 하고 3개월 후에 보증금을 받고 나갈 수 있습니다. 그러나 재계약(합의 갱신)에 의해 갱신된 계약이라면 임차인은 임대인과의 협의가 필요하며, 임대인이 새로운 세입자를 구해야 전세 보증금을 돌려줄 수 있다고 주장할 수 있습니다.따라서 전세계약의 종류와 갱신 방법을 확인하시고, 임대인과의 협의를 통해 중도퇴실 여부를 결정하시는 것이 좋습니다. 만약 임대인이 협조하지 않거나 보증금을 돌려주지 않는다면 법적 조치를 고려할 수 있습니다. 이때 임차인은 중도퇴실의 정당한 이유와 임대인과의 협의 과정에서의 문제점을 증명해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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부모님 이혼 후 살고있는 집 증여로 25퍼 지분이 있을 경우 유주택자라 청약에 불이익있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 네, 증여로 받은 주택의 지분이 10% 이상이면 1주택 소유자로 인정됩니다[1][1]. 따라서 부모님과 자식들은 모두 1주택 소유자가 되는 것입니다.2 청약을 하실 수는 있지만, 1주택 소유자는 무주택자에 비해 청약점수가 낮고, 당첨되더라도 공급대상에서 제외될 수 있습니다. 또한, 청약에 당첨된 주택을 취득하면 2주택자가 되어 양도세와 종합부동산세 등의 세금 부담이 늘어납니다. 따라서 청약을 하기 전에 잘 고려하셔야 합니다.3 나중에 청약에 불리함이 있을 수 있습니다. 2023년부터는 주택 증여 시 공시가격이 아니라 시가를 기준으로 취득세를 과세하게 되므로, 증여로 받은 주택의 취득세가 늘어날 수 있습니다. 또한, 증여로 받은 주택을 처분하고 다른 주택을 취득하려면 양도세도 내야 하므로, 증여로 받은 주택을 그대로 유지하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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월세 환급해 준다는 말이 있는데 기준이 어떻게되는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 환급은 연말정산 시 월세로 살고 있는 근로자에게 주어지는 세액공제입니다. 월세 환급을 받으려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다본인 명의 무주택 세대 또는 주택 관련 공제를 받지 않은 세대원이어야 합니다. (남편 명의로 빌라가 있으면 본인 명의로 오피스텔이 있어도 무주택 세대가 아닙니다.)총 급여 7,000만원 이하 또는 종합소득금액 6,000만원 이하의 근로자여야 합니다. (종합소득금액은 1년 동안 벌어들인 모든 소득을 합친 것입니다.)전용면적 25.7평 (85㎡) 또는 기준시가 3억원 이하인 주택에 거주해야 합니다. (기준시가는 국토교통부에서 매년 공시하는 주택의 가격입니다.)임대차계약서상 주소와 주민등록 등·초본의 주소가 동일해야 합니다. (전입신고를 해야 합니다.)월세 환급을 신청하려면 다음과 같은 서류를 준비해야 합니다임대차계약서 사본주민등록등본 또는 초본월세 지불을 증빙할 수 있는 서류 (예: 계좌이체 내역, 현금영수증 등)월세 환급을 신청하는 방법은 다음과 같습니다홈택스에서 월세 환급제도를 선택하고 필요한 정보를 입력합니다. (홈택스 월세 환급 제도 신청방법)자리톡에서 월세 환급제도를 선택하고 필요한 정보를 입력합니다. (자리톡 월세 환급 제도 신청방법)회사의 연말정산 담당자에게 월세 환급을 위한 서류를 제출합니다. (월세 세액공제 서류 준비 방법)월세 환급의 공제 금액은 다음과 같습니다총 급여 5,000만원 이하인 경우: 월세 낸 금액 중 750만원 한도로 공제 12%총 급여 7,000만원 이하인 경우: 월세 낸 금액 중 750만원 한도로 공제 10%예를 들어, 총 급여가 5,000만원 이하이고 월 60만원씩 1년 동안 월세를 낸 경우, 60만원 x 12개월 = 720만원의 12%인 86만 4천원을 공제받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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주택연금은 어떻게 돈을 수급 받나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택연금은 주택을 담보로 하여 매월 일정액의 연금을 받는 제도입니다. 주택연금의 지급방식은 다음과 같습니다.종신방식: 월지급금을 평생 동안 받는 방식입니다. 