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월세 연장계약 부동산 복비(중개수수료) 신규계약 때처럼 다 주는 게 맞나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 연장계약시 복비를 지급하는 것은 법적으로 의무가 아니라 합의 사항입니다. 이미 임대인과 임차인이 정해져 있기 때문에 중개의뢰를 하는 것이 아니라 계약서 작성만 의뢰하는 경우가 대부분이므로, 복비는 중개수수료가 아니라 계약서 대필료로 취급되는 경우가 많습니다. 계약서 대필료는 보통 1만원에서 2만원 정도입니다.하지만, 재계약시 복비를 쌍방이나 일방이 부담하기로 합의하고, 그 내용을 재계약서에 명시한다면, 복비를 지급해야 합니다. 복비의 금액은 법정 중개보수의 범위 내에서 적정한 수준으로 감액하여 합의하는 것이 적절합니다. 법정 중개보수는 5,000만 원 미만 0.5% (최대 25만 원), 5,000 - 1억 미만 0.4% (최대 30만 원), 1억 - 6억 미만 0.3%, 6 - 12억 미만 0.4%, 12 - 15억 미만 0.5%, 15억 이상 0.7%입니다.따라서, 당신의 경우에는 재계약시 복비를 지급할 의무가 없었고, 부동산이 풀비용을 요구하는 것은 부당한 것으로 보입니다. 당사자계약으로 진행하라고 화내는 것도 부적절합니다. 당신은 부동산과의 합의 내용을 증거로 확보하고, 재계약서에 복비에 관한 특약을 명시하거나, 다른 부동산이나 집주인과 직접 계약서를 작성하는 방법을 선택할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.08
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집들 전세로 들어가려고하는데 어떤 거가 좋을까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집을 계약하고 거래하는 방법에는 월세, 전세, 매매 등이 있습니다. 각 방법마다 장단점이 있기 때문에 본인의 상황과 목적에 맞게 선택하시는 것이 좋습니다. 월세, 전세, 매매의 장단점을 간단히 요약해드리겠습니다.월세: 초반에 투입되는 비용이 적고, 계약 기간이 유연하며, 월세 지원 정책을 이용할 수 있습니다. 하지만 매달 지출되는 비용이 많고, 월세 금액이 인상될 수 있으며, 주택 소유권이 없습니다. 월세는 연말정산 세액공제 혜택이 있습니다.전세: 매달 나가는 비용이 적고, 계약 기간이 길며, 전세금을 투자할 수 있습니다. 하지만 초반에 투입되는 비용이 크고, 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있으며, 전세금이 인상될 수 있습니다. 전세는 전세대출 원리금과 이자에 대한 소득공제 혜택이 있습니다.매매: 주택 소유권을 가지고, 인플레이션 방어와 시세차익을 누릴 수 있습니다. 하지만 초반에 투입되는 비용이 매우 크고, 매매 세금이 부과되며, 계약 기간이 없습니다. 매매는 주택담보대출 이자에 대한 소득공제 혜택이 있습니다.전세를 선택하실 경우, 전세보증금 보호를 위해 전세대출보험을 가입하시는 것을 추천드립니다. 전세대출보험은 보험료가 저렴하고, 전세금을 돌려받지 못할 경우 보험금을 지급받을 수 있습니다. 전세대출보험을 가입하시려면 계약하려는 주택이 전세대출보험이 가능한지 먼저 확인하셔야 합니다.전세를 안 추천하는 이유는 전세금이 너무 높아서 대출을 받아야 하는 경우, 이자 부담이 크고, 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있기 때문입니다. 전세금이 인상되면 다른 집을 찾아야 하는 번거로움도 있습니다. 전세보다는 월세나 매매가 더 나은 선택일 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.08
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전세를 들어갈떄 조심해야 하는것은 무엇인가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세를 들어갈 때 가장 중요한 것은 전세금의 안전성을 확보하는 것입니다. 전세금은 보통 매우 큰 금액이기 때문에, 만약 집주인이 부도나 경매 등으로 인해 전세금을 돌려주지 못하면 큰 손실을 입을 수 있습니다. 그래서 전세를 들어갈 때는 다음과 같은 점들을 주의해야 합니다.주변 전세 시세 확인하기: 전세가가 매매가를 넘어서는 경우 깡통전세일 가능성이 높습니다. 깡통전세란 집주인이 대출을 갚지 못하고 경매에 넘어가는 경우 전세금을 회수할 수 없는 상황을 말합니다. 디스코 어플에서 현재 전세, 매매시세를 확인할 수 있습니다.