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부동산 경매는 어떻게 시작해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매는 복잡한 과정이지만, 잘 준비하고 이해한다면 좋은 수익을 얻을 수 있는 방법 중 하나입니다. 아래에 몇 가지 기본적인 단계와 팁을 제공드리겠습니다부동산 경매 정보 확인: 부동산 경매에 참여하기 위해서는 먼저 법원에서 진행하는 부동산 경매 정보를 확인해야 합니다. 경매 정보는 법원 홈페이지에서 확인할 수 있으며, 해당 부동산의 위치, 면적, 채권자 정보, 경매 일정 등이 제공됩니다.입찰보증금 납부: 참여를 원하는 경매가 결정되면 경매 참가를 위한 신청서를 작성하고, 입찰보증금을 납부해야 합니다. 입찰보증금은 일반적으로 경매 시작가격의 10%로 설정되며, 입찰 후 성공하면 낙찰가에 포함되고, 실패하면 반환됩니다.권리분석: 경매 초보자에게 꼭 권리분석이 쉬운 물건부터 도전하라고 권합니다. 경매를 진지하게 도전해 보고 싶으시다면 어려운 권리를 공부하고 관련 물건을 입찰하실 수 있습니다.쉬운 경매 선택: 초보자의 경우, 경매 구조를 파악하고 작은 수익을 내는 쉬운 물건에 도전하시길 추천합니다. 저는 부동산 경매를 시작할 당시, 배당을 받을 수 있고, 후순위 임차인이 있는 꼬마 아파트에 집중해 투자했습니다.경매 체크 노트 작성: 복잡하고 어려울 수 있는 경매를 쉽고 단순하게 만드는 가장 좋은 방법은 스스로 경매 절차에 따른 표와 체크리스트를 만들어, 모든 과정을 한눈에 꿸 수 있을 만큼 정리하는 것입니다.
경제 / 부동산
24.01.29
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임대인이 전세금 전세 만기일에 지급이 안될경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 지급이 어려운 상황에서 임차인이 보증보험을 통해 청구하는 방법은 다음과 같습니다보증채무이행 청구서전세계약서 원본 (은행이 보관중인 경우 사본 제출 가능)주민등록 (초)본 (주소변동내역 포함 발급)주택 임차권등기가 등재된 등기사항전부증명서대위변제증서계좌입금의뢰서 (통장사본 첨부)명도확인서 및 퇴거 (예정)확인서주택임차권등기명령 취하 및 해제신청서와 관련 위임장배당금 수령 관련 위임장인감 증명서 2부 (필요서류에 날인한 인감)신분증 사본 (앞, 뒤)이러한 서류를 통해 임차인은 임차권을 양도받고 전세보증금을 지급받을 수 있습니다.임대인이 겪게되는 상황은 다음과 같습니다임대인이 전세금반환 의무를 지키지 않았기 때문에 해당 주택에 계속 머무르더라도 법률상 문제가 되지 않아 전세금을 돌려줄 때까지 버티는 방법이 있습니다.보증금을 돌려받지 못한 채 이사부터 해야 하는 상황이라면 임차권등기 제도를 활용해 보는 방법이 있습니다.임차인이 전세로 계약을 했는데, 임대인이 바뀌면서 각종 서류가 월세 계약으로 뒤바뀌는 경우다. 이런 경우 임차인은 전세보증보험에 가입했어도 제 때 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처한다.임차인이 소송을 제기할 수 있는지에 대해, 보증금반환청구소송의 확정판결 효과는 임대인이 판결문에 기재된 대로 의무를 이행하지 않을 경우 임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청할 수 있습니다. 보증금반환청구소송의 판결에도 보증금 반환이 이행되지 않는 경우 강제경매를 실시하여 전세보증금을 회수합니다.집이 경매에 넘어가는 과정은 다음과 같습니다채권자가 법원에 경매 신청법원이 채무자에게 경매 개시 통지법원이 부동산의 가격을 평가하고 공고낙찰자가 선정되고 대금을 납부낙찰자에게 소유권 이전 등기이러한 과정은 시간이 다소 걸릴 수 있습니다. 이러한 상황에서 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있어서 우선 배당을 받거나 낙찰자에게 보증금을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.29
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계약 후 잔금이 길어지는 경우 매수인의 주의사항 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매수인으로서 계약 후 잔금이 길어지는 경우에 대한 주의사항은 다음과 같습니다지정일자에 잔금을 이행하지 못하면 매도인은 해약을 할 수 있으며 이 경우 계약금은 망실되는 것으로 본다.쌍방 합의로 잔금일을 변경한다고 해도 제 일자에 치루지 못한 잔금에 대한 매도인의 손해는 매수인이 부담해야 한다.매수인의 잔금 미지급을 이유로 계약 해제를 하기 위해서는 우선 상대방이 이행지체 상태, 즉 채무불이행 상태에 있어야 한다.계약 시 넣을 특약사항에 대해서는 다음과 같은 사항들을 고려해 보실 수 있습니다현 시설 상태에서의 매매계약이며, 매수인 현장확인 및 등기사항 증명서, 토지대장, 건축물대장을 확인하고 계약을 체결함.