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요즘 hug 보험취소 관련해서 전세사기 많던데요 방어할만한 추가 관련특약이있을까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.HUG 보증보험은 임대인이 임차인에게 임대보증금을 반환하지 않을 경우, HUG가 임차인에게 임대보증금을 지급해주는 제도입니다. 그러나 HUG는 임대인이 허위 서류를 제출하거나 임대차 계약을 위반한 경우, 보증보험을 취소하거나 이행을 거절할 수 있습니다.따라서 임차인으로서는 HUG 보증보험에 가입하기 전에 임대인의 신원과 임대차 계약서의 진위를 확인하는 것이 중요합니다. 또한 임대차 계약 만료 2개월 전에 임대인에게 계약 종료 의사를 통지하고, 내용증명이나 공시송달 등으로 증빙자료를 확보하는 것이 좋습니다.만약 HUG 보증보험 취소 통보를 받았다면, HUG에 이의를 제기하거나 법적 조치를 취할 수 있습니다. HUG의 보증보험 취소가 부당하다고 판단되는 경우, HUG를 상대로 보증채무금 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 임대차 계약 종료 의사를 밝혔다는 사실과 임대인이 잠적했다는 사실을 입증할 수 있는 증거를 제시해야 합니다.전세 사기 피해를 예방하고 구제하기 위해서는 HUG의 보증보험 가입 절차와 약관을 잘 숙지하고, 임대인과의 계약을 신중하게 검토하는 것이 필요합니다. 또한, 전세금반환보증한도를 시장가격에 맞춰 임대차시장에 기진입된 임차인과 임대인을 보호할 수 있는 정책적인 개선이 요구됩니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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융자있는 다가구 주택 월세 입주
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다가구 주택은 각 호수별로 구분등기가 되어 있지 않고, 전체 건물이 한 명의 소유자로 되어 있습니다. 따라서 임대차 계약을 할 때에는 주의가 필요합니다. 다가구 주택 임대차 계약시 주의점은 다음과 같습니다임대인이 선순위 임차인들의 임대차 계약서와 임차보증금을 확인해 줄 수 있는지 문의하고, 가능하면 복사본을 받아보세요. 임차보증금의 합이 시세의 70~80%를 넘지 않는지 확인하세요. 만약 임대인이 불응하거나 거짓으로 적은 보증금을 알려준다면, 전세 계약은 피하고 월세 계약을 하시는 것이 좋습니다.임대할 부분의 면적과 구조를 정확히 확인하고, 계약서에 기재하세요. 다가구 주택은 건축물대장에 호수가 배정되어 있지 않기 때문에, 임대인이 임의로 설정한 호수를 사용하는 경우가 많습니다. 따라서 전입신고를 할 때에는 해당 번지로만 신고가 가능합니다.임대인이 대출을 받았다면, 등기부등본을 확인하고, 근저당권자의 동의를 받아야 합니다. 근저당권자의 동의가 없으면, 임대인이 대출금을 갚지 못하고 경매가 진행될 경우, 임차인은 근저당권자보다 후순위로 배당을 받게 됩니다. 따라서 임차인은 근저당권자의 동의서를 받아두고, 확정일자를 받아야 합니다.임대차 계약기간이 끝나기 전에 연장이나 중도 해지를 하고자 한다면, 임대인과 사전에 합의하고, 문자 메시지나 메모로 남겨두세요. 새로운 임차인이 들어오는 조건을 전제로 한다는 것을 명시하세요. 만약 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못하면, 기존 계약이 존속된다는 것을 인지하고 있어야 합니다.다가구 주택 월세 계약은 단독주택이나 다세대주택과는 다른 특성을 가지고 있습니다. 따라서 임차인은 위의 주의점을 잘 숙지하고, 안전하게 계약을 진행하시기 바랍니다. 만약 잘 모르시겠다면, 공인중개사사무실을 통해서 계약하시는 것이 좋습니다. 공인중개사사무실에서 계약할 때에도 위의 서류를 챙기시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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원룸 기존계약 그대로 쌍방합의시
