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학생 원룸도 확정일자 받아야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.학생 원룸도 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 확정일자란 임차인이 임대차계약을 체결하고 주택을 인도받은 날짜를 등기소에 등록하는 것으로, 임차인의 권리를 보호하기 위한 수단입니다. 확정일자를 받으면 임대인이 부동산을 담보로 쓰거나 경매에 넘어가는 경우에도 임차인이 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다.확정일자를 받으려면 전입신고도 필수적으로 해야 합니다. 전입신고는 주택임대차보호법에 따라 새로운 거주지에 전입한 날로부터 14일 이내에 신 거주지의 주민센터에 신고해야 하는 의무입니다. 전입신고를 하면 임차인은 임대인 이외의 제3자에게도 대항할 수 있는 대항력이 발생하며, 주민등록상의 주소가 변경되어 다양한 행정서비스를 받을 수 있습니다.확정일자와 전입신고는 주민센터, 등기소, 법원 등에 방문하여 신청할 수 있습니다. 또는 인터넷등기소5나 정부24 홈페이지를 통해 온라인으로 신청할 수도 있습니다. 신청할 때는 임대차계약서, 신분증, 무상거주사실확인서 등의 서류가 필요합니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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건물 신축할경우 취득세 말고 다른세금 납부는 무엇을 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건물을 신축할 경우 취득세 외에도 다음과 같은 세금이 발생할 수 있습니다.토지 취득세: 토지를 매입하거나 보유한 토지에 건축물을 신축할 경우 토지의 취득 목적에 따라 표준세율이 달라집니다. 토지 취득세는 토지의 실거래가에 합계세율을 곱한 금액으로 산정합니다. 합계세율은 취득세율, 지방교육세율, 농어촌특별세율을 합한 것입니다. 예를 들어, 농지를 취득할 경우 합계세율은 3.4%이고, 대지나 잡종지, 임야를 취득할 경우 합계세율은 4.6%입니다.농지전용부담금 또는 대체산림조성비: 토지가 농지나 임야일 경우 건축물을 신축하기 전에 농지전용허가나 산지전용허가를 받아야 합니다. 이때 농지전용부담금이나 대체산림조성비가 발생합니다. 농지전용부담금은 전용 신청면적에 개별공시지가의 30%를 곱한 금액이고, 대체산림조성비는 산지전용면적에 단위면적당 기준금액과 개별공시지가의 1%를 더한 금액을 곱한 것입니다.신축건물 취득세: 기존 건축물이 아닌 신축건물은 원시 취득세가 발생합니다. 신축건물 취득세는 건축물의 취득가액에 합계세율을 곱한 금액으로 산정합니다. 합계세율은 취득세율, 지방교육세율, 농어촌특별세율을 합한 것입니다. 예를 들어, 일반건축물이나 전용면적 85㎡ 초과 주택의 경우 합계세율은 3.16%이고, 전용면적 85㎡ 이하 주택의 경우 합계세율은 2.96%입니다.지목변경 취득세: 농지나 임야에 건축물을 신축한 후에는 사용승인 시에 지목이 전, 답 등에서 '대’로 지목변경을 하여야 합니다. 지목변경이 되면 토지의 개별공시지가가 변하게 되는데 이때 변경 전과 후의 가액이 증가하게 되면 취득으로 보아 취득세가 발생하게 됩니다. 지목변경 취득세는 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액에서 지목변경 전의 시가표준액을 뺀 금액에 합계세율을 곱한 것입니다.국민주택채권매입은 부동산을 취득하는 경우에 취득가격에 포함되는 경우가 있습니다. 예를 들어, 국민주택채권을 매입한 후 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손은 취득가격에 포함됩니다. 인지세는 취득세와 등록세가 통합된 2011년 이후에는 부과되지 않습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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주거용오피스텔사업자대출 몇프로나가능한가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 사업자 대출은 주거용과 업무용으로 구분되는데, 각각의 경우에 따라 대출한도와 조건이 다릅니다. 일반적으로 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 비주택담보대출로 취급되며, KB시세 하한가나 감정가의 70% 정도를 대출받을 수 있습니다. 단, DSR 40% 규제로 인해 고소득자가 아니면 한도를 가득 채우기 어려울 수 있습니다. 또한 주거용이라면 주택 소액임차보증금, 업무용이라면 상가소액임차보증금을 공제하고 한도가 결정됩니다.주거용 오피스텔 사업자 대출의 경우, 임차인이 전입신고를 하거나 오피스텔 주소로 사업자 등록을 하면 가능합니다. 