잔금일 또는 본 부동산의 인도일은 매도인과 매수인이 협의하여 조정할 수 있다등기사항전부증명서상의 권리변동은 없기로 한다.매매대금은 공동명의자 중 한 명의 계좌로 입금한다.잔금일까지 채무를 부담하는 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다.디딤돌 대출에 대해서는 다음과 같은 정보를 찾아봤습니다디딤돌 대출은 저소득, 무주택자에 대하여 주택 구입자금 대출 금리를 추가 감면해 주어 주택 마련에 부담을 줄여주고, 내 집 마련 지원을 통해 주거의 안정을 위한 자금을 지원해 주는 정부에서 지원하는 융자 상품입니다.2024년부터는 디딤돌 대출의 소득요건이 기존 6-7천만원에서 1.3억원 이하로 변경되며, 디딤돌 대출 한도는 기존 4억원에서 5억원으로 변경되었습니다.디딤돌 대출 대상 주택가액은 기존 6억원에서 9억원 이하로 변경되었습니다.가등기에 대해서는 디딤돌 대출 신청에 영향을 줄 수 있으므로, 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.이러한 정보들을 참고하시어 안전한 계약을 진행하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.29
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자영업자 대출에서 주택담보대출로 갈아타고 싶은데 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.자영업자 대출에서 주택담보대출로 갈아타는 것은 가능합니다. 그러나 여러 가지 요인을 고려해야 합니다.대출 금리: 주택담보대출의 금리가 현재 이용 중인 대출의 금리보다 낮은지 확인해야 합니다.대출 한도: 주택담보대출의 한도가 필요한 대출금액을 충족시키는지 확인해야 합니다.중도상환수수료: 기존 대출의 중도상환수수료를 확인하고, 이 비용이 새 대출의 이자 절약액보다 적은지 확인해야 합니다.대출 조건: 주택담보대출의 조건(예: 소득, 신용 등급, 부동산 가치 등)이 본인의 상황에 맞는지 확인해야 합니다.이러한 요소들을 고려하여 주택담보대출로 갈아타는 것이 현명한 결정인지 판단해야 합니다. 또한, 대출 상품을 비교하고 선택하는 것은 복잡할 수 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이러한 정보를 바탕으로 최선의 결정을 내릴 수 있기를 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.29
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월세 밀려 계약해지 한다고 해서 방 뺐는데 월세를 계속 내야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약을 중도 해지하는 경우, 일반적으로는 새로운 세입자가 들어올 때까지 월세를 계속 내야 합니다. 이는 임대인이 새로운 세입자를 찾는 동안 발생하는 손실을 보상하기 위한 것입니다. 그러나 이는 임대인과 임차인 사이의 계약에 따라 다를 수 있으므로, 계약서를 확인해 보시는 것이 좋습니다.부동산에서 방을 비워두면 빨리 나간다고 조언한 것은, 일반적으로 세입자가 없는 집이 더 빨리 팔리는 경향이 있기 때문일 수 있습니다. 그러나 이는 항상 그런 것은 아니며, 시장 상황에 따라 다를 수 있습니다.보증금에서 월세를 깎는 것은, 임대인이 새로운 세입자를 찾는 동안의 손실을 보상하기 위한 것입니다. 그러나 이것은 계약서에 명시되어 있어야 하며, 그렇지 않은 경우 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.29
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집은 어떠한 경우에 경매로 들어가게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산이 경매에 나오는 주된 이유는 집주인이 부동산에 대한 빚을 갚지 못할 경우입니다. 이런 상황은 대출로 집을 구매하였으나, 원리금을 갚지 못해 발생하는 경우가 많습니다. 특히, 부동산 시장이 침체되고 금리가 높아지면서 대출 원리금을 갚는 것이 어려워지는 경우가 많습니다.예를 들어, 최근에는 부동산 시장의 침체와 고금리 현상이 지속되면서 '영끌족’이라고 불리는 사람들이 대출 이자를 감당하지 못하고 있습니다. 이들은 저금리 시절에 대출을 받아 집을 구매하였지만, 금리가 높아지면서 이자를 갚지 못하는 경우가 많습니다. 이런 상황이 계속되면, 집주인은 결국 집을 포기하게 되고 그 집은 경매시장으로 나오게 됩니다.따라서, 부동산 경매에 나오는 집들은 집주인이 '잘못’한 것이 아니라, 경제적 어려움으로 인해 발생하는 경우가 많습니다. 이러한 상황은 부동산 시장의 상황과 금리, 그리고 개인의 경제 상황 등 여러 요인에 의해 영향을 받습니다.
