전문가 프로필

답변 내역

상가임대차 보호법 재계약시 계약기간 변경 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가임대차보호법에 따르면, 계약갱신 요구시 계약기간은 당사자간 합의에 따라야 합니다. 만약 합의가 이루어지지 않는다면, 상임법상 갱신되는 임대차계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 따라서, 최초 계약한 2년 계약을 주장할 수 있습니다.그러나, 임대인이 매년 임대료를 5%씩 올리겠다며 1년 계약을 요구하는 경우, 이에 대한 합의가 필요합니다. 만약 2년 계약을 할 경우에도, 계약서 특약조항으로 1년 후에 또다시 5%를 추가 인상하는 조항을 넣는 것은 임대인과의 합의에 따라 결정됩니다.상임법 10조 3항에 따라, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보아, 전 계약과 동일한 조건인 2년을 요구할 수 있습니다. 그러나, 이는 임대인과의 합의에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.18
0
0

상가를 내놓을때 권리금 못 받을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 권리금에 대한 문제는 복잡하고 다양한 요소들이 관련되어 있습니다. 상가 권리금에 대한 법적인 부분은 전문가의 도움을 받는 것이 가장 좋습니다. 그러나 제가 찾아본 정보에 따르면, 임차인과 임대인 간에 체결된 상가 임대차계약서에 권리금을 인정하지 않는다는 내용이 규정된 경우, 이러한 조항은 효력이 없을 수 있습니다. 상가임대차보호법은 권리금 회수기회를 보호해주고 있으므로 이에 반대되는 특약으로서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.그러나, 권리금을 받기 위해서는 특정한 요건들이 충족되어야 합니다. 예를 들어, 임대인의 행위가 권리금 회수 방해 유형 4가지 중 하나에 해당해야 하며, 임대인에게 임차인의 계약갱신을 거절할 정당한 사유가 없어야 하며, 임차인이 소멸시효 기간 내에 손해배상청구권을 행사해야 합니다.또한, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 권리금 보호를 받지 못할 수 있습니다.따라서, 귀하의 상황에 대한 구체적인 조언을 얻기 위해서는 법률 전문가에게 상담하는 것이 좋습니다. 이 정보는 일반적인 정보이며, 개별 상황에 따라 다를 수 있습니다
경제 / 부동산
23.12.18
0
0

공장 보존등기는 하지 않고 사용승인은 난 경우 공장을 사용하더라도 문제가 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공장 보존등기는 미등기상태인 부동산을 처음 등기하는 것을 뜻하며, 최초로 부동산에 법적인 소유자가 나타납니다. 공장 사용승인은 건축물에 대해 사용하는 것을 승인하는 형식의 제도입니다. 보존등기는 사용승인이 나온 뒤에 등기가 가능하며, 사용승인일이 나온 이후 60일 이내에 등록을 하셔야 합니다.만약 공장 보존등기를 하지 않고 사용승인만 받은 경우, 공장을 사용하더라도 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 공장에 대한 소유권을 증명할 수 없거나, 공장에 대한 채권자의 압류나 가압류가 있을 수 있습니다. 또한, 공장에 대한 취득세나 등기수수료를 납부하지 않으면 법적인 불이익이 있을 수 있습니다.따라서, 공장 건축을 하기로 하였던 시공사가 산재보험료를 미납중이라고 하더라도, 준공승인을 받고 보존등기를 하는 것이 안전하고 바람직합니다. 만약 준공승인이 지연되는 경우, 시공사와 협의하여 보증금이나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.16
0
0

