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전세재계약할때가 되어가는데 공시가가 떨어졌음에도 집주인이 가격을 유지하고싶어해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약시 계약갱신 청구권을 사용할 수 있는 경우가 있습니다. 이는 '주택임대차 보호법’에 의한 임대차 3법 중 하나로, 임차인이 계약 만기 6개월전부터 1개월 사이에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 또한 계약갱신 청구권을 사용하면 보증금과 월세의 인상률은 5% 이내로 제한됩니다.전세 재계약시 계약갱신 청구권을 사용하지 않고 단순 재계약을 하는 경우에는 임차인이 중도 퇴거를 요구할 수 있는 권리가 없습니다. 또한 임대인은 시세에 따라 보증금을 인상할 수 있습니다. 단, 기존에 받았던 확정일자의 효력을 유지하기 위해서는 기존 계약서를 그대로 두고 보증금 증액 등의 변경사항만을 기재한 변경계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다.전세 재계약시 시세가 하락한 경우에는 계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 '계약 연장 등 변경 내용’을 넣어야 합니다. 예를 들어 '임대인 (집주인)과 임차인 (세입자) 0000년 00월 00일까지 보증금을 0억 원으로 한다’라고 적으면 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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월세 계약 만료 전 집주인이 나가라고 했는데 저보고 조건을 이행하지 않으면 보증금을 안 주겠다고 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 만료 전에 임대인이 임차인에게 이사를 요구하는 경우, 임대차계약은 쌍방의 합의에 의해서만 해지할 수 있습니다. 임대인이 임의로 계약을 해제하고 내보낼 수는 없습니다. 따라서 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 추가 월세나 중개료를 요구하는 것은 부당한 행위입니다.만약 임대인과 임차인이 계약기간 만료 전에 이사를 합의한 경우, 이사 날짜와 보증금 반환 날짜는 3자 간의 협의에 따라 정할 수 있습니다. 보통은 새로 들어오는 임차인이 보증금을 지불하면, 임대인은 그 보증금에서 월세나 관리비를 공제한 후 종전 임차인에게 지급하고, 동시에 종전 임차인은 이사 나가게 됩니다.만약 임대인과 임차인이 계약기간 만료 전에 이사를 합의하지 못한 경우, 임차인은 임대인의 계약 위반을 이유로 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어 임대인이 임차주택에 대한 수선의무를 이행하지 않거나, 임차인의 거주권을 침해하는 경우 등이 있습니다. 이 경우 임차인은 임대인에게 일정 기간을 주면서 이행을 촉구한 후에 그래도 이행하지 않으면 해지를 통보할 수 있습니다. 해지의 의사표시가 임대인에게 도달하는 즉시 임대차계약은 종료됩니다.전입신고와 확정일자는 임대차계약의 효력과는 관련이 없습니다. 임대차계약은 계약서에 의해 성립되므로, 계약서가 있으면 임대차계약의 존재를 증명할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자는 임차인의 주민등록상 주소를 변경하고, 임대차계약의 내용을 공시하는 역할을 합니다. 전입신고와 확정일자를 하지 않은 경우에도 임대차계약은 유효하며, 임대인과 임차인의 권리와 의무는 계약서에 따라 정해집니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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임대 만료 시 임차인이 양도 설정된 전세 대출이 있을 시에 전세퇴거대출이 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세퇴거대출은 임대차 계약이 만료되고 세입자에게 전세보증금을 반환해야 할 때, 임대인이 주택을 담보로 대출을 받는 상품입니다. 