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 계약을 연장할 때는 다시 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 기존 계약서에 쌍방합의나 날짜를 적어두는 것은 법적 효력이 없을 수 있습니다. 또한, 계약서를 작성할 때는 퇴실시 청소비, 반려동물 사육 금지, 퇴실 통보 기간 등의 특약사항을 잘 적어두는 것이 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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전세로 살고 있는 도중 다른 사람에게 임대를 줘도 상관이 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세로 살고 있는 도중 다른 사람에게 임대를 주는 것을 전대차라고 합니다. 전대차의 경우 임대차 계약자는 임차인이지만 실제 거주자는 전차인으로서 양자가 다를 수 있습니다. 전대차를 하려면 원래 집주인의 동의가 필요합니다. 집주인의 동의 없이 전대차를 하면 임대차 계약을 해지당할 수 있습니다. 따라서 전세로 살고 있는 도중 다른 사람에게 임대를 주려면 집주인과 협의를 해야 합니다.전세로 살고 있는 주택의 집주인이 변경된 경우에는 세입자의 입장에서 새로운 집주인이 계약을 해지하거나 계약 조건을 변경할 수 없습니다. 하지만 세입자는 전세 & 월세로 살고 있는 주택의 집주인이 변경된다면 계약해지 요구가 가능합니다. 이 때 임차 보증금 반환과 우선 변제가 이루어집니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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누수 하자 수선 책임에 대하여 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 누수에 대해서 임대인 명의자 전원에게 통보해야될 의무가 있나요?누수가 발생했다면 임대인 명의자 전원에게 통보하는 것이 바람직합니다. 누수의 원인과 범위를 파악하고 수리비용을 분담하기 위해서는 임대인 명의자 전원의 협조가 필요하기 때문입니다. 또한 임대인 명의자 중 한 명만 통보하고 다른 명의자들에게 통보하지 않으면 나중에 분쟁이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, A에게만 통보하고 B와 C에게 통보하지 않았다면, B와 C는 누수에 대해 모르고 있었다고 주장할 수 있습니다. 그러면 임차인은 B와 C에게도 손해배상을 청구할 수 있는 권리를 상실할 수 있습니다.2 하자 수선에 대한 책임은 누구한테 요청해야되나요?하자 수선에 대한 책임은 누수의 원인에 따라 달라집니다. 누수가 임차인의 과실로 인해 발생했다면 임차인이 수리비용을 부담해야 합니다. 누수가 임대인의 과실이나 건물의 노후로 인해 발생했다면 임대인이 수리비용을 부담해야 합니다. 누수가 공용부분에서 발생했다면 공동주택관리 주체에게 수리비용을 청구할 수 있습니다. 임대인 명의자가 여러 명인 경우에는 임대인 명의자 전원이 공동으로 수리비용을 부담해야 합니다. 즉, 임차인은 임대인 명의자 전원에게 수리비용을 청구할 수 있습니다. 임대인 명의자 전원이 수리비용을 어떻게 분담할지는 그들끼리 협의해야 합니다.3 누수에 대해서 임대인이 고치지 않을 시 임대차 계약해지 통보도 가능하다고 들었는데, 이 경우 A,B,C 모두에게 하자 보수 요청을 하고 해주지 않겠다는 답변을 받아야하는건가요? 아니면 책임자 한명만 정해서 요청하면 되는건가요?누수가 임대인의 책임이라고 판단되는 경우에는 임차인은 임대인에게 하자 보수를 요구할 수 있습니다. 만약 임대인이 하자 보수를 하지 않거나 거부한다면, 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 임대차 계약을 해지하려면 임대인에게 서면으로 통보해야 합니다. 임대인 명의자가 여러 명인 경우에는 임대인 명의자 전원에게 통보해야 합니다. 즉, A,B,C 모두에게 하자 보수 요청을 하고 해주지 않겠다는 답변을 받아야 합니다. 임대인 명의자 중 한 명만 요청하고 다른 명의자들에게 요청하지 않으면, 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있는 권리를 상실할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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전월세 신고후에 중도퇴거할때 신고해야하는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전월세 신고제는 2022년 6월부터 시행된 제도로, 임차보증금 6,000만원, 월세 30만원이 넘는 모든 임대차 계약 시 신고의무가 있습니다. 