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재개발 공공시행자 지정 단계에서 소유자 3분의1의 재개발 반대 요구로 재개발 취소가 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 공공시행자 지정 단계에서 소유자의 반대 요구에 대한 처리는 복잡한 문제로, 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 재개발 공공시행자 지정 단계에서는 토지 소유자의 66.7%와 토지 면적의 50% 이상이 요구되는 것이 맞습니다.그러나, 토지 소유자의 33.3%가 재개발 취소 또는 해제를 요구하는 경우에 대한 명확한 규정은 찾을 수 없었습니다. 이러한 상황에서는 일반적으로 관련 기관이 상황을 재검토하게 될 것입니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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분양 중도금 이자후불제 입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양 중도금 이자후불제의 경우, 이자는 보통 1회차부터 6회차까지 일정한 간격을 두고 납부됩니다. 이자 계산은 각 회차별 중도금의 납부일로부터 만기일까지 이자가 발생하며, 이것을 전부 더하면 총 이자금액이 산출됩니다.따라서, 중도금을 일부 상환하더라도 이자는 그대로 남아있을 수 있습니다. 하지만, 이는 대출 계약의 조건에 따라 다를 수 있으므로, 정확한 정보를 얻기 위해서는 해당 금융기관에 직접 문의하시는 것이 가장 좋습니다.참고로, 분양 중도금 이자 계산은 다음과 같은 공식을 사용합니다이자금액=회차별 중도금×이율×일수/365이 공식을 사용하여 대략적인 이자를 계산해 볼 수 있습니다. 하지만, 이는 참고용이며 정확한 이자 등은 반드시 해당 금융기관에 문의하시기를 권장합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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신혼부부 버팀목 조건과 한도가 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 버팀목 전세자금대출의 조건과 한도에 대해 알아보겠습니다1 신청 조건: 아래 9가지 조건에 모두 해당이 되어야 합니다.주택임대차계약 체결 및 임차보증금 5% 이상 지불한 자민법상 성년인 세대주 (대출실행일로부터 1개월 이내에 세대 분가 또는 세대 합가로 인한 세대주 예정자 포함)세대주와 세대원 전원이 무주택자주택도시기금대출, 은행재원 전세자금대출, 주택담보대출 중복이용 불가, 일부 임차중도금대출 중복 예외대출신청인 및 배우자의 합산 총소득 연간 7천 5백만원 이하대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 3.61억원이하특정한 신용정보 조건 충족 및 대출취급기관 내규 확인 필요대출접수일 현재 공공임대주택 입주 시 대출 불가 , 퇴거 시 대출 가능혼인관계증명서상 혼인기간이 7년 이내인 경우 대출 가능, 3개월 이내 결혼 예정자도 해당2 대출 한도: 수도권 기준 최대 3억 원까지 (전세금액의 최대 80% 이내) 가능합니다.3 금리: 부부합산 연소득에 따라 최대 2.7%까지 적용됩니다.4 이용 기간: 이용 기간은 2년이며 총 4회까지 연장이 가능해 최장 10년 가능합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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재개발 공공시행자 지정요건 3분의2를 충족하지 못하는 경우?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 공공시행자 지정 단계에서 토지 등 소유자 3분의 2, 토지면적 2분의 1의 요건을 충족하지 못하는 경우에 대한 처리 방법은 다음과 같습니다1 도시 및 주거환경정비법 제26조제1항에 따르면, 시장·군수등은 재개발사업 및 재건축사업이 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 같은 법 제25조에도 불구하고 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있습니다.2 도시정비법 제26조제1항제8호에서는 ‘해당 정비구역의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때’를 공공시행자가 재개발사업등을 시행할 수 있는 경우의 하나로 규정하고 있습니다.3 토지 등 소유자가 19명 이하인 경우 그중 80% 이상 동의를 받고 토지면적의 3분의 2를 동시 충족하여 동의를 구한 경우 주민 합의체를 구성할 수 있게 되며 이때 동의하지 않은 나머지 토지 등 소유자에게 강제 수용권을 적용토록 하고 있습니다.