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임차인승계확인서동의를 받는이유는 무엇인가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인 승계확인서는 임대인이 변경되기 전에 임차인에게 임대인이 변경될 것이라고 설명하고, 임대차 계약을 그대로 승계하겠다는 확인을 받는 절차입니다. 이는 임대인이 변경될 것이라는 것을 사전에 고지하고, 임대차를 계속 유지하겠다는 확인서를 임차인에게 미리 받아 두면, 갑작스러운 해지 통고에 대한 위험을 사전에 예방할 수 있습니다.그러나, 임대인이 임차인에게 임차목적물 양도사실을 알리지 않았을 경우에는, 임차인이 양도사실을 안 즉시 임대인에게 내용증명 등을 통해 통지하고 임차목적물을 가압류하는 등의 조치를 통해 임차목적물의 양도 및 양도인 지위승계에 이의를 제기하고 해당 임대차계약을 해지할 수 있습니다.전세금 반환에 대해서는, 원칙적으로 세입자가 집주인에게 전세금 반환 요구를 할 수 있는 시기는 계약 기간이 종료됐을 때입니다. 만약 계약이 종료되지 않았음에도 세입자가 조기에 전세금 반환을 요구한다면, 집주인이 이를 들어줄 필요는 없습니다.매매와 전세 계약이 동시에 이루어지는 경우에는 새로운 집주인 (매수자)와 전세 계약을 하는 것이 일반적입니다. 이 경우, 임차인은 계약서에 대리인의 인적 사항과 직인 날인을 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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전세 계약 끝나기 전에 매매 계약 후 이사
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약이 끝나기 전에 이사를 계획하고 계신다면, 다음과 같은 방법들이 있습니다새로운 세입자를 직접 구하고, 중개보수를 부담하는 조건으로 임대인과 협의하여 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 보증금을 즉시 반환해야 합니다.남은 기간이 많지 않다면, 일정보수를 지급하고 이사하는 조건으로 임대인과 협의하여 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 보증금을 일부 차감하고 반환해야 합니다.묵시적 갱신 중이라면, 이사예정 날짜 3개월 전에 임대인에게 통보하고 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 3개월 후에 보증금을 반환해야 합니다.전세자금대출은 목적물 변경 신청을 통해 새로운 전세계약에 이전할 수 있습니다. 이 경우, 대출가능한도, 이사 부동산 목적물에 대한 검토 등이 이루어집니다.DTI는 주택담보대출의 원리금만 더하지만 DSR은 한 사람이 가진 거의 모든 빚을 더해 빌려줄 수 있는 돈을 정한다는 점에서 더 강력한 대출 규제라고 할 수 있습니다. 따라서 DTI나 DSR이 괜찮다면 대출 종류에 따라 상관없을 수 있습니다. 하지만, 신용대출을 받으려면 DSR을 알아야 합니다. 나의 총 대출 금액이 1억원을 넘으면, DSR 40%까지만 대출받을 수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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부동산 1천에 70 융자금 30프로 이상인데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다."융자금 시세대비 30% 이상"이라는 표현은 매매가격 대비 근저당 설정금액이 30% 이상이라는 의미입니다. 이 경우, 계약 시 보증금 보호 가능성을 고려하여 선순위 근저당 말소 또는 감액 등기를 요구해야 합니다.전세금이 1천만원인 경우, 해당 주택의 근저당설정 날짜를 확인하고, 후순위라도 소액임차인에 해당하면 경매시 최우선변제를 받을 수 있습니다.그러나, 융자금이 매매가의 60~70%보다 높은 금액으로 잡혀 있는 경우는 위험하며 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 만약 집이 경매에 넘어가게 되면 주변 시세의 60~70%의 가치로 거래가 될 수 있으며, 이 금액에서 융자금을 제외하게 되면 전세금을 돌려받을 수 있는 금액이 결정됩니다.