신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인 또는 임차인 중 한 명이 주택 소재 동주민센터 또는 온라인으로 할 수 있습니다.중도 퇴거의 경우에는 임대차 계약 해제를 신고해야 합니다. 임대차 계약 해제 신고는 임대인과 임차인이 공동으로 신고하거나, 임대인 또는 임차인 중 한 명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 임대차 계약 해제 신고서를 제출하여 신고할 수 있습니다. 임대차 계약 해제 신고는 임대차 계약 해제일로부터 30일 이내에 해야 하며, 미신고 또는 거짓신고 시 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다.따라서 작년에 아파트를 1년으로 계약한 후에 국토부에 전월세 신고한 경우, 6개월만에 중도 퇴거를 할 경우에는 임대차 계약 해제를 신고해야 합니다. 그렇지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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임차중인 건물의 지분 일부가 경매로 넘어갔습니다..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가압류 등기된 등기사항증명서란 채권자가 채무자의 재산을 압류하기 위해 등기소에 신청한 사실을 증명하는 서면입니다. 이 서면은 채권자가 재산을 압류한 날짜, 압류한 재산의 종류와 위치, 압류한 채권의 금액과 이율 등을 알 수 있습니다.집행력 있는 정본이나 그 사본이란 법원이 판결이나 결정을 내린 후에 채권자에게 발급하는 서면입니다. 이 서면은 채권자가 채무자에게 돈을 요구할 수 있는 근거가 되는 문서로, 채권자의 이름과 주소, 채무자의 이름과 주소, 채권의 내용과 금액, 이자율, 지급기일 등을 알 수 있습니다.가압류 등기된 등기사항증명서나 집행력 있는 정본이나 그 사본을 발급받는 절차는 다음과 같습니다.가압류 등기된 등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 발급받을 수 있습니다. 인터넷등기소 사이트에 들어가서 발급하기를 누르고 해당 지번을 입력합니다. 해당 주소를 선택하면 등기기록 유형에 대해서 선택이 가능한데, 전부를 표시하고 다음을 눌러줍니다. 주민등록번호 공개 여부는 편의대로 하면 됩니다. 발급받은 서면에는 가압류 등기된 사항이 표시됩니다.집행력 있는 정본이나 그 사본은 채권자가 채무자에게 돈을 요구할 수 있는 근거가 되는 법원의 판결이나 결정이 있어야 합니다. 채권자는 법원에 집행력 있는 정본이나 그 사본을 발급해달라고 신청할 수 있습니다. 신청서에는 채권자와 채무자의 정보, 채권의 내용, 판결이나 결정의 번호와 날짜 등을 적어야 합니다. 법원은 신청서를 접수하고 필요한 서류를 확인한 후에 집행력 있는 정본이나 그 사본을 발급해줍니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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집 명의를 내 자녀에게 줄때 내는 세금은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집 명의를 자녀에게 바꾸는 경우에는 상속세가 아니라 증여세가 부과됩니다. 증여세는 증여하는 재산의 가액에서 5천만원을 공제한 금액에 대해 10~50%의 세율을 적용하여 계산합니다. 증여세는 직계존비속간에 증여일 이전 10년 통산하여 5천만원까지는 면제됩니다.집에 대출이 껴있는 경우에는 부담부증여라고 하는 방법을 사용할 수 있습니다. 부담부증여란 증여자가 증여받는 자에게 채무를 승계하게 하는 것입니다. 이 경우 채무승계액에 대해서는 양도소득세가 발생하고, 채무승계액을 제외한 금액에 대해서는 증여세가 발생합니다. 부담부증여의 장점은 증여세를 줄일 수 있다는 것입니다. 증여세는 증여하는 재산의 시가를 기준으로 하지만, 양도소득세는 증여하는 재산의 감정평가액을 기준으로 합니다. 감정평가액은 시가보다 낮게 산정될 수 있기 때문에 세금을 절약할 수 있습니다.부담부증여를 할 때는 주의할 점이 있습니다. 채무승계액에 대한 양도소득세는 증여자의 주택 보유수에 따라 중과세가 적용될 수 있습니다. 다주택자인 경우에는 기본세율에 20~30%를 더 내야 합니다. 하지만 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지는 한시적으로 중과세를 면제해주고 있습니다. 