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전세 강제경매 낙찰 후 과정이 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 강제경매 낙찰 후 과정에 대해 설명드리겠습니다.1 낙찰 후 1주일 이내 매각 허가 결정: 낙찰자는 이해관계인이 됩니다.2 매각 허가 확정: 낙찰 후 약 2주 뒤에 매각 허가가 확정됩니다.3 잔금 납부 기간: 매각 허가 확정일로부터 한 달 동안 잔금을 납부해야 합니다.4 강제 집행 절차: 신청 단계 (강제집행신청), 계고 단계 (계고집행), 집행 단계 (본 집행), 매각 단계 (물건매각) 등의 절차가 있습니다.5 인도명령: 낙찰자가 인도명령을 법원에 신청하면 약 5~14일 이내 세입자는 그 집을 낙찰자에게 인도하라는 인도결정문이 나옵니다.6 강제 집행: 인도명령서를 받으면 15일~30일 이내에 강제집행을 위한 절차에 들어가게 됩니다.보증금 반환에 대해서는, 전세집이 경매에 넘어가면 일반적으로 시세보다 낮은 금액에 낙찰이 되기 마련입니다. 배당절차에서 보증금 전액을 반환받지 못하였다고 하더라도, 대항력을 보유하고 있으면 낙찰자에게 반환받지 못한 보증금반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 경매절차는 굉장히 변수가 많기 때문에, 세입자의 입장에서는 안심하고만 있을 수 없는 사정들이 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.24
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부동산 PF문제 앞으로 어떻게 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 PF는 자기 자본을 최소화하고 대출 한도를 최대화할 수 있는 금융 방식으로, 부동산 개발 사업에 많이 활용되고 있습니다. 하지만 부동산 PF는 대출 이자율이 높고 대출 조건이 까다롭고 대출 관리가 복잡하다는 단점도 있습니다.국내 부동산 PF가 직면한 주요 문제점은 부동산 가격 상승과 거품 우려로 인해 PF 투자 시 리스크가 증가하고, 수익률의 예측이 어려워집니다. 특히, 주요 도시에서의 부동산 가격 상승이 지속되면서 투자자들은 과열된 시장에서 수익을 얻기 어려워졌습니다.그러나, 이러한 어려움을 극복하고 재기하는 방법도 있습니다. 부동산 PF 사업자들은 다음과 같은 방법을 고려해 볼 수 있습니다1 자기자본 (에쿼티) 확보: PF 사업에 소요되는 총 사업비의 20% 이상을 자기자본으로 조달 및 소유할 수 있는 차주를 대상으로 합니다. 이를 통해 금융기관의 신용 평가를 통과할 수 있습니다.2 사업 계획 및 수지 분석: 사업의 수익성을 판단하는 데 중요한 요소입니다. 사업의 수익성을 극대화하기 위해 사업 계획 및 수지 분석을 철저하게 수행해야 합니다.3 건설사의 시공 능력: 건축물을 완성하는 데 있어서 건설사의 시공 능력은 매우 중요합니다. 안정적인 시공 능력은 사업의 성공에 큰 도움이 될 수 있습니다.이러한 방법들을 통해 부동산 PF 사업자들은 어려운 시기를 극복하고 다시 성장할 수 있는 기회를 찾을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.24
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원룸 계약한 것을 취소하고 싶은데요 가능할까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 계약의 성립 여부: 정식 계약서를 작성했다면 계약이 성립되었음을 따질 이유가 없습니다. 계약이 성립되었기 때문에 계약을 해지하고 싶다면 해약금과 위약금으로 해석이 되어 계약금을 포기해야 합니다.2 해지 책임 여부: 계약을 체결함에 있어 계약서를 작성하지 않고 구두상의 계약이나 원룸가계약의 경우 상황에 따라 원룸 계약금을 돌려받을 수 있습니다.3 부동산 중개 수수료: 공인중개사를 통해 계약을 체결한 경우 부동산 중개 수수료에 대한 문제도 생각해 봐야 합니다.원룸 계약해지를 원하시는 경우 다음과 같은 절차를 따르는 것이 일반적입니다임대인에게 사정을 말하고 퇴실통보를 한다.인근 부동산에 중도퇴실 요청을 한다.다음 세입자가 계약이 되면 그분이 입주를 하면 보증금을 돌려받으면 된다.