전세퇴거대출의 조건과 한도는 다음과 같습니다임대차 계약 만료 시 최초 임대차 계약 체결 이후 2년이 경과하여 임대인과 합의에 따라 임대차 계약해지된 경우투기기지역 및 조정대상지역 1주택 또는 일시적 2주택자전세퇴거자금을 받은 뒤 3개월 이내 실거주 입주가 가능한 경우KB 시세 15억 이하 주택 소유자 (19년 12월 16일 이후 구입한 경우)법인 임대사업자는 전세 퇴거 자금 대출 불가기본적으로 1주택자여야 하며 구입 용도와 마찬가지로 지역별 LTV, DTI 전세보증금 만큼 대출이 가능합니다.따라서, 당신의 경우에는 전세퇴거대출이 가능할 것으로 보입니다. 당신의 아파트는 4억이고, 전세금은 3억 4천이므로 LTV는 85%입니다. 당신이 1주택자이고, 투기기지역이 아니라면 LTV는 75%까지 가능하므로 전세보증금 만큼 대출을 받을 수 있습니다. 단, 당신의 소득과 DSR도 고려되어야 하므로 실제 대출 가능 여부는 금융기관에 문의하셔야 합니다.전세퇴거대출을 신청하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다전세보증금 보증 신청서전세보증계약서개인정보제공 동의서전세보증 확인서주민등록등본, 신분증 사본임대차계약서 사본재직증명 및 소득 증빙 서류부동산등기사항전부증명서
경제 / 부동산
24.01.10
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임대차 동결 재계약 묵시적 갱신에 대한 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 새 계약서를 안쓰면 준 묵시적 갱신이 되서 퇴거 통보 후 3개월 안에 주인분이 돈을 돌려줄 의무가 생기나요?네, 그렇습니다. 임대인이나 임차인이 임대차 종료일로부터 2개월 전까지 아무런 이야기 없이 지나간 경우 전과 동일한 조건으로 2년간 다시 임대차 된 것으로 봅니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있고, 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 따라서 임대인은 임차인이 퇴거 통보한 날로부터 3개월 안에 돈을 돌려줘야 합니다.2 새 계약서를 작성한다면 특약에 임대차 3법에 의한 재계약 임을 명시하면 퇴거 통보 후 3개월 안에 주인분이 돈을 돌려줄 의무가 생기나요?아니요, 그렇지 않습니다. 새 계약서를 작성한다면 당사자 합의에 의한 재계약이라고 보아야 합니다. 이 경우 임차인은 임의로 계약을 해지하지 못하고 원칙적으로는 나머지 재임차 기간 월세를 부담해야 하고 재임차 기간이 종료되어야만 보증금을 반환받을 수 있습니다. 특약에 임대차 3법에 의한 재계약 임을 명시하더라도 이는 재계약의 성질을 바꾸지 못합니다.3 동결 계약이면 새계약서 작성해도 확정일자 받을 필요가 없는건가요?아니요, 그렇지 않습니다. 동결 계약이라도 새 계약서를 작성한다면 재계약으로 보아야 하므로 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 임차인의 전세권을 보호하기 위한 것으로, 재계약시 임차인은 증액분에 대한 확정일자를 다시 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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연봉 4000에 3억 짜리 집을 사려면 현금을 얼마나 보유해야 가능하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.연봉 4000에 3억 짜리 집을 사려면 현금을 얼마나 보유해야 가능한지는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 대출한도, 대출금리, 대출기간, 취득세, 중개수수료 등이 영향을 미칩니다. 일반적으로 주택담보대출의 경우 LTV (Loan to Value) 비율이 70%까지 가능하므로, 3억 짜리 집을 사려면 최소 9천만원의 현금이 필요합니다. 하지만 DSR (Debt Service Ratio) 규제에 따라 연소득의 40% 이상을 원리금 상환에 사용할 수 없으므로, 실제로는 더 많은 현금이 필요할 수 있습니다. 예를 들어, 연봉 4000의 경우 연간 원리금 상환액이 1600만원을 넘을 수 없습니다. 만약 30년 만기, 연 3.5%의 금리로 2억 1천만원을 대출받는다면, 연간 원리금 상환액은 약 1138만원이므로, 대출 가능한 금액은 이보다 적을 수 있습니다. 