따라서, 토지 등 소유자들이 개별적으로 재개발 취소 또는 해제를 요구하지 않거나, 토지 등 소유자들의 재개발 취소 또는 해제 요구가 3분의 1이 되지 않는다면, 위의 법률에 따라 처리될 것입니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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89년 전세자금 대출 어떤게 유리한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금 대출에 대한 정보는 다음과 같습니다1 전세자금대출은 주택 구매를 위한 자금을 빌려주는 대출 상품입니다.2 전세자금대출을 받는 과정은 다음과 같습니다전셋집 찾기 (인터넷, 부동산 앱, 공인중개사 등을 통해)직접 육안으로 전셋집 확인하기마음에 드는 전셋집이 있다면 등기부등본 확인전세 계약서 작성 (공인중개사 등을 통해) 및 계약금 (5%) 이체은행에 방문하여 대출 신청서 작성 및 서류 제출잔금일에 전세금 입금 (임대인 통장)오피스텔에 대한 청년대출 가능성에 대해 알아보았습니다. 청년 버팀목 전세대출은 주거용 오피스텔에도 가능하다고 합니다. 하지만, 건축물대장에 업무용 오피스텔로 등록되어 있는 경우에는 은행이 실제 사용 용도가 주거용인지 확인하는 절차가 필요하며, 실제 주거용이 아니라면 대출이 거절될 수도 있습니다.현재 유리한 대출에 대해서는, 전문가들은 대출 기간이 약 1년을 넘는다면, 고정금리 쪽을 택하는 것이 보다 합리적이라고 조언하고 있습니다. 대출 기간뿐 아니라 대출금리 중 가산금리 폭, 대출 한도, 다른 종류 금리로의 대환 (갈아타기) 대출 가능 여부 등도 선택을 위해 꼭 짚어 봐야 할 변수로 꼽혔습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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청약통장 입금하는 금액에 대하여 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약통장에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.1 청약통장 납입금액 산정: 청약통장에는 2만원 ~ 50만원 사이에서 자유롭게 납입이 가능합니다. 그러나 한 회차당 최대 10만원까지만 1회 납입액으로 인정됩니다. 따라서 100만원씩 1년을 납입했다고 하더라도, 인정되는 금액은 120만원 (10만원씩 12회분)입니다.2 청약통장 납입횟수 인정금액: 본인이 가입한 은행 모바일 뱅킹에 접속하여 청약통장 계좌에 들어가서 입금 및 납입 횟수를 조회할 수 있습니다. 납입 인정금액은 한달에 최대 10만원까지입니다.3 청약통장 납입금액 변경에 따른 영향: 민영주택의 경우 가입 후 2만원 납입하고 미납해도 불리하지는 않습니다. 1순위 조건은 유지기간 1년이 지나면 되고, 인정금액이 거주 지역별 예치금액 이상 충족하면 됩니다. 국민주택은 순위순차제 방식으로 40㎡ 초과는 저축총액이 많을수록 유리합니다. 회차당 10만원씩 인정되기 때문에 기간을 오래두고 지속적으로 매월 약정일 이전에 10만원씩 자동이체 하는 것이 좋습니다.4 청약통장 선납: 예치금 충족을 위해 필요한 금액 / 1회당 납입 금액 = 납입 회차로 계산할 수 있습니다. 선납은 24회까지 인정되며, 선납이더라도 최종납입횟수는 약정한 납입일이 되어야 청약통장납입횟수 인정으로 산정됩니다.따라서, 매달 10만원을 계속 넣는 것이 좋을 수도 있지만, 민영주택을 원하시는 경우에는 굳이 매달 10만원을 넣을 필요는 없습니다. 다만, 국민주택을 원하시는 경우에는 매달 10만원을 꾸준히 넣는 것이 좋습니다. 이러한 정보를 참고하셔서 청약통장 납입금액을 결정하시면 좋을 것 같습니다. 청약은 장기적인 계획이 필요하므로, 계획에 따라 청약통장 납입금액을 조절하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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등기부등본에 현재 세입자 전세보증금이 없는데 전세사기일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 체결하기 전에 등기부등본을 확인하는 것은 매우 중요한 단계입니다. 등기부등본은 부동산의 권리관계를 확인할 수 있는 공식적인 서류로, 소유자 정보, 근저당 설정 여부 등을 확인할 수 있습니다.전세 승계방의 경우, 이전 세입자의 전세보증금이 등기부등본에 등재되어 있어야 합니다. 하지만 말씀하신대로 등기부등본에 전세보증금이 등재되어 있지 않다면, 이는 주의가 필요한 상황입니다.전세사기를 예방하기 위한 몇 가지 방법을 제시해드리겠습니다등기부등본은 직접 발급받아 확인합니다.신분증 진위 확인과 실소유권자와 직접 만나서 계약합니다.전입신고와 확정일자를 받습니다.전세금 반환 보증보험 가입은 필수입니다.공인중개사 신분을 조회합니다.근저당 금액이 매매가의 20%를 초과하면 계약을 하지 않습니다.이러한 점들을 고려하여 전세 계약을 진행하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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월세 계약만료일전 중도퇴실 관련하여 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 임대인 대리 공인중개사의 협의를 통해서 다른 부동산에 내놓아도 되는지 여쭤보고 싶습니다.