오피스텔 매매시 발생하는 세금과 부가세에 관해서 궁금합니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.업무시설로 적힌 오피스텔은 업무용으로 전세를 내놓은 것일 가능성이 높습니다. 업무용 오피스텔은 부가세가 과세되는 과세사업으로 분류되기 때문에, 임대료에 부가세를 포함하여 청구하거나 세금계산서를 발급해야 합니다. 세입자가 업무용으로 사용하고 있는지 확인하려면, 세입자의 사업자등록증이나 세금계산서를 요청해보는 것이 좋습니다.오피스텔 구매시 현재의 용도는 중요하지 않습니다. 구매 후에 사용하실 용도에 따라 부가세의 과세 여부가 달라지기 때문입니다. 주거용으로 사용하실 계획이라면, 주거용으로 쓰던 오피스텔을 구매하시는 것이 부가세를 절약할 수 있는 방법입니다. 업무용으로 사용하실 계획이라면, 업무용으로 쓰던 오피스텔을 구매하시고, 사업자등록을 하여 부가세를 환급받으실 수 있습니다.오피스텔 구매시 매매가 2억정도면, 부가세는 건물분 가격의 10%입니다. 건물분 가격은 건물가격과 토지가격을 비율로 안분하여 계산할 수 있습니다. 예를 들어, 건물가격이 1억, 토지가격이 1억이라면, 건물비율은 50%이고, 건물분 가격은 1억입니다. 따라서 부가세는 1억의 10%인 1천만원이 됩니다. 건물가격은 국세청 홈택스에서 확인할 수 있습니다.오피스텔 부가세 환급에 있어 사업자등록이 있어야 오피스텔을 업무용으로 보며 부가세를 환급받을 수 있습니다. 개인(일반 회사원)이 업무용으로 사용할 시에는 부가세 환급이 되지 않습니다. 업무용으로 사용하실 경우에는 사업자등록을 하시고, 부가세 신고를 하셔야 합니다.행정복지센터에서 등기를 띄어봤는데, 등기상 매도인만 기재되어 있고 세입자는 기재되어 있지 않은 것은 맞습니다. 세입자는 등기상의 권리자가 아니기 때문에, 등기부에 기재되지 않습니다. 세입자의 존재 여부는 임대차계약서나 전세보증금 반환보증서 등으로 확인할 수 있습니다.전세,월세를 안하고 오로지 실거주 목적에 있어서는 업무용과 주거용 중 무엇이 괜찮은지는 개인의 선택에 따라 다릅니다. 업무용으로 사용하시면 부가세를 환급받을 수 있지만, 사업자등록과 부가세 신고의 의무가 있습니다. 주거용으로 사용하시면 부가세를 환급받을 수 없지만, 사업자등록과 부가세 신고의 의무가 없습니다. 전입신고는 굳이 안해도 되지만, 주민등록상 주소를 변경하고 싶으시면 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.16
0
0

부동산 전자계약서 임시저장이 되는건가요?실컷 작성했는데 모두 지워져버렸네요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 전자계약서는 임시저장이 가능합니다. 임시저장 버튼을 누르시면 현재까지 작성한 계약내용을 저장해 둘 수 있습니다. 또한 임시저장을 하시면 미리보기 버튼을 통해 계약서 미리보기도 하실 수 있습니다.전자계약서를 작성할 때 매도매수 정보란을 비워두고 임시저장을 하실 수 있습니다. 하지만 계약서를 완성하고 서명을 진행하려면 매도매수 정보란을 반드시 입력하셔야 합니다. 매도매수 정보란을 입력하시면 국토정보시스템과 연계하여 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획 확인서 등의 정보가 자동으로 등록됩니다.특약사항까지 작성하셨는데 전자계약프로그램을 닫고 다시 로그인하니 저장이 안되어있으셨다면, 임시저장 버튼을 누르지 않으셨거나, 임시저장한 계약서를 찾으실 수 없으셨을 수 있습니다. 임시저장한 계약서는 나의 계약현황에서 임시저장 목록을 클릭하시면 확인하실 수 있습니다1. 임시저장한 계약서를 불러와서 계속 작성하실 수 있습니다.부동산 전자계약시스템의 이용방법에 대해 더 자세히 알고 싶으시면, 전자계약 길라잡이나 부동산 전자계약 따라하기를 참고하시기 바랍니다. 또한 국토교통부 고객센터나 한방부동산포털에서도 도움을 받으실 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.16
0
0