건축물대장 열람, 확인하기: 건축물대장은 해당 주택의 건축 정보를 담고 있는 공적인 문서입니다. 건축물대장에서는 실소유주 이름, 근저당권 설정, 불법건축물 여부, 전용면적과 공급면적 등을 확인할 수 있습니다. 건축물대장은 정부24 홈페이지에서 무료로 열람할 수 있습니다.등기부등본 확인하기: 등기부등본은 해당 주택의 소유권과 채권 관계를 담고 있는 공적인 문서입니다. 등기부등본에서는 소유자의 신분, 근저당권의 우선순위, 소유권 분쟁 여부, 채무불이행 여부 등을 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 인터넷 등기소에서 유료로 발급받을 수 있습니다.전세보증보험 가입하기: 전세보증보험은 전세금을 보호해주는 보험입니다. 전세보증보험에 가입하면 집주인이 부도나 경매 등으로 인해 전세금을 돌려주지 못할 경우 보험회사가 전세금을 대신 지급해줍니다. 전세보증보험은 보험회사나 부동산에서 가입할 수 있습니다. 전세보증보험의 종류와 비교는 여기에서 볼 수 있습니다.계약서 작성하고 확인하기: 전세계약서는 전세계약의 내용과 조건을 명시하는 문서입니다. 전세계약서는 임대인과 임차인이 모두 서명하고 날인해야 유효합니다. 전세계약서에는 전세금, 임대기간, 임대인과 임차인의 정보, 임대차법에 따른 갱신청구권 포기 여부, 전세보증보험 가입 여부 등이 포함되어야 합니다. 전입신고하고 확정일자 받기: 전입신고는 전세로 이사한 후 14일 이내에 해야 하는 법적 의무입니다. 전입신고를 하면 전세권을 확립할 수 있고, 임대차보호법에 따라 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다. 전입신고는 인터넷 민원24에서 할 수 있습니다. 전입신고를 하면 확정일자라는 문서를 받을 수 있는데, 이는 전세권의 존재와 순위를 증명하는 중요한 증거입니다.
경제 / 부동산
24.01.08
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귀동냥하다 들은 청무피사가 무슨뜻인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청무피사는 부동산 신조어 중 하나로, '청약은 무슨, 피(프리미엄) 주고 사’라는 뜻입니다. 즉, 청약을 통해 신축 아파트를 구매하는 것이 아니라, 분양권이나 입주권을 고가로 사는 것을 말합니다. 이는 신축 아파트의 가격이 폭등하고, 청약 경쟁률이 높아져서 청약을 포기하거나 할 수 없는 수요자들이 선택하는 방법이기 때문에, 부동산 시장의 열기를 비꼬거나 조롱하는 의미로 사용됩니다.부동산 신조어에는 청무피사 외에도 영끌, 청포족, 몸테크, RR, 맥세권 등이 있습니다. 이들은 부동산 시장의 변화와 수요자들의 심리를 반영한 말들로, 자세한 뜻은 여기에서 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.08
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위례a1-7 신혼희망타운 경기도민 신청 시 질문 있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.위례a1-7 신혼희망타운 공공분양은 신혼부부, 예비신혼부부, 한부모가족에게 우선적으로 공급되는 주택입니다. 신청자격은 다음과 같습니다입주자 모집공고일부터 입주할 때까지 무주택세대구성원일 것혼인기간 7년 이내이거나 6세이하 (만 7세 미만)의 자녀를 둔 신혼부부, 혼인을 예정하고 있으며 공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있는 예비신혼부부 (단, 입주 전에 해당 주택을 전매하려는 경우 전매 전에 혼인사실을 증명해야 함), 6세 이하 (만 7세 미만)의 자녀를 둔 한부모가족의 부 또는 모주택청약종합저축 (청약저축 포함)에 가입하여 가입 기간 6개월 경과, 납입횟수 6회 이상 인정된 분전년도 도시근로자 월평균소득의 130% 이하인 분 (본인 및 (예비)배우자가 모두 소득이 있는 경우 140% 이하를 말함)총자산 (토지+건물+자동차+금융자산-부채) 합계액이 기준가액 이하인 분주택 공급가격이 위의 총자산가액을 초과하는 경우 입주할 때까지 ‘신혼희망타운 전용 주택 담보 장기 대출상품’에 주택 가격의 최소 30% 이상 가입할 것따라서, 당신의 경우에는 다음과 같이 신청하실 수 있습니다청약 신청시 경기도 거주 시작 기간은 당신의 생년월일로 기재하시면 됩니다. 당신은 경기도에 태생부터 거주 중이므로, 해당 지역 (시·도) 연속 거주기간 가점항목에서 3점을 받을 수 있습니다.소득 조건은 3인 외벌이 70%가 대략 월 455만원이 맞습니다. 당신의 연봉은 3600만원이므로, 월 평균 소득은 약 300만원입니다. 이는 3인 외벌이 70% 소득 기준보다 낮으므로, 소득 조건에 부합합니다. 소득 가점항목에서는 3점을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.08
