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버팀목전세대출(HF) → 시중은행전세대출로 전환이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 전세대출은 HUG와 HF로 나뉘는데, HUG는 대출받을 집의 가치와 전세가 차이에 따라 대출 가능 여부와 한도가 결정되고, HF는 대출받는 사람의 소득과 신용도에 따라 결정됩니다. 또한, HUG는 보증보험이 필수로 가입되고, HF는 선택입니다HF에서 HUG로 전환하려면, 일반적으로는 이사를 하거나 전세 보증금이 증액되어야 합니다. 그러나, 이달 중순부터는 동일 목적물에서도 버팀목 전세대출 대환이 가능해졌습니다 즉, 버팀목전세대출(HF) → 시중은행전세대출 → 버팀목전세대출(HUG)로 전환이 가능합니다.신용대출 없이 이전집퇴거=다음집이사 날짜를 맞추는 방법은, 전세계약 만료일과 새로운 전세계약 시작일을 최대한 가깝게 맞추는 것입니다. 그리고, 기존 전세주인과 새로운 전세주인에게 대출 진행 상황을 설명하고 협의하여, 전세금 반환과 입금을 조율하는 것입니다
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24.01.17
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일시적 2주택 상태가 되는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 2주택이란 1세대가 1주택을 보유한 상태에서 이사, 학업, 취업, 직장이전 등의 사유로 신규 주택을 취득해 2주택이 되는 상황을 말합니다. 일시적 2주택도 중과세율이 적용될 수 있지만, 기한에 맞게 종전 주택을 처분하면 새로 취득한 신규 주택에 한해 1~3%의 취득세율을 적용받을 수 있습니다.질문하신 상황에서 A 아파트는 20.10에 조정대상지역에서 취득하셨으므로, 2년 이상 실거주를 하셔야 양도세 비과세를 받으실 수 있습니다. B 아파트는 22.02에 비조정대상지역에서 취득하셨고, 24.02에 매도하셨으므로, 양도세 중과는 없습니다. C 아파트는 24.5에 비조정대상지역에서 취득하셨으므로, 취득세 중과도 없습니다.따라서, 이 상태에서 C 아파트를 매수하셨을 때 일시적 2주택 상태가 되는 것은 아닙니다. 일시적 2주택 상태가 되려면, A 아파트를 매도하기 전에 D 아파트를 취득하셔야 합니다. 그러나, A 아파트를 취득한 후 1년이 경과한 후에야 신규주택을 취득할 수 있고, 신규주택을 취득한 후 3년 이내에 A 아파트를 매도해야 비과세를 받으실 수 있습니다.
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24.01.17
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생초 디딤돌 차량 할부 영향 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애최초 디딤돌 대출은 주택 구입을 위한 정부 지원 대출 상품입니다. 이 대출을 받으려면 DTI (Debt-To-Income Ratio)라는 지표가 60% 이하여야 합니다. DTI는 총 부채의 연간 상환액을 총 소득으로 나눈 비율로, 신용도를 판단하는 기준입니다.질문자님께서 자동차 구입을 할부로 하실 경우, DTI에 영향을 미치는지 여부는 할부 방식에 따라 다릅니다. 일반적으로 카드사에서 진행하는 자동차 할부는 DTI 산정 시 포함되지 않습니다. 하지만 캐피탈에서 진행하는 자동차 대출은 DTI에 포함됩니다. 캐피탈의 경우 신용대출로 분류되기 때문에 총 부채에 포함되는 것입니다.따라서, 질문자님께서 디딤돌 대출을 받으실 계획이라면, 자동차 구입 시 할부 방식을 잘 선택하셔야 합니다. 카드사에서 진행하는 자동차 할부를 이용하시면 디딤돌 대출에 영향을 미치지 않습니다. 하지만 캐피탈에서 진행하는 자동차 대출을 이용하시면 DTI 비율이 증가하여 디딤돌 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
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24.01.17
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반전세 재 계약시 궁금한점 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 반전세 재 계약시에는 계약서를 다시 작성하고 확정일자를 다시 받으셔야 합니다. 계약서 특약에 이전 계약 승계 계약임을 명시하셔야 하고요. 부동산 중개사님을 통해 계약서를 작성하시는 것이 좋습니다.2 계약종료날이 명절이라면 미리 계약서를 작성하시거나 계약을 미룰 수 있습니다. 단, 집주인과 사전에 협의하셔야 합니다. 계약기간은 전세의 경우 2년, 월세의 경우 1년이 기본이므로 반전세는 이 두 가지 여건 중에서 집주인과 조율하여 결정하시면 됩니다.3 카카오 전세대출을 이용하셨다면, 재 계약시에도 카카오 전세대출을 연장하실 수 있습니다. 단, 대출 금리는 재 계약시의 시장 금리에 따라 변동될 수 있으므로 이 점 유의하시기 바랍니다.반전세 계약시에는 전세금 전환율, 보수 내용, 세액 공제 등에 대해 정확하게 인지하시고 주의하셔야 합니다