월지급금은 주택가격, 연령, 성별, 대출금리 등에 따라 달라집니다. 예를 들어, 70세의 주택 소유자가 기준시가 3억원의 주택을 담보로 주택연금에 가입하는 경우, 매월 90만 1천원을 수령하게 됩니다.확정기간방식: 고객이 선택한 일정기간(10년~30년) 동안만 월지급금을 받는 방식입니다. 월지급금은 종신방식보다 높게 책정됩니다. 예를 들어, 70세의 주택 소유자가 기준시가 3억원의 주택을 담보로 하여 20년 동안 주택연금을 받는 경우, 매월 1백 6십 8만 5천원을 수령하게 됩니다.대출상환방식: 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50%초과 90%이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 받는 방식입니다. 예를 들어, 70세의 주택 소유자가 기준시가 3억원의 주택을 담보로 하여 1억 5천만원을 일시에 찾아 쓰고, 나머지 1억 5천만원을 월지급금으로 받는 경우, 매월 67만 5천원을 수령하게 됩니다.우대방식: 신청인 또는 배우자가 기초연금 수급권자이며 부부기준 2억원 미만 1주택 보유자가 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 20% 우대하여 받는 방식입니다. 인출한도(대출한도의 45%이내)를 설정하느냐에 따라 우대지급방식과 우대혼합방식으로 구분됩니다. 예를 들어, 70세의 주택 소유자가 기준시가 1억 5천만원의 주택을 담보로 하여 우대지급방식으로 주택연금을 받는 경우, 매월 1백 8십 6만 7천원을 수령하게 됩니다.주택연금의 수급액은 주택의 종류(일반주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔)에 따라 다르게 적용됩니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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부동산 적정 매매하는 방법 좀 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 적정 매매하는 방법은 여러 가지가 있을 수 있습니다. 하지만 가장 기본적인 방법은 부동산의 시세와 실거래가를 파악하고, 자신의 재무 상황과 목표에 맞는 매매 전략을 세우는 것입니다.부동산 시세는 KB부동산이나 아실과 같은 사이트에서 확인할 수 있습니다. 이 사이트들은 아파트 단지별로 상위, 일반, 하위의 가격 구간을 제공하며, 동, 층, 향 등에 따른 가격 차이도 파악할 수 있습니다. 또한 실거래가도 확인할 수 있어서, 부동산의 적정 가치를 판단하는데 도움이 됩니다.부동산의 적정 가치를 판단한 후에는 자신의 재무 상황과 목표에 따라 매매 전략을 세워야 합니다. 예를 들어, 현재 주택담보 대출이 있고, 특별기금 도입으로 인해 부동산을 갈아타고 싶다면, 다음과 같은 점을 고려해 보아야 합니다.현재 부동산의 시세와 실거래가가 얼마인지, 그리고 갈아타고 싶은 부동산의 시세와 실거래가가 얼마인지 비교해 보세요. 만약 현재 부동산이 시세보다 높은 가격에 팔 수 있다면, 그 차액을 이용하여 새로운 부동산을 구입하는 것이 좋습니다. 하지만 현재 부동산이 시세보다 낮은 가격에 팔아야 한다면, 새로운 부동산을 구입하기 위해 추가적인 대출이 필요할 수 있습니다. 이 경우에는 대출 이자와 원리금 상환 부담을 감당할 수 있는지, 그리고 새로운 부동산의 가치가 더 오를 가능성이 있는지 잘 판단해야 합니다.현재 부동산을 일단 내놓고 거래가 성사되면 그 때 갈 곳을 알아보는 것이 좋은지, 아니면 동시 진행이 좋은지는 상황에 따라 다릅니다. 일단 내놓고 거래가 성사되면, 자금력이 확보되고, 시장 변동에 따라 유연하게 대응할 수 있습니다. 하지만 그 사이에 갈아타고 싶은 부동산이 이미 팔려버리거나, 가격이 오르거나, 임시로 거주할 곳을 찾아야 하는 불편함이 있을 수 있습니다. 동시 진행하면, 원하는 부동산을 놓치지 않고, 이사 준비도 미리 할 수 있습니다. 하지만 기존 집 처분이 안 되거나, 가격이 떨어지는 위험이 있고, 자금력이 부족하다면 추가적인 대출이나 중개수수료가 발생할 수 있습니다. 따라서 자신의 상황과 목표에 맞게 장단점을 비교해 보아야 합니다.부동산 적정 매매는 쉽지 않은 결정이지만, 시세와 실거래가를 파악하고, 자신의 재무 상황과 목표에 맞는 전략을 세우면, 좀 더 합리적으로 투자할 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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