경제 / 부동산
23.12.24
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월세로계약해서 살면서 보일러가 고장나면 집주인이 수리 해주는지 궁금 합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세로 살면서 보일러가 고장이 났다면, 일반적으로 집주인이 수리해주어야 합니다. 임대인은 임대차 계약이 존속하는 동안 임차인에 대하여 임대물의 사용이나 수익에 필요한 상태를 유지해야 할 의무를 가지고 있습니다.그러나, 임차인의 부주의로 인한 고장이거나, 비용 부담이 매우 적은 사소한 하자나 소모품 교환 정도는 임차인이 부담해야 합니다. 또한, 겨울에 동파로 인한 보일러 고장은 대부분 임대인이 수리해 주지 않습니다.따라서 보일러가 고장이 나면 일단 임대인께 통보하고 A/S을 불러서 진단을 받아야 합니다. 그 결과에 따라 서로가 부담하시면 됩니다. 만약 임대인이 수선의무를 이행하지 않거나, 임차인이 행할 수 있는 권리를 주장하고자 한다면 전문가의 도움을 받아 해결하시는 것도 때론 좋은 방법입니다.
경제 / 부동산
23.12.24
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이미 전세금 낸 집에 전세대출 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금을 이미 낸 집에 대해 전세대출을 받는 것은 일반적으로 어렵습니다. 전세대출은 전세계약을 체결하고 그 부족한 금액에 대해 대출을 해주는 것으로, 다른 목적으로 이용하기는 불가능합니다.그러나 전세 계약서를 다시 작성하여 대출을 일으키는 경우에는 가능할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인과 협의가 필요하며, 전세대출은 대출 신청일 현재 주택임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지불한 자로서, 대출의 신청시기는 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내까지 신청하여야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.24
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공무원 임대주택이랑 버팀목 신청 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공무원 임대주택에 대한 정보는 다음과 같습니다공무원 임대주택 미래세대 신청자격에는 (예비)신혼부부가 포함되며, 모집공고일 기준 결혼예정일 6개월 전부터 결혼 7년 이내인 세대(태아 포함)가 신청할 수 있습니다.버팀목 대출에 대한 정보는 다음과 같습니다청년계층은 입주자모집공고일을 기준으로 현재 무주택자이며, 만 19세 이상 만 39세 이하인 경우 신청이 가능합니다.신혼부부 버팀목 전세자금대출의 경우, 주택임대차계약 체결 및 임차보증금 5% 이상 지불한 자, 민법상 성년인 세대주, 세대원 전원이 무주택자 등의 조건을 충족해야 합니다.청년 버팀목 대출 후 혼인신고를 하더라도, 그 이후에 혼인신고를 하더라도 배우자의 소득과 상관없이 대출을 유지할 수 있습니다.청년 버팀목 대출 이후에 혼인신고를 하게 되면, 그 계약기간만 전세대출을 이용하고 상환을 해야합니다.따라서, 공무원 임대주택에 (예비)신혼부부로 신청하고, 당첨된 후에 아직 미혼인 상태에서 청년계층으로 버팀목을 신청하는 것이 가능하며, 대출받은 이후 몇 개월 이후에 혼인신고를 하더라도 재계약 전까지 그 계약은 유효합니다.
경제 / 부동산
23.12.24
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집을 판매할때 주의할점은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집을 판매할 때 주의해야 할 사항들은 다음과 같습니다계약금 지급시 주의사항: 계약금은 부동산 매매계약 체결 시 매수자가 매도자에게 지급하는 금액입니다. 계약금은 계약이 잘 체결되었다는 것을 증명해주는 돈이며, 매매계약이 완료될 때까지 이 돈은 해약금의 성격을 가집니다. 계약금을 위약금으로 간주하는 특약을 넣으면 한쪽이 일방적으로 계약을 파기했을 때 계약금의 반환의무가 없습니다.중도금 지급시 주의사항: 중도금은 매매 금액의 50~60% 정도를 결정하며, 매수자는 계약금과 중도금 결제 시 반드시 영수증을 발급받아야 합니다. 중도금을 지불한 이후에는 해약금에 기한 해제권의 행사가 불가능하며, 거래를 하는 당사자 양방이 합의했거나, 매수자가 돈을 지급하지 않으면 법적인 해지는 가능합니다.잔금 지급시 주의사항: 잔금 지급은 매매계약의 마지막 단계로, 매수자가 잔금을 지급할 때 매도자는 반드시 소유권 이전 등기에 필요한 모든 서류를 넘겨주어야 합니다. 잔금을 지불할 때는 매도인을 직접 만나 소유권 이전 등기와 관련된 서류를 모두 받고 그 이후에 잔금을 지급하는 것이 가장 안전합니다.등기부등본 확인: 계약을 한 이후에 건물이나 땅에 대해서 중요한 권리변동이 생겼는지도 체크해야 합니다. 가장 중요한 것은 저당권에 대한 문제로, 가압류가 있는지 여부도 반드시 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.24