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전세보증보험 반환 받고 난 뒤 부동산에서 비밀번호를 알려줬는데 문제가 생길까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 주택도시보증공사의 개인보증 상품입니다. 전세보증보험에 가입하신 경우, 임대인이 전세보증금을 반환하지 않거나 전세사기를 당하신 경우 보증금을 회수할 수 있습니다.전세보증보험에 가입하신 후에 부동산에게 비밀번호를 알려주신 것은 법률적으로 문제가 되지 않습니다. 하지만, 부동산이 악의적으로 본 건물에 하자를 발생시키거나 임대인의 동의 없이 매매하려고 하는 경우에는 문제가 발생할 수 있습니다. 이런 경우에는 임차권 등기를 통해 임차인의 대항력을 유지하고, 임대인이나 부동산에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.따라서, 전세보증보험에 가입하신 후에는 임대인과의 연락을 유지하고, 전세목적물의 상태를 확인하시는 것이 좋습니다. 또한, 부동산에게 비밀번호를 알려주실 때는 임대인의 동의를 받으시고, 그 내용을 서면으로 남기시는 것이 안전합니다. 만약, 부동산이나 임대인이 전세목적물에 관련된 문제를 일으키면, 주택도시보증공사나 법률 상담소에 문의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.08
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임차인(본인)이 계약만료 한달 전에 재계약 의사를 밝히고 성립된 재계약은 묵시적 갱신에 해당하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 임차인이 계약만료 한달 전에 재계약 의사를 밝히고 성립된 재계약은 묵시적 갱신에 해당하지 않습니다. 묵시적 갱신이란, 임대차 계약기간이 종료되기 2개월 전까지 임대인과 임차인이 서로 갱신거절 통지나 계약조건 변경 협의 등의 계약 조율이 없으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도입니다. 따라서, 임차인이 임대인에게 재계약 의사를 밝히고, 임대인이 월세 증액을 요구하고, 임차인과 합의 후 재계약했다면, 이는 묵시적 갱신이 아니라 합의 갱신으로 볼 수 있습니다.또한, 첫번째 계약기간이 만료되고, 월세 5%이상 올려서 합의 후 재계약(계약서 재작성, 복비 지급)한 경우에도, 계약갱신요구권이 사용되지 않았다고 판단할 수 있습니다. 계약갱신요구권이란, 임차인이 임대차 계약기간이 만료되기 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 이 경우, 임대인은 임차인의 요구를 거절할 수 없으며, 임차료를 5% 이내로 인상할 수 있습니다. 그러나, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않고, 임대인과 새로운 계약을 체결했다면, 계약갱신요구권은 소멸하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.08
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묵시적 갱신 후 재계약 요구 취소해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 임대차 계약의 만기 2개월 전까지 임대인과 임차인이 계약의 갱신이나 종료에 대한 통지를 하지 않으면, 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동으로 갱신되는 것을 말합니다. 묵시적 갱신은 계약서를 새로 작성하지 않아도 됩니다.현재 상황에서 임차인(본인)이 재계약 요구를 취소하고 묵시적 갱신을 요구하고 싶다면, 임대인과 협의하여 재계약을 철회하고 묵시적 갱신으로 계약을 유지할 수 있습니다. 단, 임대인이 재계약을 거부하거나 이미 다른 임차인과 계약을 맺었다면, 묵시적 갱신을 요구할 수 없습니다.다음주에 공인중개사를 방문하기 전에 임대인과 상의하여 묵시적 갱신을 원한다는 의사를 표현하고, 재계약을 철회하는 방법을 찾아보시기 바랍니다. 묵시적 갱신이 되면, 임차인은 임대인의 동의 없이 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 특별한 사유가 없으면 계약을 해지할 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.01.08