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24.01.17
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전세 임대보증보험으로 일부 보증을 받고 난 이후 남은 보증금은 어떻게 상환받아야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 보증금 반환은 임대차 계약의 종료와 관련된 중요한 문제입니다. 임대인이 보증금을 제때 반환하지 않으면 세입자는 새로운 거주지의 매매계약이나 임대차계약의 잔금을 치르지 못하거나, 비싼 이자의 대출을 받아야 하는 등의 손해를 입을 수 있습니다.전세 보증금 반환에 관한 법적 절차와 방법은 다음과 같습니다.전세 보증금 반환보증이란?전세 보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 세입자가 보증금을 보증기관으로부터 받을 수 있도록 하는 제도입니다. 보증기관은 주택도시보증공사(HUG), SGI, HF 등이 있습니다. 보증기관은 보증금을 대위변제한 후, 임대인에게 보증금과 이자를 청구합니다.전세 보증금 반환보증은 임대인이 임대차계약 체결시에 가입해야 하는 것이 원칙입니다. 임대인이 가입하지 않은 경우, 세입자는 임대인에게 가입을 요구할 수 있습니다. 임대인이 가입을 거부하면, 세입자는 임대차계약을 해지할 수 있습니다.전세 보증금 반환보증의 가입대상은 주택임대차보호법이 적용되는 주택임대차계약입니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가임대차계약은 가입대상이 아닙니다.전세 보증금 반환보증의 보증한도는 보증금의 100%입니다. 즉, 보증금 전액을 보증기관으로부터 받을 수 있습니다. 단, 보증금이 9억원을 초과하는 경우, 9억원까지만 보증합니다.전세 보증금 반환보증의 보증료는 임대인이 부담합니다. 보증료는 보증금의 0.25%~0.5% 정도입니다. 보증료는 보증기관에 따라 다르므로, 가입 전에 확인해야 합니다.전세 보증금 반환보증으로 보증금을 받는 방법전세 보증금 반환보증으로 보증금을 받으려면, 임대차계약이 종료된 후 1개월이 지나야 합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 세입자는 보증기관에 보증금 반환 신청을 할 수 있습니다.보증금 반환 신청을 하려면, 다음과 같은 서류를 준비해야 합니다.신분증 (사본)전세계약서 (사본)전세보증금 지급 확인 서류, 계좌이체 내역서, 무통장입금증 등 임대인 또는 공인중개사가 확인한 영수증임대차계약 종료 통보서, 갱신거절 통보서, 계약해지 통보서 등임차권등기명령 신청서 및 임차권등기 증명서보증금 반환 신청을 하면, 보증기관은 심사를 통해 보증금을 대위변제합니다. 보증금 대위변제는 신청일로부터 1개월 이내에 이루어집니다. 단, 신청이 많은 경우에는 2개월 이상 걸릴 수 있습니다.보증금 대위변제를 받으면, 세입자는 보증금을 반환받은 것으로 간주됩니다. 세입자는 임차권등기를 해제하고, 임대차목적물을 반환해야 합니다.전세 보증금 반환보증이 없는 경우 보증금을 받는 방법전세 보증금 반환보증이 없는 경우, 세입자는 임대인에게 직접 보증금을 청구해야 합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 세입자는 법적 절차를 밟아야 합니다.법적 절차는 다음과 같습니다.임차권등기명령 신청 : 임차권등기는 세입자의 대항력과 우선변제권을 보장하는 수단입니다. 임차권등기를 하려면, 법원에 임차권등기명령 신청서를 제출해야 합니다. 임차권등기는 보통 2주 정도 걸립니다.보증금 반환 및 지연이자 청구 내용증명 발송 : 임차권등기가 완료되면, 세입자는 임대인에게 보증금 반환 및 지연이자 청구 내용증명을 발송해야 합니다. 내용증명은 보증금과 지연이자의 금액, 지급기한, 지급방법 등을 명시해야 합니다. 지연이자는 보증금에 법정이자율(연 5% 또는 연 6%)을 곱하고 지연된 기간을 곱하여 산출합니다.보증금 반환 관련 소송 : 임대인이 내용증명에 응하지 않으면, 세입자는 법원에 보증금 반환 관련 소송을 제기할 수 있습니다. 소송의 종류는 지급명령 또는 청구 소송입니다. 지급명령은 간단하고 빠른 절차이지만, 임대인이 이의신청을 하면 청구 소송으로 전환됩니다. 청구 소송은 복잡하고 오래 걸리는 절차이지만, 임대인의 이의신청이 없으면 판결이 확정됩니다. 소송을 제기하려면, 소송비용을 부담해야 합니다.