일시적 2주택에 관하여 질문입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 2주택 비과세를 받으려면 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다종전주택 취득 후 1년 이상 경과한 후 신규주택을 취득해야 합니다.종전주택을 양도일 현재 2년 이상 보유 및 거주해야 합니다 (조정지역의 경우).신규주택 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 양도해야 합니다.따라서, 2017년에 취득한 송도신도시 아파트를 매도할 예정이고, 분당아파트를 매수할 경우, 위의 요건을 모두 만족한다면 일시적 2주택으로 간주되어 양도소득세 비과세가 적용될 수 있습니다. 단, 송도신도시 아파트의 공시지가가 12억원을 초과하지 않는다면, 1가구 1주택 비과세 요건도 충족해야 합니다
경제 / 부동산
23.12.16
0
0

버팀목 전세 대출 20%는 어떤방식이 좋은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 전세자금 대출은 주택도시기금에서 제공하는 저금리 대출 상품으로, 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.61억원 이하 무주택 세대주가 대상입니다. 전세금액의 80%까지 대출 가능하며, 대출 금리는 연 2.1%~2.9%입니다.남은 20%의 전세금을 마련하기 위해서는 신용 대출을 이용할 수 있습니다. 신용 대출은 은행이나 인터넷 전문 은행에서 신청할 수 있으며, 개인의 신용도에 따라 대출 한도와 금리가 달라집니다. 일반적으로 인터넷 전문 은행의 경우 신용 대출 금리가 더 낮은 편입니다.예를 들어, 카카오뱅크에서는 신용 대출 금리가 연 2.86%~5.64%로, 신한은행의 신용 대출 금리인 연 3.4%~6.16%보다 낮습니다. 따라서, 카카오뱅크에서 천2백만원을 신용 대출 받으면, 월 납부 이자는 약 2만8천원~5만6천원 정도가 됩니다.버팀목 전세자금 대출과 신용 대출을 조합하여 전세금을 마련하는 방법은 다음과 같습니다.원하는 부동산 매물을 찾고, 등기부등본과 건축물대장을 출력합니다.은행을 방문하여 버팀목 전세자금 대출 가심사를 받고, 대출 승인 여부를 확인합니다.기금e든든 홈페이지6에서 버팀목 전세자금 대출을 신청하고, 필요 서류를 은행에 제출합니다.신용 대출을 신청할 은행이나 인터넷 전문 은행을 선택하고, 신용 대출 신청을 진행합니다.버팀목 전세자금 대출과 신용 대출이 모두 승인되면, 임대차 계약을 체결하고 전세금을 입금합니다.이렇게 하면, 버팀목 전세자금 대출과 신용 대출을 통해 전세금을 마련할 수 있습니다. 다만, 신용 대출은 이자 부담이 크므로, 가능한 한 빨리 상환하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.16
0
0

부동산 다운계약서 작성 후 적발시 어떤 조치가 취해지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 다운계약서란 실제 거래금액보다 낮은 금액을 계약서에 기재하여 작성하는 이중계약서의 일종입니다. 이는 부동산거래신고법에 의한 실거래가 신고의무를 위반하는 행위로, 적발되면 다음과 같은 처벌과 불이익을 받을 수 있습니다.매도자와 매수자 모두 양도세, 취득세의 3~5배 가량의 과태료가 부과됩니다. 또한 양도소득세 제척기간이 10년으로 늘어나고, 비과세 및 감면배제/제한이 적용되지 않습니다.공인중개사는 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 과태료가 부과되고, 중개사무소 개설등록이 취소되거나 6개월 이내의 업무정지처분을 받을 수 있습니다.사기나 그 밖의 부정한 행위로 조세를 포탈하거나 조세의 환급ㆍ공제를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 포탈세액, 환급ㆍ공제받은 세액의 2배 이하에 상당하는 벌금에 처합니다. 포탈세액등이 3억 원 이상이거나 5억 원 이상인 경우에는 3년 이하의 징역 또는 포탈세액등의 3배 이하에 상당하는 벌금에 처합니다.다운계약서 작성 후 적발되는 경우는 다음과 같습니다.실거래가 신고가 시가보다 비정상적으로 낮은 금액으로 신고된 경우당사자 중 일방이 과태료 감면을 받기 위해 자진신고하는 경우거짓 계약서 작성 사실을 아는 제3자가 신고포상금을 받기 위해 타인신고하는 경우실거래신고 거래 중 의심되는 거래를 조사대상으로 신고관청에서 특별조사 진행하는 경우국세나 지방세 과세당국에 의해 세무조사 대상이 되는 경우이러한 처벌과 불이익을 피하기 위해서는 다운계약서를 작성하지 않는 것이 가장 좋습니다. 만약 잘못된 선택으로 다운계약서를 작성했다면, 자진신고해서 광명을 찾아야 합니다. 거래 상대방이 자진신고 할 경우 나만 조세범이 되고, 상대방의 세금까지 다 내야 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.16
0
0