단, 월세 수입에 따른 RTI도 충족해야 최대 한도를 받을 수 있습니다. RTI는 월세 x 180~200으로 계산되며, 월세 50~60만원당 한도는 약 1억원 정도입니다. 예를 들어, 월세가 200만원이면 4억 정도를 대출받을 수 있습니다. 주거용 오피스텔 사업자 대출 한도는 KB시세 하한가나 감정가 x 70% - 주택 소액임차보증금 (RTI 한도 이내)입니다.업무용 오피스텔 사업자 대출의 경우, 임차인이 사업자 등록을 하거나 오피스텔을 업무용으로 사용해야 합니다. 업무용 오피스텔 사업자 대출은 RTI를 따지지 않으며, LTV 60~80%에서 방공제를 제하고 한도가 결정됩니다. 단, 대출 가능한 은행을 찾기가 쉽지 않을 수 있습니다. 업무용 오피스텔 사업자 대출 한도는 KB시세 하한가나 감정가 x 60~80% - 상가소액임차보증금입니다.매매시에도 80%가 가능한지는 은행마다 다를 수 있습니다. 일반적으로 매매시에는 KB시세 하한가나 감정가의 70%까지만 대출 가능합니다. KB시세가 없는 오피스텔은 감정가로 대체됩니다. 감정가는 은행이 지정한 감정사가 현장에서 실제로 평가한 가격입니다. 감정가는 오피스텔의 위치, 크기, 층수, 남향여부, 주변환경 등에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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전세금 보다 질권설정금액이 적은데 먼저 일부돌려 줘도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질권설정이란 임차인이 전세자금 대출을 받을 때, 은행이 임차인의 전세보증금 반환채권에 대한 담보권을 설정하는 것입니다. 이 경우 임대인은 전세계약 만기 시 임차인이 아닌 은행에 보증금을 반환해야 합니다.질문하신 상황에서는 임차인이 전세자금 대출을 받았고, 질권설정 금액은 5억원이라고 합니다. 그리고 임차인의 요청으로 1억원을 먼저 상환하셨다고 하셨습니다. 이 경우 남은 금액은 7억원이 맞습니다.임차인이 남은 금액 7억원 전액을 은행으로 돌려주면 되는지 물으셨는데요, 이렇게 하시면 문제가 없습니다. 임차인이 전세자금 대출을 받았기 때문에, 임대인은 은행에 보증금을 반환해야 하는 의무가 있습니다. 임차인이 은행에 보증금을 반환하면, 질권은 자동으로 해지됩니다.다만, 임차인이 은행에 보증금을 반환하지 않고 임대인에게 돌려주는 경우에는 문제가 발생할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 은행에 보증금을 다시 지불해야 하므로, 임차인에게 돌려받은 보증금을 환수하기 어려울 수 있습니다. 그러므로 임차인이 은행에 보증금을 반환했는지 확인하시고, 은행에서 질권 해지 통지서를 받으시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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부동산 중개업자를 거치지 않고 계약을 하게 된 경우 어떤 것을 중요하게 체크해야 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약서 작성과 부동산 실소유자의 확인 및 권리관계 확인: 계약서는 법적으로 유효하고 완전한 내용을 담아야 하며, 계약당사자의 신분증, 인감증명서, 위임장 등을 확인해야 합니다. 또한 등기부등본을 통해 부동산의 소유자, 저당권, 가압류, 한정치산, 금치산 등의 권리변동이 없는지 확인해야 합니다.계약금, 중도금, 잔금의 지급 방법과 시기: 계약금은 계약 체결 시, 중도금은 계약 후 일정 기간 내, 잔금은 소유권 이전 등기 전에 지급하는 것이 일반적입니다. 계약금은 계약의 성립과 해제에 영향을 미치므로 주의해야 하며, 중도금과 잔금은 소유자 명의의 통장으로 이체하는 것이 안전합니다.소유권 이전 등기의 신청과 확인: 잔금을 지급하고 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 받은 후, 법무사나 등기소를 통해 소유권 이전 등기를 신청해야 합니다. 등기가 완료되면 등기부등본을 받아서 자신의 소유권이 확정되었는지 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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부동산 계약 시 전세사기 관련 주의사항이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 전에는 다음과 같은 사항들을 확인해야 합니다임대인의 신분증을 확인하고, 등기부등본을 열람하여 실소유자인지, 근저당권이나 가압류 등 다른 채권이 있는지 확인합니다.주택임대차 표준 계약서를 사용하고, 특약사항을 명시합니다. 특약사항에는 임대기간, 보증금 반환 방법, 임대인의 세금 체납 여부, 전세보증금 반환보증 가입 여부 등이 포함될 수 있습니다.공인중개사의 자격증과 정상 영업 여부를 확인합니다. 