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처가댁과 같이 살고있는데 청약가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약을 하려면 세대주가 되어야 하는 것은 아닙니다. 세대원도 청약이 가능합니다. 하지만 세대주가 아닌 세대원이 청약을 하려면 다음과 같은 조건이 있습니다주택공급에 관한 규칙 제46조에 따라, 청약자가 속한 세대의 세대주가 무주택자여야 합니다. 즉, 세대주가 주택을 소유하고 있다면 세대원은 청약할 수 없습니다.청약자가 속한 세대의 세대원 중 직계존속(부모, 조부모)이나 직계비속(자녀, 손자녀)이라면, 청약자가 세대주가 아니더라도 부양가족으로 인정받을 수 있습니다. 이 경우, 부양가족의 수에 따라 청약 가점을 받을 수 있습니다.청약자가 속한 세대의 세대원 중 배우자가 있다면, 청약자가 세대주가 아니더라도 배우자는 부양가족으로 인정받을 수 있습니다. 이 경우, 배우자의 세대주 여부와 상관없이 부양가족으로 산정됩니다.따라서, 처가댁과 같이 살고 있는 경우에는 장모님의 주택 소유 여부와 세대주 여부가 청약 가능 여부에 영향을 줍니다. 장모님께서 주택을 소유하고 계시다면, 세대주가 아니더라도 세대원으로서 청약할 수 없습니다. 장모님께서 주택을 소유하지 않고 계시다면, 세대주가 아니더라도 배우자를 부양가족으로 산정하여 청약할 수 있습니다.전세라도 살아야 되는지에 대해서는, 전세는 주택 소유로 간주되지 않기 때문에 전세에 살아도 청약할 수 있습니다. 다만, 전세에 살면서 청약을 하려면, 전세계약서를 제출하여 무주택임을 증명해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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부부 주담대 관련 합산 소득 어찌 계산하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 주담대의 dsr dti 자료는 증빙소득(근로소득, 사업소득, 거주자의 사업소득)과 인정소득(지역 건보료 납부액 환산) 및 신고소득(신용&체크카드 사용액 환산)으로 구분됩니다. 부부가 증빙+증빙이라면 합산 가능하며 한도 제한도 없습니다. 신고+신고라면 합산 가능하나 환산 한도는 5,000만 원이 최대입니다. 그리고 증빙+신고도 환산 한도 5,000만 원이 한계입니다.예를 들어, 직장인 배우자 A의 연봉이 6,000만 원이고, 사업자 배우자 B의 연소득이 2,000만 원이라면, 둘 다 증빙소득이므로 부부 합산 소득은 8,000만 원으로 인정됩니다. 하지만, 배우자 B의 연소득이 신고소득이라면, 부부 합산 소득은 6,000만 원 + 2,000만 원 중 5,000만 원으로 한정되므로, 5,000만 원으로 인정됩니다.부부 합산 소득을 받으려면, 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.가족관계증명서에 등록된 정식 부부여야 합니다. 결혼 예정자는 인정되지 않습니다.소득을 주는 배우자는 주담대 보유가 없어야 합니다. 소득을 받는 배우자는 있어도 됩니다.소득을 주는 배우자의 채무도 합산됩니다. 채무가 너무 많으면 소득 제공이 불리할 수 있습니다.오직 주택담보대출만 허용됩니다. 비주거용 부동산에는 불가합니다.또한, 부부 합산 소득은 소득 제공과 소득 확인이라는 두 가지 개념으로 구분됩니다. 소득 제공은 부부의 소득과 채무를 더하는 것이고, 소득 확인은 부부의 합산 소득이 얼마인지 확인하는 것입니다. 소득 확인은 서민실수요자 기준을 적용받으려면, 소득기준 부부합산 9,000만 원 이하 여부가 필요합니다. 이때, 채무자의 배우자는 소득이 없다는 증빙자료를 제출해야 합니다. 그러나 소득 확인한다고 반드시 소득 합산을 하진 않습니다. 채무자의 단독으로 DSR DTI 충족 시 합치지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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농지에서 대지 변경시 세금이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지에서 대지로 변경할 때는 다음과 같은 세금이 발생합니다.농지보전부담금: 농지를 다른 용도로 사용할 때는 농지를 보전하기 위해 납부하는 금액입니다. 