경제 / 부동산
24.01.29
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월세 만료 전 늦은 통보에 따른 추가 월세 지출
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약기간 만료 전에 이사를 가는 경우, 원칙적으로는 임차인의 개인사정을 이유로 일방적으로 임대차계약을 해지할 수는 없습니다. 그러나 임차인은 임대인에게 언제든지 월세 계약기간 만료 전 이사 해지통보를 할 수 있습니다.단, 법적으로 그 효력은 임대인에게 통지를 한 날로부터 3개월 후에 발생하게 됩니다. 따라서 임대인은 통지를 받은 날로부터 3개월 후에는 보증금을 돌려주어야 합니다.따라서, 임차인이 이사를 가기 위해서는 전세 계약 기간이 만료되든지, 중도에 해지되든지 어쨌든 종료되어야 합니다. 임차인이 계약 만료 전 이사를 통보하면, 상대방이 동의만 해준다면 계약을 중도에 종료시킬 수 있는 것입니다. 그리고 이때 임대차계약 종료일은 임대인과 임차인이 합의하여 정할 수 있습니다.이점 유의하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.29
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아파트전세계약하고파기하면 계약금은 돌려받을수없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 전세 계약을 파기할 경우 계약금 반환 여부는 여러 요인에 따라 달라집니다.일반적으로 전세 계약을 한 후 계약금을 입금하고 계약을 파기하면 계약금을 반환받을 수 없습니다.그러나 계약서에 미리 반환 특약의 내용을 기재했을 경우에는 전세 계약금 반환을 받을 수도 있습니다.파기를 주장한 사람이 임대인이면 계약금의 배액을 배상해야 하며, 임차인일 경우에는 입금한 계약금을 위약금 또는 해약금으로 지불하고 반환을 받을 수 없습니다.계약금의 일부만 입금한 상태에서 계약을 파기할 경우에는 임대인의 경우에는 지불한 계약금의 배액이 아닌 원래 계약한 계약금의 배액을 상환해야 하며, 임차인의 경우에도 계약을 파기할 경우에는 계약금을 전부 지불한 상태에서 파기를 할 수 있습니다.따라서 계약금 반환을 받기 위해서는 구두가 아닌 계약서에 반환에 필요한 특약사항을 기재하는 것이 좋습니다. 만약 반환 특약사항에 임대인 또는 임차인이 동의를 하지 않을 경우에는 계약금을 입금하지 않는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.29
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부동산 입지분석 및 임대료 타당성 검토를 배우고 싶습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 입지분석 및 임대료 타당성 검토에 대해 배우고 싶으시다니 좋은 선택이십니다. 아래는 이 주제에 대한 몇 가지 온라인 강의를 추천드립니다:엑셀로 만드는 상업용 부동산 : 사업타당성 분석 모델 실습: 이 강의는 엑셀을 사용하여 상업용 부동산의 사업 타당성 분석 모델을 만드는 방법을 가르칩니다. 금융기관 종사자들이 사업타당성 분석 실무 역량을 확대할 수 있는 기회를 제공합니다.부동산 개발 및 사업수지 분석 기초 - 러닝스푼즈: 이 강의는 부동산 개발의 기초부터 사업수지 분석의 기본 개념까지 부동산의 기초에 대해서 배워볼 수 있습니다.교육신청 - KSA EDU: 이 강의는 다양한 개념을 통해 부동산을 제대로 이해하고, 토지 및 건물의 구분으로 보는 부동산의 유형, 부동산 특징을 알면 부동산 시장이 보이는 등의 주제를 다룹니다.디벨로퍼에게 배우는 주거용 부동산 개발 Online. | 패스트캠퍼스: 이 강의는 주거용 부동산 개발에 대한 내용을 다룹니다.
경제 / 부동산
24.01.29
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전세대출보증 HF > 전세반환보험보증 Hug 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출보증과 전세반환보증은 서로 다른 보증서로, 각각의 보증서는 전세대출금 상환과 전세금 반환을 보증합니다.HF 전세자금보증은 금융기관에 대한 전세대출금 상환을 보증하는 것으로, 은행에 나에게 대출을 해줄 수 있도록 보증서를 써주는 것을 말합니다.HUG 전세보증금반환보증은 임차인에 대한 전세보증금 반환을 보증하는 것으로, 만약 임대인이 계약 만기 후 내 전세 보증금을 안 돌려줄 경우 HUG에서 1억을 나에게 지급해 주고 임대인에게 구상권을 청구하는 것입니다.따라서 전세대출보증을 HF로 받은 상태에서 전세반환보증을 HUG로 받는 것은 가능합니다. 하지만, 실제로 이러한 절차를 진행하려면 해당 보증기관과 은행에 문의하여 정확한 절차와 요구사항을 확인하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.29
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