이 기간 내에 부담부증여를 하면 절세효과를 더 높일 수 있습니다.부담부증여의 예시를 들어보겠습니다. 10억원의 주택과 6억원의 채무를 자녀에게 부담부증여하는 경우, 채무승계액 6억원에 대해서는 양도소득세가 1억원 정도 발생합니다. 채무승계액을 제외한 4억원에 대해서는 증여세가 3억원 정도 발생합니다. 총 세금은 4억원입니다. 만약 주택을 단순 증여한다면, 10억원에 대해서 증여세가 5억원 정도 발생합니다. 총 세금은 5억원입니다. 부담부증여를 하면 1억원 정도 세금을 줄일 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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청약 시 동거인의 주택수가 영향이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약 시 동거인의 주택수가 영향을 미치는지 여부는 청약의 종류와 세대의 정의에 따라 다릅니다. 일반적으로 청약에 있어서 세대구성원이란 본인 및 배우자의 직계존비속 (그 배우자 포함)이며 형제·자매, 단순 동거인은 등본상 등재되어 있어도 세대원으로 인정되지 않습니다. 따라서 A와 B는 사실혼 관계이지만 혼인신고를 하지 않았으므로 세대원이 아니라 동거인으로 간주됩니다.이 경우, B가 1주택자 자격으로 청약 신청을 하는 것이 가능합니다. 동거인 관계인 A의 주택 소유 여부는 B의 청약 조건에 영향을 주지 않습니다. 취득세나 양도세에서도 동거인은 1세대에 포함되지 않으며, 동거인이 주택을 소유하고 있더라도 해당 세대의 세금에는 아무런 영향을 주지 않습니다.다만, 무주택자 조건으로 청약 신청을 하는 경우에는 동거인의 주택 소유 여부가 영향을 줄 수 있습니다. 무주택자 조건으로 청약 신청을 하는 경우에는 신청자의 세대원 뿐만 아니라 동거인도 무주택자여야 합니다. 즉, A와 B가 동거인 관계로 C 아파트에 전입신고 되어 있고, A가 주택을 소유하고 있다면 B는 무주택자 조건으로 청약 신청을 할 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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상가주택 계단 부분만 주택으로 용도 변경 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가주택의 계단 부분을 주택으로 용도변경하고 싶으시다면, 건축물의 용도변경 절차를 따라야 합니다. 용도변경은 건축물의 시설군에 따라 허가, 신고, 또는 기재내용 변경신청 중 하나로 진행됩니다. 상가주택은 5군의 판매시설과 8군의 주거업무시설로 구분되므로, 계단 부분을 주택으로 변경하려면 5군에서 8군으로 내려가는 것이므로 신고를 해야 합니다. 신고를 하려면 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.1 용도변경이 가능한지 확인하기: 건축물이 위치한 지역이 희망하는 용도에 적합한지, 건축기준에 맞는지, 주차장이나 정화조 등의 시설이 필요한지 등을 확인해야 합니다. 이는 건축사나 관할 시청 또는 구청 건축과에 문의하면 됩니다.2 용도변경 신고서 작성하기: 용도변경이 가능하다면, 용도변경 신고서를 작성해야 합니다. 신고서에는 건축물의 대장상의 용도, 변경하려는 용도, 변경하려는 면적, 변경 후의 건축물의 구조와 시설 등을 기재해야 합니다. 신고서는 건축사사무소에서 작성하거나 도움을 받을 수 있습니다.3 용도변경 신고서 접수하기: 용도변경 신고서를 작성했다면, 관할 시청 또는 구청 건축과에 접수해야 합니다. 접수 후에는 신고필증을 받을 수 있습니다.4 용도변경 공사하기: 용도변경 신고를 완료했다면, 용도변경에 맞게 공사를 진행해야 합니다. 공사가 완료되면 사용승인을 신청해야 합니다.5 사용승인 신청하기: 용도변경 공사가 완료되면, 사용승인을 신청해야 합니다. 사용승인을 신청하려면 사용승인 신청서와 용도변경 도서를 작성하고, 관할 시청 또는 구청 건축과에 접수해야 합니다. 접수 후에는 현장조사를 받고, 사용승인증을 받을 수 있습니다.6 건축물대장 변경하기: 사용승인을 받았다면, 마지막으로 건축물대장을 변경해야 합니다. 이는 관할 시청 또는 구청 건축과에서 기재내용 변경신청을 하면 됩니다. 신청 후에는 변경된 건축물대장을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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