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24.01.17
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월세 계약 후 임대해서 살고있는데, 세면대가 떨어진 상태면 집주인에게 수리를 요청할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 후 세면대가 떨어진 경우, 수리비용의 부담은 임대인과 임차인의 과실 여부에 따라 달라집니다. 만약 세면대가 노후화나 건물 하자로 인해 떨어졌다면, 임대인이 수리의무를 부담해야 합니다. 하지만 세면대가 임차인의 부주의나 고의로 인해 떨어졌다면, 임차인이 수리비용을 지불해야 합니다.건축물의 노후화로 일어난 벽체의 타일깨짐, 바닥 갈라짐, 세면대의 탈 락, 균열 등은, 임대차 목적물이 임대인의 재산에 해당하므로 임대인의 책임과 비용으로 수리 수선 교체하여야 할 것입니다. 또한, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다.따라서, 세면대가 떨어진 것이 임차인의 과실이 아니라면, 임대인에게 수리를 요청할 수 있습니다. 임대인이 수리를 거부하거나 미루는 경우, 임차인은 임대차 계약을 해지하거나 차임을 감액할 수 있습니다. 만약 임대인과 임차인이 수리비용의 부담에 대해 합의하지 못한다면, 임대차 분쟁조정위원회나 법원에 분쟁을 제기할 수 있습니다.
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24.01.17
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임차인이 월세를 한 달이라도 안내면 바로 계약해지를 할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 임대인은 임차인이 월세를 한 달이라도 안내면 바로 계약해지를 할 수 없습니다. 민법에 따르면 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에만 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 즉, 월세가 2달치 밀렸을 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다는 것입니다. 상가나 원룸의 경우에도 동일한 법적 규정이 적용됩니다.만약 임대인이 계약을 해지하고자 한다면, 임차인에게 내용증명 우편을 보내는 것이 좋습니다. 내용증명에는 중도해지 사유와 임대차계약 해지 뜻을 밝히고 임차보증금을 반환 요청의 내용을 담으면 됩니다. 내용증명은 3통 작성하여 1통은 본인이, 1통은 우체국이 보관하고 남은 1통은 임차인에게 발송됩니다. 그리고 그 내용증명은 3년 동안 우체국에 보관됩니다.
