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1주택자는 청약시 추첨제가 몇평부터 적용되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1주택자는 청약시 추첨제가 적용되는 면적과 비율은 아파트가 위치한 지역에 따라 다릅니다. 현재 투기과열지구인 서울 강남구, 송파구, 서초구, 용산구를 제외한 모든 지역은 비규제지역으로 분류되어 있습니다. 비규제지역에서는 전용 85㎡ 이하의 주택은 가점제 40%, 추첨제 60%로 당첨자를 선정하고, 전용 85㎡ 초과의 주택은 추첨제 100%로 당첨자를 선정합니다.가점제일 경우는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간에 따라 점수를 부여하고, 점수가 높은 순으로 입주자를 선정합니다. 가점제는 무주택 세대만 당첨이 가능하므로, 1주택자는 가점제에 참여할 수 없습니다.당첨 확률을 높이는 방법은 다양합니다. 예를 들어, 다음과 같은 방법들이 있습니다.청약통장 가입기간을 최대한 길게 유지하고, 예치금액을 충분히 채우기부양가족 수를 늘리기 위해 부모님과 같은 주민등록에 등재하기무주택기간을 늘리기 위해 기존주택을 매도하고 임대주택에 거주하기생애최초 특공이나 신혼부부 특공 등 특별공급에 참여하기인기가 적은 지역이나 평형에 청약하기
경제 / 부동산
24.01.17
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근저당 설정된 아파트의 경매 시 세입자 확인 방법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당 설정된 아파트가 경매로 넘어갈 때, 근저당권자는 세입자에게 경매 사실을 통보할 의무가 없습니다. 다만, 근저당권자가 세입자의 존재를 알고 있으면서도 경매 공고를 하지 않거나, 세입자의 존재를 알면서도 경매 개시 전에 세입자에게 경매 사실을 알리지 않으면, 세입자는 임차권을 주장할 수 있습니다.세입자가 스스로 경매 사실을 알 수 있는 방법은 다음과 같습니다.전입신고를 한 경우, 세입자는 등기부등본에 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권 등기명령은 세입자가 임차권을 주장하기 위해 필요한 절차로, 임차권이 등기되면 경매 공고를 받을 수 있습니다.전입신고를 하지 않은 경우, 세입자는 전입세대확인서를 열람(발급)할 수 있습니다. 전입세대확인서는 건물 또는 시설의 소유자, 임차인, 매매계약자 또는 임대차계약자, 금융기관 등이 해당 건물 또는 소재지에 주민등록 되어 있는 세대주와 주민등록표 상의 동거인의 성명과 전입일자를 확인할 수 있는 서류입니다. 전입세대확인서를 통해 세입자가 건물 또는 시설의 소유자와 연락할 수 있습니다.또한, 세입자는 인터넷등기소 사이트나 스마트폰 앱을 통해 등기부등본을 열람할 수 있습니다. 등기부등본은 부동산의 주소, 면적, 소유자, 근저당권 등 권리관계를 확인할 수 있는 서류입니다. 등기부등본을 열람하면 근저당권이 설정되어 있는지, 채권최고액이 얼마인지, 경매가 진행되고 있는지 등을 알 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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지방 소형주택은 주택수에 포함이 안된다고 하던데 맞나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지방 소형주택은 주택수에 포함이 안된다고 하는 것은 양도소득세와 종합부동산세 산정 시에만 해당되는 것입니다. 취득세 산정 시에는 지방 소형주택도 주택수에 포함됩니다. 다만, 지방 소형주택의 경우 취득세 중과세율이 완화되었습니다. 지방 소형주택의 기준은 공시가격이 3억원 이하인 주택으로, 수도권 및 광역시, 세종특별자치시 외의 지역에 소재하는 주택입니다.지방 소형주택을 취득할 때 취득세는 다음과 같이 적용됩니다.1주택자의 경우: 1~3%의 기본세율 적용2주택자의 경우: 1~3%의 기본세율 적용 (조정대상지역 내 2주택은 8%의 중과세율이 적용되지 않음)3주택자 이상의 경우: 6%의 중과세율 적용 (기존 12%에서 50% 인하)지방 소형주택을 투자할 때 유의할 사항은 다음과 같습니다.지방 소형주택은 임차인의 입장에서 주차 및 생활 수준이 떨어질 수 있으므로 임대수요가 낮을 수 있습니다.지방 소형주택은 개별 분양 후 관리주체가 없다면 노후화될 가능성이 높으므로 관리비용이 증가할 수 있습니다.지방 소형주택은 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 주택수에 포함되므로 세금 부담이 커질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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요즘 청약 가격에 대한 견해가 궁금
