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아파트 전세계약한 임차인이 관리비를 지속적으로 연체를 하면 임대인이 이것을 납부해야 하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 전세계약에서 임차인이 관리비를 지속적으로 연체하는 경우, 임대인이 이를 납부해야 하는지에 대한 질문에 대해, 법적으로 몇 가지 주요 사항을 고려해야 합니다.1 공동주택관리법 제23조 제1항에 따르면 '공동주택의 입주자등은 공동주택의 유지관리를 위해 필요한 관리비를 관리주체에게 납부해야 한다’고 정하고 있습니다. 이 법에서 '입주자등’이란 입주자와 사용자를 의미하며, 입주자는 '공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속’을, 사용자는 '공동주택을 임차해 사용하는 사람’을 뜻합니다. 따라서 공동주택의 소유자와 임차해 사용하는 자는 모두 관리비를 납부할 의무가 있습니다.2 임차인이 관리비를 연체하게 되는 경우, 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는지에 대해서는 법원의 명확한 판결은 없습니다. 그러나 관리비는 월세에 포함되지 않는다고 해석할 근거는 있습니다. 따라서 관리비를 연체하였다는 이유로 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없습니다.3 시군구 별로 관리 세칙을 두고 있습니다. 해당 세칙에 따르면 임차인이 관리비 등을 납부하지 않으면 구분 소유주가 이의 납부 의무가 있습니다.4 임차인이 체납한 관리비를 지급하라는 내용의 소장 등은 갑작스러울 수 있지만 공동주택관리법 (또는 해당 아파트 관리규약 등)이 정하고 있는 바에 따르면 소유자의 관리비 납부의무를 저버리기 어려울 것으로 보입니다.따라서 임차인이 관리비를 지속적으로 연체하는 경우, 임대인은 이를 납부해야 할 의무가 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.21
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상급지의 경우 금리가 오름에도 불구하고 가격이 오르는 이유가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.금리가 상승하더라도 상급지 또는 최상급지의 가격이 오르는 이유는 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하기 때문입니다.1 저금리 상황과 통화 팽창 정책: 정부가 주택 경기를 부양하는 저금리 및 통화 팽창 정책을 펼치면 주택 총수요가 증가하게 됩니다. 이로 인해 집값이 상승하게 됩니다.2 주택 공급 부족: 금리 상승에도 주택 가격이 계속 오르는 이유 중 하나는 살 수 있는 집이 부족하기 때문입니다. 실제로 건설 자재 부족 및 가격 상승, 구인난 등으로 인해 신규 주택 건설이 줄어들면서 주택 공급이 부족해지고, 이로 인해 집값이 상승하게 됩니다.3 금리 인상 초기의 특성: 금리 인상 초기에는 도리어 집값이 오르는 경우가 많습니다. 금리가 더 오르기 전에 서둘러 집을 사려는 수요가 몰리기 때문입니다.4 일본의 경우: 일본의 경우 오랜 기간 초완화적인 통화정책으로 저금리 여건이 이어졌습니다. 저금리 상황에서도 주택가격이 크게 상승하지 않는 등 금리와 주택가격의 음 (-)의 상관관계가 붕괴한 것입니다. 금리 수준이 워낙 낮다 보니 소폭의 금리 상승이 주택 가격에 미치는 영향력이 작을 뿐만 아니라 자산가치 상승이 담보되지 않는 문화적 배경도 일부 작용한 것으로 분석됩니다.이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 금리가 상승하더라도 상급지 또는 최상급지의 가격이 오르는 현상을 설명할 수 있습니다. 이는 각 지역과 국가의 특성, 경제 상황, 정책 등에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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서울시 공공재개발에 대한 규정의 의미?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 공공시행자 지정방식은 공공재개발을 의미합니다. 이는 한국 토지주택공사 (LH), 서울 주택도시공사 (SH) 등 공기업이 조합으로부터 사업권을 넘겨받아 단독 시행자로 나서는 제도를 말합니다.2 "당 정비구역의 국ㆍ공유지 면적 또는 국ㆍ공유지와 토지주택공사등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상으로서"라는 표현은, 주민들이 소유하고 있는 개인 재산의 토지를 제외한 국가, 지자체, 정부기관이 소유하고 있는 토지가 전체 토지의 50% 이상일 때를 의미합니다.3 토지주택공사가 소유한 토지는 토지주택공사가 매입하여 향후 공공개발사업 등에 직접 활용하거나, 해당 토지를 필요로 하는 실수요자에게 매각하는 토지를 의미합니다. 