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부동산 대출이 얼마나나오나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문하신 내용을 보면, 주택구입대출을 받으시려는 것 같습니다. 주택구입대출은 주택도시기금이나 은행에서 제공하는 대출 상품입니다. 주택도시기금은 정부지원 저금리 대출로, 디딤돌대출이라고도 합니다. 은행은 시중금리로 대출을 해주는데, LTV와 DTI 비율에 따라 금리가 달라집니다.LTV란 Loan to Value의 약자로, 대출금액이 주택가격에 대해 차지하는 비율을 말합니다. DTI란 Debt to Income의 약자로, 월 상환금액이 월 소득에 대해 차지하는 비율을 말합니다. LTV와 DTI가 낮을수록 금리가 낮아집니다.질문하신 내용에 따르면, 연봉 1억원이고, 기존에 8000만원의 주택담보대출이 있으며, 한달에 원리금포함 120만원을 상환하고 있다고 합니다. 그리고 5.5억원의 아파트를 새로 매수하려고 한다고 합니다.이 경우, 디딤돌대출을 받으시려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.주택가격이 5억원 이하일 것전용면적이 85㎡ 이하일 것무주택 세대주일 것 (세대원 전원이 무주택)부부합산 자산기준 4.58억원 이하일 것부부합산 연소득 6천만원 이하일 것 (생애최초주택구입자, 신혼가구, 2자녀 이상의 경우 7천만원 이하)매매잔금전 (입주예정일전) 접수일 것위의 조건을 모두 만족한다면, 디딤돌대출의 대출한도는 LTV 70%, DTI 60% 최대 2.5억원 (신혼 2.7억원 / 2자녀 이상 3.1억원)입니다. 디딤돌대출의 금리는 연 2%대 만기 고정금리로, 우대금리를 적용 했을 때는 최저 1.5%까지 적용을 받을 수 있습니다.만약 디딤돌대출을 받을 수 없다면, 은행에서 주택구입대출을 받으셔야 합니다. 은행에서는 LTV와 DTI 비율에 따라 대출한도와 금리가 결정됩니다. 일반적으로 LTV는 70% 이하, DTI는 60% 이하로 제한됩니다. 하지만, 특별한 경우에는 LTV를 80%까지 높일 수 있습니다.예를 들어, 5.5억원의 아파트를 구매하려고 한다면, LTV 70%라면 3.85억원, LTV 80%라면 4.4억원까지 대출을 받을 수 있습니다. 하지만, DTI 비율도 고려해야 합니다. DTI 비율은 월 상환금액이 월 소득의 60% 이하가 되도록 계산됩니다.월 소득이 1억원이라면, 월 600만원 이하로 상환해야 합니다. 만약 기존에 8000만원의 주택담보대출을 월 120만원에 상환하고 있다면, 새로운 대출의 월 상환금액은 480만원 이하여야 합니다.은행의 금리는 시중금리로, LTV와 DTI 비율에 따라 다릅니다. 일반적으로 연 3~4%대의 금리가 적용되지만, 은행마다 차이가 있습니다. 따라서, 여러 은행의 상품을 비교하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.08
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부동산 용지 사기 질문합니다. 답변부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 특정 용도에 사용할 수 없는 부동산인데 사용할 수 있다고 적극적으로 속이고 결국 재산상의 이익까지 얻은 경우 사기죄가 성립하나요?-> 네, 그렇습니다. 사기죄는 기망으로 인하여 타인의 재산상의 이익을 취득하거나 타인에게 재산상의 손해를 가하면 성립합니다. 기망이란 거짓이나 그에 준하는 사실을 말하거나 행동으로써 상대방의 판단을 잘못하게 하는 것을 말합니다. 특정 용도에 사용할 수 없는 부동산을 사용할 수 있다고 거짓을 말하고, 그로 인하여 매수 의사 결정에 중대한 영향을 미친 경우에는 기망이 인정됩니다. 따라서, 그런 부동산을 판매하고 재산상의 이익을 얻거나, 매수자에게 재산상의 손해를 가한 경우에는 사기죄가 성립합니다.2 만약 피해자가 부동산 정보를 확인하는 등으로 기망임을 알 수 있었던 경우라면 사기죄 성립에 영향을 주나요?-> 예, 영향을 줄 수 있습니다. 사기죄는 기망이 실제로 상대방의 판단을 잘못하게 하여야 합니다. 만약 피해자가 부동산 정보를 확인하는 등으로 기망임을 알 수 있었던 경우라면, 기망이 효과를 발휘하지 못한 것으로 볼 수 있습니다. 그러나, 이는 사실 관계에 따라 달라질 수 있으므로, 판매자가 적극적으로 속였다거나, 피해자가 확인하기 어려운 사정이었다면, 기망이 인정될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.08
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