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약 가격은 여러 요인에 영향을 받습니다. 예를 들어, 수요와 공급, 부동산 정책, 경제 상황, 지역 특성, 분양가격, 실거래가격 등이 있습니다. 이러한 요인들은 시간과 장소에 따라 다르게 작용할 수 있으므로, 청약 가격의 추이를 정확하게 예측하기는 어렵습니다.하지만, 일반적으로 청약 가격은 수도권과 같이 인구 밀도가 높고 주택 수요가 많은 지역에서 더 높게 형성됩니다. 또한, 청약 가격은 분양가격과 실거래가격의 차이에 따라 달라질 수 있습니다. 분양가격이 실거래가격보다 낮으면, 청약 가격이 오를 가능성이 높습니다. 반대로, 분양가격이 실거래가격보다 높으면, 청약 가격이 내려갈 가능성이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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60평 리모델링 럭셔리~하이엔드급 가격
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.60평 아파트를 리모델링하시려는 군요. 저는 웹 검색을 통해 평수별 리모델링 비용에 대한 정보를 찾아보았습니다. 다음은 제가 찾은 내용입니다.60평 아파트의 평균 리모델링 비용은 약 2억원 정도입니다. 이는 부분공사가 아닌 전체적으로 리모델링을 진행할 때의 기준이며, 가구, 바닥, 목공사, 도기공사, 도배, 타일, 이윤, 전기, 조명공사, 필름공사, 철거공사 등의 비용이 포함되어 있습니다.럭셔리하게 리모델링을 하려면 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 고급 자재나 가구를 사용하거나, 가벽을 세우거나, 천장이나 벽을 높이거나, 화장실이나 주방을 확장하거나, 스마트홈 시스템을 설치하거나, 디자인 사무소나 프리랜서에게 디자인을 맡기거나 하는 경우에는 비용이 증가할 수 있습니다.리모델링 비용을 절감하려면 다음과 같은 방법을 시도해 볼 수 있습니다. 여러 인테리어 업체의 견적을 비교하고, 공사 현장을 자주 방문하고, 필요하지 않은 부분은 생략하고, 저렴하고 품질이 좋은 자재를 찾고, 공사 기간을 단축하고, 공사 후 하자 보수를 철저히 하고, 리모델링 세금 공제를 이용하는 것입니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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지금 지내는 월세방이 부동산 강제경매로 넘어갔다는 등기우편을 받았습니다. 이 경우 월세를 내야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세방이 경매에 넘어간 경우 월세를 내야 하는지에 대해서는 다양한 의견이 있습니다. 일반적으로 월세는 납부하지 않는 것이 바람직하다고 합니다. 월세를 납부하지 않으면 나중에 배당금에서 미납된 월세만큼 빼고 배당을 받습니다. 지금 내나 나중에 제외하고 받나 내는 것은 동일하나, 운이 좋으면 미납된 월세를 빼지 않고 배당을 받는 경우도 종종 있습니다.보증금은 전월세 계약 시 성립한 부동산 권리관계에 따라 보호받을 수 있는 정도가 다릅니다. 보증금을 가장 안전하게 보호받을 수 있는 경우는 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 한 경우입니다. 말소기준권리란 경매 낙찰자가 인수하는 권리의 기준으로, 말소기준권리보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수하기 때문에 보호받을 수 있습니다. 반대로 전입신고가 말소기준권리보다 늦게 등기된 경우에는 보증금 배당을 요구할 수 있으나, 100% 보호받기는 어렵습니다. 이때에는 선순위 권리부터 변제가 이루어지므로 예상 낙찰가액을 산정하여 돌려받을 수 있는 보증금을 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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상가 알아보고 있는데 융자금이..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 근저당권이란 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받았을 때 그 대출을 받았다는 내용을 등기부등본에 기재해 놓은 것입니다. 근저당권이 있는 부동산을 매매할 경우에는 잔금을 치루는 시점에 매도인은 근저당권을 전부 해결하고 매수인에게 넘겨주어야 합니다. 그렇지 않을 경우에는 매매가 이루어지지 않거나 매수인이 근저당권을 인수하게 될 수 있습니다.따라서, 근저당권이 있는 상가를 매매할 때에는 다음과 같은 점을 확인해야 합니다.근저당권의 채무액과 만기일을 정확히 파악하고, 매도인이 근저당권을 말소할 수 있는지 여부를 확인합니다.매매계약서에 근저당권의 말소여부와 말소기한을 명시하고, 말소가 이루어지지 않을 경우에는 계약을 해지하거나 위약금을 청구할 수 있는 조항을 넣습니다.