공인중개사가 거래당사자 일방을 대리하여 중개대상물의 매매/교환/임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 계약을 체결하는 것은 공인중개사법에 위반되지 않습니다. 하지만 이는 적법한 대리 권한을 가지고 진행하였다는 가정하의 풀이이며, 공인중개사의 쌍방대리는 어떤식으로든 불가능합니다. 본인 명의의 물건이라면 다른 부동산을 통해서 해야 합니다.2 해당 경우, 광고해주는 부동산에게 복비와 집주인 대리 중개사분께돈 별도의 수수료를 지급해야 하는지 여쭤보고 싶습니다.중도 퇴실의 경우, 일반적으로 중개수수료+다음임차인을 구하는 조건으로 중도해지를 합의하게 됩니다3. 다만, 이에 임대인이 동의를 하였을때 가능하며, 위 조건에도 해지에 대한 동의를 하지 않으면 중도해지는 불가합니다.3 현재 300/35의 집에서 거주하고 있는데, 임대인 대리 중개사분은 복비를 30정도 생각하시는 것 같았습니다(말은 중개료를 본인이 결정하면 된다 했지만, 30정도 지불하면 되지 않겠냐… 이런식으로). 현재 상황에서 적절한 금액인지 여쭤보고 싶습니다.월세의 복비는 거래금액의 상한 요율을 곱한 금액 내에서 협의를 해야 합니다. 여기서 거래금액이란 보증금 + (월세 x 100) 입니다. 예를 들어서 보증금이 300만 원, 월세가 35만원이라고 가정한다면 거래금액은 300만 원 + (35만원 x 100) 즉, 3800만 원이 되게 됩니다. 이 경우, 거래금액이 5000만 원 미만이기 때문에 상한요율은 0.5%을 곱하면 됩니다. 따라서, 거래가 액 3800만 원 x 0.5%은 19만 원이 주택 월세 복비 계산 값입니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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사전청약 당첨된후 "시"만 옮겨서 이사가도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사전청약 당첨 후 이사를 가는 것이 가능합니다. 그러나 몇 가지 주의해야 할 사항이 있습니다무주택자 자격 유지: 사전청약 당첨 후에도 무주택자 자격을 유지해야 합니다. 본인 또는 같은 세대에 속한 분이 주택을 보유하게 되면 당첨자 선정이 취소될 수 있습니다.지역 거주기간 요건 충족: 해당 지역 우선공급으로 당첨된 경우, 본 청약 시기까지 지역 거주기간 요건을 충족해야 합니다. 거주 의무기간은 지구별로 최소 6개월에서 최대 2년까지 다릅니다.따라서, 부천에서 청약을 넣었고 파주로 이사를 계획하고 있다면, 본 청약 시기까지 부천에서의 거주기간 요건을 충족해야 합니다. 또한, 이사 후에도 무주택자 자격을 유지해야 합니다.보다 자세한 내용은 입주자모집공고문이나 한국토지주택공사(LH) 상담센터를 통해 확인할 수 있습니다. 복잡한 자격 조건을 당첨 후에도 확인해야 한다는 점은 아쉽지만 내 집 마련의 꿈을 놓치지 않으려면 자격 요건을 세세히 살펴봐야 할 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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부동산 공제증서는 어떤 경우에 효용이 있는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 공제증서는 부동산 거래를 중개하는 공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 계약자에게 피해가 발생했을 경우, 한국공인중개사협회나 보증보험에서 공인중개사를 대신해 피해 금액을 보상해 주는 증명서입니다. 이는 공인중개사의 잘못으로 인한 피해를 보장하기 위한 손해보험적 성격을 가진 증서로 볼 수 있습니다.부동산 공제증서의 보장 범위는 다음과 같습니다공인중개사의 고의 또는 과실로 계약자에게 피해가 발생한 경우공인중개사가 공제증서를 보여주지 않았거나, 공제증서의 보증기간이 지난 경우에도 계약이 보증기간 내에 체결되었다면 보상이 가능합니다.그러나, 공제증서의 보장 범위에는 제한이 있습니다공인중개사가 고의로 또는 임의로 사기 중개하는 행위 또는 이미 사고가 생겼거나 생길 것을 알고 있었다면 보상이 불가능합니다.중개사 자격증이 없는 상태의 중개인을 고용해 문제가 발생했을 경우도 공제를 받을 수 없습니다.부동산 공제증서를 분실한 경우에는 재발급이 불가능합니다. 그러나, 공증을 받은 해당 공증 사무소를 방문하면 공증 정본을 재발급해 줄 수 있습니다. 이는 공증서류를 잃어버렸을 때의 일반적인 절차로, 부동산 공제증서의 경우에도 동일하게 적용될 수 있습니다. 하지만, 이에 대한 구체적인 절차는 해당 공증 사무소나 법률 전문가에게 문의해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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