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24.01.17
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임차인이 계약을 파기할수있는 조건으 어떤것들이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 계약을 파기할 수 있는 조건은 다음과 같습니다.계약 체결 시 계약금을 소액이라도 주고 받았다면, 계약금을 포기하거나 임대인에게 배액배상을 하면 계약을 파기할 수 있습니다.임대인이 계약을 위반했거나 계약상 하자가 있는 경우, 예를 들어 임대인이 임차인의 의사에 반해 보존행위를 해 임차인이 임차 목적 달성을 할 수 없는 경우, 임차주택 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 등으로 임차 목적 달성을 할 수 없는 경우 등에는 계약을 파기할 수 있습니다.임대인과 쌍방이 계약 해제에 합의한 경우에도 계약을 파기할 수 있습니다.계약에 무효, 취소 등 하자가 있는 경우에도 계약을 파기할 수 있습니다.계약에 중도 해지에 관한 특약(약정해지권)을 설정한 경우에는 특약에 따라 계약을 파기할 수 있습니다.계약을 파기하기 위해서는 임대인에게 계약 해지 의사를 통보해야 합니다. 계약 해지 의사를 통보하는 방법은 문자, 전화, 내용증명 등이 있습니다. 계약 해지 통보 문자나 내용증명의 양식은 인터넷에서 찾아보실 수 있습니다.계약을 파기할 때는 계약서와 관련 서류를 잘 보관하시고, 임대인과의 소통을 잘 기록해두시는 것이 좋습니다. 계약 파기에 관한 법률적 문제가 발생할 경우에는 전문적인 법률 상담을 받으시는 것이 좋습니다.
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24.01.17
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가계약서 쓰지 전에 가계약금 반환이 가능한지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약금의 반환 여부는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 가계약금은 본계약에 대한 약속의 의미로 주고받는 소액의 금원이며, 가계약금을 주고받는 것과 함께 본계약의 중요사항에 대해 합의가 있었다면 가계약금은 계약금의 일부로서 인정될 수 있습니다. 이 경우에는 가계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있습니다.하지만 가계약금을 주고받는 것과 함께 본계약의 중요사항에 대한 합의가 없었다면 가계약금은 계약금의 일부로서 인정되지 않으며, 특별한 사정이 없는 한 가계약금은 반환받을 수 있습니다. 이 경우에는 가계약금에 대한 약정이 없는 한, 당사자 일방의 귀책사유로 계약이 체결되지 않았다고 하더라도, 가계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아닙니다.따라서, 가계약금을 지급하신 후 본계약의 중요사항에 대해 합의하셨는지, 그리고 가계약금에 대한 특약이 있는지 확인하셔야 합니다. 만약 합의하셨거나 특약이 있다면, 가계약금을 포기하거나 배액을 상환하셔야 계약을 해제할 수 있습니다. 만약 합의하지 않았거나 특약이 없다면, 가계약금을 반환받으실 수 있습니다.주차 문제는 계약의 중요사항 중 하나일 수 있으므로, 계약서에 주차 가능 여부와 방식을 명확히 기재하시는 것이 좋습니다. 또한, 계약서에 가계약금의 성격과 반환 조건을 명시하시는 것도 좋습니다. 이렇게 하면 나중에 분쟁이 발생할 경우에도 쉽게 해결할 수 있습니다.
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24.01.17
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주택임대사업자의 보증보험 가입 관련 질문들
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.Q1. 주택임대사업자의 의무가입 보증보험은 HUG(주택도시보증공사)의 임대보증금보증 또는 SGI(서울보증보험)의 임대주택보증보험 중 하나를 선택하여 가입하셔야 합니다. HF(한국주택금융공사)의 임대보증금 반환자금 보증은 임차인이 가입하는 보증으로, 임대사업자의 의무가입 보증보험과는 다릅니다.Q2. 주택임대사업자가 계약 당시 표준 계약서에 미가입 동의를 받고 임차인이 스스로 반환보험 가입을 할 경우, 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제7항 3호에 따라 보증에 가입하지 않아도 됩니다. 단, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급해야 하며, 이 경우 보증수수료를 임대료에 포함시킬 수 있습니다.Q3. 주택임대사업자의 보증보험 가입 관련하여 Q2의 임차인이 보증보험 가입시 임대인의 의무가입 문제가 해결된다면, HF의 대출보증을 받은 임차인이 계약 시 미가입으로 진행하고 HF의 전세지킴보증(0.04%)이 HF(0.4%)나 HUG(1%)의 임대보증금반환보증보다 저렴할 경우, 임대인과 협의하여 HF의 전세지킴보증(0.04%)으로 진행해 임대인과 임차인 양측 다 보증료를 적게 내는 방향으로 진행할 수 있습니다. 다만, 이 경우 임차인은 전세지킴보증 가입 시 임대인의 보증수수료 전부 지급 동의서를 작성해야 하며, 임대인은 보증수수료를 임대료에 포함시킬 수 있습니다.
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