따라서, 매매가 1.9억, 전세가 1.7억인 집에서 보증금 1천만원을 우선으로 돌려받을 수 있는지는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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상가 재계약 인상폭이 너무 과한데 어떻게 해야할까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대료 인상에 대한 법적 제한은 상가건물임대차보호법에 의해 규정되어 있습니다. 이 법에 따르면, 임대료는 최대 5%까지만 인상할 수 있습니다. 이는 임대인이 무조건 임대료를 인상하고 임차인이 따라야 한다는 것이 아니라, 최대 5% 한도 내에서 임대료 인상을 요구할 수 있다는 것을 의미합니다. 임차인이 무조건 응해야 하는 것은 아니며, 양측 간 협의를 통해 결정되어야 합니다.그러나, 모든 상가 임대인이 5% 규칙을 적용받는 것은 아닙니다. 상가의 환산보증금이 해당 지역 기준금액 이하인 경우에만 5% 내에서 인상 요구가 가능하며, 환산보증금이 이보다 넘어가는 금액인 경우에는 인상폭에 제한이 없다고 합니다.따라서, 임대료 인상에 대한 문제는 임대인과 임차인 간의 협의를 통해 해결되어야 합니다. 만약 협의가 이루어지지 않는다면, 법적인 조치를 고려해 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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전월세 시장도 성수기, 비수기가 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전월세 시장도 성수기와 비수기가 있습니다. 일반적으로 다음과 같은 패턴을 보입니다성수기: 1월, 2월, 3월, 10월, 12월비수기: 4월부터 9월까지, 특히 6월~8월성수기에는 전월세 거래량이 증가하는 경향이 있습니다. 이는 주로 학교의 새 학기가 시작되기 전에 이사를 하는 경우가 많기 때문입니다. 반면에 비수기에는 전월세 거래량이 감소하는 경향이 있습니다.하지만 이러한 패턴은 일반적인 경향을 나타내는 것이며, 지역별로 차이가 있을 수 있습니다. 특히 학군이 좋은 지역에서는 성수기와 비수기의 차이가 더욱 명확하게 나타날 수 있습니다.따라서 세입자를 빨리 구하려면 성수기에 맞추어 전세를 내놓는 것이 유리할 수 있습니다. 하지만 현재 시기가 비수기라도 세입자를 구할 수 없는 것은 아닙니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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부동산 용어중에 전대차란 어떤 뜻인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전대차는 임차인이 집주인인 임대인과 임대차 계약을 맺은 뒤, 제3자에게 임대하는 것을 뜻합니다. 여기서 제3자에게 임대하는 임차인을 전대인이라고 부르며, 임차인에게 임차하는 제3자를 전차인이라고 부릅니다.예를 들어, 파티룸 같은 것을 통해 공간대여서비스를 하는 사업자도 전대인이라고 할 수 있습니다. 임대인에게 월세를 주면서 동시에, 다른 사람들에게 파티룸을 빌려주므로, 전대인이라고 할 수 있죠.원칙적으로 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 전대(제3자에게 임대하는 것)할 수 없습니다. 만약 임차인이 임대인의 동의 없이 전대할 경우, 임대인은 임대차계약을 해지 할 수 있습니다. 그러나 임차인(전대인)과 전차인 사이의 전대차 계약은 유효합니다. 이러한 이유로, 임차인이 제3자에게 전대하기 위해서는 꼭 임대인의 동의를 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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주택 보유 시점 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 보유 시점에 대한 판단은 다소 복잡할 수 있습니다. 일반적으로는 다음과 같은 기준이 적용됩니다1 주택 매매 계약시, 계약금 납부시: 이 시점은 주택 거래의 시작을 나타내지만, 법적으로 주택의 소유권이 이전되는 시점은 아닙니다.2 매수 잔금 완납시: 이 시점 역시 주택 거래 과정의 일부이지만, 소유권 이전의 법적 시점은 아닙니다.3 등기 신청일: 소유권 이전 등기를 신청하는 날이 주택의 법적 소유권 이전 시점이 될 수 있습니다.4 등기 신청 확정 시: 이 시점은 주택의 법적 소유권이 완전히 이전된 시점으로 볼 수 있습니다.