이는 정부기관이 소유하고 있는 토지를 포함할 수 있습니다. 재개발에 동의하는 주민들의 토지는 개별적인 경우에 따라 다르므로, 구체적인 상황에 따라 판단해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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주거용 오피스텔 취급하는 대출 종류 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주거용 오피스텔 관련 대출을 최대한도로 받는 방법에 대해 알아보겠습니다.부동산 시세 확인: 대출한도 계산 시 부동산의 시세는 KB시세를 참고하게 됩니다. 신한은행의 경우 ‘하위’ 평균가를 기준으로 계산하기에 우리가 생각하는 것보다 적은 대출한도가 나올 수 있음을 예상하셔야 합니다.LTV 확인: 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 우리가 흔히 아는 담보인정비율 (LTV) 기준과 다른 부분이 있습니다. 어느 지역이 소재한 오피스텔이냐에 따라 LTV가 다릅니다. 은행에 직접 내방하셔서 내가 거래하는 오피스텔의 지역이 몇퍼센트를 적용받는지 반드시 확인하시는 것이 좋습니다.소액임차보증금 공제: 대출한도 계산은 아직 끝나지 않았습니다. 여기에 다시 소액임차보증금을 빼야합니다. 소액임차보증금에 대해서 자세히 설명하면 길어지니 간단히 언급하자면… 그 오피스텔이 경매에 넘어가더라도 임차인에게 무조건 보장해주는 보증금금액이라고 생각하시면 됩니다.이렇게 계산한 후에도 실제 대출을 실행해보면 한도가 예상보다 적게 나올 수 있습니다. 따라서 대출한도를 정확히 알아보기 위해서는 은행에 직접 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 이 외에도 신용등급에 따라 감정가의 70~80%이내에서 대출한도가 결정될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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매매계약 시 도배 비용에 대해 문의드려봅니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로, 임대인은 임차인에게 도배 및 장판 교체를 해줘야 할 의무가 있습니다. 민법 623조에 따르면, '임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’고 명시되어 있습니다.그러나, 이는 일반적인 임대차 계약에 대한 내용이며, 매매계약의 경우에는 다를 수 있습니다. 민법 제566조에 따르면, '매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다’고 되어 있습니다. 따라서, 매매계약 시 도배 비용에 대한 부담은 계약 당사자간의 합의에 따라 결정될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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월세증액 계약서 부동산에서 안써도 괜찮나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약은 계약서를 작성하지 않아도 당사자들의 합의가 있다면 성립하여 효력이 발생합니다. 이것은 매매도 마찬가지이며, 구두로 계약을 하고 문자를 통해 구체적인 금액에 대한 합의가 이루어졌다면 이러한 계약도 법적인 효력을 갖습니다. 하지만 굳이 계약서를 작성하는 이유가 있습니다. 일방이 계약을 이행하지 않을 경우 상대방은 법적인 절차를 밟아야 하는데 계약의 존재를 입증하기가 어려울 수 있어서 굳이 계약서를 쓰고 서명·날인을 하는 것입니다. 조금 번거롭더라도 계약을 확실히 하기 위해 계약서 작성을 권장합니다.월세 재계약시 보증금이 증액되지 않는다면 새롭게 작성할 필요는 없지만 보증금 대출기간을 연장하거나 아니면 보증금이 증액되는 경우에는 가급적 계약서를 수정하시거나 새롭게 작성하시는 것이 적절해 보입니다. 그러나 보증금이 그대로라 주택임대차계약 갱신 신고해 확정일자 새로 받을 필요 있나 싶기도 있지만 하긴 해야했습니다.그러나 나중에 문제가 생길 경우를 대비하여 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 계약서는 계약 내용을 명확하게 하고, 나중에 분쟁이 발생했을 때 증거가 될 수 있습니다. 따라서, 가능하다면 계약서를 작성하고, 계약 내용에 대한 합의가 이루어진 날짜와 시간을 명확하게 기록하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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월세와 전세의 집주인 의무 차이?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세와 전세의 집주인 의무에 대한 차이는 사실상 없습니다. 