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부동산 경매를 시작해도 될까요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매를 시작하려는 것은 좋은 생각입니다. 부동산 경매는 본인의 부동산 투자에 대해선 아무런 제약이나 자격증이 필요 없습니다. 하지만, 타인의 투자를 대행해주고 대가를 받는 것은 중개사 법 및 변호사법 위반이므로 주의해야 합니다.실제로 '부동산공경매사’라는 민간자격증이 있지만, 이는 그저 학원 수료증과 같다고 볼 수 있으며, 아무런 공신력이 없습니다. 따라서, 자격증을 취득하려는 목적이 타인의 투자를 대행하려는 것이라면, 이는 법적으로 문제가 될 수 있으니 주의해야 합니다.그러나, 부동산 경매에 대한 지식을 쌓기 위해 학원을 다니는 것은 도움이 될 수 있습니다. 특히 실전 경험이 풍부한 강사가 지도해주는 학원을 선택하는 것이 좋습니다. 학원을 선택할 때는, 실전 투자와 강의를 함께하는 강사, 자신만의 투자 마인드와 인생 철학이 있는 강사, 그리고 너무 큰 대형 학원보다는 중소규모의 학원을 선택하는 것이 좋다고 합니다.따라서, 부동산 경매에 대한 지식을 쌓고 싶다면, 학원을 다니는 것도 좋은 선택일 수 있습니다. 하지만, 경매를 직접 시작하려면 본인의 돈으로 투자하는 것이 중요하며, 타인의 투자를 대행하는 것은 법적으로 문제가 될 수 있으니 이 점을 명심해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.24
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신생아 특례 대출 시 실거주의무 및 위치 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례 대출에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.실거주 의무가 있는지, 그리고 언제까지 입주해야 하는지신생아 특례 대출은 출산 가구가 실거주 목적으로 주택을 구매할 경우에 적용됩니다. 따라서 실거주 의무가 있습니다. 그러나 특정 시기까지 입주해야 하는 기한에 대한 정보는 찾을 수 없었습니다. 이 부분은 대출을 신청하려는 은행이나 금융기관에 문의해야 할 것 같습니다.현 시점의 주소지 근처의 구입만 해당되는지신생아 특례 대출에 관한 정보에서 특정 위치나 주소지에 대한 제한은 찾을 수 없었습니다. 따라서 주택 구입 위치는 자유로울 것으로 보입니다. 그러나 이 부분도 대출을 신청하려는 은행이나 금융기관에 확인해야 합니다.아파트 청약 당첨자의 경우 잔금 납부 시에만 해당되는지, 중도금 대출 시에도 사용 가능한지아파트 청약 당첨 후에는 계약금을 납부해야 하며, 이는 보통 당첨된 후 1달 이내에 이루어집니다. '계약금대출’이라는 명목의 대출은 없으므로, 이 부분은 자력으로 마련하는 것이 좋습니다. 중도금 대출에 대해서는 디딤돌 대출이나 주택담보 대출 등을 활용할 수 있습니다. 그러나 신생아 특례 대출이 중도금 대출에 직접 사용될 수 있는지에 대한 정보는 찾을 수 없었습니다. 이 부분은 대출을 신청하려는 은행이나 금융기관에 문의해야 할 것 같습니다.
경제 / 부동산
23.12.24
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임대차보호법상 법적으로 전/월세 보증금 인상한도가 궁금해요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 주택임대차보호법에 따르면 임대료나 보증금의 증액청구는 약정한 금액의 5%를 초과할 수 없습니다. 하지만, 계약이 만료되어 재계약을 하는 경우에는 이 제한이 적용되지 않습니다. 즉, 계약 기간 중에만 임대료나 보증금을 올리는 경우에 5% 인상 한도가 적용되고, 계약기간이 끝나 재계약 하는 경우에는 적용이 안됩니다. 이러한 규정은 임차인들이 보호받을 수 있도록 하기 위한 것입니다.상가임대차보호법에 따르면, 재계약 시 보증금이나 월세의 인상폭을 5%로 주정하고 있으며, 하한은 규정이 없이 얼마든지 하향이 가능합니다. 이러한 법적 제한은 임차인들이 과도한 임대료 인상으로 인한 부담을 줄일 수 있도록 돕는 역할을 합니다.
경제 / 부동산
23.12.24
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