공인중개사가 아닌 경우, 중개수수료를 지불할 의무가 없습니다.주변의 매매가와 전세가를 비교하여, 시장가보다 현저히 낮은 경우에는 의심해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템6, 부동산테크7, 네이버부동산, 직방, 다방 등의 어플리케이션을 이용하거나, 인근 부동산이나 공인중개사에게 문의할 수 있습니다.전세계약 후에는 다음과 같은 사항들을 수행해야 합니다임대차 신고를 하여 확정일자를 부여받습니다. 확정일자는 우선변제권을 획득하는 데 필요합니다. 온라인 신고 또는 관할 주민센터에서 신고할 수 있습니다.전입신고를 합니다. 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다. 관할 주민센터 또는 정부 24 온라인에서 신고할 수 있습니다.전세보증금 반환보증에 가입합니다. 전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보험회사가 대신 지급해주는 제도입니다. 임대인이 동의하지 않을 경우, 계약을 취소할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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차용증이 있다면 보증금은 누구의 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.차용증이 있다면 보증금은 빌려준 사람의 것입니다. 즉, 부모님과 친적에게 돌려주셔야 합니다. 차용증은 금전이나 물품을 빌리거나 빌려주는 상황에 채무인과 채권자의 거래를 증명하기 위해서 작성하는 일종의 계약서라고 볼 수 있습니다. 차용증에는 채무액, 이자, 변제 기일, 위약금 등의 내용이 기재되어 있어야 하며, 이를 공증 받으면 법적 효력이 강화됩니다.만약 차용증에 따라 부모님과 친적에게 보증금을 반환하지 않으시면, 채권자는 채무자에 대해 법적인 책임을 물을 수 있습니다. 채권자가 공증 받은 차용증을 가지고 있다면, 소송 없이 강제 집행을 할 수 있으며, 채무자의 재산에 가압류를 할 수도 있습니다. 따라서, 차용증에 명시된 조건에 따라 보증금을 정상적으로 상환하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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부동산 계약 후 매수자의 일방적인 계약 파기시에는 어떻게 해야 하는지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약 후 매수자의 일방적인 계약 파기시에는 상황에 따라 다른 대처 방법이 있습니다. 일반적으로는 다음과 같은 경우를 구분할 수 있습니다.계약서 작성 전 구두계약 단계에서의 계약 파기 (가계약)계약서 작성 후 계약금 지급 전의 계약 파기계약서 작성 후 계약금 지급 후의 계약 파기가계약의 경우에는 구두로 체결한 계약이 유효한 계약으로 인정받기 위해서는 계약의 중요부분, 즉 매매목적물과 매매대금 등 중요부분이 정해져있거나 그것을 정하는 기준과 방법에 관한 합의가 있어야 합니다. 또한 가계약금이 지급된 경우 매도인은 계약금의 배액을 배상하고 계약을 임의해제 할 수 있습니다. 마찬가지로 매수인도 지급한 계약금을 포기하고 계약을 임의해제 할 수 있습니다계약서 작성 후 계약금 지급 전의 계약 파기의 경우에는 매수인이 계약금을 지급하지 않은 것으로 볼 수 있으므로, 매도인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상의 범위는 계약금의 배액이나 계약금의 2배 정도로 인정되는 경우가 많습니다계약서 작성 후 계약금 지급 후의 계약 파기의 경우에는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 임의해제할 수 있습니다. 또는 매수인은 계약의 이행을 요구하고 매도인은 계약의 해제를 거절할 수 있습니다. 이 경우에는 계약의 성립과 이행에 관한 분쟁이 발생할 수 있으므로, 법원에 소송을 제기하거나 중재를 신청할 수 있습니다
경제 / 부동산
24.01.09
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토지 대장에는 돌아가신 부모님 앞으로 되어 있는데, 돌아가신 부모님 앞으로 등기가 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지 대장에는 돌아가신 부모님 앞으로 되어 있는 미복구 토지는 일제시대에 일본인 소유로 되어 있었거나 한국전쟁 이후에 지적 복구 과정에서 미처 복구되지 못한 토지를 말합니다. 이런 토지는 특별한 절차를 거쳐야 소유권을 보전하거나 이전할 수 있습니다.