논을 팔면 양도소득세가 몇%나오는지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지를 취득한 후 8년 이상 자경한 경우에는 양도소득세를 전액 감면받을 수 있습니다. 하지만 귀하의 경우에는 자경을 하지 않고 다른 분에게 농사를 짓게 하셨으므로, 자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정을 적용받을 수 없습니다. 따라서, 귀하의 농지는 비사업용 토지로 분류되어 양도소득세가 기본세율에 10%를 더한 세율로 과세됩니다. 기본세율은 양도소득이 1억원 이하일 때 6%, 1억원 초과 4억원 이하일 때 15%, 4억원 초과 8억원 이하일 때 24%, 8억원 초과일 때 35%입니다. 또한, 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 장기보유특별공제란, 토지를 3년 이상 보유한 경우에 적용되는 공제로, 1년당 2%씩 공제되어 최소 6%에서 최대 30%까지 공제할 수 있습니다. 예를 들어, 귀하의 농지가 5억원에 팔렸다고 가정하면, 양도소득은 5억원에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액이 됩니다. 취득가액이 1억원이고 필요경비가 500만원이라면, 양도소득은 3억9천5백만원이 됩니다. 이때, 양도소득세는 다음과 같이 계산됩니다.양도소득세 = (양도소득 × 세율) - 장기보유특별공제세율 = 기본세율 + 10% = 15% + 10% = 25%장기보유특별공제 = 양도소득 × 장기보유기간 × 2% = 3억9천5백만원 × 21년 × 2% = 1억6천4백5십만원양도소득세 = (3억9천5백만원 × 25%) - 1억6천4백5십만원 = 1억6천4백5십만원즉, 귀하의 농지를 팔면 양도소득세로 1억6천4백5십만원을 내셔야 합니다. 이는 양도소득의 약 41.8%에 해당합니다. 이것은 단순한 예시이며, 실제로는 다른 요인들이 고려될 수 있으므로, 정확한 세액은 세무사나 국세청에 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.16
0
0

저층아파트 어린이놀이터 소음 괜찮나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.어린이 놀이터의 소음은 주민들 사이에 갈등을 일으킬 수 있습니다. 일부 주민들은 아이들의 소리가 너무 시끄럽다고 불평하고, 놀이터 이용시간을 제한하거나 폐쇄하려고 합니다. 반면에 다른 주민들은 아이들이 놀이터에서 뛰어놀 수 있도록 해야 한다고 주장합니다.어린이 놀이터의 소음은 법적으로 규제할 수 있는 방법이 없습니다. 층간소음과 달리 명확한 기준이나 규정이 없기 때문에 갈등이 해결되지 않을 수 있습니다. 일본과 같은 선진국의 사례를 참고하거나 방음장치를 설치하는 등의 대책이 필요할 수 있습니다.어린이 놀이터의 소음은 주택가와의 거리에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 놀이터와 주택이 가까울수록 소음이 더 크게 느껴질 수 있습니다. 또한 저층이나 고층에 따라 소음의 정도가 다를 수 있습니다. 일반적으로 저층일수록 소음이 더 심하게 들릴 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.16
0
0