농지보전부담금은 농지전용허가 면적에 공시지가의 30%를 곱한 금액입니다. 단, 공시지가의 30%가 50,000원을 초과하는 경우에는 50,000원으로 적용됩니다.취득세: 농지에서 대지로 변경하면 토지의 가치가 상승한 것으로 간주하여 취득세를 부과합니다. 취득세는 지목변경 이후 토지의 시가 표준액에서 지목변경 전의 시가 표준액을 뺀 금액에 취득세율을 적용한 금액입니다. 취득세율은 토지의 용도와 면적에 따라 다르며, 일반적으로 4%입니다.예를 들어, 100㎡의 농지를 대지로 변경할 때, 농지의 공시지가가 10,000원/㎡이고, 대지의 공시지가가 20,000원/㎡라고 가정하면, 세금은 다음과 같이 계산됩니다.농지보전부담금: 100㎡ × (10,000원/㎡ × 30%) = 300,000원취득세: (100㎡ × 20,000원/㎡) - (100㎡ × 10,000원/㎡) = 1,000,000원 × 4% = 40,000원총 세금: 300,000원 + 40,000원 = 340,000원이렇게 농지에서 대지로 변경할 때는 농지보전부담금과 취득세를 납부해야 합니다. 세금의 정확한 금액은 토지의 면적, 공시지가, 용도 등에 따라 달라질 수 있으므로, 실제로 변경하실 때는 관련 기관에 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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전세보증보험을 집주인에게 들라고 할수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 경우 주택도시보증공사가 대신 지급해주는 제도입니다. 전세보증보험 가입을 위해서는 집주인의 동의가 필요하지 않지만, 가입 사실을 집주인에게 통보해야 합니다.질문하신 상황에서는 전세보증보험을 새로 드시는 것이 좋을 것 같습니다. 만약 집주인이 전세금을 돌려주지 못하면, 보증보험금을 청구할 수 있기 때문입니다. 보험료는 세입자가 부담하는 것이 원칙이므로, 집주인에게 청구할 수는 없습니다. 하지만, 집주인과 협의하여 보험료를 나눠서 내거나, 전세금을 조정하는 방법도 있을 수 있습니다.만약 집주인이 전세보증보험 가입에 반대하거나, 전세금을 돌려주지 않는다면, 내용증명이나 임차권등기명령을 통해 권리를 보호할 수 있습니다. 내용증명은 전세계약의 종료나 갱신거절 등을 통보하는 방법이고, 임차권등기명령은 전세금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 등기하는 방법입니다. 이러한 절차는 집주인에게 압박을 가할 수 있으므로, 효과가 있을 수 있습니다. 하지만, 가능하면 집주인과 원만한 관계를 유지하면서 협의하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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차용증 사용한 전세자금대출 괜찮을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출은 부동산 시장의 변동성과 수요에 따라 많은 사람들이 이용하는 방법입니다. 하지만 전세자금대출을 받을 때는 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 그 중 하나가 차용증을 사용한 전세자금대출입니다.차용증을 사용한 전세자금대출은 실제 전세보증금보다 적은 금액으로 전세계약을 작성하고, 나머지 금액을 개인간의 차용증으로 처리하는 방식입니다. 이렇게 하면 전세자금대출의 한도를 늘릴 수 있고, 보증보험료를 줄일 수 있습니다. 하지만 이 방식은 법적으로 위험할 수 있습니다.차용증을 사용한 전세자금대출의 문제점은 다음과 같습니다.이중계약으로 인한 세무조사: 차용증을 사용한 전세자금대출은 실제 전세보증금과 계약서에 적힌 전세보증금이 다르기 때문에 이중계약으로 볼 수 있습니다. 이중계약은 세법상 금지되어 있으며, 세무조사의 대상이 될 수 있습니다. 세무조사에서 이중계약이 적발되면 세금을 추가로 납부해야 할 수 있습니다.보증보험 이행청구의 거절: 차용증을 사용한 전세자금대출은 보증보험 가입을 위해 실제 전세보증금보다 적은 금액으로 전세계약을 작성합니다. 하지만 전세계약이 만료되거나 해지될 때 보증보험회사는 실제 전세보증금을 돌려받아야 합니다. 이때 보증보험회사는 전세계약서와 차용증을 확인하고, 이중계약이라고 판단하면 보증보험 이행청구를 거절할 수 있습니다. 