따라서 현금이 9천만원보다 많이 필요할 수 있습니다. 정확한 대출 가능 금액은 은행에 상담을 받아야 알 수 있습니다.요새 대출 상품은 다양한 종류가 있습니다. 인터넷 검색을 통해 알아볼 수 있는 몇 가지 상품을 소개해 드리겠습니다.케이뱅크 전세자금대출: 최저 3.61%의 금리로 전세자금을 대출해주는 인터넷은행의 상품입니다. 최대 2.22억원까지 대출 가능하며, 무주택 청년에게도 기회가 열려 있습니다.MG새마을금고 전세자금대출: 최저 3.5%의 금리로 전세자금을 대출해주는 새마을금고의 상품입니다. 최대 2.22억원까지 대출 가능하며, 햇살론과 연계하여 저금리를 받을 수 있습니다.주택도시기금 전세자금대출: 최저 2.5%의 금리로 전세자금을 대출해주는 정부의 상품입니다. 최대 1.8억원까지 대출 가능하며, 소득수준과 주택가격에 따라 대출한도와 금리가 달라집니다.이 외에도 다른 은행이나 금융기관에서 제공하는 다양한 대출상품이 있으니, 여러 상품을 비교하고 자신의 상황에 맞는 상품을 선택하시기 바랍니다. 또한 대출을 받으실 때에는 대출금리, 대출기간, 상환방법, 중도상환수수료 등을 잘 확인하시고, 과도한 부채로 인한 위험을 피하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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5천만원 이하 오피스텔 가족 양도
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 가족 간의 오피스텔 양도는 증여세와 양도세를 모두 고려해야 합니다. 증여세는 양도가액과 시가의 차이액에 대해 부과되며, 양도세는 양도차익에 대해 부과됩니다. 따라서, 금액을 저렴히 넘기면 증여세 부담이 커지고, 금액을 비싸게 넘기면 양도세 부담이 커집니다. 증여세와 양도세의 세율은 각각 다르므로, 최적의 양도가액을 찾기 위해서는 세무사와 상담하는 것이 좋습니다. 일반적으로는 시가와 비슷한 가격으로 양도하는 것이 합리적입니다.2 계약서 상 잔금일에 꼭 잔금을 받아야 취득 및 양도신고 가능한 것은 아닙니다. 가족 간의 거래이므로, 잔금을 천천히 받기로 합의하고 계약서에 명시한다면 문제가 없습니다. 다만, 잔금을 받는 시점에 따라 취득세와 양도세의 납부기한이 달라질 수 있으므로, 세금 납부에 주의해야 합니다. 취득세는 잔금을 받은 날로부터 60일 이내에, 양도세는 잔금을 받은 다음 해 5월 31일까지 납부해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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가족당 타지역에 사는데요. 임대아파트 2군데를 구할수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대아파트의 종류와 신청 조건에 따라 가족당 2개의 임대아파트를 구할 수 있는 경우도 있고, 아닌 경우도 있습니다. 일반적으로 공공임대주택의 경우 가족당 1개만 신청할 수 있으며, 타지역 출신이라도 가산점만 받을 수 있습니다. 하지만 영구임대주택이나 LH청년전세임대주택과 같은 특수한 경우에는 가족당 2개의 임대아파트를 구할 수 있습니다.예를 들어, 영구임대주택은 생계 또는 의료급여수급자, 장애인, 국가유공자 등 특별한 자격이 있는 무주택세대구성원에게 공급하는 임대아파트로, 지방자치단체에서 신청합니다. 이 경우, 부부가 별거하거나 이혼한 경우에는 각각 별도의 세대로 인정되어, 각각 다른 지역의 영구임대주택을 신청할 수 있습니다.또한, LH청년전세임대주택은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득이 50% 또는 70% 이하인 무주택세대구성원에게 공급하며, 타지역 출신이라면 가산점을 받을 수 있습니다. 이 경우, 부부가 별거하거나 이혼한 경우에는 각각 별도의 세대로 인정되어, 각각 다른 지역의 LH청년전세임대주택을 신청할 수 있습니다.따라서, 질문자님의 경우에는 아내와 아이가 창원에서, 질문자님은 순천에서 각각 영구임대주택이나 LH청년전세임대주택을 신청할 수 있습니다. 단, 신청 조건에 해당하는지 확인하시고, 신청 기간과 방법을 잘 숙지하셔야 합니다. 