그러나, 주택의 보유기간을 계산하는 경우에는 다른 기준이 적용될 수 있습니다. 2021년 1월 1일부터 다주택자가 양도하는 최종 1주택의 경우, 다른 주택을 모두 매도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산하는 것으로 개정되었습니다. 이는 주택의 실제 취득일이 아닌, 최종 1주택자가 된 날이 보유기간의 시작으로 인정되는 것을 의미합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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상생임대인 조건 부합 여부 문의 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상생임대인이 되기 위한 조건은 다음과 같습니다1 1세대 1주택으로 한정됩니다. (현재 다주택자이지만 추후 1주택자로 전환을 계획하고 있는 임대인도 적용받을 수 있습니다.)2 계약 갱신 당시 보증금을 5% 이내로 인상해야 합니다. 신규 계약 여부는 무관합니다.3 상생임대인 혜택은 2024년 이전 연장 계약을 대상으로 합니다.질문에 대한 답변은 다음과 같습니다1 직전 전세 계약은 2022년 A 세입자와의 전세 1년 연장 계약(3번 항목)으로 보입니다. 상생임대 계약은 2023년 A 세입자와의 전세 1년 연장 계약(4번 항목)으로 보입니다.2 2023년에 계약한 4번 항목을 상생임대 계약으로 보고, 2024년에 1년 이상 5% 이내로 계약이 이루어진다면, 계약일로부터 1년이 지난 2025년 양도시에 상생임대로 인해 2년 실거주 의무를 하지 않아도 됩니다.3 2024년에 다시 계약을 해야 하는 시점에 5억/25만원 이하로 전세 계약이 이루어진다면, 2027년에 양도할 시에 100% 양도세 비과세가 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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임대인 직접거주 예정 퇴거요청 시 어떻게 해야하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로, 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 계약기간이 만료되더라도 계약을 갱신할 수 있는 권리가 있습니다. 그러나 이 권리는 임대인이 직접 주택을 사용하려는 경우 등 일부 예외사항에서는 제한될 수 있습니다.1 계약서에 따라 주택임대차보호법상 갱신청구권으로 1회 연장할 수 있는지 여부는 법률 전문가에게 상담하는 것이 좋습니다.2 특약사항에 따라 4년 계약임을 주장할 수 있는지 여부도 법률 전문가의 도움을 받아 확인해야 합니다.3 임대인의 연장 거부로 인해 발생하는 이사비 등의 비용을 청구할 수 있는지 여부는 법률적으로 복잡할 수 있으므로, 이 부분도 법률 전문가에게 상담하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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은마아파트의 재건축이 쉽게 이루어지지 못하는 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 용적률과 층수 문제: 은마아파트는 1998년 처음 재건축 사업을 추진했으나, 반대로 인해 20여년간 사업이 중단되었습니다. 서울시가 35층 제한을 고수하는 상황에서 49층을 고수한 것이 문제가 되었습니다. 은마아파트는 오세훈 시장이 부임한 뒤 35층 정비 계획으로 바꿔 일단 도계위를 통과하는 전략을 수정했고 결과적으로 주효했습니다.2 상가 소유주 동의 문제: 재건축 조합 설립을 위한 상가 소유주들의 동의률을 50% 이상 확보한 상황입니다. 재건축 사업을 진행하려면 전체 아파트와 상가 동별로 소유자 과반수의 동의를 얻어야 합니다1.3 분담금 문제: 조합원 분담금은 최고 7억원에 달합니다. 이런 이유로 층수를 49층으로 높이고 용적률을 300% 대로 높여 사업성을 개선해 분담금을 줄인다는 것이 목표입니다.4 기타 문제: GTX-C노선과 49층 상향 등의 과제가 남아있는 상황입니다. 주민들은 GTX-C 삼성역 ~ 양재역 구간이 단지를 관통하지 않게 해달라고 지속적으로 요구하는 상황입니다.이러한 이유들로 인해 은마아파트의 재건축이 쉽게 이루어지지 않고 있습니다. 그러나 최근에는 서울시의 심사 단계를 넘어 재건축이 급물살을 타게 되었습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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