매매대금은 근저당권의 채무액만큼 공제하거나, 매도인이 근저당권을 말소함과 동시에 소유권을 이전해주는 방식으로 지급합니다.또한, 상가 매매시에는 근저당권 외에도 다른 권리들을 확인해야 합니다. 예를 들면,상가주택의 품질, 상태, 용도, 면적, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등이 실제 상가현황과 일치하는지 확인합니다.상가주택의 수익률을 분석하기 위해 임대차 계약서, 임대료, 부가가치세, 관리비, 공실률 등을 확인합니다.상가주택의 소유자 및 매도인이 동일 인물인지, 등기부등본에 기입된 소유권 제한 권리가 있는지, 위반건축물 여부 등을 확인합니다.상가주택의 부가가치세를 납부하고, 포괄양도양수로 처리할 수 있는지 여부를 확인합니다.매매계약서에 하자담보책임, 위험부담, 진술보증, 위약금 등의 특약사항을 명시합니다.상가 매매는 복잡하고 다양한 사항을 고려해야 하므로, 전문적인 상담이 필요할 수 있습니다. 가능하면 공인중개사나 변호사와 함께 계약을 진행하시는 것이 좋습니다.말씀하신 상가의 경우에는 근저당권과 전세권이 설정되어 있으므로, 매도인과 상세한 협의가 필요합니다. 근저당권의 채무액과 만기일, 전세권의 보증금과 임대기간, 매매대금의 지급방식, 권리의 말소여부 등을 확인하고, 매매계약서에 명확히 기재해야 합니다. 소액이라고 하셨지만, 문제가 발생할 경우에는 큰 손실을 입을 수 있으므로, 신중하게 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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전세 세대원 전출에 관한 질문 입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 세대원이 전출하는 것은 대항력에 영향을 주지 않습니다. 대법원 판례에 따르면, 세대주가 전출하더라도 세대원이 주민등록과 점유를 유지하면 대항력이 유지됩니다. 따라서 세대원 중 한명이 결혼으로 인해 세대를 나가도, 세대주와 다른 세대원이 그대로 남아있다면 대항력은 소멸되지 않습니다. 다만, 세대주와 세대원 모두가 전출하면 대항력은 사라지므로 주의하셔야 합니다.2 청약점수는 세대원의 수에 따라 달라집니다. 세대원 한명이 나가면 부양가족 점수가 5점 감소하므로, 69점에서 64점이 됩니다. 반대로 세대원 한명이 다시 들어오면 부양가족 점수가 5점 증가하므로, 64점에서 69점이 됩니다. 세대원의 수 외에도 무주택기간, 통장 가입 기간 등에 따라 청약점수가 변할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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버팀목 전세자금대출 목적물 변경신청 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 버팀목 전세자금대출 목적물 변경신청은 대출 만기 한달 전부터 가능합니다. 따라서 24년 2월 10일 이후에 신청하시면 됩니다. 단, 목적물 변경은 대출 기한 연장을 1회 사용한 것으로 간주되므로 최대 4회까지 가능한 연장 횟수에 유의하셔야 합니다.2 심사기간은 은행마다 다르지만 일반적으로 1~2주 정도 소요됩니다. 필요서류는 다음과 같습니다.본인 주민등록증 (영업점 방문시 본인 확인용)주민등록등본 (세대주 및 세대원의 성명과 주민등록번호가 모두 표기된 등본)변경된 주택 (이사간 주택)에 대한 확정일자가 있는 신 임대차 계약서잔금영수증 (새로운 집에 이사를 하고 잔금완납후 영수증 준비)
경제 / 부동산
24.01.17
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부동산 청약을 위한 청약통장은 몇 점이 최대 가산점인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 청약을 위한 청약통장은 청약 가점표에서 청약통장 가입기간 항목에 해당합니다. 청약통장 가입기간은 6개월 미만은 1점, 1년 미만은 2점이며 가입기간이 1년 늘어날 때마다 1점씩 쌓이고 15년 이상을 유지하면 최대 17점의 가산점을 받을 수 있습니다. 따라서 청약통장으로 받을 수 있는 최대 가산점은 17점입니다.부동산 청약을 하시려면 청약통장 가입기간 외에도 무주택기간과 부양가족수에 따라서도 가산점이 부여됩니다. 무주택기간은 1년에 2점씩 가점이 계속 올라가기 때문에 시간이 답입니다. 부양가족수는 0명이면 최하 점수인 5점이고, 부양가족이 1명씩 늘어날 때마다 5점씩 증가하여 부양가족이 6명 이상이면 최대 점수인 35점입니다. 총합하면 84점이 만점입니다.2024년에는 청약제도에 많은 변화가 예정되어 있습니다. 예를 들어, 부부 청약통장 가입기간을 합산하거나, 신혼부부 특별공급을 2회까지 신청할 수 있게 되는 등의 혜택이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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