이 경우 전세자금대출을 상환할 수 없게 될 수 있습니다.차용증 작성의 증여세 문제: 차용증을 사용한 전세자금대출은 보통 부모님이나 친척 등 특수관계자에게 차용증을 작성합니다. 이때 차용증에 적정 이자율을 적용하지 않거나, 이자를 지급하지 않거나, 원금을 상환하지 않으면 증여세의 문제가 발생할 수 있습니다. 증여세는 연간 1천만원 미만의 이익이면 면제되지만, 그 이상이면 증여세를 납부해야 합니다. 증여세를 회피하기 위해서는 차용증에 적정 이자율을 적용하고, 이자와 원금을 정기적으로 상환하고, 차용증을 공증하거나 인증하거나 확정일자를 받아야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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기존 전세 만료 전 월세 계약하도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기존 전세 계약 만료 전에 새로운 월세 계약을 체결하는 것은 가능합니다. 다만, 몇 가지 주의할 점이 있습니다.기존 전세 계약의 잔여 기간이 1개월 이상 남아 있어야 합니다. 만약 잔여 기간이 1개월 미만이라면, 기존 전세 계약이 묵시적으로 갱신되어 2년이 추가될 수 있습니다. 따라서 잔여 기간이 1개월 미만인 경우에는 기존 전세 계약을 합의해지하거나, 새로운 월세 계약을 체결하지 않는 것이 좋습니다.새로운 월세 계약을 체결할 때는 기존 전세 계약의 만료일을 반드시 명시해야 합니다. 그리고 기존 전세 계약의 만료일이 되면 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 하지 않으면, 새로운 월세 계약이 무효가 될 수 있습니다.기존 전세 계약의 보증금은 만료일에 반환받을 수 있습니다. 그러나 만약 기존 전세 계약의 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 지연하면, 새로운 월세 계약의 잔금을 납부하기 어려울 수 있습니다. 따라서 기존 전세 계약의 보증금 반환 여부를 미리 확인하고, 확약각서를 작성하거나, 보증금 반환을 위한 내용증명을 보내는 등의 조치를 취하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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언제쯤 부동산이 다시 활성화 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2024년 초 사이에 부동산 시장이 상승 전환할 것으로 보고 있습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.정부가 부동산 규제를 완화하고 재건축, 재개발, 도심복합사업 등을 활성화하기 위한 정책을 추진하고 있습니다. 이는 주택 공급을 늘리고, 투자자들의 심리를 개선하고, 부동산 시장에 활력을 불어넣을 것으로 기대됩니다.금리가 현재의 수준에서 크게 오르지 않을 것으로 전망됩니다. 금리가 오르면 주택 구매에 필요한 대출 비용이 증가하고, 부동산 가격이 하락하는 압력이 생깁니다. 그러나 금리가 안정적이면 주택 구매 수요가 유지되고, 부동산 가격이 안정화될 가능성이 높습니다.경제가 회복되고, 소비자 심리가 개선되면 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 경제가 좋아지면 소득이 증가하고, 내집마련을 위한 저축이 증가합니다. 소비자 심리가 좋아지면 주택 구매 의사가 증가하고, 부동산 가격이 상승하는 기대가 강해집니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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임의경매 강제경매의 차이가 무엇인지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매는 임의경매와 강제경매로 구분됩니다. 두 가지 전부 채권 회수를 목적으로 하는 민사집행이지만, 원인이 달라 이해관계를 해결하는 방법에 차이가 있습니다.임의경매란 채무자가 부동산을 담보로 채권자에게 돈을 빌린 경우, 채무자가 돈을 갚지 못하면 채권자가 설정한 담보권(예: 근저당, 전세권 등)을 토대로 별도의 소송 없이 바로 경매를 신청할 수 있는 절차입니다. 