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전에살던 아파트를3년넘게살고요 ᆢ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택자의 양도소득세 비과세 요건에 대해 알아보면, 2023년에 소득세법 시행령이 개정되어 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건이 처분기간 3년 (조정 및 비조정)으로 완화되었습니다. 일시적 1가구 2주택자가 종전주택을 양도할 경우 12억까지 양도세 비과세 혜택을 받는 것으로 부동산 관련 세금들 중 가장 크게 절세할 수 있는 방법입니다.아래 사항들을 모두 충족해야 합니다종전주택 취득 후 1년이상 경과한 후에 신규주택을 매입해야 함종전주택 2년 보유 및 거주 (조정지역의 경우) 해야 함, 1가구 1주택 비과세 요건 충족해야 함신규주택 취득일로부터 3년 내 종전주택을 팔아야 함그러나 일시적 1가구 2주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 적용받으려면 취득 시기, 지역 등에 따라 달리지기에 주의해야 합니다.따라서, 아파트를 처분하실 때 비과세 혜택을 받으실 수 있는지는 위의 요건들을 충족하는지에 따라 결정됩니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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월세 계약하고 바로 확정일자를 받았는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약에서 입주 날짜가 변경되더라도, 보증금에 변동이 없다면 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 확정일자는 우선변제권을 부여하는 기본조건에 해당하며, 이 우선변제권은 보증금에 해당하기 때문에 월세 변동에 대해서는 확정일자 재부여는 필요하지 않습니다.그러나 집주인이 변경되었을 경우에는 주의가 필요합니다. 집주인이 변경되어도 기존의 계약서에 확정일자를 받은 것이 있기 때문에 계약서를 작성하지 않아도 기존의 대항력은 그대로 유지됩니다. 그러므로, 중간에 전출이나 새로운 계약서에 확정일자를 받으면 안됩니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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문 벌컥벌컥 열고 들어오는 집주인
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 세입자의 동의 없이 집에 들어가는 것은 주거 침입죄로 처벌받을 수 있습니다. 이는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 따라서 집주인이 세입자의 동의 없이 집에 들어가는 것은 어떠한 경우에도 불법입니다.집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에 대한 해결 방법은 다음과 같습니다1 전세금 반환 청구 소송: 계약이 종료되어 보증금을 반환해야 하는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 전세금 반환 청구 소송을 진행하는 것이 좋습니다.2 지급명령 신청: 집주인이 월세보증금을 돌려주지 않는다면 지급명령신청을 진행해 볼 수 있습니다. 이 방법을 통해 판결문과 동일한 효력의 집행권원을 확보하여 집주인에게 압력을 가하는 것이 좋습니다.3 임차권 등기명령 신청: 전입신고 및 확정일자를 받아둔 경우라면 임차권등기명령 신청이 가능해져, 보증금을 돌려받지 않은 상태에서 다른 집으로 이사하게 된다하여도 대항력과 우선변제권은 사라지지 않아 월세보증금을 지킬 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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부동산매입후에 해야하는것들로 어떤것들이 있나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산을 매입한 후에는 다음과 같은 일들을 처리해야 합니다:부동산 거래 신고: 부동산을 거래한 후에는 매도인과 매수인은 계약서를 작성한 후 30일 이내에 부동산 거래 신고를 해야 합니다. 이 신고는 부동산 거래를 투명하게 하기 위한 제도로, 부동산이 위치한 지역의 시청, 구청 등에 제출하거나 부동산 거래관리 시스템에 접속해 신고할 수 있습니다.소유권 이전등기: 부동산 소유자가 변경되었다는 사실을 등기부등본에 기록하는 것입니다. 계약으로 부동산 소유자가 변경되었다면, 그 사실을 등기해야 소유권을 인정받을 수 있습니다. 