일반적으로 미복구 토지의 소유권을 보전하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다1:토지 (임야) 대장 등본 또는 임야 대장 등본토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인의 제적등본토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인의 기본증명서토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인의 가족관계증명서토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인의 혼인관계증명서토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인의 입양관계증명서토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인의 친양자입양관계증명서토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인의 말소된 주민등록초본인우보증인의 인감증명서인우보증인의 주민등록등 (초)본인우보증인의 인감도장이러한 서류를 준비하고, 토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인의 인우보증인을 내세워 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다. 인우보증인이란 토지 (임야) 대장에 등록된 소유자 또는 피상속인과 친족관계에 있는 자 또는 그와 동거하거나 동거하였던 자를 말합니다.그러나 미복구 토지의 소유권을 이전하려면 더 복잡한 절차가 필요합니다. 미복구 토지는 국가소유로 지적정리된 후에 인접 토지소유자가 불하를 받아 개발을 해야 합니다. 불하란 국가가 소유한 토지를 인접 토지소유자에게 우선적으로 매각하는 것을 말합니다. 불하를 받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다미복구 토지와 인접한 토지를 소유하고 있어야 합니다.미복구 토지와 인접한 토지를 10년 이상 소유하고 있어야 합니다.미복구 토지와 인접한 토지를 개발하거나 개발할 계획이 있어야 합니다.미복구 토지의 매각가격을 납부할 수 있어야 합니다.따라서, 귀하의 경우에는 돌아가신 부모님 앞으로 미복구 토지의 등기가 가능한지 여부는 다음과 같이 판단할 수 있습니다.돌아가신 부모님의 명의로 미복구 토지의 소유권보존등기를 신청하려면 위에서 언급한 서류와 인우보증인이 필요합니다. 그러나 돌아가신 부모님의 사망일로부터 30년이 지났다면, 인우보증인을 찾기 어려울 수 있습니다. 또한, 소유권보존등기를 하더라도 미복구 토지의 소유권을 이전하거나 처분할 수는 없습니다.돌아가신 부모님의 명의로 미복구 토지의 소유권이전등기를 신청하려면 국가소유로 지적정리된 후에 인접 토지소유자가 불하를 받아야 합니다. 그러나 귀하의 경우에는 미복구 토지에 교회를 지어 생활하시던 분이 계셨다고 하셨으므로, 인접 토지소유자가 아닐 가능성이 높습니다. 또한, 국가소유로 지적정리되는 과정이 오래 걸릴 수 있습니다.결론적으로, 귀하의 경우에는 돌아가신 부모님 앞으로 미복구 토지의 등기가 가능한지 여부는 매우 낮습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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이사해야되는데 돈못받게 되면 어떻게 해야하나요? 이사갈집 선금2700 만원도 어떻게 해야할까요..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 111동 주인에게 전세금을 제때 받지 못하면 104동 주인에게 계약금을 지급할 수 없고, 이사도 못하게 되는 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 경우에는 111동 주인에게 전세금을 빨리 돌려달라고 요구하고, 만약 돌려주지 않으면 법적 조치를 취할 것이라고 경고하는 것이 좋습니다. 이때, 111동 주인에게 전화나 문자로 요구하는 것보다는 내용증명을 보내는 것이 더 효과적입니다. 내용증명은 우체국에서 작성하고 발송할 수 있으며, 수신자가 받은 날짜와 내용을 증명할 수 있는 법적 증거가 됩니다. 내용증명을 보내면 111동 주인이 전세금을 빨리 돌려주거나, 혹은 협상을 하려고 할 가능성이 높아집니다.만약 내용증명을 보내고도 전세금이 반환되지 않았다면, 지급명령을 신청할 수 있습니다. 지급명령은 법원에 신청하면 채무자에게 돈을 갚으라고 명령하는 문서를 발송하는 절차입니다. 지급명령을 받은 채무자는 2주 안에 이의를 제기하지 않으면, 지급명령이 확정되어 강제집행이 가능해집니다. 즉, 채무자의 재산을 압류하거나 경매할 수 있습니다. 지급명령은 민사소송보다 간단하고 빠르며, 비용도 적게 듭니다. 지급명령 신청서는 법원 홈페이지에서 다운로드할 수 있으며, 필요한 서류와 함께 법원에 제출하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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