민법 623조 "임대인의 의무"에 따르면 임대인 (집주인)은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 이는 월세와 전세 모두에 적용되는 법입니다. 따라서 주요 시설물에 대한 수리는 집주인이 부담해야 하며, 전세의 경우 심각한 하자가 있지 않은 한 대부분 세입자가 수리해야 한다는 생각은 잘못된 것입니다.월세와 전세의 가장 큰 차이점은 보증금과 월세의 지급 방식입니다. 월세는 보증금과 함께 매달 월세를 내야 합니다. 반면에 전세는 주택가격의 60~80%에 해당하는 금액을 전세금 (보증금)으로 임대인에게 지급하고, 임대차 계약기간동안 별도의 월세 (월차임)를 지급하지 않습니다. 계약기간이 끝나면 전세금은 돌려받게 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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이런경우에 묵시적 갱신이 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 임대인과 임차인이 임대차 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 서로 가만히 있으면 만기 이후로도 계약기간이 연장되는 것을 말합니다. 이 경우, 계약기간은 2년으로 연장됩니다.따라서, 임차인이 2024년 7월 계약 만기 2개월 전까지 계약 해지 통보를 하지 않을 경우, 묵시적 갱신 계약이 성립될 수 있습니다. 그러나 이러한 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두가 계약 갱신을 원하지 않는 경우에만 발생합니다.또한, 묵시적 갱신 횟수에 제한은 없으며, 계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 따라서, 임차인이 계약갱신청구권을 이미 사용했다면, 묵시적 갱신을 통해 계약을 연장할 수 있습니다.그러나, 이러한 정보는 일반적인 경우를 기준으로 한 것이며, 구체적인 사항은 계약서의 내용과 관련 법률에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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청약을하고 미분양이 되버린 아파트는 어떻게 되는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미분양 아파트는 건설업체가 분양을 한 후 남은 잔여 세대수를 뜻합니다. 미분양 아파트는 크게 두 종류로 나뉩니다. 첫 번째는 무순위청약 (줍줍)을 통해 지역 주민만 청약할 수 있는 경우입니다. 이는 청약통장이 필요치 않으며 추첨제 (뺑뺑이)로 입주자를 뽑습니다. 두 번째는 선착순으로 입주자를 찾는 경우입니다.미분양 아파트 계약 시 유의점은 다음과 같습니다청약통장 필요 없음미분양 세대 내에서 동호수 지정 가능미분양의 원인 파악 및 현재 주택시장과 비교해본 후 신중한 진입이 필요2021년부터 주택수에 포함됨, 다만 내가 현재 집을 보유시에 분양권 매수 후 3년 안에만 기존 집을 팔면 됨!미분양 아파트는 2021년부터 주택수에 포함되어 세금을 내게 되지만, 아래의 사항들에 부합한다면 주택수에 포함되지 않습니다분양권 취득 시점부터 3년이내 기존 주택 처분분양받은 아파트가 완공된 시점부터 2년이내 입주, 1년 이상 계속적으로 거주할 것.분양받은 아파트가 완공된 시점부터 2년이내 기존 주택 처분미분양 아파트는 계약조건이나 중도금 대출이 다른 곳보다 유리한 경우가 많기도 합니다. 따라서 미분양 아파트를 잘 활용하면 좋은 투자처 및 내집마련의 방안으로 활용할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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계약갱신권 사용후 합의 or 묵시적 계약이후 계약갱신청구권이 새로 생기나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다. 계약갱신청구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.집주인과의 대화를 보면, 이것이 묵시적 갱신인지 합의 갱신인지는 명확하지 않습니다. 그러나, 계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한하여 갱신청구권을 행사할 수 있으므로, 묵시적 갱신은 갱신청구권 행사로 보지 않으므로 세입자에게는 아직 1회의 갱신청구권이 남아있는 것입니다.따라서, 현재 상태에서 계약 만료 시에 계약갱신 청구권이 새로 생겼다고 생각하실 수 있습니다. 하지만, 이러한 사항은 복잡하고 중요하므로 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다. 이 정보는 일반적인 정보이며, 개별 상황에 따라 다를 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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