이는 계약을 마친 후 60일 이내에 신청해야 합니다.세금 납부: 집을 산 후에는 매수인은 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세를 납부해야 합니다. 매매 계약서를 작성한 후 60일 이내에 부동산이 위치한 시청, 구청 등에 방문하거나 위택스를 통해 취득세를 신고할 수 있습니다.이러한 일들은 처리해야 하는 기한이 정해져 있으므로 미루지 않고 처리하는 것이 좋습니다. 이 외에도 계약 전에는 물건의 상태 및 하자 보수 내용 등을 세세하게 확인하는 것이 좋습니다. 계약 후에는 중도금, 잔금 일정을 정하고, 최종 잔금 지급 후 등기 신청 및 취등록세를 납부해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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방 안 보여주면 후회한다면서 협박하는 집주인
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 협박을 한 것으로 보이는 상황에서, 법적으로 대응하는 방법이 있습니다. 협박죄는 다른 사람을 위협하거나 공포에 빠뜨리는 행위로 정의되며, 이는 말, 글, 행동 또는 통신매체 등 여러 수단을 써 상대방에게 심리적, 정신적, 또는 육체적 피해를 주려는 의도를 포함합니다.협박죄의 성립 요건은 다음과 같습니다피해자에 대한 위협 행위가 필요합니다. 폭력, 재산상의 손해, 명예 훼손 등의 위해를 가하거나, 특정한 행동을 하거나 하지 않도록 강요하는 행위를 포함합니다.특정한 목적을 가지고 협박하는 경우에 성립합니다. 자금을 강탈하거나 요구, 특정한 행동이나 결정을 강요하는 등의 목적을 가질 수 있습니다.피해자가 협박 행위로 인해 불안하거나 공포를 느낄 정도의 위협이 있어야 합니다. 피해자가 협박의 위험성을 실감하고, 그로 인해 상당한 정도의 불안 또는 공포를 느끼면 성립됩니다.협박을 당하면 다음과 같은 절차를 따르는 것이 좋습니다협박당한 내용을 누군가에게 알리고, 증거를 확보합니다.경찰서나 변호사와 상담하여 대처 방법을 알아봅니다.협박죄로 인한 피해 복구 청구를 원하신다면, 민사소송 절차를 통해 실질적인 피해 보상을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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2명이서 사는게 불법거주가 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인과의 사전 합의에 따라 두 명이 함께 거주하는 것이 불법거주로 간주되지 않을 수 있습니다. 그러나 계약서에는 그러한 내용이 명시되어 있지 않다면, 이는 법적으로 애매한 상황일 수 있습니다.계약서에 적혀있는 "불법거주에 따른 배상금, 손해금 등 임차인의 채무를 임대보증금에서 우선 공제하고 그 잔액을 반환한다."라는 조항은, 임차인이 불법적으로 거주했을 경우 그에 따른 배상금이나 손해금 등을 임대보증금에서 우선 공제하고 나머지 금액을 반환한다는 의미입니다.따라서, 두 명이 거주하는 것이 불법거주로 간주될 경우, 이 조항에 따라 보증금에서 문제가 발생할 수 있습니다. 이 문제를 해결하기 위해선, 집주인과의 명확한 합의를 계약서에 명시하는 것이 가장 좋습니다. 법적인 문제가 발생할 경우에는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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만기전 세입자 구하고 나가려는데 집이 경매에 넘어갈 위기입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자가 임대차 계약을 맺은 직후 집이 경매에 넘어가 보증금을 돌려받지 못한 경우, 정보를 제대로 제공하지 않은 공인중개사도 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔습니다.전세집이 경매에 넘어가는 경우 세입자가 대처할 방법은 다음과 같습니다경매사건 검색: 자신이 살던 집이 경매로 넘어갔다면 혹은 전세금 보증금 반환을 위하여 경매를 신청하게 되었다면 먼저 경매사건을 검색해 보셔야 합니다.즉, 현재 전셋집에 대한 경매가 어느 단계까지 진행되었는지 알아야 합니다.임차인의 대항력 체크하기: 임차인은 자신의 대항력과 우선변제권 여부를 살펴야 합니다. 대항력은 임차인이 임차 주택, 즉 전세집에 관해 이해관계가 있는 제3자에게 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.전세권 배당요구,우선변제권 행사: 우선변제권도 중요한 요소로 우선변제권은 말 그대로 임차 주택이 경매 되거나 공매 되었을 때 임차주택의 대금을 후순위권리자보다 먼저 돌려 받을 수 있는 권리입니다.