또한, 일반적인 공공임대주택이나 장기전세주택 등 다른 종류의 임대아파트는 가족당 1개만 신청할 수 있으므로, 이 점도 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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다가구 빌라 월세 입주해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다가구 빌라 월세 계약시 주의할 점이 몇 가지 있습니다. 먼저, 임대인이 선순위 임차인들의 임대차 계약서와 임차보증금을 확인해 줄 수 있는지 문의하고, 가능하면 복사본을 받아보세요. 임차보증금의 합이 시세의 70~80%를 넘지 않는지 확인하세요.또한, 임대인이 세금과 근저당권 이자를 체납한 사실이 없다는 것을 증명할 수 있는 서류를 제공해 줄 수 있는지 확인하세요. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금을 즉시 반환한다는 특약을 넣으세요.그리고, 임대인이 전세대출과 보증보험 가입에 협조하겠다는 내용을 계약서에 명시하도록 요구하세요. 전세대출은 은행에서 전세집의 안전성을 확인해 주는 역할을 하고, 보증보험은 전세금을 돌려받을 수 있는 보호장치를 제공해 줍니다.마지막으로, 임대인이 계약 기간 중 매매계약을 체결할 경우 반드시 임차인에게 고지하며, 임차인이 전입신고나 확정일자를 받는 다음날까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다는 내용을 계약서에 넣으세요.이러한 주의점을 잘 지키시면 다가구 빌라 월세 입주에 문제가 없을 것입니다. 다만, 제가 제공하는 정보는 참고용이며, 실제 계약시에는 공인중개사사무실을 통해서 계약하시기 바랍니다. 공인중개사사무실에서는 더 자세하고 정확한 정보와 서류를 제공해 줄 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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아파트 살때 하자가 발생되면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 하자는 건물의 구조, 기능, 안전, 미관 등에 문제가 있는 경우를 말합니다. 아파트 하자가 발생하면 주택법과 집합건물법에 따라 분양자나 시공자에게 하자 보수를 청구할 수 있습니다. 하자 보수를 청구할 수 있는 기간은 하자의 종류와 발생 시점에 따라 다르며, 일반적으로는 인도일로부터 2년에서 10년 사이입니다.아파트 하자 보수를 잘 받으려면 다음과 같은 방법을 시도해 볼 수 있습니다.입주 전에는 사전점검을 통해 하자를 체크하고 스티커를 붙여 하자 보수를 요청합니다.입주 후에는 하자가 발견되면 즉시 시공사나 분양사에 하자 보수 요청서를 제출하고, 하자 보수 완료를 확인합니다.하자 보수가 제대로 이루어지지 않거나 만족스럽지 않은 경우에는 입주자 대표회의나 입주예정자 협의회를 통해 시공사나 분양사와 합의를 시도합니다.합의가 이뤄지지 않거나 하자가 심각한 경우에는 국토교통부 산하 하자 심사분쟁 조정위원회에 조정 신청을 할 수 있습니다.조정 신청이 거절되거나 조정 결과에 불복하는 경우에는 법원에 하자 소송을 제기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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지방 미분양 아파트 양도세 면제 정책이 나오면 저점이라는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지방 미분양 아파트 양도세 면제 정책에 대해 궁금하신 것 같습니다. 이 정책은 지방 준공 후 미분양 주택을 구입할 경우 세제 산정시 주택 수에서 제외해주는 것으로, 2025년 12월 31일까지 적용됩니다. 이 정책은 지방의 미분양 주택을 해소하고, 건설업계의 자금 회수를 돕기 위한 것입니다.이 정책이 역사적 저점이라고 볼 수 있는지는 확실하게 말하기 어렵습니다. 일부 전문가들은 세금 혜택만으로는 미분양 주택에 대한 수요가 제한적일 것이라고 지적하고 있습니다. 또한 대출규제나 시장 상황 등 다른 요인들도 고려해야 합니다. 따라서 이 정책이 지방 미분양 주택의 저점을 만들어낼지는 시간이 지나봐야 알 수 있을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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