임의경매는 담보권의 존재를 증명하는 서면을 제출해야 하며, 담보권이 무효가 되면 매수인이 소유권을 잃을 수 있습니다.강제경매란 채무자가 부동산을 담보로 하지 않고 채권자에게 돈을 빌린 경우, 채권자가 소송을 통해 채무자의 부동산을 압류하고, 법원에서 받은 집행권원(판결문, 조정조서 등)을 토대로 경매를 신청하는 절차입니다. 강제경매는 소송 절차가 필요하기 때문에 임의경매보다 시간이 오래 걸리며, 매수인이 소유권을 잃을 가능성이 낮습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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월세 2개월 연장 후 10개월 추가연장 시(보증금 변동x, 월세 변동x, 관리비 -2만원)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약서 작성 방법은 다음과 같습니다부동산 소재지, 구조, 용도, 면적 등을 정확하게 기재합니다.보증금과 월세의 금액과 지급 방법, 계약 기간, 계약금, 중도금, 잔금 등을 상세하게 기재합니다.임대인과 임차인이 사전에 협의한 특약사항을 모두 적습니다.임대인과 임차인의 인적사항을 정확하게 기재합니다. 임대인의 인적사항은 등기부등본에 표시된 소유자와 같아야 하며 대리인이 참석하였다면 대리인의 인적사항도 같이 기재합니다.2개월 연장 후 10개월 추가 연장하는 경우에는 계약서에 다음과 같이 표시할 수 있습니다:계약기간: 2023년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지 (2년)보증금: 2,000만원월세: 40만원관리비: 2023년 1월 1일부터 2023년 2월 28일까지 5만원, 2023년 3월 1일부터 2024년 12월 31일까지 2만원특약사항: 임차인은 2023년 2월 28일까지 관리비를 5만원으로 납부하고, 2023년 3월 1일부터는 관리비를 2만원으로 납부한다.확정일자는 새로 받아야 합니다. 확정일자란 임대차 계약이 체결된 날짜를 말하는데, 이 날짜가 임차인의 대항력 취득일이 됩니다. 대항력이란 임차인이 임대인의 권리를 대항할 수 있는 능력을 말하는데, 이를 취득하면 임대인이 임대차 계약을 임의로 해지하거나 임대료를 인상할 수 없습니다. 따라서 임차인은 확정일자를 받아서 등기소에 등기신청을 하여 대항력을 확보해야 합니다.월세 세액공제는 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다12월 31일 기준으로 무주택자이어야 합니다.전용면적이 85㎡ 이하이거나 기준시가가 3억원 이하인 주택이어야 합니다.임대차계약서상 주소와 주민등록 등·초본의 주소가 동일해야 합니다. (전입신고 완료 상태여야 합니다)총 급여액이 7천만원 이하이어야 합니다. (월세 낸 금액 중 750만원 한도로 공제 10%)총 급여액이 5천만원 이하이면 (월세 낸 금액 중 750만원 한도로 공제 12%)월세 세액공제를 위해서는 다음과 같은 서류를 준비해야 합니다임대차계약서 사본주민등록등본 또는 초본월세 지불을 증빙할 수 있는 서류 (예: 계좌이체 내역)이 서류들을 재직 중인 회사의 관련 부서에 제출하거나, 국세청 홈택스를 통해 직접 신청하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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세입자가 나갈 때 청소하고 나갈 의무가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세계약을 할 때 청소비에 관한 특약사항이 있었는지 확인해 보세요. 특약사항에 청소비를 지불하거나 청소를 깨끗이 하고 나갈 것이라고 적혀있다면, 세입자는 그대로 따라야 합니다. 특약사항이 없다면, 원칙적으로 청소비를 내야 할 의무는 없습니다. 다만, 세입자가 방을 너무 더럽게 사용하거나 훼손한 경우에는 임대인이 원상복구 의무를 이유로 청소비를 요구할 수 있습니다. 보통은 입주할 때 청소를 하고 들어가기 때문에, 퇴거할 때는 정리정돈만 해놓고 나오면 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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