권리신고 및 배당요구 신청: 경매 절차가 시작되었다면 권리신고와 배당요구 신청을 하셔야 합니다. 배당요구의 종기 즉, 배당요구를 해야만 하는 최종 날짜 이내에 배당요구 신청을 반드시 하지 않으면 배당금을 받을 수 없습니다.세입자가 집이 경매에 넘어갈 위험을 알고 있을 때 이를 새로운 세입자에게 알리는 것이 의무인지에 대한 직접적인 법적 규정은 없습니다. 그러나 세입자가 이 정보를 알고 있음에도 불구하고 공개하지 않았을 때 문제가 될 수 있습니다. 이는 세입자가 임대차 계약을 맺은 직후 집이 경매에 넘어가 보증금을 돌려받지 못한 경우 정보를 제대로 제공하지 않은 공인중개사도 배상해야 한다는 법원 판단에서 볼 수 있습니다. 따라서, 세입자가 집이 경매에 넘어갈 위험을 알고 있을 때 이를 새로운 세입자에게 알리는 것이 바람직하다고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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전세보증금 반환 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 반환에 관한 문제는 복잡하고 다양한 요소들이 관련되어 있습니다. 여기서 중요한 것은 임대인과의 협의와 법적 절차를 따르는 것입니다.전세보증금 반환 절차는 다음과 같습니다1 임대차계약서 작성시 보증금 반환 지연에 관한 이자율 약정하기2 대항력과 우선변제권 취득하기3 임대차계약 해지 통보하기4 임차권등기명령 신청 및 임차권등기 완료5 임대차목적물 반환하기6 보증금 반환 및 지연이자 청구 내용증명 발송하기7 보증금 반환 관련 소송 (지급명령 또는 청구 소송)이러한 절차를 따르면 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 반환을 지연하는 경우에도 법적으로 보호받을 수 있습니다.그러나 이러한 절차는 복잡하고 시간이 걸릴 수 있으므로, 가능하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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건물에 도둑이 들어왔다면 임대인에게 책임을 물을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.도둑이 사무실에 들어와서 발생한 피해에 대한 임대인의 책임과 출입문 및 도어록의 수리에 대해 말씀드리겠습니다.1 임대인의 책임: 임대인은 민법상 '임대 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무’를 부담합니다. 그러나 도둑이 들어온 것에 대한 책임은 임대인과 임차인 사이의 계약 내용에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 임대인은 건물의 보안에 대한 책임을 지지만, 특정 상황에서는 임차인이 추가 보안 조치를 취해야 할 수도 있습니다. 따라서 이 부분은 임대 계약서를 확인해야 합니다.2 출입문과 도어록의 수리: 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담합니다. 그러나 이 부분 역시 임대 계약서에 따라 다를 수 있으므로, 계약서를 확인하는 것이 중요합니다.이러한 상황에서는 법적 조언을 받는 것이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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도시 및 주거환경정비법에서 제20조제1항과 제26조제1항이 서로 상충되는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.도시 및 주거환경정비법 제20조와 제26조는 서로 상충되지 않습니다. 이 두 조항은 서로 다른 상황을 다루고 있습니다.제20조는 정비구역의 지정권자가 정비구역을 해제해야 하는 경우를 규정하고 있습니다. 이는 특정 조건이 충족되지 않을 경우에 해당합니다. 예를 들어, 토지 소유자나 조합, 추진위원회가 일정 기간 내에 조합설립인가나 사업시행계획인가를 신청하지 않는 경우 등입니다.반면에 제26조는 시장이나 군수 등이 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정할 수 있는 경우를 규정하고 있습니다. 이는 사업시행계획인가를 신청하지 않거나, 신청한 내용이 위법하거나 부당하다고 인정되는 경우 등에 해당합니다.따라서, 이 두 조항은 각각 다른 상황을 규정하고 있으므로 서로 상충되지 않습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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